ท่ามกลางสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากมายหลายรูปแบบที่ธนาคารต่างๆ สรรหาวิธีการมาสร้างเงื่อนไขให้ดูแปลกใหม่และน่าสนใจ เพื่อหวังจะดึงดูดใจผู้ขอสินเชื่อให้เลือกใช้บริการ แต่ ณ ขณะนี้คงไม่มีสินเชื่อใดที่ทรงพลังมากไปกว่าสินเชื่อบ้านที่คิดดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรก หรือกล่าวตามที่เข้าใจง่ายๆ ก็คือสินเชื่อนี้ยกเว้นการเก็บดอกเบี้ยในช่วงระยะแรก
ไม่ว่าใครที่ได้เห็นสินเชื่อประเภทนี้ก็ต้องหยุดชะงักและรับข้อเสนอไปพิจารณาทุกครั้ง ราวกับมีคนมาให้ยืมเงินฟรีๆ โดยไม่คิดดอกเบี้ยแบบนี้ใครจะยอมพลาดจริงไหม แต่พอมองย้อนกลับไปจะมีใครยินดีให้คนอื่นยืมเงินฟรีๆ โดยไม่ได้อะไรหรือ ถ้าอย่างนั้นสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรกจะดีกว่าสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยตั้งแต่แรกเริ่มเลยจริงหรือเปล่า DDproperty อาสาเป็นเพื่อนคู่คิด หาคำตอบมาให้คุณเช่นเคย
สาเหตุที่คิดว่าดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรกดีกว่า
เลขศูนย์นั้นเทียบเท่ากับคำว่าฟรี ซึ่งหมายถึงการได้มาโดยไม่ต้องสูญเสียอะไรไปเพื่อแลกเปลี่ยน ดังนั้นเลขศูนย์จึงเป็นเลขที่มีอานุภาพดึงดูดใจมากจนยากจะต้านทาน ไม่ต่างจากของแจกฟรีที่วางล่ออยู่ตรงหน้าซึ่งเป็นธรรมชาติของมนุษย์ที่ไม่ชอบการสูญเสียจึงไม่พลาดที่จะเลือกของฟรีก่อนเป็นอันดับแรก
ดังเช่นกรณีของการซื้อของด้วยการผ่อน 0% เป็นเวลา 10 เดือนก็เป็นตัวอย่างหนึ่งที่ประสบความสำเร็จอย่างมาก ทำให้บางครั้งเราอดไม่ได้ที่จะเปรียบเทียบกรณีของการซื้อของเข้ากับสินเชื่อบ้านที่คิดดอกเบี้ย 0% ในระยะแรก ซึ่งในความเป็นจริงแล้วไม่สามารถเทียบกันได้เลย เพราะสินเชื่อบ้านนั้นเมื่อพ้นระยะเวลาช่วงที่กำหนดให้คิดดอกเบี้ย 0% ไปแล้วธนาคารจะเริ่มคิดดอกเบี้ยทันทีจากยอดหนี้คงเหลืออยู่ล่าสุด
แต่แม้ว่าสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% จะมีดอกเบี้ยในช่วงหลังของการผ่อน แต่เราก็ยังคงรู้สึกว่าดีกว่าสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยตั้งแต่งวดแรก เพราะเชื่อว่าการที่ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในการชำระเงินในช่วงแรกนั้นจะทำให้การผ่อนชำระแต่ละงวดของเราสามารถไปหักลดยอดหนี้ได้เต็มๆ จำนวน
ซึ่งก็หมายความว่ายอดหนี้ของเราจะลดลงเร็วกว่าการเลือกสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยในช่วงแรกเพราะจะต้องชำระดอกเบี้ยและเหลือเงินมาหักยอดหนี้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น แล้วความเชื่อแบบนี้ของเราเป็นจริงหรือไม่ ซึ่งเป็นที่มาของบทความในครั้งนี้ที่เราจะพิสูจน์โดยการเปรียบเทียบระหว่างทางเลือกหนึ่งคือ สินเชื่อที่คิดดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรก
และอีกทางเลือกก็คือ สินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยทุกงวดตั้งแต่งวดแรกจนกระทั่งงวดสุดท้ายว่าในท้ายที่สุดแล้วหากผ่อนชำระด้วยจำนวนเงินเท่ากัน สินเชื่อแบบใดจะสามารถผ่อนชำระเสร็จสิ้นก่อนกัน และสินเชื่อทั้งสองแบบชำระดอกเบี้ยตลอดอายุสินเชื่อแตกต่างกันมากน้อยเพียงไร
ทางเลือกที่ 1 สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรก
