เนื่องจากปัจจุบันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่านั้นเป็นที่นิยมมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยรูปแบบต่าง ๆ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม ทำให้ผู้เช่านั้นมีตัวเลือกมากและมีอำนาจต่อรองที่สูงขึ้น ซึ่งหมายถึงการแข่งขันระหว่างผู้ให้เช่าด้วยกันที่มีความรุนแรงที่เพิ่มขึ้น
เพื่อเอาชนะกลยุทธ์ตัดราคาที่ผู้ให้เช่าบางส่วนเลือกใช้เป็นไม้ตาย ผู้ให้เช่าจึงต้องทำทุกวิถีทางเพื่อสร้างความโดดเด่นให้กับอสังหาฯ ของตน นอกจากจุดเด่นเชิงทำเลที่ตั้งและความสะดวกสบายในการเดินทางเนื่องจากระบบขนส่งมวลชนต่างๆ แล้ว ยังต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่พรั่งพร้อมเอาไว้ให้บริการผู้เช่า
รวมไปถึงการตกแต่งที่สวยงามน่าอยู่อาศัย ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นต้นทุนส่วนเพิ่มให้กับการลงทุนในอสังหาฯ ที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิ์ที่จะได้รับจากการปล่อยเช่า DDproperty มีเคล็ดลับการตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่าและถูกใจผู้เช่ามานำเสนอครับ
ความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและค่าเช่า
เพื่อให้เข้าใจเคล็ดลับในการตกแต่งซึ่งเราจะกล่าวถึงในลำดับถัดไป ผู้ให้เช่าควรจะเข้าใจภาพรวมของผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในเบื้องต้น ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นคือความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนและค่าเช่า
โดยค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าทั้งหมดที่หักค่าใช้จ่ายแล้วจะเป็นตัวเศษ ซึ่งถูกหารด้วยตัวส่วนคือต้นทุนซึ่งรวมไปถึงค่าตกแต่ง ค่าอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ และเฟอร์นิเจอร์
ดังนั้น การมีต้นทุนที่สูงย่อมทำให้ผลตอบแทนที่ผู้ให้เช่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าบ้านต่ำลง ผู้ให้เช่าจึงควรตระหนักในความสำคัญของการใช้จ่ายใดๆ ที่จะเพิ่มต้นทุนให้สูงขึ้น ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเรื่อง การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ได้ที่นี่
เคล็ดลับการตกแต่งคอนโดปล่อยเช่าให้คุ้มค่าและถูกใจผู้เช่า
1. เน้นอายุใช้งานนาน มีความคงทน
เนื่องจากค่าตกแต่ง ค่าอุปกรณ์เครื่องใช้ ค่าเฟอร์นิเจอร์นั้นล้วนแล้วแต่เป็นต้นทุน คงไม่ดีแน่ถ้าหากจะต้องลงทุนในสิ่งเหล่านี้บ่อยๆ ในช่วงระยะเวลาสั้น เพราะการลงทุนแต่ละรอบนั้นหมายถึงกำไรที่ลดลง
หลักการแรกที่ผู้ให้เช่าควรคำนึงถึงในการเลือกรูปแบบการตกแต่ง การเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ก็คือจะต้องมีความทนทานและใช้งานได้นาน
