แปลงที่ดิน ถูกหลักฮวงจุ้ย และ 5 เทคนิคการซื้อ-ลงทุนให้ได้กำไร  

การซื้อที่ดิน ถือเป็นการลงทุนรูปแบบหนึ่ง หากเป็นแปลงที่ดินที่มีคุณภาพ ย่อมมีราคาดีในอนาคต ดังนั้นการเลือกซื้อ-ลงทุนในที่ดินให้ได้กำไร ไม่ว่าจะซื้อมาเพื่อปลูกบ้าน ทำกิจการค้าขาย สร้างออฟฟิศเปิดบริษัท หรือขายเพื่อเก็งกำไร การเลือกแปลงที่ดิน มีเทคนิคในการเลือกอย่างไร แปลงที่ดินแบบไหนเหมาะ หรือไม่เหมาะกับการซื้อ-ลงทุน มีหลายปัจจัยที่ต้องนำมาพิจารณา เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาและสามารถใช้ประโยชน์จากที่แปลงที่ดินนั้น ๆ ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

แปลงที่ดินมีทางเข้าออกหรือไม่ มีทางเข้า-ออกกี่ทาง หรือเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ สามารถเดินทางเข้าแปลงที่ดิน ถึงด้วยรถยนต์ส่วนต้ว หรือรถขนส่งมวลชนรูปแบบอื่น ๆ เช่น รถประจำทาง รถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดินได้หรือไม่ เป็นข้อแรกที่ต้องนำมาพิจารณา

อย่างไรก็ดี การเข้าถึงแปลงที่ดิน จะขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของแปลงที่ดิน และรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการพัฒนาขึ้นบนทำเลนั้น ๆ ด้วย เช่น ต้องการเป็นจุดสนใจ ต้องการการเข้าถึงที่ง่าย เดินทางสะดวก เพื่อสร้างการรับรู้ว่ามีอสังหาริมทรัพย์นี้ตั้งอยู่ เช่น คอนโด High rise คอนโดหรูติดรถไฟฟ้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เป็นต้น ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์บางประเภท การเป็นจุดสนใจ ผู้ที่จะซื้อแปลงที่ดินอาจให้ความสำคัญในอันดับที่รอง ๆ ลงมา เช่น ต้องการการเดินทางที่สะดวก เข้าถึงง่าย แต่ไม่ต้องใกล้รถไฟฟ้าก็ได้ เป็นต้น

สภาพแวดล้อมรอบ ๆ แปลงที่ดิน แสดงถึงความพร้อมของแปลงที่ดินในการนำมาพัฒนาและยังแสดงถึงการเติบโตของแปลงที่ดิน มีสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ครบครัน ซึ่งทำให้เกิดดีมานด์ในทำเลนั้น ๆ และมีผลให้ราคาที่ดินที่ซื้อ-ลงทุนมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต ตรงกันข้ามถ้าแปลงที่ดินอยู่ในสภาพแวดล้อมที่ทรุดโทรม เช่น เป็นชุมชนแออัด เกิดเหตุอาชญากรรมบ่อยครั้ง มูลค่าก็จะเติบโตช้าและไม่เป็นที่ต้องการ การซื้อแปลงที่ดินนั้นมาพัฒนา หรือซื้อเพื่อลงทุนอาจประสบความสำเร็จได้ยาก

แปลงที่ดินแต่ละแปลง มีรูปร่างและขนาดที่ดินที่แตกต่างกัน ซึ่งส่งผลการนำไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่อการตัดสินใจต่างกัน ไม่ว่าจะพิจารณาในแง่ของการก่อสร้างและขายต่อ หรือตามหลักฮวงจุ้ยก็ตาม

– ตามหลักฮวงจุ้ย: แปลงที่ดินที่มีรูปร่างสี่เหลี่ยมจัตุรัส ที่ดินทั้งสี่มุมทำมุม 90 องศา เป็นทำเลดี เจ้าของแปลงที่ดินจะเจริญรุ่งเรืองและก้าวหน้าในชีวิต ผู้อยู่อาศัยจะมีสุขภาพร่างกายแข็งแรง เงินทองไหลมาเทมาไม่ขาดสาย และใช้ชีวิตอยู่อย่างมีความสุข

