แชร์ประสบการณ์ลงทุนคอนโดฉบับนักลงทุนมืออาชีพ

DDproperty Editorial Team
แชร์ประสบการณ์ลงทุนคอนโดฉบับนักลงทุนมืออาชีพ
“สถานการณ์อสังหาฯ ตอนนี้อาจจะไม่ดีเท่าช่วงก่อนโควิด แต่ในมุมของนักลงทุน เรามองว่ามันคือช่วงช้อปปิ้ง สำหรับคนที่มีเงินสดในมือหรือ Cash Flow คล่องจะได้เปรียบ เพราะสามารถเลือกซื้อคอนโดโครงการที่ดี ด้วยราคาที่ดี ได้ไม่ยาก ใครที่มีความพร้อมสามารถซื้อห้องในราคาที่ถูกกว่าปกติได้ และถือครองไว้สร้างกำไรในอนาคต เพราะยังไงสถานการณ์บ้านเราต้องกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นแน่นอน”
sportlight

หลาย ๆ คนอาจจะอยากรู้มุมมองด้านอสังหาฯ ของกลุ่มนักลงทุนกันบ้าง ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยังไม่สู้ดีนักเช่นในช่วงเวลานี้ วันนี้เราได้มีโอกาสพูดคุยกับคุณขวัญ เชิงขวัญ นาคะประวิง ซึ่งเคยเป็นอดีต Account Director ของ DDproperty นอกจากนี้เธอยังเป็นนักลงทุนตัวยง ผู้มากประสบการณ์ในวงการอสังหาฯ ได้มาแชร์มุมมองด้านการลงทุนให้เราฟัง

ลงทุนคอนโดห้องแรกอย่างไร

พูดถึงคอนโดแห่งแรกที่คุณขวัญได้ซื้อเพื่อลงทุน ต้องย้อนกลับไปเมื่อสิบกว่าปีก่อน ตอนนั้นมีโครงการแบรนด์ดัง ระดับลักซ์ชัวรีมาเปิดขายที่ย่านราชเทวีติดกับรถไฟฟ้า เฉลี่ยตารางเมตรละประมาณ 140,000 บาท ซึ่งราคาก็ค่อนข้างสูง แต่ด้วยความน่าสนใจของโครงการอยู่ใน Prime Area เชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวกสบาย ครบครันไปด้วยสถานที่สำคัญต่าง ๆ ทำให้คุณขวัญตัดสินใจ “ซื้อคอนโดเพื่อลงทุน” เป็นครั้งแรกในชีวิต
ภาพบรรยากาศคอนโดที่คุณขวัญ ลงทุนคอนโด
“ด้วยความที่ทำงานสายงานอสังหาฯ อยู่แล้ว เราจึงมีข้อมูลวงในค่อนข้างเยอะ อย่างโครงการที่เคยซื้อลงทุนที่แรก ช่วงเปิดตัวมีราคาสูงก็จริง แต่เรามองว่าน่าสนใจ ถ้าถือไปยาว ๆ ราคาต้องขึ้นแน่ ๆ ยิ่งเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า มีความอุดมสมบูรณ์สูง น่าจะเป็นที่ต้องการของตลาด ก็เลยตัดสินใจซื้อ หลังจากนั้นแค่ปีเดียวก็ขายต่อ ปรากฏว่าทำกำไรได้เกินคาด”
คุณขวัญได้แชร์ประสบการณ์การลงทุนซื้อคอนโดที่แรกให้เราฟัง เริ่มต้นด้วยเซกเมนต์ระดับบนเลย เพราะค่อนข้างมั่นใจว่ามีดีมานด์ให้การตอบรับและเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ประกอบกับโครงการที่ลงทุนมีศักยภาพครบ ปัจจัยเหล่านี้จึงเสริมกันให้ประสบความสำเร็จตั้งแต่ครั้งแรก
“ต่อมาเราก็เริ่มทำงานกับทาง DDproperty ซึ่งได้เจอกับผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายบริษัท เราเห็นแผนพัฒนาโครงการของบริษัทต่าง ๆ ในแต่ละปี จุดนี้ทำให้เรามองเห็นโอกาสในการลงทุนด้วย ซึ่งไม่ใช่แค่ในฐานะคนทำงาน แต่คนทั่วไปที่ใช้งานเว็บไซต์ DDproperty ก็สามารถเข้าถึงได้ หากได้ข้อมูลข่าวสารเหล่านี้เช่นกัน”

