เลือกทำเลคอนโดฯเพื่อลงทุนอย่างไรให้ได้กำไร

ก่อนหน้านี้เคยกล่าวถึงทำเลคอนโดฯ ที่เหมาะสำหรับการซื้อเพื่ออยู่เองไปแล้ว บทความนี้จึงเน้นเรื่อง “ทำเลซื้อเพื่อลงทุน” ซึ่งวิธีการเลือกจะแตกต่างกันพอสมควร โดยการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง อาจจะไม่ต้องพิถีพิถันกับเรื่องทำเลที่ตั้งของโครงการมากเท่ากับการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน เลือกทำเลที่เดินทางสะดวก มีองค์ประกอบการรอบข้างโครงการที่ดี เหมาะกับงบประมาณที่จะซื้อ และเหมาะกับรูปแบบการใช้ชีวิตหรือไลฟ์สไตล์ก็ถือว่าผ่าน ติดถนน ติดสถานีรถไฟฟ้าก็ได้ หรือไม่ติดก็ได้

แต่ถ้าเป็นการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ต้องพิถีพิถันกับการเลือกทำเลที่ตั้งในการลงทุนพอสมควร ซึ่งส่วนใหญ่แล้ว ควรจะอยู่ติด 1.ถนนใหญ่ 2.สถานีรถไฟฟ้า และ 3.ชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษา ซึ่งหากไม่ได้อยู่ใน 3 ทำเลหลักๆ ดังกล่าว อาจจะต้องเป็นจุดเด่นด้านอื่นให้กับโครงการนั้นๆ เช่น ติดริมแม่น้ำ ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่ (ใกล้สวนลุมพินีจะได้รับความนิยมมากสุด) หรืออยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่แม้รถไฟฟ้าจะไม่ผ่าน แต่ก็มีความต้องการและไม่มีซัพพลายใหม่มานานแล้ว เป็นต้น

ปัจจัยที่ต้องเลือกโครงการติดถนน ติดสถานีรถไฟฟ้า และทำเลชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษา เพราะเป็นลักษณะของทำเลที่ปล่อยขาย ปล่อยเช่าได้ง่ายและได้เร็วสุด หากผู้ลงทุนจะเลือกโครงการตามแนวของทำเลเพื่ออยู่อาศัยเอง เช่น ในซอย หรือขยับออกจากรถไฟฟ้าแต่เดินทางสะดวกก็ได้ เพราะก็มีผู้เช่าที่นิยมทำเลลักษณะนี้ แต่การปล่อยเช่า หรือขายต่ออาจจะช้ากว่า ที่สำคัญ อัตราค่าเช่า และ Capital Gain (มูลค่าส่วนต่างจากราคาทรัพย์สินนับจากวันซื้อและวันขาย) ของทำเลติดถนน ติดสถานีรถไฟฟ้า และทำเลชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษาก็มีโอกาสได้สูงกว่าด้วย

จริงๆ แล้วลักษณะทำเลที่ดีจะเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ในอดีตที่ยังไม่มีรถไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งมีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วใหม่ๆ แต่ยังไม่ฮิต ทำเลโครงการที่อยู่อาศัยที่ดี ก็ต้องติดถนน หรือใกล้ทางด่วน มายุคนี้ ก็ต้องติดสถานีรถไฟฟ้า หรือไม่ก็ติดถนนใหญ่เป็นหลัก ในอนาคตที่รถไฟฟ้าขยายครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล วิธีการเลือกทำเลเพื่อการลงทุนก็อาจจะมีรายละเอียดบางอย่างที่เปลี่ยนแปลงไป

สำหรับการลงทุนในจังหวะเวลานี้ คงต้องอยู่ใน 3 กรอบหลักที่กล่าวถึง คือ 1.ติดถนนใหญ่ 2.ติดสถานีรถไฟฟ้า และ 3.ติดชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษา ซึ่งขอขยายความต่อดังนี้

ทำเลติดถนนใหญ่
ไม่ว่ายุคใดสมัยใด ทำเลติดถนนใหญ่ก็ยังคงเป็นที่นิยม เพราะเป็นการเดินทางหลักของคนส่วนใหญ่ ซึ่งเหมาะทั้งกับคนที่ขับรถเอง หรือคนที่ใช้บริการรถสาธารณะ โดยข้อดีของทำเลติดถนนใหญ่ คือ เดินทางสะดวกมากกว่าเมื่อเทียบกับโครงการในซอย ที่อาจต้องเจอปัญหารถติดภายในซอย แต่ข้อเสียของโครงการทำเลติดถนน นั่นคือ เสียงดัง แม้จะอยู่บนอาคารสูงๆ ถ้าไม่ปิดหน้าต่าง ก็ยังได้ยินเสียงรถจากถนนด้านล่าง โดยเฉพาะหากเป็นถนนสายหลักที่มีการสัญจรตลอด 24 ชั่วโมง ก็จะได้ยินตลอด ซึ่งบางคนที่ไม่ชอบความเป็นส่วนตัว ไม่ชอบเสียงดัง ทำเลลักษณะนี้อาจไม่ตอบโจทย์

อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นการซื้อเพื่อลงทุนแล้ว เลี่ยงไม่ได้เลย เอาให้ชัวร์ ยังไงก็ต้องติดถนนใหญ่ไว้ก่อน ส่วนจะติดสถานีรถไฟฟ้าด้วยหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับองค์ประกอบอื่นๆ เช่น ถนนสายนี้อยู่ใจกลางเมือง หรือเดินทางไปเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าได้สะดวก

แต่แน่นอนว่า ราคาโครงการติดถนนใหญ่ จะค่อนข้างสูง สูงกว่าโครงการในซอย 30-50% และยิ่งถ้าเป็นโครงการที่ติดถนนใหญ่ และติดรถไฟฟ้าด้วยนั้น ราคายิ่งสูงมากขึ้นไปอีก ส่วนถ้าเป็นโครงการที่ติดริมถนนอย่างเดียว ในหลายโครงการ มีราคาถูกกว่าโครงการติดสถานีรถไฟฟ้า (เพราะติดสถานีรถไฟฟ้า ส่วนใหญ่จะติดถนนใหญ่ด้วย ยกเว้นบางสถานี จึงมีราคาสูงกว่า)

สำหรับถนนรอง ที่เป็นถนนย่อยเข้าไปจากถนนใหญ่ที่เป็นถนนเมน ถ้าเป็นโครงการติดถนนรอง ต้องพิจารณาถึงองค์ประกอบอื่นด้วย เช่น ขนาดถนนของถนนรองสายนั้น กว้างหรือเล็ก เป็นถนนสองทางสวนกัน หรือเป็นถนนวันเวย์ เช่น ถนนในซอยสุขุมวิท 55 หรือทองหล่อ เส้นทางนี้แม้จะย่อยมาจากถนนหลักอย่างสุขุมวิท แต่สุขุมวิท 55 ก็เป็นถนนที่มีความกว้างมาก มีซอกซอยย่อยที่ทะลุไปยังซอยอื่นๆ ของถนนสุขุมวิท หรือทะลุไปยังถนนเพชรบุรีได้ เป็นต้น ส่วนถ้าเป็นถนนรองที่เป็นวันเวย์ อาจจะต้องวิเคราะห์ให้ดีกว่า เดินทางสะดวกหรือไม่

ทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า
อันนี้ถือเป็นคุณสมบัติพื้นฐานของโครงการคอนโดมิเนียมที่มีโอกาสลงทุนในยุคนี้เลยก็ว่าได้ ต้องติดรถไฟฟ้า เพราะเดินทางสะดวก เหมาะกับทั้งคนที่ใช้รถ และก็เหมาะกับคนที่ต้องเดินทางด้วยรถสาธารณะ ซึ่งโครงการติดสถานีรถไฟฟ้าส่วนใหญ่จะติดถนนใหญ่ด้วย ยกเว้นบางสถานีรถไฟฟ้าที่อาจจะเข้าไปอยู่ในชุมชน และไม่ได้ติดถนนใหญ่สายหลัก

โครงการที่ติดสถานีรถไฟฟ้า มีโอกาสในการขายและปล่อยเช่าได้ดีมาก ได้ราคาสูง ได้ Capital Gain จากราคาขายในอนาคตสูง ได้อัตราค่าเช่าที่ดี แต่ต้นทุนในการซื้อ หรือราคาขายก็สูงเช่นกัน ซึ่งผู้ลงทุนต้องวิเคราะห์ตัวทำเลกับราคาให้ดีว่า คุ้มค่ากันหรือไม่ เพราะแม้จะติดสถานีรถไฟฟ้า แต่ถ้าราคาสูงเกินไป ผลตอบแทนจากค่าเช่า หรือการขายในอนาคตอาจจะไม่ดีอย่างที่วิเคราะห์ไว้

นอกจากนี้ ไม่ใช่ทุกสถานีรถไฟฟ้าจะมีโอกาสที่ดีเสมอไป ต้องวิเคราะห์องค์ประกอบรอบด้านของตัวสถานีและที่ตั้งของโครงการให้ดีด้วย ยิ่งปัจจุบันมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอีกหลายสาย สะท้อนให้เห็นว่าในอนาคตจะมีสถานีรถไฟฟ้าใหม่ๆ เกิดอีกเพียบ ซึ่งหากก่อสร้างแล้วเสร็จครบตามแผนงานของภาครัฐแล้ว คาดว่าจะมีสถานีรถไฟฟ้ารวมกว่า 400 สถานีในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ดังนั้น ต้องอ่านแต่ละสถานีให้ขาด สถานีที่ไกลออกไป มีโอกาสเป็นอย่างไร และสถานีใกล้ๆ เมืองเป็นอย่างไร มีโอกาสปล่อยเช่า หรือปล่อยขายหรือไม่

ทำเลติดชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษา
ปัจจุบันเริ่มเห็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ติดสถานีรถไฟฟ้า แต่ใกล้ชุมชนใหญ่-แหล่งงาน-สถานศึกษามากขึ้น ทั้งนี้เพราะพื้นที่เหล่านี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง โดยในส่วนของชุมชนใหญ่ อาจจะเป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีการขยายตัวของหมู่บ้านแนวราบมานานและไม่มีพื้นที่ให้ทำโครงการหมู่บ้านแนวราบแล้ว หรือหากจะมีก็ราคาสูงมาก ก็จะเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น รองรับการขยายตัวของครอบครัวเดิมในย่านนี้ เช่น ถ้าเป็นโครงการบ้านแนวราบเกิดใหม่อาจจะราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็ยังได้ในราคาเริ่มต้น 2 ล้านบาท เป็นต้น ซึ่งราคาต้องแตกต่างกันมากๆ จึงจะทำให้คอนโดมิเนียมโครงการนั้นๆ ไปได้

ทำเลใกล้แหล่งงานกับสถานศึกษา ความต้องการที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ต้องการตอบโจทย์คนทำงานหรือนักเรียน-นักศึกษาที่ไม่ต้องการเดินทางไกลมาทำงานหรือมาเรียน ทำเลลักษณะนี้จะดีกว่าทำเลใกล้ชุมชนเก่าแก่ที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ เพราะทำเลใกล้แหล่งงานกับสถานศึกษาจะมีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยชัดเจนมาก คนที่ทำงานหรือเรียน อาจจะยังไม่ตัดสินใจซื้อ อยากเช่า เผื่อย้ายงานหรือเรียนจบไม่ต้องอยู่ย่านนี้แล้ว ซึ่งอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่ก็จะอยู่ระดับกลางถึงสูง ขึ้นอยู่กับทำเล ลักษณะสถานประกอบการนั้นๆ และลักษณะสถานศึกษา

อย่างไรก็ตาม หากเทียบระหว่างทำเลใกล้รถไฟฟ้า กับ ทำเลใกล้ชุมชนเก่า ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา พบว่าทำเลใกล้รถไฟฟ้ามีโอกาสในการลงทุนที่ดีกว่า แต่ทำเลใกล้ชุมชนเก่า ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษาก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลงทุน ขึ้นอยู่กับงบประมาณของผู้ลงทุนและความคุ้นเคยในทำเล โดยส่วนใหญ่แล้วทำเลใกล้ชุมชนเก่า ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษาจะมีราคาที่ถูกกว่าทำเลติดถนนใหญ่และติดสถานีรถไฟฟ้า

วิเคราะห์อีก 3 ปัจจัยเสริม
นอกจากเลือกลงทุนตามทำเลที่ติดทั้ง 3 องค์ประกอบข้างต้นแล้ว ยังต้องวิเคราะห์ถึงปัจจัยอื่นๆ ด้วย เช่น ซัพพลายย่านนั้น ความต้องการเช่า สภาพแวดล้อมโครงการ อัตราค่าเช่า อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ซื้อมาก Capital Gain ในอนาคต ล้วนเป็นองค์ประกอบที่มีส่วนสำคัญในการกำหนดอัตราค่าเช่า และมีโอกาสในการได้ Capital Gain ในอนาคต

ทั้งนี้ หากเป็นทำเลที่ดี แต่มีซัพพลายเยอะมาก นั่นหมายถึง คู่แข่งในการปล่อยเช่าจำนวนมาก จึงต้องวิเคราะห์ต่อด้วยว่า ย่านนั้นมีความต้องการเป็นอย่างไร มากน้อยเพียงใด สภาพแวดล้อมโครงการเป็นเช่นไร แม้จะอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า แต่หากเดินทางด้วยรถไม่สะดวก หรือเป็นสถานีที่อยู่ในถนนที่เปลี่ยว ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นใดเลย อันนี้ต้องคิดให้หนัก เพราะคนเช่าก็มีทางเลือกเยอะ ส่วนอัตราค่าเช่า ต้องสำรวจด้วยตัวเองว่าอัตราค่าเช่าย่านนั้นเป็นอย่างไร เมื่อเมื่อเทียบกับต้นทุนที่จะซื้อแล้วคุ้มกันหรือไม่ และมีโอกาสที่ราคาจะขึ้นในอนาคตมากน้อยเพียงใด

หมายเหตุ ในการซื้อห้องชุดเพื่อการลงทุน จะเลือกตามแนวทางทำเลซื้อเพื่ออยู่เองก็ได้ ต้นทุนถูกกว่า แต่ก็อาจจะปล่อยเช่า หรือปล่อยขายได้ช้า และได้ Capital Gain น้อยกว่า ซึ่งขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้ลงทุน อีกทั้ง นอกจากดูที่ตั้งของทำเลแล้ว ยังต้องดูตำแหน่งของห้องชุดนั้นๆ ด้วย