เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ลออรัตน์ รักษ์บุญยวง CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com
“ก่อนเช่าบ้านหรือที่พัก ควรอ่านเงื่อนไขและข้อสัญญาเช่าต่าง ๆ ให้ละเอียดว่า นอกจากค่าเช่าห้องพักแล้ว มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบริการ เพิ่มเติมอีกหรือไม่”
ประเด็นเรื่องสัญญาเช่าอาคาร ที่ผู้เช่าอพาร์ทเมนท์ ห้องพัก หรือเช่าคอนโด ให้ความสนใจเป็นอย่างมากในช่วงนี้คือ การออกราชกิจจานุเบกษาว่าด้วยเรื่อง “ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา” ซึ่งได้มีผลบังคับใช้แล้ว เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2561 เพื่อมาคุ้มครองผู้เช่าให้ได้รับความเป็นธรรมมากขึ้นจากการเช่าที่อยู่อาศัย โดยประกาศฉบับนี้ จะบังคับใช้กับธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป รวมถึงห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นต์ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม
สาระสำคัญของกฎหมายเช่าใหม่
กฎหมายใหม่ฉบับนี้มีสาระสำคัญหลายประการที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้เช่า ยกตัวอย่างเช่น
– ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเงินประกันจากผู้เช่าไม่เกิน 1 เดือน
– ผู้เช่ามีสิทธิบอกยกเลิกสัญญาเช่าได้ โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วันและจะไม่ถูกริบเงินประกัน
– เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ผู้เช่าจะได้รับเงินประกันคืนจากผู้ให้เช่าภายใน 7 วัน
– ผู้เช่าได้รับการคุ้มครองสำหรับค่าเช่าและค่าใช้จ่ายคงที่ตลอดสัญญาเช่า
– ผู้เช่าจ่ายค่าน้ำและค่าไฟตามอัตราในบิลแจ้งหนี้
หลายคนอาจสงสัยว่า ค่าน้ำค่าไฟตามกฎหมายฉบับใหม่นี้จะมีการคำนวณอย่างไร โดยสูตรในการคำนวณค่าน้ำค่าไฟเป็นดังนี้
ค่าไฟฟ้าหรือค่าน้ำประปาต่อหน่วย * จำนวนหน่วยที่เราใช้จริง
ในการคำนวณให้ได้ค่าไฟฟ้าหรือค่าน้ำประปาต่อหน่วย จะคิดจากปริมาณการใช้รวมกันของทั้งอาคาร เช่น ถ้าทั้งอาคารมีการใช้น้ำและไฟมาก ค่าน้ำและไฟเมื่อหารออกมาต่อหน่วยจะมีแนวโน้มที่สูงขึ้น แต่ถ้าทุกคนในตึกใช้น้ำและไฟแบบประหยัดลง การคิดราคาต่อหน่วยก็จะลดลง เป็นต้น โดยตารางด้านล่างแสดงการคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาต่อหน่วย
ค่าไฟฟ้า
22,900
5,063
22,900 / 5,063 = 4.52
ค่าน้ำประปา
6,414
441
6,414 / 441 = 14.54
เมื่อได้ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาต่อหน่วยแล้ว จะสามารถคำนวณค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาของผู้เช่าได้ ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าใช้ไฟ 100 หน่วย ใช้น้ำ 10 หน่วย ค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาจะเป็นดังตารางด้านล่าง
|
ค่าไฟฟ้าต่อหน่วย x จำนวนหน่วยที่เราใช้จริง
|
4.52 x 100 = 452 บาท
|
|
ค่าน้ำประปาต่อหน่วย x จำนวนหน่วยที่เราใช้จริง
|
14.54 x 10 = 145.40 บาท
(ปัดเศษสตางค์ได้เป็น 145 บาท)
|
อย่างไรก็ตาม ภายใต้กฎหมายฉบับใหม่ ผู้ประกอบการสามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการให้เช่าอาคาร เช่น ค่าสูบน้ำ ค่าไฟฟ้าของอาคาร ผ่านการคิดค่าส่วนกลาง ค่าบริการอื่น ๆ หรือคิดค่าเช่าเพิ่มเติมในสัญญาเช่าฉบับใหม่ได้
สำหรับผู้เช่าที่มีสัญญาเช่าฉบับเดิมที่จัดทำก่อนวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 หากผู้เช่ารู้สึกว่าไม่ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่าฉบับเดิม ก็สามารถแจ้งทางผู้ประกอบการให้ยกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิมและใช้สัญญาเช่าฉบับใหม่ได้ แต่หากว่าอยากจะใช้สัญญาเช่าฉบับเดิมก็สามารถใช้ได้จนครบกำหนดอายุสัญญา ทั้งนี้การจะใช้สัญญาเช่าฉบับเดิมหรือสัญญาเช่าฉบับใหม่ขึ้นอยู่กับว่า เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายโดยรวมแล้วสัญญาเช่าฉบับไหนจะคุ้มค่ากว่ากัน
สำหรับผู้เช่าที่กำลังมองหาที่พักใหม่และกำลังจะทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ขอแนะนำให้อ่านเงื่อนไขและข้อสัญญาต่าง ๆ ให้ละเอียดว่า นอกจากค่าเช่าห้องพักแล้ว มีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบริการ เพิ่มเติมอีกหรือไม่
ผู้ประกอบการที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายนี้ หากฝ่าฝืนจะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (มาตรา 57 ทวิ พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภคฯ) หากผู้บริโภคไม่ได้รับความเป็นธรรมจากสัญญาเช่าหรือผู้ประกอบการที่มีข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่สายด่วน 1166 ของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า