เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์กับโฉนดที่ดินต่างกันอย่างไร 7 ข้อที่ควรรู้

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินมีหลายประเภท เช่น ใบจอง, ใบไต่สวน, หนังสือรับรองการทำประโยชน์, หนังสือแสดงการทำประโยชน์, หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นต้น แต่ไม่มีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทใดที่มีความสำคัญและมีประโยชน์มากเท่าโฉนดที่ดิน หรือภาษาอังกฤษเรียกว่า Title Deed

ดังนั้น ผู้ที่สนใจหรือผู้ที่ครอบครองที่ดินจึงจำเป็นต้องรู้ว่าเอกสารนี้มีคุณสมบัติอย่างไร และเหตุใดจึงแตกต่างจากเอกสารอื่น ๆ

ก่อนที่เราจะกล่าวถึงความพิเศษของโฉนดที่ดิน มาทำความรู้จักกับประเภทเอกสารที่สำคัญในการแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินเสียก่อน ซึ่งมีสรุปข้อมูลโดยย่อดังนี้

คือ เอกสารที่ทางราชการออกให้บุคคล เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินที่ทางรัฐบาลได้จัดให้ทำกินเป็นการชั่วคราว ซึ่งทางราชการจะเปิดโอกาสให้ประชาชนจับจองที่ดินประเภทนี้เป็นระยะ ๆ ในแต่ละพื้นที่

คือ หลักฐานแจ้งการครอบครองที่ดินว่าผู้แจ้งนั้นครอบครองที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดอยู่ โดยผู้แจ้งสิทธิ์ครอบครองนั้นสามารถนำเอกสารนี้มาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้

คือ หนังสือรับรองจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดินที่ออกว่า บุคคลได้ทำประโยชน์ในที่ดินนี้แล้ว

คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกให้สมาชิกนิคม เพื่อเป็นหลักฐานว่าได้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเองโดยกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการเป็นเวลาเกินกว่า 5 ปี

คือ หนังสือแสดงการสอบสวนก่อนออกโฉนดที่ดิน เพื่อแสดงให้ทราบว่ากรมที่ดินได้สอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว โดยในสมัยก่อน การออกโฉนดที่ดินใช้เวลานานมาก กรมที่ดินจึงออกใบไต่สวนให้เจ้าของที่ดินใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในขณะที่รอดำเนินการ

คือ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับคอนโด เช่น เนื้อที่ของที่ดินที่คอนโดตั้งอยู่ ชั้นของห้องชุด ขนาดพื้นที่ใช้สอยของห้องชุด เป็นต้น

คือ หนังสือแสดงสิทธิ์ว่าเจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมาย การออกเอกสารนี้ทำโดยกรมที่ดิน และเป็นเอกสารที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินมากที่สุด เช่น ขนาดเนื้อที่ รูปร่าง ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ เลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ รวมถึงชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรกจนถึงคนปัจจุบัน

เมื่อทราบเกี่ยวกับเอกสารกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ โดยสังเขปแล้ว มาดูกันว่าโฉนดที่ดินแตกต่างจากเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทอื่นอย่างไร และมีประโยชน์อะไรบ้างที่เหนือกว่า

1. สิทธิ์ในการไม่ทำประโยชน์ใด ๆ กับที่ดิน เจ้าของที่ดินผู้ถือโฉนดที่ดินมีสิทธิ์ปล่อยที่ดินไว้เฉย ๆ โดยไม่ทำอะไรเป็นเวลานานถึง 10 ปี ต่างจากผู้ถือใบจองที่จำเป็นต้องเริ่มทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง

2. รูปภาพที่ดินในเอกสารชัดเจนและได้รับการจัดทำอย่างมีมาตรฐาน เพราะเอกสารนี้ระบุขนาดที่ดินและมาตราส่วนตามที่วัดได้จริง ต่างจากรูปภาพในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่เป็นเพียงแผนที่รูปลอยหรือรูปถ่ายทางอากาศเท่านั้น

3. ด้วยรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ที่ครบถ้วนกว่าเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น โฉนดที่ดินจึงแสดงขอบเขตและที่ตั้งของที่ดินได้อย่างชัดเจน

4. ผู้ถือเอกสารนี้มีสิทธิ์ปกป้องที่ดินของตนอย่างเต็มที่ เช่น ป้องกันการบุกรุกเข้ามาในเขตของตน หรือห้ามไม่ให้ผู้อื่นมาทะเลาะกันในเขตของตน ซึ่งผู้ที่ถือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ ไม่สามารถดำเนินการเช่นนี้ได้

5. โฉนดที่ดินใช้เป็นหลักฐานหรือหลักประกันทางกฎหมายได้หลายประการ เช่น หลักฐานแสดงทุนทรัพย์ หลักประกันในการขอสินเชื่อ หลักทรัพย์ประกันบุคคลเข้าทำงาน แม้กระทั่งสามารถใช้แสดงต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล เพื่อประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลย

6. เจ้าของเอกสารนี้มีสิทธิ์เต็มที่ที่จะขาย โอน แบ่งแยก หรือจำนองที่ดิน

7. ผู้ถือโฉนดสามารถนำโฉนดไปจำนองเพื่อนำเงินที่ได้มาลงทุน โดยที่ดินยังคงอยู่เช่นเดิม

จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นได้ว่าโฉนดที่ดินมีประโยชน์หลายประการ ทั้งทางการใช้สอย การเงิน และกฎหมาย จึงนับว่ามีความสำคัญกว่าเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินประเภทอื่น ๆ และผู้ถือครองหรือผู้ที่กำลังจะซื้อที่ดินที่มีโฉนดจึงควรรู้กฎหมายเบื้องต้นเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์และไม่ทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว และควรรู้วิธีตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นของจริงหรือปลอมเพื่อไม่เสียรู้แก่มิจฉาชีพ