ลงทุนคอนโด ทำเลและแบรนด์คือสิ่งสำคัญ

หลังจากนั้นคุณขวัญก็ได้ขยับขยายพอร์ตการลงทุนในอสังหาฯ เพิ่มเติม โดยได้ลงทุนคอนโดในหลายทำแล หลายเซกเมนต์ ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อและผู้เช่าหลากหลายกลุ่ม แต่สิ่งที่คุณขวัญมักจะใช้พิจารณาเลือกซื้อคอนโดเพื่อลงทุน มีอยู่ 2 ปัจจัยหลัก ๆ ได้แก่ ทำเลและแบรนด์
ลงทุนคอนโด ทำเลและแบรนด์คือสิ่งสำคัญ
“เรื่อง ‘ทำเล’ นี่สำคัญมาก เพราะคนส่วนใหญ่ชอบการเดินทางที่สะดวกสบาย อย่างรถไฟฟ้าคือตัวแปรหลักเลย ดังนั้นถ้าโครงการไหนอยู่ใกล้รถไฟฟ้า รอบ ๆ มีความอุดมสมบูรณ์ก็จะช่วยให้โครงการนั้นมีความน่าสนใจมากขึ้น ส่งผลต่อการปรับขึ้นของราคาขายต่อหรือค่าเช่าด้วย”
คุณขวัญได้ยกเคสตัวอย่างที่ได้เจอมา เมื่อไม่นานมานี้
“มีลูกค้าบางคนถึงขั้นเปรียบเทียบระยะห่างของโครงการกับตัวสถานีรถไฟฟ้าเลยก็มี เทียบว่าที่ไหนใกล้กว่าก็จะเลือกอยู่ที่นั่น อย่างกลุ่มผู้ปกครองของนักเรียน/นักศึกษา มักให้ความสำคัญกับเรื่องความปลอดภัยของลูก ระยะเดิน 300 เมตร กับ 500 เมตร ก็ถือว่าต่างกัน ในมุมของคนทั่วไปอาจจะไม่เห็นถึงความต่าง แต่ถ้าเป็นพ่อ เป็นแม่ เค้าจะไม่อยากให้ลูกต้องเดินไกลมาก กังวลเรื่องความปลอดภัย ถือเป็น Customer Insight ที่เราได้มีโอกาสเรียนรู้ไปกับกลุ่มลูกค้าจริง ๆ ทำให้เราเข้าใจเขาได้มากขึ้น”
Customer Insight เป็นสิ่งที่นักลงทุนคอนโดต้องให้ความสำคัญ
นอกจากนี้คุณขวัญยังเลือกซื้อคอนโดจากผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ โดยต้องมีการสร้างแบรนด์ที่ดีและน่าสนใจ เพราะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าได้มากกว่าโครงการที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้จัก นอกจากนี้ยังได้ในเรื่องของคุณภาพด้วย เรียกได้ว่า "แบรนด์" ก็มีมูลค่าของตัวเองอยู่และส่งผลต่อมูลค่าของอสังหาฯ ที่เราเลือกด้วยเช่นกัน

เลือกซื้อโครงการไหนดี?