ผ่อนบ้านโดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยเลยในช่วงแรก เงินที่ชำระในแต่ละงวดนำไปหักยอดหนี้เต็มจำนวน กรณีที่เรายกมาเป็นตัวอย่างคือ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย วงเงินกู้ 5,300,000 บาท อายุสินเชื่อ 30 ปี หรือผ่อนชำระไม่เกิน 360 งวด อัตราดอกเบี้ย 0% ต่อปี ในงวดที่ 1-7 ตั้งแต่งวดที่ 8-24 กำหนดอัตราดอกเบี้ยที่ MLR-2.25% ต่อปี และตั้งแต่งวดที่ 25 เป็นต้นไป อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR-1% ต่อปี โดย ณ ขณะนั้น MLR=6.875% จำนวนเงินที่ผ่อนชำระแต่ละงวดคือ 35,000 บาท แสดงการผ่อนสินเชื่อได้ดังตารางผ่อนสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกด้านล่างนี้
จากตารางการผ่อนสินเชื่อแสดงให้เห็นว่าเมื่อผ่อนชำระยอดหนี้ 5,300,000 ด้วยจำนวนเงินชำระคงที่ งวดละ 35,000 บาท โดยในงวดที่ 1-7 นั้น อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 0% ต่อปี ทำให้สามารถนำเงินผ่อนชำระในงวดที่ 1-7 ทั้งหมดไปหักยอดหนี้ได้ถึง 245,000 บาท ส่งผลให้ ณ สิ้นงวดที่ 7 เหลือยอดหนี้คงเหลือเท่ากับ 5,055,000 บาท
ซึ่งจะนำไปคิดดอกเบี้ยที่ต้องเริ่มต้นชำระตั้งแต่งวดที่ 8 เป็นต้นไปตามอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนด ในกรณีนี้พบว่าจะสามารถผ่อนชำระหนี้หมดสิ้นในงวดที่ 247 หรือใช้เวลาประมาณ 21 ปี โดยมีจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องชำระทั้งสิ้นตลอดการผ่อนสินเชื่อรวม 3,362,131.63 บาท ซึ่งเทียบเท่ากับ 63.44% ของวงเงินกู้
ทางเลือกที่ 2 สินเชื่อบ้าน ชำระดอกเบี้ยทุกงวดตลอดอายุสินเชื่อ
ผ่อนบ้านโดยทยอยเสียดอกเบี้ยไปเรื่อยๆ ควบคู่กับการหักยอดหนี้ ตั้งแต่งวดแรกยันงวดสุดท้าย ในทางเลือกนี้ตัวอย่างที่เรานำมาเปรียบเทียบ ยังคงใช้วงเงินกู้ 5,300,000 บาท เช่นเดียวกับทางเลือกที่ 1 และกำหนดในสินเชื่อมีอายุเท่ากันคือ 30 ปีหรือผ่อนชำระไม่เกิน 360 งวด รวมไปถึงจำนวนเงินที่ชำระต่องวดเท่ากันคือ 35,000 บาท
แต่สิ่งที่แตกต่างกันคือไม่มีช่วงที่ยกเว้นคิดอัตราดอกเบี้ย สำหรับทางเลือกที่ 2 กำหนดให้คิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 3% ต่อปี ในช่วง 2 ปีแรก (งวดที่ 1-24) ก่อนที่จะปรับลอยตัวที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR-0.5% ต่อปี ตั้งแต่ปีที่ 3 (งวดที่ 25) เป็นต้นไปจนกระทั่งสิ้นอายุสินเชื่อ โดยที่ MLR ณ ขณะนั้นเท่ากับ 6.875% ดังตารางการผ่อนสินเชื่อด้านล่างนี้
จากตารางการผ่อนสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยทุกงวดตั้งแต่งวดแรกจนกระทั่งงวดสุดท้าย แสดงให้เห็นการผ่อนชำระยอดหนี้ 5,300,000 บาท ด้วยจำนวนเงินชำระต่องวดคงที่ 35,000 บาท ซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระ 262 งวด หรือประมาณ 22 ปี จึงจะสามารถผ่อนชำระหนี้ได้หมดสิ้น ส่วนจำนวนดอกเบี้ยที่ชำระไปทั้งหมดจนกระทั่งชำระหนี้หมดสิ้นคำนวณได้เท่ากับ 3,885,219.76 บาท หรือคิดเป็น 73.3% ของวงเงินกู้
เปรียบเทียบระหว่างสินเชื่อที่มีดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรก และสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยทุกงวด
