10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม

DDproperty Editorial Team
10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม
ใครรู้บ้างว่า ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม ที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
หลายคนอาจจะคิดว่า มีค่าธรรมเนียมการโอน หรือถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ก็มีค่าจดจำนองด้วย แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายรายการทีเดียว ซึ่งถ้าเป็นซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ซื้อที่ดินจัดสรร กับบริษัทที่พัฒนาโครงการ อาจจะได้รับข้อมูลค่าใช้จ่ายล่วงหน้า แต่ถ้าซื้อขายกันเอง ไม่ว่าจะฝั่งคนซื้อ หรือฝั่งคนขาย ก็อาจจะกังวลใจว่า ต้องมีค่าใช้จ่ายเท่าไรกันแน่
ถ้ารู้ก่อน ก็ย่อมเตรียมตัวได้ดีกว่า ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ที่ดิน

10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน

รายการค่าใช้จ่ายที่ 1: พื้นที่ส่วนเพิ่ม/ส่วนลด

พื้นที่ที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงจากตอนที่เสนอขาย ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ขายตอนยังก่อสร้างไม่เสร็จ ในใบเสนอราคา หรือแม้แต่ในสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุพื้นที่ใช้สอยไว้เท่านี้ ปรากฎว่า เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว อาจจะมีพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น หรือลดลง ตามที่ระบุไว้
ซึ่งตามกฎหมายจะต้องไม่เพิ่มขึ้นเกินกว่า 5% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด เช่น ตอนที่ขายระบุไว้ว่า ห้องชุดนี้ พื้นที่ 35 ตารางเมตร แต่เมื่อสร้างเสร็จพื้นที่ที่ได้จริงอาจจะเพิ่มขึ้นมาอีก 0.09 ตารางเมตร ผู้ซื้อก็จะต้องจ่ายเงินค่าพื้นที่เพิ่มนี้ตามราคาขาย/ตารางเมตรของห้องชุดนั้น ๆ แต่ถ้าตอนที่สร้างเสร็จ พื้นที่ห้องลดลงกว่าที่ระบุไว้ ทางโครงการก็จะต้องหักออกจากเงินค่าห้องชุดที่เหลือ
ยกตัวอย่าง ห้องชุดพื้นที่ 35 ตารางเมตร ราคาขาย 80,000 บาท/ตารางเมตร เมื่อสร้างเสร็จ มีพื้นที่เพิ่ม 0.09 ตารางเมตร จะต้องจ่ายเงินเพิ่มจากหน้าสัญญา 7,200 บาท แต่ถ้าห้องชุด มีพื้นที่ลดลงจากหน้าสัญญา 0.09 ตารางเมตร โครงการก็จะหักเงินออกจากหน้าสัญญา 7,200 บาท
กรณีที่พื้นที่ส่วนเพิ่มหรือส่วนลด เพิ่มขึ้น หรือลดลงมากกว่า 5% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ส่วนที่เกินกว่า 5% ทางโครงการจะไม่คิดเงินกับผู้ซื้อ เช่น ตอนขาย ห้องชุดมีพื้นที่ 35 ตารางเมตร สร้างเสร็จ มีพื้นที่ส่วนเพิ่ม 1.9 ตารางเมตร เท่ากับมีพื้นที่ส่วนเพิ่ม 5.4% โครงการจะคิดเงินพื้นที่ส่วนเพิ่มเพียงแค่ 1.75 ตารางเมตรเท่านั้น แต่กรณีที่เพิ่มขึ้น หรือลดลงเกินกว่า 5% ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ปฏิเสธไม่รับห้องชุดได้เช่นกัน เพราะถือว่าเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา

รายการค่าใช้จ่ายที่ 2: ค่าธรรมเนียมการโอน

ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน โอนคอนโดมิเนียม โอนที่ดิน ถือเป็นรายการที่มีค่าใช้จ่ายสูงที่สุดสำหรับผู้ซื้อ โดยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย

รายการค่าใช้จ่ายที่ 3: ค่าจดจำนอง

ถ้าซื้อด้วยเงินกู้ ผู้ซื้อต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ โดยจะต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของยอดเงินกู้ แต่ถ้าซื้อด้วยเงินสด ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้