การตกแต่งควรออกแบบงานระบบให้ง่ายต่อการซ่อมบำรุง และมีความยืดหยุ่นในการใช้งานจากผู้เช่าแต่ละคน สำหรับเครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ไฟฟ้าเน้นที่ใช้งานง่ายไม่มีฟังก์ชั่นการทำงานที่ซับซ้อนและมากเกินจำเป็น
เพราะจะมีราคาแพงกว่าเครื่องใช้ที่ทำงานได้เฉพาะฟังก์ชั่นพื้นฐาน และผู้เช่าซึ่งจะเป็นผู้ใช้งานอาจไม่มีเวลาศึกษาวิธีการใช้งานดีพอ และทำให้ของใช้เสียหายได้
ส่วนเฟอร์นิเจอร์นั้นให้เน้นการใช้เฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพ มีมาตรฐาน มือจับแข็งแรง มีบานพับที่เปิดได้กว้าง ชั้นวางของและขาของเฟอร์นิเจอร์เสริมความมั่นคงด้วยเดือย สลักหรือเหล็กฉาก เป็นต้น
2. เครื่องอำนวยความสะดวกครบ แบบมัลติฟังก์ชั่น
ในพื้นที่เท่ากัน ทำเลเดียวกัน และระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน ถ้าหากผู้ให้เช่าสามารถจัดให้มีเครื่องอำนวยความสะดวกที่ครบครันมากกว่าย่อมสามารถจูงใจผู้เช่าได้มากขึ้น
แม้ว่าขนาดพื้นที่นั้นจะเป็นข้อจำกัด แต่การเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์มัลติฟังก์ชั่นที่สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานได้ก็สามารถที่จะทำให้พื้นที่เท่าเดิมสามารถใช้งานได้มากยิ่งขึ้น เป็นการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น โซฟาเบด โต๊ะอาหารขยายได้หรือปรับเป็นโต๊ะทำงานได้ ราวตากผ้าพับได้ที่ระเบียง เป็นต้น
ในเรื่องของการตกแต่งการใช้การแบ่งกั้นพื้นที่กึ่งถาวรสามารถเปิดเชื่อมพื้นที่เชื่อมต่อกันได้ก็จะเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้งานพื้นที่เข้ากับกิจกรรมการใช้งานและไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าอีกทางหนึ่ง
รวมไปถึงเครื่องใช้ไฟฟ้าที่มีขนาดซึ่งเหมาะสมกับพื้นที่ห้อง เช่น ถ้าเป็นคอนโดแบบสตูดิโอ ซึ่งอยู่อาศัยได้ 1-2 คนก็ไม่จำเป็นจะต้องซื้อเครื่องซักผ้าขนาดใหญ่สำหรับ 3-5 คน
แต่การเลือกใช้เครื่องซักผ้าที่สามารถอบผ้าได้ในตัวจะสามารถเพื่อประโยชน์ใช้สอยได้มากขึ้น ในพื้นที่เท่าเดิมก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
3. สไตล์การตกแต่งที่เป็นกลาง และมาตรฐาน
รูปแบบการตกแต่งคือภาพรวมที่มีผลอย่างมากที่ผู้เช่าจะประเมินความน่าอยู่ของห้อง ดังนั้นห้องที่ไม่ตกแต่งเลยมีของตามจำเป็นเพื่อให้มีต้นทุนต่ำที่สุดก็อาจจะทำให้ดูแล้วไม่น่าอยู่ทำให้ผู้เช่าไม่ตัดสินใจเลือก และต้องใช้เวลานานในการปล่อยเช่า
แม้ว่าจะได้กำไรสูงถ้าปล่อยเช่าที่ราคาเท่ากับห้องที่ตกแต่ง แต่การตกแต่งมากเกินไปก็เสี่ยงที่ผู้เช่าจะไม่ชอบเช่นกัน ดังนั้น การแตกแต่งจึงควรทำพอประมาณ เลือกใช้สีกลาง ๆ เช่น ขาว ครีม สีเทาอ่อน เป็นต้น ส่วนเฟอร์นิเจอร์ก็เน้นรูปแบบที่ร่วมสมัย และระมัดระวังสีสันที่ฉูดฉาด
