รู้สักนิดก่อนกู้เพื่อซื้อคอนโดฯเพื่อการลงทุน

การซื้อคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน นอกจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองแล้ว ยังมีการซื้อเพื่อลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาวที่กำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก และแน่นอนว่าการลงทุน คุณต้องหวังที่จะได้ผลกำไรกับการลงทุนนั้นๆ การค้นคว้าศึกษาหาข้อมูลเป็นเรื่องที่สำคัญ นักลงทุนมือฉมังจะต้องรู้จักแบ่งพอร์ตการลงทุนของตน ไล่มาตั้งแต่ หุ้น, หุ้นกู้, พันธบัตรรัฐบาล และอสังหาริมทรัพย์

จุดเด่นที่ทำให้การลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโดมิเนียม แตกต่างจากประเภทการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ก็คือ หากคุณลงทุนในหุ้นหรือหุ้นกู้ คุณเพียงแต่เป็นเจ้าของร่วมของบริษัทนั้นในรูป “นามธรรม” เมื่อคุณพอใจกับผลกำไรที่ได้ก็ทำการขายออกไป ความเป็นเจ้าของในหุ้นนั้นๆ ก็สิ้นสุดลง แต่สำหรับคอนโดฯ เมื่อซื้อมาแล้ว คุณจะมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นๆในแบบ “รูปธรรม” ทั้งในแง่ของการเป็นเจ้าของตัวอาคารสิ่งก่อสร้างหรือที่ดิน อาจจะเรียกได้ว่าอสังหาฯ ที่คุณลงทุนก็เปรียบเสมือน “บริษัท” ของคุณเอง ดังนั้นสิ่งที่คุณต้องคำนึงถึงก็คือจะทำอย่างไรให้อสังหาฯ หรือบริษัทของคุณ น่าสนใจ ในสายตาของผู้อื่น

และเนื่องจากคอนโดฯ เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง นักลงทุนส่วนใหญ่จึงนิยมกู้เงินบางส่วนจากสถานบันการเงิน เพราะแทนที่จะเอาเงินสดทั้งหมดมาทุ่มกับการซื้อ เอาไปหมุนเพื่อต่อยอดทำอย่างอื่นอาจจะปลอดภัยกว่า ดังนั้นการเตรียมตัวเพื่อขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดฯ เพื่อการลงทุนจึงมีความสำคัญ เรามีข้อเสนอแนะเกี่ยวกับการกู้และปัจจัยที่ควรรู้หากคุณสนใจลงทุนในสินทรัพย์ประเภทนี้

อย่างที่ทราบกันดีว่า อสังหาฯคือการลงทุนที่สามารถต่อกรได้ดีกับอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น นักลงทุนเก่งๆสามารถทำกำไรจากการเฝ้าติดตามการปรับขึ้นของอัตราเงินเฟ้อได้ ยกตัวอย่างกรณีง่ายๆที่คุณอาจคาดไม่ถึง:
นักลงทุนท่านหนึ่งใช้เงินทุนของตัวเองเป็นจำนวน 500,000 บาท เพื่อซื้อคอนโดฯ ที่มีมูลค่า 3,000,000 บาท (ส่วนต่างที่เหลืออีก 2,500,000 มาจากการกู้ยืม) จากการประกาศตัวเลขเศรษฐกิจของรัฐบาลว่าอัตราเงินเฟ้อประจำปีจะถูกปรับเพิ่มขึ้น 3% ส่งผลให้มูลค่าของคอนโดฯ ของคุณเพิ่มขึ้น 3,000,000 x 3% = 3,090,000 (เพิ่มขึ้น 90,000 บาท) เมื่อนำไปคิดจากเงินทุนต้นจำนวน 500,000 บาท ส่งผลให้นักลงทุนท่านนี้มีอัตราผลตอบแทนเท่ากับ 18% (90,000 x 100 ÷ 500,000) ซึ่งผลตอบแทนนี้คิดคำนวณ จากแค่อัตราเงินเฟ้อ ที่ถูกปรับเพิ่มขึ้นยังไม่รวมปัจจัยอื่นๆที่จะส่งผลต่อการปรับขึ้นของราคา อาทิเช่น ระบบขนส่งมวลชนหรือสิ่งอำนวยความสะดวก ที่จะเกิดขึ้นบริเวณรอบๆ โครงการคอนโดฯ ที่คุณซื้ออีกด้วย

สำหรับคนที่กู้โดยมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหรือในวงการเราเรียกดอกเบี้ยชนิดนี้ว่า MRR, MLR สิ่งที่คุณจะต้องเฝ้าติดตามอยู่สม่ำเสมอนั่นคือ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย โดยตัวเลขนี้สามารถติดตามได้จาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) ซึ่งถ้ามีแนวโน้มว่าแบงก์ชาติจะทำการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นนั่นหมายความว่าธนาคารพาณิชย์ต่างๆจะทำการปรับดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นด้วย เท่ากับว่าภาระการชำระหนี้ของคุณก็จะถูกปรับสูงขึ้น หากคุณรู้สัญญาณก่อน ก็สามารถเตรียมตัวได้ดีกว่าด้วยวิธีง่ายๆ คือตั้งเงินสำรองให้มากขึ้นในแต่ละเดือนเพื่อนำมาต่อกรกับตัวดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่เหตุการณ์ประเภทนี้ไม่ค่อยเกิดขึ้นบ่อยครั้งนักและมีแนวโน้มว่าแบงก์ชาติจะยังคงอัตราดอกเบี้ยกลางไว้ที่ 1.5% ไปอีกเป็นเวลานาน ส่วนปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้แบงก์ชาติแลเห็นว่าสมควรที่จะต้องปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเสียทีนั่นคือ ตัวเลขเศรษฐกิจที่ดีขึ้นเรื่อยๆ (หลายไตรมาสติดต่อกัน) รวมถึง อัตราเงินเฟ้อ ที่ปรับตัวขึ้น

การกู้ยืมสามารถนิยามได้สั้นๆ ง่ายๆ เลยคือ “หนี้” หรือเป็นการยืมเงินคนอื่นเพื่อลดสัดส่วนการใช้เงินทุนของคุณเองในการได้มาซึ่งอสังหาฯนั้นๆ หนี้สามารถสร้างความแตกต่างระหว่าง “ผลกำไร” และ “ขาดทุน” ได้เช่นกัน เนื่องจากการลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงอยู่เสมอ การเลือกกู้ถูกจำนวนเหมาะกับสภาพคล่องของตนในการชำระหนี้จะส่งผลให้เกิดประสิทธิภาพในการลงทุน แต่หากไม่ตรวจสภาพคล่องของตนประกอบกับไม่ศึกษาตัวอสังหาฯที่เลือกลงทุนจะส่งผลให้มูลค่าของมันลดลงเรื่อยๆ หากเป็นเช่นนี้ไม่ส่งผลดีต่อพอร์ตการลงทุนของคุณเป็นแน่

เรื่องข้างต้นเขียนโดย ชัยสิทธิ์ บุนนาค content writer ประจำ DDproperty หากมีคำถามหรือข้อสงสัยสามารถติดต่อโดยตรงได้ที่ chaiyasit@ddproperty.com