– ตามหลักการก่อสร้าง: ที่ดินสี่เหลี่ยมจัตุรัสสามารถนำมาพัฒนาต่อได้ง่าย มีข้อจำกัดน้อย เหมาะกับการนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่อยู่อาศัยหรือทำธุรกิจ

– ตามหลักฮวงจุ้ย: แปลงที่ดินที่มีรูปร่างสี่เหลี่ยมผืนผ้า ที่ดินทั้งสี่มุมทำมุม 90 องศา ถือเป็นแหล่งอู่ข้าวอู่น้ำ ผู้อยู่อาศัยจะอยู่ดีมีสุข ประสบความสำเร็จและเจริญก้าวหน้าในการใข้ชีวิต

– ตามหลักการก่อสร้าง : ถือเป็นรูปร่างแปลงที่ดินที่ดี หากแปลงที่ดินมีหน้ากว้างและติดถนนใหญ่ จะเหมาะกับการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ เนื่องจากทำเลที่ตั้งเข้าถึงได้ง่าย เข้า-ออกได้หลายทาง ถ้าเป็นแปลงที่ดินหน้าแคบแต่ลึก จะเหมาะกับการปลูกสร้างบ้านที่ต้องการความเป็นส่วนตัว

– ตามหลักฮวงจุ้ย: รูปร่างที่ดินวงกลม เป็นลักษณะที่ดินที่ดีมาก เนื่องจากไม่มีเหลี่ยมมุมพิฆาต ซึ่งเอื้อต่อการไหลเวียนของพลังงานอยู่ตลอดเวลา อยู่แล้วเจริญรุ่งเรือง ร่ำรวย การงานก้าวหน้า

– ตามหลักการก่อสร้าง: ในแง่ของการก่อสร้าง นำมาพัฒนาได้ง่าย ได้ทุกรูปแบบ เพราะมีพื้นที่ใช้สอยมาก

– ตามหลักฮวงจุ้ย: รูปร่างที่ดินสามเหลี่ยม สื่อถึงความไม่มั่นคง มีทิศทางลาดเอียงจากบนลงล่าง เปรียบเหมือนลำดับขั้นที่ต้องใช้ความพยายามในการก้าวขึ้นไปบนยอดสูงสุด ส่งผลกระทบต่อความเจริญก้าวหน้า

– ตามหลักการก่อสร้าง: ที่ดินสามเหลี่ยมลาดเอียงจากบนลงล่างถือเป็นอุปสรรคในการก่อสร้าง เจ้าของแปลงที่ดินต้องเสียเงินเพิ่มในการถมที่ดิน เพื่อปรับหน้าดินใหม่ถึงจะใช้งานได้ อีกทั้งยังต้องเสียพื้นที่ใช้สอยตรงมุมแหลมไป ทำให้ใช้งานไม่ได้เต็มที่ และขายต่อได้ยาก

แปลงที่ดินดีย่อมเป็นที่ต้องการ ตามหลักดีมานด์-ซัพพลาย โดยเฉพาะแปลงที่ดินดีที่มีอยู่อย่างจำกัด เป็นสินค้า Rare Item ที่มีราคาสูงขึ้น

จากการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบัน ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA พบว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดขนาดเฉลี่ยประมาณ 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คาดการณ์ ณ สิ้นปี 2564 มีดังนี้

