เหตุผลที่ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดิน

ที่ผ่านมาคุณอาจเคยได้ยินข่าวมากมายเกี่ยวกับการต้มตุ๋นหลอกขายที่ดิน ซึ่งเป็นข่าวร้ายที่อยู่คู่กับการซื้อขายที่ดินมาหลายยุคหลายสมัย คุณจึงต้องพึงระวังอยู่เสมอเมื่อคิดจะซื้อบ้านหรือซื้อที่ดินจากใครสักคนหนึ่ง และไม่ว่าคุณจะรู้จักกับผู้ขายมาก่อนหรือไม่ การตรวจสอบโฉนดที่ดินอย่างละเอียดก็เป็นเรื่องที่ควรทำทุกครั้งก่อนตกลงซื้อขาย ไม่เช่นนั้นอาจเสียใจภายหลังได้หากที่ดินที่เสียเงินซื้อไปนั้นไม่ใช่ของจริง หรือเสียเงินไปแล้วแต่ก็ไม่สามารถครอบครองที่ดินนั้นได้

การตรวจสอบโฉนดที่ดินว่าจริงหรือปลอมคือประเด็นแรกที่ผู้ซื้อต้องรีบกระทำก่อนตกลงซื้อเป็นอย่างยิ่ง เพราะปัจจุบันการปลอมแปลงเอกสารที่ดินมักจะทำได้แนบเนียนมาก รวมถึงการขีดฆ่าแก้ไขข้อความพร้อมลายเซ็นของเจ้าหน้าที่ซึ่งอาจดูไม่รู้เลยว่าเป็นของปลอม ดังนั้นการดูโฉนดที่ดินด้วยตาเปล่าจึงไม่มีประโยชน์อะไร ผู้ซื้อจึงควรขอสำเนาโฉนดที่ดินหรือเลขที่โฉนดที่ดินจากผู้ขาย แล้วนำไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนเพื่อให้รู้ว่ากำลังโดนหลอกขายโฉนดปลอมแบบที่เป็นข่าวอยู่บ่อยครั้งหรือไม่

แม้ว่าโฉนดที่ดินจะเป็นของจริง แต่ผู้ขายกลับไม่ใช่เจ้าของตัวจริง และขโมยโฉนดที่ดินนี้มาขายหรือนำที่ดินจำนองนอกระบบมาขายโดยที่เจ้าของตัวจริงไม่ได้รับรู้หรือยินยอมด้วย บางกรณีอาจแนบเนียนถึงขั้นปลอมแปลงใบรับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินมาเลยทีเดียว ดังนั้นการตรวจสอบโฉนดที่ดินจนทราบชื่อเจ้าของนั้นจึงเป็นเรื่องที่ควรทำอย่างยิ่ง

ผู้ซื้ออาจไม่ทราบว่าที่ดินที่กำลังจะซื้อนั้นถูกหน่วยงานราชการเพิกถอนสิทธิ์การครอบครองหรือยกเลิกโฉนดไปแล้ว ซึ่งในกรณีนี้ กรมที่ดินจะเรียกเอกสารคืนจากเจ้าของ แต่ถ้าเจ้าของแจ้งว่าเอกสารหาย โฉนดที่ดินฉบับที่หายไปนั้นก็ยังคงมีหน้าตาเหมือนโฉนดจริงทุกประการ แต่ใช้อ้างสิทธิ์การครอบครองไม่ได้แล้ว และก็กลายเป็นโฉนดปลอมอีกแบบหนึ่ง

โดยปกติแล้ว หากที่ดินติดจำนอง โฉนดที่ดินนั้นจะถูกเก็บไว้กับผู้รับจำนอง และไม่สามารถซื้อขายได้จนกว่าโฉนดที่ดินนั้นจะถูกไถ่ถอนหรือหลุดจำนองไปแล้วเท่านั้น แต่ก็พบเห็นหลายกรณีที่มีผู้นำที่ดินติดจำนองมาขาย ซึ่งท้ายที่สุดแล้วก็ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นได้ เพราะฉะนั้นก่อนจะวางเงินมัดจำซื้อบ้านหรือที่ดิน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบโฉนดที่ดินกับสำนักงานที่ดินว่าติดจำนองหรือไม่

ไม่ว่าผู้ขายจะรู้มาก่อนหรือไม่ แต่มีที่ดินอยู่บางประเภทที่เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิ์ซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของผู้อื่นได้ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดิน น.ส.2 หรือ น.ส.3 ที่ราชการออกให้เพื่อครอบครองและใช้ประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และที่ดิน ส.ป.ก. ซึ่งเป็นที่ดินเพื่อทำการเกษตรเท่านั้นและไม่สามารถซื้อขายได้ แต่ยกให้ลูกหลานครอบครองต่อหรือคืนให้แก่รัฐได้

ผู้ซื้อไม่สามารถทราบได้เลยว่า เจ้าของที่ดินกำลังถูกฟ้องร้องดำเนินคดีที่ส่งผลให้ที่ดินถูกอายัดหรือถูกยึด ซึ่งกรณีนี้จะไม่ถูกระบุในเอกสารโฉนดที่ดิน แต่จะมีเพียงคำสั่งศาลที่ถูกส่งให้สำนักงานที่ดินเพื่อดำเนินการห้ามโอนโฉนดที่ดินของผู้ที่ถูกฟ้องร้อง ผู้ซื้อจึงต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินกับสำนักงานที่ดินเท่านั้น

