10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม

หลายคนอาจจะคิดว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ จะมีแค่ค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีค่าจดจำนองด้วย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการทีเดียว
Buying house concept with giving money and key

ใครรู้บ้างว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม ที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

หลายคนอาจจะคิดว่า มีค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีค่าจดจำนองด้วย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการทีเดียว ซึ่งถ้าเป็นซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ซื้อที่ดินจัดสรร กับบริษัทที่พัฒนาโครงการ อาจจะได้รับข้อมูลค่าใช้จ่ายล่วงหน้า แต่ถ้าซื้อขายกันเอง ไม่ว่าจะฝั่งคนซื้อ หรือฝั่งคนขาย ก็อาจจะกังวลใจว่า ต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไรกันแน่

ถ้ารู้ก่อน ก็ย่อมเตรียมตัวได้ดีกว่า ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ที่ดิน

 10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน 

 1. ค่าเนื้อที่เพิ่มขึ้น / ลดลง*

-

 2. ค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ราคาไหนสูงสุด เลือกใช้ราคานั้น) ตามปกติ ผู้ซื้อกับผู้ขายจะแบ่งชำระคนละครึ่ง

1%

1%

3. กรณีที่ซื้อด้วยเงินกู้กับแบงก์ จะมีค่าจดจํานอง (1% ของวงเงินกู้)

1%

(บางแบงก์อาจมีโปรโมชันจ่ายให้ลูกค้าทั้งหมด หรือออกให้ 50% แต่ตามปกติแล้ว ผู้จดจำนองต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทั้งหมด)

-

  4. ค่าภาษีเงินได้

-

  5. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน) ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

-

  6. ค่าอากรแสตมป์ (0.50% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) ถ้าไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

-

  7. ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์ไฟฟ้า (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์ไฟ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

-

  8. ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ (เฉพาะบ้านจัดสรรเท่านั้น คอนโดมิเนียมใช้น้ำในโครงการ ไม่ได้มีมิเตอร์น้ำจากหน่วยงานรัฐ ส่วนที่ดินเปล่า ถ้าไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำ ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

-

 9. ค่าเงินกองทุนในการบริหารนิติบุคคล (ถ้าเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

-

  10. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน (เฉพาะบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเท่านั้น ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้)

-

 

คำอธิบายเพิ่มเติม

รายการค่าใช้จ่ายที่ 1: พื้นที่ส่วนเพิ่ม / ส่วนลด 

คือ พื้นที่ที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงจากตอนที่เสนอขาย ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขายตอนยังก่อสร้างไม่เสร็จ ในใบเสนอราคา หรือแม้แต่ในสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุพื้นที่ใช้สอยไว้เท่านี้ ปรากฎว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว อาจจะมีพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น หรือลดลง ตามที่ระบุไว้

ซึ่งตามกฎหมายจะต้องไม่เพิ่มขึ้นเกินกว่า 5% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด เช่น ตอนที่ขายระบุไว้ว่า ห้องชุดนี้ พื้นที่ 35 ตร.ม. แต่พอสร้างเสร็จพื้นที่ที่ได้จริงอาจจะเพิ่มขึ้นมาอีก 0.09 ตร.ม. ผู้ซื้อก็จะต้องจ่ายเงินค่าพื้นที่เพิ่มนี้ตามราคาขาย/ตารางเมตรของห้องชุดนั้น ๆ แต่ถ้าตอนที่สร้างเสร็จ พื้นที่ห้องลดลงกว่าที่ระบุไว้ ทางโครงการก็จะต้องหักออกจากเงินค่าห้องชุดที่เหลือ

ยกตัวอย่าง ห้องชุดพื้นที่ 35 ตร.ม. ราคาขาย 80,000 บาท/ตร.ม. เมื่อสร้างเสร็จ มีพื้นที่เพิ่ม 0.09 ตร.ม. จะต้องจ่ายเงินเพิ่มจากหน้าสัญญา 7,200 บาท แต่ถ้าห้องชุด มีพื้นที่ลดลงจากหน้าสัญญา 0.09 ตร.ม. โครงการก็จะหักเงินออกจากหน้าสัญญา 7,200 บาท

