เอกสารจองคอนโด 8 ข้อที่ต้องมีในเอกสาร ก่อนตัดสินใจจองคอนโด

การจองคอนโดเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญก่อนการตกลงปลงใจซื้อคอนโดสักแห่ง หากพูดถึงการจองคอนโดสิ่งที่เข้ามาเกี่ยวข้องก็คือ เอกสารจองคอนโด ลองมาดูว่าเอกสารจองคอนโดที่ดีนั้นควรมีรายละเอียดอะไรบ้าง โดยเฉพาะ 4 ข้อที่ควรรู้เหมาะสำหรับมือใหม่ที่กำลังจะซื้อคอนโด

เอกสารจองคอนโด หรือที่เราเรียกกันง่าย ๆ ว่า ใบจองคอนโด (Reservation form) คือ หลักฐานที่แสดงถึงการจองสิทธิ์คอนโดเบื้องต้นให้กับผู้ซื้อ โดยวางเงินจำนวนหนึ่งเป็นหลักประกัน ซึ่งมีรายละเอียดข้อตกลงระหว่างผู้จองกับผู้รับจองชัดเจน ทั้งนี้ การมีใบจองคอนโดไม่ได้หมายว่าคุณมีกรรมสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ

การจองคอนโดมักเกิดขึ้นหลัก ๆ ดังนี้

1. ในกรณีที่โครงการเสร็จพร้อมอยู่แล้วสามารถจองแล้วทำสัญญาเลยในกรณีที่ผู้ซื้อถือเงินสดไป หรือนัดเข้ามาทำสัญญาภายหลังประมาณ 1-2 เดือนสำหรับผู้ที่ต้องการเวลาในการกู้สินเชื่อบ้าน

2. การจองโครงการใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ โดยทั่วไปหลังจากทำการจองไปแล้ว ทางโครงการจะมีการนัดให้เข้ามาทำสัญญาภายหลัง โดยทั่วไปจะมีการนัดเข้ามาทำสัญญาเมื่อโครงการดำเนินการก่อสร้างไปแล้วกว่า 80-90% หรือเมื่อเสร็จพร้อมอยู่

3. การจองในช่วงโปรโมชั่น หรือระยะเวลาใดระยะเวลาหนึ่ง เพื่อแลกกับส่วนลด ของแถม หรือสิทธิพิเศษอื่น ๆ

รายละเอียดและข้อตกลงในเอกสารจองคอนโด ควรมีดังนี้

1. ข้อมูลส่วนบุคคลของผู้จองและผู้รับจอง โดยระบุถึงชื่อ ที่อยู่ หรือชื่อบริษัท ห้างร้านของผู้รับจอง และชื่อ ที่อยู่ผู้จอง โดยต้องเป็นข้อมูลที่ตรวจสอบได้

2. รายละเอียดของคอนโดที่จอง โดยระบุชื่อประเภท และรายละเอียดต่าง ๆ อาทิ ชื่อโครงการ, ประเภท, ชนิด หมายเลขหรือแปลงที่ดิน, ขนาดพื้นที่ใช้สอย, ที่อยู่, ราคาคอนโด และราคาต่อตารางเมตร

3. จำนวนเงินที่ต้องชำระตอนจอง โดยระบุจำนวนเงินที่ต้องจอง ทั้งตัวเลขและตัวหนังสือ และต้องมีรายละเอียดของใบเสร็จรับเงินด้วย

4. การชำระหนี้ ต้องระบุว่าเงินค่าจองที่ผู้จองได้ชำระนี้เป็นส่วนหนึ่งของเงินค่าซื้อขายเมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันต่อไป

5. การริบเงินจอง ข้อกำหนดในกรณีที่ผู้จองไม่สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้รับจองภายในเวลาที่กำหนด จะถือว่าผู้จองสละสิทธิ์และยินยอมให้ผู้รับจองริบเงินจองได้

6. การคืนเงินจอง ข้อกำหนดในกรณีที่ผู้รับจองไม่สามารถทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จองภายในเวลาที่กำหนด จะต้องระบุว่าจะจ่ายเงินจองคืนภายในกี่วัน พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเท่าไหร่ (ในกรณีนี้ไม่สามารถบังคับให้ผู้รับจองโอนกรรมสิทธิ์ได้)

