ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยแนวโน้มอสังหาฯ ปี 68 คอนโด-ออฟฟิศ ซัพพลายล้น

[PR News] ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผยข้อมูลวิจัยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 4 เซกเตอร์สำหรับปี 2568 คอนโด-อาคารสำนักงาน ยังเผชิญภาวะซัพพลายล้นตลาด กดดันอัตราการขายชะลอตัว ในขณะที่ตลาดเช่าเติบโตขึ้น ในส่วนภาคโรงแรมได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว และภาคอุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ ยังเติบโตต่อเนื่อง

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลวิจัยส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พักอาศัยว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 4 ปี 2567 มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดราว 9,800 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 360% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

อย่างไรก็ตาม ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 9.9% ทำให้สัดส่วนยอดขายรวมยังคงอยู่ที่ 35% ต่ำกว่าระดับ 40% ที่ถือเป็นเกณฑ์สุขภาพดีของตลาด โดยอุปทานใหม่นี้กว่า 51% กระจายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และอีก 45% อยู่ในพื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้า

ส่วนคอนโดในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีการเปิดตัวลดลงและส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับเกรด A โดยปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยใน CBD อยู่ที่ 236,000 บาทต่อตร.ม. ขณะที่พื้นที่ชานเมืองและรอบนอกกรุงเทพฯ อยู่ที่ 127,000 และ 72,000 บาทต่อตารางเมตร ตามลำดับ

สำหรับตลาดคอนโดหรู (Prime และ Super Prime) ซึ่งมีราคามากกว่า 200,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร อุปทานใหม่ในปี 2567 ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก โดยคอนโด ระดับ Super Prime มีอยู่ประมาณ 6,500 ยูนิต ขณะที่ระดับ Prime อยู่ที่ 7,200 ยูนิต ทั้งสองกลุ่มมียอดขายเกิน 80% ทำให้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนโครงการใหม่ในปีนี้ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากอุปทานที่ยังคงสูงและกำลังซื้อลดลง

ปัจจัยที่อาจช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ คือการเพิ่มขึ้นของจำนวนชาวต่างชาติ (Expat) ที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ ซึ่ง ณ สิ้นปี 2567 มีอัตราการเติบโต 7.1% โดยกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดมาจากจีน (28%) ฟิลิปปินส์ (25%) และญี่ปุ่น (14%) แนวโน้มนี้อาจส่งผลให้ตลาดเช่าเติบโตขึ้น ซึ่งอาจดึงดูดนักลงทุนให้กลับมาสนใจตลาดคอนโด ในทำเลที่เหมาะสม

นอกจากนี้ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอาจช่วยเพิ่มความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาวในบางพื้นที่ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงต้องจับตาดูแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อไป

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ให้ข้อมูลเสริมว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2568 ยังคงเผชิญกับความท้าทาย โดยเฉพาะตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ มีเพียง 2-4 โครงการที่คาดว่าจะเข้าสู่ตลาดในปีนี้ บางรายได้เริ่มออกจากตลาดในกรุงเทพฯ และหันไปพัฒนาโครงการที่ภูเก็ตแทน หรือเปลี่ยนทิศทางไปสู่ตลาดบ้านแนวราบ

ขณะที่สต็อกคอนโดที่ยังขายไม่ออกถูกนำกลับมาทำตลาดใหม่ในราคาลดพิเศษ ทำให้ปีนี้ยังคงเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" การเปลี่ยนแปลง ที่เห็นได้ชัดคือความนิยมของโครงการระดับ Luxury และ Ultra Luxury ซึ่งได้รับการตอบรับดีจากกลุ่มผู้มีฐานะสูงและมีราคาต่อตารางเมตรตั้งแต่ 320,000 บาทขึ้นไป และมีความต้องการยูนิตที่มีขนาดใหญ่ขึ้นกว่าปกติ อีกทั้งโครงการมิกซ์ยูสเริ่มได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่ต้องการลดเวลาเดินทางและใช้ชีวิตในที่เดียว

นอกจากนี้ ตลาดบ้านแนวราบยังคงมีศักยภาพ โดยเฉพาะในช่วงราคาตั้งแต่ 10-40 ล้านบาท แม้ว่าการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจะทำให้กลายเป็น "ตลาดของผู้ซื้อ" เช่นเดียวกับตลาดคอนโด ทำเลศักยภาพของคอนโดที่ยังได้รับความสนใจ ได้แก่ เพลินจิต, ชิดลม, ราชดำริ, สาทร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งยังเป็นพื้นที่ที่มีโครงการระดับสูงเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง

ความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงไป โดยกลุ่มผู้ซื้อรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตมากขึ้น ความสะดวกสบายและการเชื่อมต่อกับพื้นที่ทำงานเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ด้านเซกเตอร์โรงแรม มร.คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยฝ่ายการวิจัยและที่ปรึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาคการท่องเที่ยวของไทยฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยในปี 2567 มีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 35.5 ล้านคน และคาดว่า ปี 2568 จะเพิ่มเป็น 36-40 ล้านคน ตลาดจีนเริ่มฟื้นตัว แต่ยังอยู่ที่ 71% ของระดับก่อนโควิด-19 คาดว่าปี 2568 จะมีนักท่องเที่ยวจีน 9 ล้านคน

ขณะที่อัตราการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ เฉลี่ย 79% และราคาห้องพักเพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน สำหรับภูเก็ต จำนวนนักท่องเที่ยวกลับสู่ระดับก่อนโควิดที่ 5.3 ล้านคน และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2568

อย่างไรก็ตาม ภาคการท่องเที่ยวต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากที่พักทางเลือก เช่น Airbnb, เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรมราคาประหยัด ซึ่งเพิ่มความท้าทายให้กับโรงแรมแบบดั้งเดิม