ผู้ขายอาจนำโฉนดที่ดินผืนใหญ่แปลงงามมาขาย แต่ในขณะเดียวกัน ที่ดินผืนนั้นอาจกำลังถูกแบ่งโฉนดออกเป็นส่วน ๆ เพื่อแยกขายหรือแบ่งมรดกกัน หากกระบวนการแบ่งแยกนี้ยังไม่เสร็จสิ้น โฉนดที่ดินฉบับเก่าก็ยังคงอยู่และต้องมีการยื่นเรื่องขอรังวัดที่ดินใหม่ ซึ่งอาจทำให้ขนาดที่ดินเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม การรีบร้อนซื้อที่ดิน โดยที่ยังไม่เสร็จสิ้นกระบวนรังวัดและการออกโฉนดใหม่ อาจทำให้ผู้ซื้อขาดทุนจากพื้นที่ที่หายไปหลังรังวัดใหม่ได้

ขั้นแรกในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือ การขอดูโฉนดที่ดินด้วยตาตนเองเพื่อยืนยันว่าผู้ขายถือโฉนดอยู่จริง ๆ ไม่ใช่การหลอกขายโดยไม่มีเอกสาร แต่คุณจะตรวจสอบอย่างละเอียดไม่ได้ว่าเป็นโฉนดปลอมหรือจริง จึงจำเป็นต้องขอสำเนาเอกสารเพื่อนำไปตรวจสอบในขั้นตอนต่อไป

หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของที่ระบุไว้ในบันทึกหลังโฉนด คุณจำเป็นต้องขอดูหนังสือแต่งตั้งนายหน้าจากเจ้าของที่ดินเป็นอันดับแรกก่อนทำสัญญาซื้อขายและจ่ายเงินมัดจำ หากเป็นไปได้ ให้ขอข้อมูลติดต่อเพื่อยืนยันตัวตนกับเจ้าของตัวจริงก่อนการซื้อขาย ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการแอบอ้างได้

หากไม่มั่นใจว่าโฉนดที่ดินที่กำลังจะซื้อนั้นถูกต้องหรือไม่ คุณสามารถนำสำเนาหรือเลขที่โฉนดไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อขอยืนยันข้อมูลและตรวจสอบสถานะของโฉนดว่าพร้อมซื้อขายหรือไม่ แต่ทั้งนี้คุณต้องสอบถามกับสำนักงานที่ดินในเขตที่รับผิดชอบที่ดินแปลงนั้นเท่านั้น เนื่องจากโฉนดที่ดินคู่ฉบับจะถูกเก็บไว้ที่นั่น จึงง่ายต่อการตรวจสอบความถูกต้อง

ปัจจุบันกรมที่ดินมีบริการที่ช่วยให้คุณตรวจสอบโฉนดที่ดินได้ง่ายขึ้นผ่านอินเทอร์เน็ตทั้งในสมาร์ทโฟนและคอมพิวเตอร์ โดยตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านเว็บไซต์ Dolwms.dol.go.th ของกรมที่ดิน รวมถึงแอปพลิเคชัน LandsMaps ที่ช่วยในการค้นหาที่ดิน ตรวจสอบชื่อเจ้าของที่ดินออนไลน์ และตรวจสอบโฉนดที่ดิน

นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมธนารักษ์ผ่านระบบออนไลน์ได้ แต่จะได้ข้อมูลในด้านราคาประเมิน ซึ่งอาจช่วยในการพิจารณาราคาที่ดินก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

อีกหนึ่งวิธีในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือดูผ่านระบบ e-LandsAnnouncement ขึ้น ซึ่งเป็นระบบเผยแพร่ประกาศสำนักงานที่ดินเพื่อการรักษาสิทธิ์ในที่ดินของประชาชนผ่านอินเทอร์เน็ต เป็นการเพิ่มช่องทางการเข้าถึงประกาศของสำนักงานที่ดินทั่วประเทศทั้ง 461 สาขา ผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน หรือที่ http://announce.dol.go.th ได้อย่างสะดวกสบาย เข้าถึงได้ทุกที่ทุกเวลา

ทั้งนี้ จากเดิมตามระเบียบกรมที่ดินจะต้องปิดประกาศในรูปแบบกระดาษ ณ สำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ เพื่อแจ้งให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องหรือผู้มีส่วนได้เสียรับทราบ โดยปัจจุบันมีการปิดประกาศทั่วประเทศกว่า 600,000 เรื่องต่อปี

โดยกรมที่ดินได้พัฒนาระบบประกาศในรูปแบบอิเล็กทรอนิกส์ เพื่อรักษาสิทธิให้กับประชาชนในการทำธุรกรรมประเภทที่ต้องมีการประกาศก่อนการจดทะเบียน โดยสามารถค้นหาและดูประกาศจากจังหวัด สำนักงานที่ดินที่ต้องการติดต่อ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ/ผู้ขอ หรือประเภทประกาศ เช่น มรดก ใบแทน ออกโฉนด รังวัดข้างเคียง อาคารโรงเรือน แจ้งผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย (ม.61) จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และจดทะเบียนอาคารชุด เป็นต้น

ข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดินทั้งหมดนี้จะช่วยป้องกันไม่ให้เหล่ามิจฉาชีพมาหลอกขายที่ดิน รวมทั้งยังช่วยป้องกันปัญหาหลายอย่างเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินได้อีกด้วย ขอเพียงใช้เวลาเพิ่มสักนิดเพื่อตรวจสอบโฉนดที่ดิน ก็จะช่วยให้คุณได้กลายเป็นเจ้าของที่ดินของจริงได้อย่างราบรื่น