ให้เช่าคอนโดรายวัน ผิดกฎหมาย?

ปัจจุบัน Sharing Economy เป็นกระแสที่กำลังเกิดขึ้นในทุกวงการ ที่โด่งดังและเป็นประเด็นร้อนในสังคมทุกวันนี้ก็เช่นบริการเรียกรถ และบริการห้องพัก ซึ่งเปิดโอกาสให้คนทั่วไปที่มีรถ หรือมีห้องพักได้นำออกมาให้บริการหรือให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ โดยผ่านตัวกลางต่าง ๆ เช่น ในกรณีของรถคือ Grab หรือ อย่างห้องพักก็เช่น Airbnb

แน่นอนครับว่าบทความนี้เรากำลังจะพูดถึงเรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คือ การนำคอนโดออกให้เช่าในลักษณะรายวันผ่านตัวกลางอย่าง Airbnb หรือผู้ให้บริการรายใด ๆ ก็ตามว่ามีแง่มุมทางกฎหมายอย่างไรบ้าง

การให้เช่าห้องพักเป็นรายวันมีกฎหมายที่ควบคุมคือ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติฉบับนี้กำหนดว่า “โรงแรม หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน…..”

นอกจากตัวพระราชบัญญัติฉบับนี้แล้ว ยังมีกฎกระทรวง (อัปเดต ณ วันที่ 19 มีนาคม 2568) กําหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 กำหนดเปลี่ยนแปลง “ให้สถานที่พักที่มีจํานวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินแปดห้องและรองรับผู้พักรวมกันได้ไม่เกินสามสิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสําหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทนที่พนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบและออกหนังสือรับแจ้งให้แล้วไม่เป็นโรงแรม” ซึ่งเปลี่ยนแปลงจำนวนห้องพักรวมและผู้เข้าพักรวมให้สูงขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบธุรกิจโฮมสเตย์มีความยืดหยุ่นในการประกอบธุรกิจมากขึ้น

ตามกฎกระทรวงนี้ ดูเหมือนกับว่าการให้เช่าคอนโดรายวันอาจจะทำได้ ถ้าเป็นการให้เช่ารายย่อย ๆ แต่ที่จริงแล้วทำไม่ได้ครับ การปล่อยเช่าคอนโดเป็นรายวันก็ยังผิดกฎหมายตามเดิม เนื่องจากในคอนโดหนึ่งตึกย่อมมีห้องพักเกินกว่าแปดห้องและมีผู้พักรวมเกินสามสิบคนอยู่แล้ว จึงไม่เข้าข่ายที่ได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมตามกฎกระทรวงฉบับนี้

เนื่องจากกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อส่งเสริมที่พักในลักษณะโฮมสเตย์ ซึ่งเป็นการส่งเสริมรายได้ให้ท้องถิ่นในชนบท ที่เจ้าของมีห้องพักไม่มาก มีอาชีพหลักอื่นอยู่แล้วเสียมากกว่า

ผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบกำกับดูแลการให้เช่าห้องพักรายวันในคอนโดนั้น ๆ คือ นิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องทำหน้าที่แทนเจ้าของห้องทุกราย การกำกับดูแลทำได้ตั้งแต่การออกข้อบังคับอาคารชุดเพื่อสร้างอุปสรรคให้การเช่ารายวัน (เพราะการออกข้อบังคับห้ามเจ้าของห้องไม่ให้ใช้ห้องอย่างใดอย่างหนึ่งโดยตรง ๆ นั้นทำไม่ได้

เนื่องจากขัดกับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้อง) เช่น ออกบัตรสำหรับใช้ลิฟต์ที่เข้าออกได้เฉพาะชั้น และมีบัตรจำนวนจำกัด ห้ามไม่ให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของร่วมหรือไม่ได้มากับเจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลาง

ถัดจากการออกข้อบังคับแล้ว นิติบุคคลยังสามารถร้องทุกข์กับเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีอาญาตามพระราชบัญญัติโรงแรมฯ มาตรา 59 ฐานประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือ ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีโทษปรับรายวันตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทด้วย

นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้เช่าห้องรายวันเป็นคนต่างด้าว คือ ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 กำหนดให้เจ้าของสถานที่ต้องแจ้งต่อพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงเมื่อมีคนต่างด้าวเข้าพัก

โดยนิติบุคคลอาคารชุดสามารถกวดขันเรื่องนี้ เพื่อเป็นการป้องกันมิให้มีการนำห้องพักออกให้เช่ารายวันได้ เพราะหากต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงทุกครั้ง หรือมีเจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบอยู่เสมอก็จะทำให้เจ้าของห้องรายนั้นไม่สะดวก และหยุดนำห้องออกให้เช่ารายวันในที่สุด

หากเจ้าของห้องไม่ได้แจ้งก็จะมีโทษตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 77 คือ ปรับ 2,000-10,000 บาท

ในปีที่ผ่านมีคดีตัวอย่างที่เจ้าของห้องปล่อยห้องให้เช่ารายวัน ซึ่งศาลชั้นต้นมีคำตัดสินแล้ว ทั้งที่ศาลจังหวัดหัวหินคดีอาญาหมายเลขดำที่ 50/2561 หมายเลขแดงที่ 59/2561 (พื้นที่หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์) และศาลจังหวัดเพชรบุรีคดีอาญาหมายเลขดำที่ 277/2561 หมายเลขแดงที่ 900/2561 (พื้นที่ชะอำ)

โดยศาลชั้นต้นทั้งสองศาลมีคำพิพากษาให้ลงโทษจำคุก แต่รอลงอาญา ปรับ และปรับรายวันกับเจ้าของห้อง ซึ่งเป็นบรรทัดฐานให้เจ้าของร่วมที่คิดจะปล่อยห้องให้เช่ารายวันว่าไม่สามารถทำได้อีกต่อไป