7. การทำสำเนา เอกสารจองคอนโดจะต้องทำขึ้น 2 ฉบับ และมีข้อมูลตรงกัน ต้องมีการลงลายมือชื่อหรือลายเซ็นจริงทั้ง 2 ฉบับ และเก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ

8. การลงลายมือชื่อหรือลายเซ็น จะต้องมีการลงลายมือชื่อหรือลายเซ็นของผู้จอง ผู้รับจอง และพยานอย่างครบถ้วน

หากผู้ซื้อคอนโดกู้ไม่ผ่าน หรือขอสินเชื่อจากธนาคารไม่ได้ สามารถขอเงินจองคืนได้หรือไม่ คำตอบสั้น ๆ คือ "ได้" แต่ต้องดูรายละเอียดเพิ่มเติมด้วย คือ

หากอ้างอิงจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 และ 372 สามารถอธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ได้ว่า ในกรณีที่กู้ไม่ผ่านหรือพ้นวิสัยหนี้ได้ ทางโครงการจะต้องคืนเงินจองทั้งหมดให้กับผู้ซื้อ ซึ่งหากโครงการไม่ทำการคืนจะต้องมีการระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าจะไม่การคืนเงินจองหากกู้ไม่ผ่าน

โดยทั้งนี้หากไม่มีการระบุในสัญญาและมีปากมีเสียงกันเกิดขึ้น อันเป็นเหตุมาจากทางโครงการไม่คืนเงินจอง ผู้ซื้อที่ทำการกู้ไม่ผ่านสามารถโต้แย้งสิทธิที่จะได้รับเงินจองคืนตามกฎหมาย และสามารถใช้สิทธิฟ้องคดีต่อศาลเรียกให้โครงการคืนเงินดังกล่าวได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 55

สรุปคือ ถ้าไม่มีการระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าจะไม่คืนเงินจอง ก็ไม่สามารถริบเงินจองได้นั่นเอง

การขายใบจองคอนโดถือเป็นอีกหนึ่งการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เคยบูมในช่วงหนึ่ง เนื่องจากเป็นการซื้อมาขายไป และเก็งกำไรในระยะที่สั้น โดยมีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้ที่ผิดหวังจากการจองคอนโด หรือพูดง่าย ๆ คือ จองไม่ทัน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลดี ๆ หรือทำเลไพร์ม ใกล้เมือง หรือใกล้รถไฟฟ้า โดยผู้ขายจะได้กำไรจากส่วนต่างในการขายใบจองคอนโด

ทั้งนี้ จุดเด่นของการขายใบจองคอนโดคือได้ผลตอบแทนในระยะสั้น โดยไม่ต้องลงทุนมากนัก เมื่อเทียบกับการขายดาวน์ หรือขายโอนกรรมสิทธิ์คอนโด โดยส่วนใหญ่จะเก็งกำไรในกรอบระยะเวลา 1 เดือน ก่อนที่จะถึงกำหนดทำสัญญากับเจ้าของโครงการ ส่วนต่างหรือกำไรที่จะได้มีหลากหลาย ขึ้นอยู่กับความน่าสนใจของโครงการนั้น ๆ

ส่วนจุดด้อยของการขายใบจองคอนโด หรือจะเรียกง่าย ๆ ว่าคือความเสี่ยง คือ ไม่ใช่ทุกโครงการจะสามารถขายใบจองคอนโดได้ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อน เช่น ทำเลดีจริงหรือไม่ หรือเป็นสินค้าที่คนอยากจะซื้อจริง ๆ หรือเปล่า รวมถึงตำแหน่งคอนโด และความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ เพราะไม่อย่างนั้นคุณอาจจะต้องจมกับใบจองคอนโดของตัวเอง หรือต้องตัดใจขายในราคาต่ำกว่าทุน

เอกสารจองคอนโดถือเป็นอีกหนึ่งเอกสารสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม และควรตรวจสอบให้เรียบร้อยก่อนที่จะตกลงปลงใจลงลายมือชื่อ โดยเฉพาะในส่วนของการริบเงินจอง หรือการคืนเงินจอง