DDproperty Tip

ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง) เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา

รายการค่าใช้จ่ายที่ 4: ค่าภาษีเงินได้

จะคิดตามการถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ก็มีวิธีการคิดที่เหมือนกัน นั่นคือ คิดตามการถือครอง

รายการค่าใช้จ่ายที่ 5: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

ภาษีของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขที่จะต้องจ่าย ก็จะต้องจ่าย
โดยเงื่อนไข คือ หากถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีที่ถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องเสีย
สรุปคือ ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี ไม่ต้องเสีย หรือถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี แต่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็ไม่ต้องเสีย แต่ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือไม่เคยมีชื่อในทะเบียนบ้านเลย ก็ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
หากเป็นเงื่อนไขเรื่องการมีชื่อในทะเบียนบ้าน กรณีที่โอนที่ดินเปล่า แน่นอนว่า ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ย่อมไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านแน่นอน ดังนั้น ถ้าที่ดินเปล่า ถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสีย แต่ถ้าถือครองเกิน 5 ปี ก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
หมายเหตุ: ถ้าเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ถ้าไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องไปเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ถูกกว่ากันมาก

รายการค่าใช้จ่ายที่ 6: ค่าอากรแสตมป์

กรณีที่ไม่เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องไปเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้
หมายเหตุ: รายการค่าใช้จ่ายที่ 4-6 กรณีที่เป็นผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (นิติบุคคล) หรือบุคคลธรรมดา จะต้องเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายส่วนนี้เหมือนกัน อาจจะมีรายละเอียดไม่เหมือนกัน
10 ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม

รายการค่าใช้จ่ายที่ 7: ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์ไฟฟ้า

– กรณีที่ซื้อบ้านจัดสรร / คอนโดมิเนียมมือหนึ่งจากโครงการ จะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดไฟที่ขอใช้ ค่าใช้จ่ายของแต่ละโครงการแตกต่างกัน โดยผู้ซื้อสามารถเก็บใบเสร็จเงินประกันส่วนนี้ไว้ เมื่อต้องการถอนมิเตอร์ไฟฟ้า ก็นำหลักฐานใบเสร็จพร้อมเอกสารความเป็นเจ้าของไปขอเงินคืนได้
– ส่วนกรณีที่ซื้อบ้าน / คอนโดมิเนียมที่เป็นมือสอง หรือซื้อจากบุคคลทั่วไป ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายนี้ ยกเว้น ผู้ขายถอนมิเตอร์ไฟฟ้าออกไปแล้ว ผู้ซื้ออาจจะต้องไปติดต่อจ่ายค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าทีหลัง
– กรณีที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนใหญ่จะไม่ได้ขอใช้มิเตอร์ไฟในตอนที่ซื้อขาย อาจจะไปขอใช้ตอนที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยกเว้น ที่ดินจัดสรร ในโครงการที่ขายที่ดินจัดสรรเป็นแปลง ๆ เพื่อไปก่อสร้างที่อยู่อาศัยในภายหลัง อาจจะมีขอมิเตอร์ไฟฟ้าไว้ให้แล้ว ก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้ (ทางโครงการจะเป็นผู้แจ้ง)
ขั้นตอนการขอมิเตอร์ไฟฟ้า