จากตารางเปรียบเทียบด้านบนแสดงให้เห็นว่าที่วงเงินกู้เท่ากัน อายุสินเชื่อและจำนวนเงินผ่อนชำระต่องวดเท่ากัน เมื่อเปรียบเทียบกันระหว่างสินเชื่อที่ยกเว้นดอกเบี้ยในช่วงแรก หรือกำหนดอัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 0% ในช่วงแรก กับสินเชื่อที่กำหนดให้ชำระดอกเบี้ยทุกงวด พบว่าสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยเท่ากับ 0% ในช่วงแรกจะสามารถนำเงินที่ชำระต่องวดไปหักออกจากยอดหนี้ได้มากกว่าจริง
เนื่องจากไม่ต้องชำระดอกเบี้ย จากตัวอย่างสินเชื่อที่มีดอกเบี้ย 0% ในช่วง 7 งวดแรกที่ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยเลย สามารถหักยอดหนี้ได้มากกว่าถึง 90,339.4 บาท อีกทั้งเมื่อเปรียบเทียบยอดหนี้คงเหลือ ณ สิ้นงวดที่ 7 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 0% ก็ให้ผลสอดคล้องกันคือ สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรกสามารถหักลดยอดหนี้คงเหลือได้มากกว่า ทำให้มียอดหนี้คงเหลือน้อยกว่าสินเชื่อที่ชำระดอกเบี้ยทุกงวด
และเมื่อผ่อนชำระสินเชื่อจนกระทั่งหมดสิ้นก็จะพบว่า สินเชื่อที่มีดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรกนั้นสามารถผ่อนชำระได้หมดสิ้นก่อน 15 งวด หรือระยะเวลา 1 ปีกับ 3 เดือน นอกจากนี้เมื่อคำนวณยอดรวมของดอกเบี้ยที่ชำระไปจนกระทั่งผ่อนสินเชื่อหมดจะพบว่า สินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรก ชำระดอกเบี้ยน้อยกว่า สินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยทุกงวด เท่ากับ 523,088.13 บาท
อีกวิธีการหนึ่งที่จะทำให้เปรียบเทียบได้ชัดเจนและรวดเร็วกว่าการสร้างตารางการผ่อนสินเชื่อซึ่งเราอยากจะแนะนำในเบื้องต้นก็คือการสร้างตารางเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยในแต่ละช่วง
จากตารางเปรียบเทียบดอกเบี้ยสามารถเปรียบเทียบสินเชื่อได้เบื้องต้นอย่างง่ายๆ โดยจะทำให้เห็นอัตราดอกเบี้ยในแต่ละช่วงเวลา จากตัวอย่างที่เรานำมาเปรียบเทียบจะเห็นว่าสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ย 0% ในช่วงแรกนั้นเมื่อพ้นจากช่วงเวลาที่อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ 0% แล้วอัตราดอกเบี้ยจะเพิ่มสูงขึ้นมากกว่าสินเชื่อที่คิดดอกเบี้ยทุกงวด เพื่อชดเชยช่วงระยะเวลาที่ยกเว้นดอกเบี้ยไป
แต่อย่างไรก็ตามหลังจากปีที่ 3 เป็นต้นไปจนกระทั่งสิ้นสุดอายุสินเชื่อพบว่าอัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงกัน ถึงแม้ว่าในกรณีที่ยกมาเป็นตัวอย่างนั้นสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ย 0% จะผ่อนหมดเร็วกว่า และชำระดอกเบี้ยทั้งหมดน้อยกว่า แต่ก็ไม่ได้เป็นหลักการที่ยืนยันว่าสินเชื่อที่มีอัตรา 0% จะเป็นเช่นนี้เสมอไปทุกกรณี
ดังนั้นวิธีการที่ดีที่สุด และปลอดภัยที่สุด ในการเลือกสินเชื่อก็คือการเปรียบเทียบตลอดการผ่อนสินเชื่อโดยการคำนวณด้วยตารางผ่อนสินเชื่อแล้วจึงตัดสินใจ และไม่ควรอย่างยิ่งที่จะตัดสินใจโดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยเพียงช่วงระยะเวลาหนี่งของสินเชื่อเพียงช่วงเดียว ซึ่งมีโอกาสเสี่ยงสูงที่จะตัดสินใจผิดพลาดได้
คุณสามารถเรียนรู้เพิ่มเติม หรือลองเปรียบเทียบสินเชื่อของคุณได้จากตาราง Excel ที่เรามีให้ดาวน์โหลด โดยกด ดาวน์โหลดตารางเปรียบเทียบสินเชื่อที่นี่ หรือกดที่รูปภาพข้างล่างนี้
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า