อีกทั้งภาพลักษณ์ของประเทศอาจได้รับผลกระทบจากข่าวอาชญากรรมและคำเตือนการเดินทางจากบางประเทศ เช่น ไต้หวัน ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจเดินทางของนักท่องเที่ยวเอเชีย

สำหรับเซกเตอร์อุตสาหกรรม มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้า Occupier Strategy & Solutions ส่วนงาน Industrial เปิดเผยว่า ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของไทยกำลังเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 12,340 ไร่ โดยกว่า 64% ของธุรกรรมเกิดขึ้นในเขตโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

นอกจากนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคการผลิตเพิ่มขึ้น 40% คิดเป็นมูลค่า 746,000 ล้านบาท และการขยายตัวของโรงงานเพิ่มขึ้น 59% แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุน อุตสาหกรรมที่เติบโตสูงในปีนี้ ได้แก่ อิเล็กทรอนิกส์และเซมิคอนดักเตอร์, ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) และศูนย์ข้อมูล (Data Centres)

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ทางการค้าระดับโลกยังคงส่งผลกระทบ โดยเฉพาะนโยบายภาษีตอบโต้ของสหรัฐฯ ที่อาจเพิ่มภาระภาษีสำหรับสินค้านำเข้าจากประเทศที่ใช้ระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม เช่น ไทย อุตสาหกรรมที่อาจได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ยานยนต์, อิเล็กทรอนิกส์ และสินค้าอาหาร

ในขณะที่การค้าในอาเซียนและข้อตกลง RCEP กำลังมีบทบาทมากขึ้น ทำให้ไทยต้องเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโลจิสติกส์เพื่อรองรับแนวโน้มนี้

นอกจากนี้ อุตสาหกรรมโลจิสติกส์กำลังมีบทบาทสำคัญมากขึ้นในการรองรับแนวโน้มการค้าโลกที่เปลี่ยนไป Knight Frank คาดการณ์ว่า เส้นทางการค้าจะมีการเปลี่ยนแปลง โดยท่าเรือแหลมฉบังและ EEC Logistics Corridor จะกลายเป็นศูนย์กลางสำคัญสำหรับการขนส่งข้ามพรมแดน

ขณะเดียวกัน เขตเศรษฐกิจพิเศษ (SEZs) และเขตการค้าเสรี (FTZs) จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยดึงดูดนักลงทุนให้ใช้ไทยเป็นฐานการผลิตหลัก

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่าย Occupier Strategy & Solutions ส่วนงาน Office เปิดเผยว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2567 ยังคงเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด โดยมีพื้นที่สำนักงานรวม 6.31 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4% จากปีก่อน ขณะที่พื้นที่ถูกเช่ารวมอยู่ที่ 4.86 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นเพียง 2.2%

ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดยังคงเป็น "ตลาดของผู้เช่า" (Tenant’s Market) เนื่องจากมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอาคารเกรด A ในย่าน CBD เช่น สีลม, สาทร และสุขุมวิท ซึ่งมีค่าเช่าเฉลี่ย 900-1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

ขณะที่พื้นที่นอกเขต CBD เช่น พระราม 9 และบางนา-ตราด มีค่าเช่าเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าค่าเช่าจะยังคงทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 3.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่เจ้าของอาคารยังคงเสนอส่วนลดพิเศษระหว่าง 10-25% เพื่อกระตุ้นอุปสงค์

สำหรับแนวโน้มในปี 2568 คาดว่าอัตราการเช่าโดยรวมจะยังคงลดลง โดยปัจจุบันอัตราการเข้าพื้นที่เช่า (Occupancy Rate) อยู่ที่ 77% ลดลง 1.3% จากปีก่อน และคาดว่าจะลดลงต่อเนื่องไปถึงปี 2570 ก่อนที่ตลาดจะเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อตลาด ได้แก่ แนวโน้ม Flight to Quality ที่องค์กรต่าง ๆ ย้ายไปอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้น การปรับพื้นที่ทำงานให้เหมาะสม (Space Optimization) และการให้ความสำคัญกับอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Going Green)

ทั้งนี้ การฟื้นตัวของตลาดคาดว่าจะเกิดขึ้นหลังปี 2570 เมื่ออุปทานใหม่เริ่มลดลงและตลาดปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลระหว่างเจ้าของอาคารและผู้เช่าอีกครั้ง นายณัฐฐา คหะปาณา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวปิดท้ายว่า ข้อมูลวิจัยของ Knight Frank ชี้ให้เห็นแนวโน้มที่หลากหลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ซึ่งสะท้อนถึงเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป

แม้ตลาดคอนโดจะยังมีอุปทานล้นตลาด แต่ความต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้นและทำเลที่ดี จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก ขณะที่อาคารสำนักงานยังต้องเผชิญอุปทานส่วนเกิน เจ้าของอาคารจำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพและมาตรฐานความยั่งยืนเพื่อรักษาและดึงดูดผู้เช่าใหม่

ในทางกลับกัน อุตสาหกรรมโรงแรมและภาคการผลิตได้รับแรงหนุนจากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวและการลงทุนจากต่างประเทศ โดยเฉพาะในเขต EEC ซึ่งสะท้อนศักยภาพของไทยในฐานะศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับภูมิภาค

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เชื่อว่านี่เป็นโอกาสสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดรับกับตลาด โดยเน้นนวัตกรรม การพัฒนาโครงการที่ตรงความต้องการ และการบริหารจัดการที่ยั่งยืน เพื่อสร้างความแข็งแกร่งในระยะยาว