ทางที่ดีควรใช้สีตามธรรมชาติของวัสดุ เช่น ไม้ หรือวัสดุปิดผิวสีพื้น ๆ เช่นเดียวกับสีห้อง สีของเครื่องใช้ อุปกรณ์ต่าง ๆ ก็เลือกใช้ได้ตามหลักการเดียวกัน
สไตล์การตกแต่งโดยรวมให้นึกถึงห้องพักแบบสแตนดาร์ดในโรงแรมต่างๆ เป็นแนวทางในการตกแต่ง การจัดวางเฟอร์นิเจอร์ และแบ่งสัดส่วนพื้นที่ใช้งานให้เรียบร้อยจะช่วยให้ผู้เช่าสามารถมองเห็นภาพของการอยู่อาศัยได้อย่างชัดเจนมากยิ่งขึ้น
ควรให้ความสำคัญกับเรื่องแสงสว่างด้วยการติดตั้งไฟส่องสว่างให้เพียงพอทุกจุด รวมไปถึงปลั้กไฟตามจุดที่จำเป็น
ที่ขาดไม่ได้คือเพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยการติดตั้งม่านที่ประตู และหน้าต่างทั้งหมด ถ้าหากห้องอยู่ในด้านที่มีแดดส่องถึงให้พิจารณาติดตั้งม่านที่สามารถกันแสงได้ หรือติดฟิล์มกรองแสงที่กระจกก็จะช่วยลดความร้อนที่เข้าสู่ตัวห้องได้
4. ปรับเปลี่ยนซ่อมแซมง่าย และทำได้ทีละส่วน
อีกส่วนหนึ่งที่ผู้ให้เช่าควรให้ความสนใจคือการชำรุดเสียหายที่จะเกิดขึ้นหลังการปล่อยเช่า ทั้งจากสภาพการใช้งานโดยปกติของผู้เช่าหรือการใช้งานผิดประเภท ซึ่งการซ่อมแซมก็จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นแก่ผู้ให้เช่า ยกเว้นจะสามารถหักเอาจากมัดจำของผู้เช่าได้
ดังนั้น การเลือกรูปแบบการตกแต่งด้วยวัสดุที่สามารถซ่อมแซมได้ง่ายด้วยตนเองจะเป็นข้อได้เปรียบในระยะยาว และถึงแม้ว่าจะไม่สามารถซ่อมด้วยตนเองได้แต่สามารถจำกัดการซ่อมอยู่ในบริเวณจำกัดก็จะช่วยลดค่าใช้จ่ายลงไป เช่น การเลือกทาสีผนังแทนการติดวอลเปเปอร์ เวลาเกิดรอยเปื้อนก็สามารถทาสีซ่อมเฉพาะจุดได้ แทนที่จะต้องเปลี่ยนวอลเปเปอร์ทั้งแผ่น หรือการใช้พรมแบบเฉพาะจุด ก็เป็นตัวอย่างหนึ่ง
สำหรับการใช้เฟอร์นิเจอร์ ควรเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวเพราะสามารถเคลื่อนย้ายออกไปแก้ไข หรือเปลี่ยนได้ไม่ยากแทนการใช้เฟอร์นิเจอร์แบบบิวท์อินที่ซ่อมยาก และมีค่าใช้จ่ายสูงเพราะสั่งทำตามขนาดโดยเฉพาะและต้องใช้ช่างเข้ามาซ่อมในพื้นที่
อีกทั้งเฟอร์นิเจอร์สำเร็จรูปที่ผลิตจำนวนมากนั้นจะมีอะไหล่ต่าง ๆ ให้ซื้อมาเปลี่ยนได้ง่าย เช่น บานพับ มือจับ ลูกล้อ ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถเปลี่ยนได้ด้วยตนเอง
ด้วยหลักการเบื้องต้นทั้ง 4 ข้อซึ่งเรานำมาฝากกันหวังว่าจะช่วยเป็นแนวทางให้คุณนำไปประยุกต์ใช้ในการตกแต่งคอนโด บ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ให้พร้อมสำหรับการปล่อยเช่าได้ นอกจากจะถูกใจผู้เช่าแล้วสร้างรายได้จากการลงทุนแก่ผู้ให้เช่าด้วยครับ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