ใช้ค่าเสื่อมราคาอย่างไรให้คุ้มต่อการลงทุน

DDproperty Editorial Team
ใช้ค่าเสื่อมราคาอย่างไรให้คุ้มต่อการลงทุน
จากความสำคัญของค่าเสื่อมราคา เราจึงอยากแนะนำให้ทุกคนได้รู้จักกับค่าเสื่อมราคากันว่า ควรใช้อย่างไรให้คุ้มค่าต่อการลงทุน และมีประโยชน์อย่างไรต่อการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด

ค่าเสื่อมราคาคืออะไร

ค่าเสื่อมราคาหรือ Depreciation คือหนึ่งในหลักทางบัญชีสำหรับใช้ในการคิดมูลค่าของสินทรัพย์ถาวร ซึ่งเปลี่ยนแปลงไปอันเนื่องมาจากการเสื่อมสภาพของสินทรัพย์ หากให้อธิบายในภาษาที่เข้าใจง่าย คือ หากซื้ออาคารมูลค่า 1,000,000 บาท มีอายุการใช้งานประมาณ 10 ปี เท่ากับว่าเฉลี่ยแล้วมีค่าใช้จ่ายของอาคารตกปีละ 100,000 บาท เมื่อผ่านไปแต่ละปี มูลค่าของอาคารแห่งนั้นก็จะลดลง
หากคิดแบบคร่าว ๆ เมื่อ 1 ปีผ่านไป มูลค่าก็จะเหลือเพียง 900,000 บาท และเมื่อผ่านไป 2 ปี มูลค่าก็จะเหลือเพียง 800,000 บาท เป็นต้น กล่าวได้ว่าค่านี้ทำให้เราทราบถึงมูลค่าของทรัพย์สินตามอายุไขนั่นเอง
มีอีกหนึ่งคำที่มักสับสนกัน คือ ค่าเสื่อมราคาสะสม ซึ่งเป็นคนละความหมายกันกับค่าเสื่อมราคา เพราะเป็นมูลค่าที่ได้จากผลรวมของการสะสมค่าเสื่อมราคาอีกที

การใช้ค่าเสื่อมราคาเพื่อการลงทุน

การใช้ค่าเสื่อมราคาเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปเพื่อทราบต้นทุนที่แท้จริงว่ามีมูลค่า ณ ตอนนั้นเท่าไร หากจะซื้อหรือเช่า ราคาประกาศขายเหมาะสมหรือไม่ หากจะขายหรือให้เช่า ควรตั้งราคาไว้ที่เท่าไรจึงจะไม่สูงหรือต่ำจนเกินไป ทั้งนี้ จะเริ่มใช้คำนวณกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการใช้งานตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป
อย่างไรก็ดี สิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ไม่ว่าจะบ้าน คอนโด หรืออาคารใด ๆ นั้น มีการตัดค่าเสื่อมราคา แต่นั่นไม่ใช่สำหรับที่ดิน เพราะที่ดินไม่อาจเสื่อมสลายได้ เว้นแต่จะถูกซึนามิซัดจนเนื้อที่หายหรือใช้ที่ดินในการทำกิจกรรมที่มีผลทำให้เนื้อที่ดินเสื่อมสลาย เช่น การเผาขยะและธุรกิจการขุดดินไปใช้ในการถมที่ดินแห่งอื่น
คิดค่าเสื่อมราคาอย่างไรดีเพื่อช่วยไม่ให้ขาดทุน

