แบ่งที่ดินมรดกกันอย่างไร 3 เรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับมรดกที่ดิน

DDproperty Editorial Team
แบ่งที่ดินมรดกกันอย่างไร 3 เรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับมรดกที่ดิน
การจัดการมรดก หรือคดีมรดกนับเป็นเรื่องทางกฎหมายอย่างหนึ่งที่มักมีปัญหามากในหลายแง่มุม ไม่ว่าจะเริ่มตั้งแต่ใครเป็นทายาทบ้าง พินัยกรรมปลอมหรือไม่ ใครควรเป็นผู้จัดการมรดก ทายาทคนใดมีสิทธิได้รับมรดกเท่าไหร่บ้าง หรืออื่น ๆ อีกมากมาย และหนึ่งในปัญหาที่พบบ่อย ๆ คือ จะแบ่งที่ดินมรดกกันอย่างไรในระหว่างทายาทหลายคน ในบทความนี้เราจะมาหาคำตอบกัน

ทรัพย์มรดกตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ใครและเมื่อใด

ทรัพย์มรดกย่อมตกได้แก่ทายาททันทีเมื่อเจ้ามรดกถึงแก่ความตาย (ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 675/2519) หมายความว่าโดยผลของกฎหมายแล้วทายาทโดยธรรม หรือทายาทตามพินัยกรรมย่อมเป็นเจ้าของทรัพย์ทันที เพียงแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น
ทายาทโดยธรรมคือใคร

ทายาทโดยธรรมคือใคร

อย่างไรก็ตาม ทายาทแต่ละคนไม่สามารถไปดำเนินการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ด้วยตนเอง แต่จะต้องจัดการให้มีการยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกต่อศาลเสียก่อน ซึ่งผู้จัดการมรดกนี้เองที่จะเป็นผู้กระทำการแทนกองมรดก (คล้าย ๆ กับบริษัทที่มีผู้ถือหุ้น ก็คือทายาทของกองมรดก แต่ผู้ถือหุ้นก็ไม่สามารถกระทำการแทนบริษัทได้ ต้องตั้งกรรมการ ซึ่งก็คือผู้จัดการมรดก เพื่อไปดำเนินการแทนบริษัทนั่นเอง)
โดยผู้จัดการมรดกมีหน้าที่แบ่งปันทรัพย์สินให้แก่ทายาทตามที่กฎหมายหรือตามที่พินัยกรรมกำหนดไว้ จะจัดการมรดกตามใจตนเองไม่ได้ อาจเป็นความผิดอาญาได้ครับ
เมื่อมีผู้จัดการมรดกแล้ว เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมาย ขั้นตอนแรก ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากชื่อเจ้ามรดกให้เป็นของทายาทถือกรรมสิทธิ์รวม เช่น มีทายาท 5 คน ที่ดินแปลงนี้ด้านหลังก็จะระบุว่าแต่ละคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม 20 ส่วนจาก 100 ส่วน (กรมที่ดินเรียกการจดทะเบียนแบบแบ่งส่วนนี้ว่า การจดทะเบียนบรรยายส่วน)
รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

รู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

เมื่อทายาทได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมเท่า ๆ กันแล้ว ทำอย่างไรต่อไป

แน่นอนว่าในความเป็นจริงที่ดินที่มีเจ้าของรวมหลาย ๆ คน ก็เรียกได้ว่าแทบจะทำอะไรไม่ได้เลย เพราะจะทำอะไรสักอย่างก็ต้องขอความเห็นชอบกันเป็นเรื่องยุ่งยาก
ในกรณีเช่นนี้หากทายาทที่ได้กรรมสิทธิ์รวมมาแล้วไม่ประสงค์จะถือกรรมสิทธิ์รวมกันต่อไป ก็สามารถขอให้แบ่งทรัพย์สินได้ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1363 และมาตรา 1364 บัญญัติไว้แบบนี้
มาตรา 1363 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้
มาตรา 1364 การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน
ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไรไซร้ เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากันไซร้ จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้
แบ่งที่ดินมรดกกันอย่างไร 3 เรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับมรดกที่ดิน
นอกจากนั้นยังมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6781/2545 ได้วางหลักไว้ดังนี้
"ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1363 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ แต่จะเรียกให้แบ่งในเวลาไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้ ทั้งนี้ เพื่อป้องกันมิให้การแบ่งทรัพย์สินในเวลานั้นจะทำให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของรวมคนอื่น
การที่โจทก์และจำเลยถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินพิพาท โดย หจก. อ. ที่มีโจทก์และจำเลยเป็นหุ้นส่วนและได้เลิกกิจการไปแล้วเปิดดำเนินกิจการอยู่ในอาคารบนที่ดินทั้งโจทก์และจำเลยมีปัญหากันถึงขนาดจำเลยฟ้องโจทก์เป็นคดีอาญา โจทก์จึงมิได้เข้าไปในที่ดินและอาคารพิพาทอีก
แม้จะปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ครอบครองที่ดินและอาคารพิพาท แต่ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของจำเลยฝ่ายเดียว มิใช่เพื่อผลประโยชน์ของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนอื่นด้วย ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องแบ่งกรรมสิทธิ์รวมดังกล่าวจะฟังว่าโจทก์ฟ้องขอแบ่งในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้
การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยเอาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่พิพาทออกขายทอดตลาดเอาเงินที่ขายได้แบ่งให้โจทก์ครึ่งหนึ่งในทันทีนั้นไม่ถูกต้อง เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1364 ได้บัญญัติกำหนดวิธีการแบ่งทรัพย์สินของเจ้าของรวมไว้เป็นขั้นตอนแล้ว
ศาลฎีกามีอำนาจแก้ไขโดยให้จำเลยแบ่งที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ครึ่งหนึ่ง โดยให้โจทก์จำเลยแบ่งทรัพย์สินกันเองก่อน เมื่อไม่สามารถแบ่งได้ให้ประมูลราคาระหว่างกันเอง ถ้าตกลงกันไม่ได้ให้นำทรัพย์สินดังกล่าวออกขายทอดตลาด ได้เงินสุทธิเท่าใดให้แบ่งกันคนละครึ่ง"
จากข้อกฎหมายและแนวคำพิพากษาศาลฎีกาข้างต้น วิธีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์มรดกระหว่างทายาทอาจแบ่งเป็นขั้นตอนได้ดังนี้
– แบ่งกันเองก่อน ถ้าตกลงกันได้ก็ไปจดทะเบียนแบ่งแยกกันเองได้เลย
– หากแบ่งกันเองไม่ได้ ทายาทคนใดคนหนึ่งมีสิทธิยื่นคำร้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อศาล โดยศาลจะพิพากษาให้แบ่งตามลำดับนี้คือ ให้แบ่งทรัพย์สินกันเองก่อน ถ้าแบ่งไม่ได้ให้ประมูลระหว่างกันเองใครเสนอราคาสูงสุดก็ได้ไป ถ้าประมูลกันไม่ได้ให้เอาออกขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินกัน
รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

รวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้

ควรป้องกันปัญหาการแบ่งที่ดินมรดกอย่างไร

เพื่อป้องกันปัญหายุ่งยากในลักษณะนี้ เจ้ามรดกควรทำพินัยกรรมแบ่งทรัพย์สินให้ชัดเจนไปเลยเสียตั้งแต่ต้น โดยหากทายาทคนใดได้ที่ดินมรดกที่มีมูลค่ามากกว่าทายาทคนอื่นก็อาจจะชดเชยให้ทายาทคนอื่นได้รับทรัพย์มรดกอย่างอื่นเพิ่มขึ้นแทน หรือมิเช่นนั้นก็ให้จดทะเบียนแบ่งแยกเป็นส่วนเท่า ๆ กัน ตั้งแต่เจ้ามรดกยังมีชีวิตอยู่
เพราะหากเจ้ามรดกตายไปแล้วบรรดาทายาทด้วยกันคงไม่ยอมรับให้แบ่งที่ดินตามความเห็นของคนอื่น หรือไม่อย่างนั้นก็แบ่งให้ทายาทแต่ละคนไปในลักษณะเดียวกัน คือใครได้รับที่ดินที่มีมูลค่าน้อยกว่าก็อาจได้ทรัพย์มรดกอย่างอื่นชดเชยไปตั้งแต่เจ้ามรดกยังมีชีวิตอยู่
จากประสบการณ์ของผู้เขียน การจัดการมรดกเป็นคดีที่นับได้ว่าง่ายที่สุดและยากที่สุดอย่างหนึ่งเลยทีเดียวครับ ในกรณีง่ายคือทายาททุกคนตกลงกันได้ ก็ไปร้องขอศาลตั้งผู้จัดการมรดก ไปศาลครั้งเดียวจบ แล้วผู้จัดการมรดกก็มาทำหน้าที่ต่อไป
ในกรณียากคือเริ่มต้นทะเลาะกันตั้งแต่ใครเป็นผู้จัดการมรดก พอศาลชี้ขาดแล้วว่าใครเป็น คนที่ได้รับแต่งตั้งก็มาจัดการมรดกโดยถูกทายาทคนอื่น ๆ ฟ้องร้องคัดค้านตลอดเวลา
เพราะฉะนั้น เรื่องมรดกนี้เจ้ามรดกควรจัดการให้ดีเสียตั้งแต่ยังมีชีวิตอยู่ จะทำอะไรทายาทก็เกรงใจ ภายหลังหากเสียชีวิตไปแล้วจะได้ไม่ทิ้งข้อพิพาทไว้ให้ลูกหลาน
เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

วิธีการแบ่งที่ดินมรดกระหว่างทายาท

แบ่งที่ดินมรดกกันเองก่อน ถ้าตกลงกันได้ก็ไปจดทะเบียนแบ่งแยกกันเองได้เลย แต่หากแบ่งกันเองไม่ได้ ทายาทคนใดคนหนึ่งมีสิทธิยื่นคำร้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต่อศาล โดยศาลจะพิพากษาให้แบ่งตามลำดับนี้คือ ให้แบ่งทรัพย์สินกันเองก่อน ถ้าแบ่งไม่ได้ให้ประมูลระหว่างกันเองใครเสนอราคาสูงสุดก็ได้ไป ถ้าประมูลกันไม่ได้ให้เอาออกขายทอดตลาดแล้วแบ่งเงินกัน

ทายาทโดยธรรมคือทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมาย โดยแบ่งเป็นประเภทญาติ มี 6 อันดับ คือ บุตร, บิดา-มารดา, พี่น้องร่วมบิดา-มารดาเดียวกัน, พี่น้องร่วมบิดาหรือร่วมมารดาเดียวกัน, ปู่ ย่า ตา ยาย, ลุง ป้า น้า อา และประเภทคู่สมรส