กรณีที่พื้นที่ส่วนเพิ่มหรือส่วนลด เพิ่มขึ้น หรือลดลงมากกว่า 5% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนที่เกินกว่า 5% ทางโครงการจะไม่คิดเงินกับผู้ซื้อ เช่น ตอนขาย ห้องชุดมีพื้นที่ 35 ตร.ม. สร้างเสร็จ มีพื้นที่ส่วนเพิ่ม 1.9 ตร.ม. เท่ากับมีพื้นที่ส่วนเพิ่ม 5.4% โครงการจะคิดเงินพื้นที่ส่วนเพิ่มเพียงแค่ 1.75 ตร.ม. เท่านั้น แต่กรณีที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงเกินกว่า 5% ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ปฏิเสธไม่รับห้องชุดได้เช่นกัน เพราะถือว่าเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา     

รายการค่าใช้จ่ายที่ 2: ค่าธรรมเนียมการโอน

ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน โอนคอนโดมิเนียม โอนที่ดิน ถือเป็นรายการที่มีค่าใช้จ่ายสูงที่สุดสำหรับผู้ซื้อ

รายการค่าใช้จ่ายที่ 3: ค่าจดจำนอง

ถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ผู้ซื้อต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ แต่ถ้าซื้อด้วยเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้

DDproperty อัปเดต

แต่เมื่อไม่นานมานี้ทางภาครัฐก็มีมาตรการที่ช่วยบรรเทาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยากซื้ออสังหาฯ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย ที่จะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2563 ได้แก่

  • ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์

  • ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง

รายการค่าใช้จ่ายที่ 4-6

กรณีที่เป็นผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคล) หรือบุคคลธรรมดา จะต้องเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้เหมือนกัน อาจจะมีรายละเอียดไม่เหมือนกัน

รายการค่าใช้จ่ายที่ 4: ค่าภาษีเงินได้

จะคิดตามการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ก็มีวิธีการคิดที่เหมือนกัน นั่นคือ คิดตามการถือครอง   

รายการค่าใช้จ่ายที่ 5: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขที่จะต้องจ่าย ก็จะต้องจ่าย

โดยเงื่อนไข คือ หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องเสีย สรุปคือ ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี ไม่ต้องเสีย หรือถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือไม่เคยมีชื่อในทะเบียนบ้านเลย ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

หากเป็นเงื่อนไขเรื่องการมีชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีที่โอนที่ดินเปล่า แน่นอนว่า ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ย่อมไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านแน่นอน ดังนั้น ถ้าที่ดินเปล่า ถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสีย แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

หมายเหตุ: ถ้าเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ถ้าไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องไปเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ถูกกว่ากันมาก   

รายการค่าใช้จ่ายที่ 6 : ค่าอากรแสตมป์ 

กรณีที่ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องไปเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้  

Property_House_Calculate-Money_566476399

รายการค่าใช้จ่ายที่ 7 : ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์ไฟฟ้า