ปัจจุบันมีโครงการคอนโดเกิดขึ้นอย่างมากมาย คำถามที่ตามมาก็คือ ควรเลือกซื้อคอนโดโครงการไหนดี เชื่อว่านักลงทุนคอนโดทุกคนก็น่าจะอยากได้ผลตอบแทนที่ดีอยู่แล้ว แต่สำหรับคนที่เพิ่งเข้าสู่วงการนี้ ยิ่งต้องศึกษาหาข้อมูลให้มาก เพราะทุก ๆ การลงทุนล้วนมีความเสี่ยง แต่จะทำอย่างไรให้ความเสี่ยงน้อยที่สุด
Home-stories-investment-condo-khun-kwan_DSC6519
“เดี๋ยวนี้ต่างจากเมื่อก่อน ซื้อคอนโดต้องดูมากกว่าเรื่อง ทำเลและแบรนด์ เนื่องจากปัจจุบันรถไฟฟ้ามีมากขึ้น กระจายไปหลายเส้นทาง คอนโดใกล้รถไฟฟ้ากลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว สิ่งที่ควรดูเพิ่มเติมน่าจะเป็นเรื่องของราคาเริ่มต้น ควรอยู่ในระดับที่เหมาะสม ไม่สูงจนเกินไป และควรเปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียงเสมอ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด”
การเลือกซื้อคอนโดสักแห่งควรศึกษาคู่แข่ง และเปรียบเทียบโครงการโดยรอบให้ดี โดยเฉพาะเรื่องของราคาขายว่าอยู่ที่ระดับใด พยายามหาข้อมูลราคาตอนเปิดตัว ราคาปัจจุบันและแนวโน้มราคาในอนาคตของบรรดาโครงการที่อยู่ในทำเลเดียวกันเทียบด้วย
คุณขวัญได้แชร์ประสบการณ์ของตัวเองว่าปกติก่อนซื้อคอนโดไหน มักจะขับรถไปตระเวนดูโครงการที่อยู่ใกล้เคียง สำรวจราคาไว้เทียบกันเสมอ รวมถึงการหาข้อมูลราคาในเว็บไซต์ของ DDproperty ด้วย เพราะจะเป็นฐานข้อมูลขนาดใหญ่ที่สามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้
นอกจากเรื่องราคาแล้ว ควรเลือกห้องในตำแหน่งที่เหมาะสมด้วย โดยห้องควรอยู่ในทิศทางที่ดี ไม่ร้อนจนเกินไป เห็นวิวสวย และควรมีจุดขายอื่น ๆ ที่ทำให้ลูกค้าสนใจ เช่น เป็นห้อง Fully Furnished พร้อมอยู่ หรือเป็น 2 ห้องนอน อยู่ห้องมุม ได้วิวสวน ส่วนการตั้งราคาก็ควรถูกกว่าราคาตลาดสักเล็กน้อย จุดขายเหล่านี้จะทำให้ห้องของเรานั้น “โดดเด่นและแตกต่าง” จากห้องอื่น ๆ ลูกค้าจะเปรียบเทียบได้ชัดเจนและตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

คำแนะนำสำหรับผู้เริ่มต้น ควรแบ่งพอร์ตการลงทุนอย่างไรให้เหมาะสม

ปัจจุบันคุณขวัญเป็นเจ้าของคอนโดหลายแห่งด้วยกัน จากประสบการณ์การลงทุนที่เรียนรู้และสั่งสมมานานหลายปี จึงมีคำแนะนำที่อยากแบ่งปันแก่คนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ว่า…
การแบ่งพอร์ตการลงทุนคอนโดควรขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดของเรา
“การแบ่งพอร์ตการลงทุนคอนโดควรขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดของเรา จะซื้อมากหรือซื้อน้อยควรดูกำลังผ่อนในระยะยาวด้วยว่าจ่ายไหวมั้ย ไหวที่เท่าไหร่ และควรคิดเผื่อในกรณี Worst Case ด้วยว่า ถ้าไม่มีคนเช่าหรือคนซื้อต่อในเร็ว ๆ นี้ เราจะจ่ายต่อด้วยเงินของตัวเองได้หรือไม่โดยที่ไม่ทิ้งเงินดาวน์”
ส่วนในกรณีของการปล่อยเช่า เจ้าของห้องควรมีการกำหนดรายละเอียดสัญญาที่ชัดเจนให้แก่ผู้เช่า เพราะอาจเกิดปัญหาได้ถ้าไม่มีข้อกำหนดในการอยู่อาศัยที่ชัดเจน เช่น ห้ามนำห้องไปปล่อยเช่าต่อรายวัน หรือห้ามปล่อยเช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของห้อง
คุณขวัญให้คำแนะนำว่าลงทุนแบบระยะยาวจะดีกว่าหวังผลกำไรแค่ระยะสั้น และต้องอ่านให้เยอะ ศึกษาให้มากจากแหล่งข้อมูลรอบด้าน จะช่วยให้เราเก่งขึ้นได้และการลงทุนนั้นจะให้ผลตอบแทนแก่เราในอนาคตได้อย่างแน่นอน
หากคุณมีประสบการณ์ที่อยากบอกเล่า-แชร์ต่อเพื่อเป็นกำลังใจให้กับทุก ๆ คนที่กำลังตามหาบ้านในฝัน ติดต่อเรา

คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน

คำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยของคุณด้วยเครื่องมือคำนวณสินเชื่อนี้

คำนวณวงเงินกู้สูงสุด

คำนวณสินเชื่อบ้าน ยอดวงเงินกู้บ้านใหม่ที่คาดว่าจะได้รับจากแบงก์และยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน

คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน

เช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนอัตราใหม่และจำนวนเงินที่คุณสามารถประหยัดได้หลังจากการทำรีไฟแนนซ์