วิธีคิดค่าเสื่อมราคา

การคิดค่าเสื่อมราคามีหลายวิธีด้วยกันโดยวิธีที่นิยมคือ

วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง

ค่าเสื่อมราคา = (มูลค่าสินทรัพย์ -มูลค่าซาก (ถ้ามี)) / อายุการใช้งาน
สมมติเราให้ราคาคอนโด 3,000,000 บาท มีอายุการใช้งาน 10 ปี และมีมูลค่าซาก 1,000,000 บาท (มูลค่าซากเป็นการประเมินว่าถ้าคอนโดมีอายุครบ 10 ปีแล้ว สามารถขายได้ราคากี่บาท) จากสูตร เราสามารถคำนวณได้เป็น
ค่าเสื่อมราคา = (3,000,000-1,000,000)/10 = 200,000
200,000 บาทที่เราคำนวณได้นี้ คือ ค่าใช้จ่ายในแต่ละปีของคอนโดนั่นเอง ซึ่งวิธีการคำนวณแบบเส้นตรงนี้จะทำให้ราคาเท่ากันทุกปี หากต้องการทราบรายละเอียดในการคำนวณ อ่านรายละเอียดได้จากบทความเกี่ยวกับวิธีคิดค่าเสื่อมราคาสำหรับอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ดี มีวิธีคิดที่ง่ายและรวดเร็วกว่าการกดเครื่องคิดเลข นั่นคือ โปรแกรมคำนวณค่าเสื่อมราคา software (Depreciation Calculator) ซึ่งเป็นซอฟต์แวร์ (Software) ฟรีและยังมีคุณสมบัติอื่น ๆ เช่น บันทึกรายการสิ่งของต่าง ๆ และคำนวณทะเบียนทรัพย์สิน ทั้งยังสามารถใช้งานได้ตั้งแต่ Window XP ขึ้นไปอีกด้วย
การใช้ประโยชน์ค่าเสื่อมราคาเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ประโยชน์ของค่าเสื่อมราคา

1. สามารถนำมาใช้ประกอบการตัดสินใจก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้ว่าคุ้มค่าต่อการลงทุนหรือไม่ เช่น เมื่อลองคำนวณค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อแล้วมีมูลค่าน้อยกว่าราคาขายหรือเช่า แสดงว่าเรากำลังจะเสียเงินมากเกินควรและเสี่ยงต่อการขาดทุนได้
2. ทำให้เวลาทำบัญชีในงบกำไรขาดทุนของธุรกิจมีความเที่ยงตรงและน่าเชื่อถือมากยิ่งขึ้น เพราะเมื่อเฉลี่ยค่าใช้จ่ายสินทรัพย์ในแต่ละปีให้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงแล้ว ก็จะทราบค่าใช้จ่ายของสินทรัพย์นั้น และเมื่อนำไปใช้ในการหักลบรายได้และรายจ่ายแล้ว ก็จะทราบว่ามีกำไรหรือขาดทุนที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงด้วยเช่นกัน
3. การตัดค่าเสื่อมราคาจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายขึ้น แต่เนื่องจากนั่นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง จึงทำให้ธุรกิจมียอดเงินคงเหลือในแต่ละงวด และสามารถนำเงินจำนวนมากก้อนนี้ไปใช้ประโยชน์ในธุรกิจได้ เช่น นำไปรีโนเวทบ้านหรืออาคารสถานที่เพื่อให้ปล่อยเช่าได้ง่ายขึ้นและในราคาที่สูงกว่า
4. เนื่องจากค่าเสื่อมราคาสะท้อนต้นทุนที่แท้จริงที่จะนำไปใช้คำนวณหากำไรและขาดทุนดังในข้อ 2 และทำให้มีเงินจำนวนมากสำหรับนำไปใช้ลงทุนหรือพัฒนาธุรกิจดังในข้อ 3 จึงมีผลต่อกำไรของธุรกิจอย่างมากและเหมาะที่นักลงทุนจะนำไปใช้วิเคราะห์เพื่อตัดสินใจในการร่วมลงทุนกับบริษัทต่าง ๆ
จะเห็นได้ว่า ค่าเสื่อมราคาช่วยทำให้ทราบมูลค่าที่เหมาะสมของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งนำมาใช้ในการพิจารณาราคาซื้อและราคาขายที่เหมาะสม และคุ้มค่ากับเงินที่เราต้องลงทุนไป นับเป็นการช่วยลดความเสี่ยงการซื้อของถูกในราคาแพง แน่นอนว่า แทนที่จะจ่ายแพงขึ้น นำเงินส่วนนั้นมาปรับปรุงตกแต่งเพิ่มเติมเพื่อให้ทรัพย์สินนั้นน่าอยู่น่าใช้สอยสำหรับปล่อยเช่าและขายต่อดีกว่า
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