ขั้นตอนการขอมิเตอร์ไฟฟ้า

รายการค่าใช้จ่ายที่ 8: ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำ

– กรณีบ้านจัดสรร ที่มีมิเตอร์น้ำติดหน้าบ้าน เพราะใช้น้ำจากการประปาโดยตรง จะต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ (ค่าใช้จ่ายไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับมาตรวัด ทางโครงการจะเป็นคนแจ้ง) แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ใช้น้ำตรงกับการประปา เพราะต้องใช้น้ำจากภายในโครงการ จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
– ส่วนบ้านจัดสรรมือสอง ถ้าคนขาย ไม่ได้ถอนมิเตอร์น้ำออก (หรือยังจ่ายค่าน้ำปกติ ไม่ได้หยุดจ่าย) ก็ไม่ต้องมีค่าใช้จ่ายนี้ แต่ถ้าถอนมิเตอร์น้ำออกไปแล้ว หรือหยุดจ่ายน้ำจนการประปามาตัดน้ำ คนซื้อก็ต้องไปติดต่อการประปาในภายหลัง
– กรณีที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ส่วนใหญ่จะไม่ได้ขอใช้มิเตอร์น้ำในตอนที่ซื้อขาย อาจจะไปขอใช้ตอนที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ยกเว้น ที่ดินจัดสรร ในโครงการที่ขายที่ดินจัดสรรเป็นแปลง ๆ เพื่อไปก่อสร้างที่อยู่อาศัยในภายหลัง อาจจะมีขอมิเตอร์น้ำไว้ให้แล้ว ก็อาจจะต้องเสียค่าใช้จ่ายนี้ (ทางโครงการจะเป็นผู้แจ้ง)

รายการค่าใช้จ่ายที่ 9: ค่าเงินกองทุนในการบริหารนิติบุคคล

– ถ้าเป็นบ้านจัดสรร จะเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะเป็น นิติบุคคลอาคารชุด โดยจะเป็นเงินก้อนใหญ่ที่จ่ายในวันแรกที่โอนกรรมสิทธิ์ และอาจจะมีการระดมทุนอีกครั้ง หากต้องมีค่าใช้จ่ายรายการใหญ่ๆ ซึ่งถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรร ค่าใช้จ่ายจะคิดตามตารางวา ส่วนคอนโดมิเนียมจะคิดตามตารางเมตร
– กรณีที่ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมมือสอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ แต่อนาคต เมื่ออยู่อาศัยไปแล้ว หากมีรายการซ่อมแซมรายการใหญ่ ก็อาจมีการเรียกเก็บอีกครั้ง
– ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง จ่ายแล้วได้อะไร

เงินกองทุน-ค่าส่วนกลาง จ่ายแล้วได้อะไร

รายการค่าใช้จ่ายที่ 10: ค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือน

– โดยบ้านจัดสรร จะคิดตามตารางวา และคอนโดมิเนียม จะคิดตามตารางเมตร และคิดต่อเดือน ซึ่งในวันโอนกรรมสิทธิ์ ทางโครงการอาจจะขอจัดเก็บล่วงหน้า 1 ปี หรือ 2 ปี หรือ 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่จะแจ้งไว้ตั้งแต่วันที่ซื้อแล้วว่า จะจัดเก็บล่วงหน้ากี่ปี
– กรณีที่ซื้อบ้าน คอนโดมิเนียมมือสอง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่จะไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ แต่เมื่ออยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ตามที่นิติบุคคลโครงการนั้น ๆ กำหนด
– ส่วนที่ดินเปล่า ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
ค่าส่วนกลางนำมาจ่ายอะไรบ้าง
ประเภทค่าใช้จ่ายจำนวนที่จ่าย
ค่าใช้จ่ายในการจ้างบริหารโครงการ จ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย ค่าแม่บ้าน และคนสวน65%
จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า20%
ค่าซ่อมบำรุงส่วนกลาง15%
หมายเหตุ นอกจากค่าใช้จ่าย 10 รายการดังกล่าวแล้ว อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติม เช่น ค่าคำขอ, ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

ค่าโอนบ้าน ต้องจ่ายเท่าไหร่

ซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ผู้ขายเป็นคนจ่าย หรือจ่ายร่วมกันตามตกลง คือ 1.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 2.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 3.ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 4.ค่าจดจำนอง 5.ค่าอากรแสตมป์

เป็นค่าใช้จ่ายร่วมกัน โดยแบ่งจ่ายกันคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย อาจมีกรณีที่ผู้ขายไม่ได้ลดราคาบ้านให้ แต่ผู้ขายมีข้อเสนอเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านทั้งหมด หรือกรณีอื่น ๆ ตามข้อตกลงกัน

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีภาระภาษีที่ผู้ขายจำเป็นต้องเสีย โดยภาษีในการขายบ้านมีด้วยกันหลัก ๆ อยู่ 2 อย่าง คือ 1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ 2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