1. สยามสแควร์ ราคาที่ดิน 3.3 ล้านบาท/ตารางวา

2. ถนนวิทยุ ราคาที่ดิน 2.75 ล้านบาท/ตารางวา

3. ถนนสุขุมวิท ราคาที่ดิน 2.73 ล้านบาท/ตารางวา

4. สุขุมวิท 21 ราคาที่ดิน 2.5 ล้านบาท/ตารางวา

5. สีลม ราคาที่ดิน 2.5 ล้านบาท/ตารางวา

6. สาทร ราคาที่ดิน 2.2 ล้านบาท/ตารางวา

7. เยาวราช ราคาที่ดิน 1.75 ล้านบาท/ตารางวา

8. สุขุมวิท-เอกมัย ราคาที่ดิน 1.7 ล้านบาท/ตารางวา

9. พญาไท ราคาที่ดิน 1.55 ล้านบาท/ตารางวา

10. พระรามที่ 4-บ่อนไก่ ราคาที่ดิน 1.55 ล้านบาท/ตารางวา

ในการลงทุน ไม่ว่าจะทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจอื่น ๆ จำเป็นต้องมีวิสัยทัศน์ ต้องมองการเติบโตในอนาคต การเลือกซื้อแปลงที่ดินก็เช่นกัน หากเลือกที่ดินในเมืองซึ่งไม่มีการเจริญเติบโต แม้จะอยู่ทำเลดีติดถนนใหญ่ หัวมุมสี่แยก ถ้าทำเลเมืองบริเวณนั้นไม่มีแนวโน้มเติบโต ย่อมส่งผลต่อราคาที่ดินได้ เมื่อเทียบกับทำเลเมืองกำลังเติบโตไปได้ การปรับตัวของราคาที่ดิน ย่อมสูงขึ้นต่อเนื่อง เหมาะที่จะซื้อและลงทุนก่อนที่จะราคาที่ดินจะถีบตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้ การจะรู้ได้ว่าทำเลเมืองบริเวณไหนจะ “ปัง” หรือ “แป้ก” ก่อนจะซื้อหรือลงทุนในแปลงที่ดิน สามารถพิจารณาได้จาก 3 ปัจจัยเหล่านี้

1) ประสบการณ์ คนที่รู้จักทำเลนั้น ๆ หรือคลุกคลีอยู่ในทำเล จะเคยเห็นภาพในอดีตเปรียบเทียบกับปัจจุบันและมองเห็นแนวโน้มการขยายตัวในอนาคต

2) ผังเมือง เป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ไหนสามารถทำประโยชน์อะไรได้บ้าง ศักยภาพของทำเล ประเภทอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งทิศทางการเติบโตในอนาคต

3) โครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็น ประปา ไฟฟ้า รถไฟฟ้า หรือว่าถนน สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวนำความเจริญ และนำพาที่อยู่อาศัย รวมถึงธุรกิจการค้าการพาณิชย์ให้สามารถขยายตัวไปได้

ก่อนเลือกซื้อแปลงที่ดิน ต้องรู้ฎหมายผังเมือง เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาหรือมารู้ในภายหลังว่า แปลงที่ดินซื้อมา ตามกฎหมายผังเมือง กำหนดให้พื้นที่แห่งนั้นเป็นพื้นที่ไม่สามารถทำประโยชน์อะไรได้ หรือกรณีแปลงที่ดินทำเลใจกลางเมือง เช่น สีลม สาทร หากถนนเล็กเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด ก็ไม่สามารถสร้างอาคารสูงได้ อีกทั้งยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นและที่เว้นว่างที่ควรศึกษาก่อน

เทคนิคในการเลือกแปลงที่ดิน มีหลายเรื่องให้ต้องพิจารณา ทั้งราคาที่ดิน ลักษณะของแปลงที่ดิน เช่น รูปร่างแปลงที่ดินตามหลักการก่อสร้าง ตามหลักฮวงจุ้ย ตำแหน่ง ที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ตลอดจนกฎหมายผังเมือง และข้อกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ล้วนมีผลทั้งสิ้น หากพิจารณาแปลงที่ดินแล้วไม่เข้าข่าย ถือได้ว่าไม่เหมาะสมหากจะซื้อ-ลงทุน เพราะอาจพบกับความเสี่ยง นำไปพัฒนาต่อได้ยากหรือถ้าจะขาย ก็ขายไม่ได้ราคาดี