  • กรณีที่ซื้อบ้านจัดสรร / คอนโดมิเนียมมือหนึ่งจากโครงการ จะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดไฟที่ขอใช้ ค่าใช้จ่ายของแต่ละโครงการแตกต่างกัน โดยผู้ซื้อสามารถเก็บใบเสร็จเงินประกันส่วนนี้ไว้ เมื่อต้องการถอนมิเตอร์ไฟฟ้า ก็นำหลักฐานใบเสร็จพร้อมเอกสารความเป็นเจ้าของไปขอเงินคืนได้
  • ส่วนกรณีที่ซื้อบ้าน / คอนโดมิเนียม ที่เป็นมือสอง หรือซื้อจากบุคคลทั่วไป ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายนี้ ยกเว้น ผู้ขายถอนมิเตอร์ไฟฟ้าออกไปแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องไปติดต่อจ่ายค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าทีหลัง
  • กรณีที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนใหญ่จะไม่ได้ขอใช้มิเตอร์ไฟในตอนที่ซื้อขาย อาจจะไปขอใช้ตอนที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยกเว้น ที่ดินจัดสรร ในโครงการที่ขายที่ดินจัดสรรเป็นแปลง ๆ เพื่อไปก่อสร้างที่อยู่อาศัยในภายหลัง อาจจะมีขอมิเตอร์ไฟฟ้าไว้ให้แล้ว ก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้ (ทางโครงการจะเป็นผู้แจ้ง)  

รายการค่าใช้จ่ายที่ 8 : ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ

  • กรณีบ้านจัดสรร ที่มีมิเตอร์น้ำติดหน้าบ้าน เพราะใช้น้ำจากการประปาโดยตรง จะต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ (ค่าใช้จ่ายไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับมาตรวัด ทางโครงการจะเป็นคนแจ้ง) แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ใช้น้ำตรงกับการประปา เพราะต้องใช้น้ำจากภายในโครงการ จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
  • ส่วนบ้านจัดสรรมือสอง ถ้าคนขาย ไม่ได้ถอนมิเตอร์น้ำออก (หรือยังจ่ายค่าน้ำปกติ ไม่ได้หยุดจ่าย) ก็ไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ แต่ถ้าถอนมิเตอร์น้ำออกไปแล้ว หรือหยุดจ่ายน้ำจนการประปามาตัดน้ำ คนซื้อก็ต้องไปติดต่อการประปาในภายหลัง
  • กรณีที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนใหญ่จะไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำในตอนที่ซื้อขาย อาจจะไปขอใช้ตอนที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยกเว้น ที่ดินจัดสรร ในโครงการที่ขายที่ดินจัดสรรเป็นแปลงๆ เพื่อไปก่อสร้างที่อยู่อาศัยในภายหลัง อาจจะมีขอมิเตอร์น้ำไว้ให้แล้ว ก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้ (ทางโครงการจะเป็นผู้แจ้ง)    

รายการค่าใช้จ่ายที่ 9 : ค่าเงินกองทุนในการบริหารนิติบุคคล

  • ถ้าเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด โดยจะเป็นเงินก้อนใหญ่ที่จ่ายในวันแรกที่โอนกรรมสิทธิ์ และอาจจะมีการระดมทุนอีกครั้ง หากต้องมีค่าใช้จ่ายรายการใหญ่ๆ ซึ่งถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรร ค่าใช้จ่ายจะคิดตามตารางวา ส่วนคอนโดมิเนียมจะคิดตามตารางเมตร
  • กรณีที่ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมมือสอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ แต่อนาคต เมื่ออยู่อาศัยไปแล้ว หากมีรายการซ่อมแซมรายการใหญ่ ก็อาจมีการเรียกเก็บอีกครั้ง
  • ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้

รายการค่าใช้จ่ายที่ 10 : ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน

  • โดยบ้านจัดสรร จะคิดตามตารางวา และคอนโดมิเนียม จะคิดตามตารางเมตร และคิดต่อเดือน ซึ่งในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทางโครงการอาจจะขอจัดเก็บล่วงหน้า 1 ปี หรือ 2 ปี หรือ 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่จะแจ้งไว้ตั้งแต่วันที่ซื้อแล้วว่า จะจัดเก็บล่วงหน้ากี่ปี    
  • กรณีที่ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมมือสอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ แต่เมื่ออยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ตามที่นิติบุคคลโครงการนั้น ๆ กำหนด
  • ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้

หมายเหตุ นอกจากค่าใช้จ่าย 10 รายการดังกล่าวแล้ว อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าคำขอ, ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ

หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้านให้คุณตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

อ่านอะไรต่อดี