ปล่อยเช่ารายวัน บ้านหรือคอนโดตากอากาศ ถือเป็นตัวเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจ โดยเฉพาะช่วงไฮซีซั่นของการท่องเที่ยว โดยปัจจุบันมีทั้งนักเดินทาง หรือนักลงทุน มองเห็นการเติบโตของที่พักประเภทบ้าน หรือคอนโดที่นำมาปล่อยเช่าให้เป็นห้องพักรายวันมากขึ้น หลายคนเห็นโอกาส หลายคนตั้งคำถาม ผิดหรือไม่ผิด ปล่อยเช่ารายวัน
ในส่วนของบ้านพักรายวัน จริง ๆ แล้วมีมานานแล้ว โดยเฉพาะโซนชะอำ บางแสน ที่จะมีบ้านชั้นเดียว หรือสองชั้นใกล้ชายทะเลปล่อยเช่ารายวัน ส่วนคอนโดปล่อยเช่ารายวันก็เพิ่งจะมาเริ่มขยายตัวในช่วงที่ตลาดคอนโดเมืองท่องเที่ยวเริ่มคึกคัก แต่หากเทียบกันระหว่างบ้านพักปล่อยเช่ารายวันกับคอนโดปล่อยเช่ารายวัน จะเห็นว่า กระแสต่อต้านคอนโดปล่อยเช่ารายวันมีมากกว่า
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการห้องพักรายวัน
การให้เช่าห้องพักเป็นรายวันมีกฎหมายที่ควบคุมคือ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติฉบับนี้กำหนดว่า “โรงแรม หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน…..”
รวมทั้งยังมีกฎกระทรวงกําหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ออกมา ซึ่งถ้าดูเผิน ๆ อาจเข้าใจว่าการให้เช่าคอนโดรายวันสามารถทำได้ เพราะข้อ 1 ของกฎกระทรวงฉบับนี้กำหนดให้สถานที่พักที่มีจํานวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจํานวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสําหรับ คนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริมและได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกําหนดไม่เป็นโรงแรม
ตามกฎกระทรวงนี้ ดูเหมือนกับว่าการให้เช่าคอนโดรายวันอาจจะทำได้ ถ้าเป็นการให้เช่ารายย่อย ๆ แต่ที่จริงแล้วทำไม่ได้ เพราะคอนโดโครงการหนึ่ง หรือตึกหนึ่งต้องมีห้องพักเกินกว่าสี่ห้องอยู่แล้ว จึงไม่เข้าข่ายที่ได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมตามกฎกระทรวงฉบับนี้ เนื่องจากกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อส่งเสริมที่พักในลักษณะโฮมสเตย์ ซึ่งเป็นการส่งเสริมรายได้ให้ท้องถิ่นในชนบท ที่เจ้าของมีห้องพักไม่มาก มีอาชีพหลักอื่นอยู่แล้วเสียมากกว่า
คอนโดปล่อยเช่ารายวันกับการต่อต้าน
เนื่องจากคอนโดมิเนียมมีเรื่องของความปลอดภัยเข้ามาเกี่ยวข้อง มีเรื่องการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางร่วมกัน คนที่อยู่อาศัยจริง จะกังวลว่า ถ้าปล่อยเช่ารายวัน ใครเข้าออก ก็ยากจะรู้ ยากจะควบคุมได้ อาจจะไม่ปลอดภัย
เช่นเดียวกับการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง กรณีที่เป็นเจ้าของร่วมอยู่อาศัยปกติ เช้าไปทำงาน เย็นกลับ ใช้ฟิตเนสบ้างไม่ใช้บ้าง แต่ถ้ามีการปล่อยเช่ารายวัน จะสังเกตว่า จะมีความพลุกพล่านมากกว่า มีโอกาสที่จะใช้ลิฟต์เกือบทั้งวัน เพราะนักท่องเที่ยวต้องเข้า ๆ ออก ๆ มีโอกาสจะใช้สิ่งอำนวยความสะดวก สระว่ายน้ำ ฟิตเนสที่มากกว่า ซึ่งผู้อยู่อาศัยจริง ก็จะรู้สึกได้รับผลกระทบ
โดยเฉพาะคอนโดปล่อยเช่ารายวันในกรุงเทพฯ ค่อนข้างถูกต่อต้านอย่างชัดเจน จากลูกบ้านที่อยู่อาศัยจริงที่มีสัดส่วนมากกว่านักลงทุน ส่วนคอนโดเมืองท่องเที่ยว ที่ผ่านมาคนซื้อส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่อาศัยจริง ก็จะปล่อยเช่าเป็นหลักอยู่แล้ว กระแสต่อต้านมีให้เห็นน้อยมาก
แต่ระยะหลังคอนโดเมืองท่องเที่ยวหลายแห่งก็เริ่มส่งสัญญาณไม่เห็นด้วยกับการที่ห้องชุดบางห้องนำมาปล่อยเช่ารายวัน โดยเฉพาะท่องเที่ยวที่มีการอยู่อาศัยจริงจำนวนมาก เช่น เชียงใหม่ บางโครงการลูกบ้านร้องเรียน
บริษัทที่รับบริหารนิติบุคคลต้องปรับมาตรการการเข้าออกใหม่ ด้วยการให้ใช้สแกนนิ้วมือ ทำให้เจ้าของห้องชุดที่ปล่อยเช่ารายวัน จัดการได้ยากขึ้น จะมาสแกนนิ้วเปิดประตูเข้าออกอาคารให้ทุกครั้งก็ยาก ทำให้นักลงทุนหลายรายต้องปรับแผนเปลี่ยนมาปล่อยเช่ารายเดือนตามเดิม นี่คือความเสี่ยงที่ผู้สนใจลงทุนในบ้าน-คอนโดเมืองท่องเที่ยวอาจจะได้เจอ
ดังนั้น หากสนใจลงทุนในบ้าน-คอนโดเมืองท่องเที่ยว ผู้ลงทุนควรศึกษาโอกาสในการลงทุน ความเสี่ยงต่าง ๆ โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการบ้าน-คอนโดเมืองท่องเที่ยวทั่วไปที่ไม่มีบริษัทคอยดูแลบริหาร สิ่งที่ควรรู้ก่อนลงทุน มีดังนี้
14 ข้อควรรู้ก่อนลงทุนปล่อยห้องเช่ารายวัน
- ต้องลงทุนห้องชุดและตกแต่งพร้อมอยู่ใกล้เคียงกับโรงแรม จึงจะได้รับความสนใจ ถ้าไม่ได้ตกแต่ง จะไม่ได้อัตราค่าเช่าที่ดี
- ในโครงการจะมีทั้งคนที่ซื้ออยู่เอง และซื้อลงทุน เสี่ยงกับการโดนต่อต้านจากผู้อยู่จริง
- การทำตลาด ต้องผ่านสื่อออนไลน์เป็นหลัก ผ่านนิติบุคคลได้ในบางโครงการเท่านั้น เพราะบางโครงการ นิติบุคคลไม่รับดำเนินการให้
- เมืองท่องเที่ยวชายทะเลยอดนิยม เช่น ชะอำ หัวหิน ส่วนใหญ่แล้วปล่อยเช่าได้มากที่สุด เฉพาะวันศุกร์-เสาร์ หรือเสาร์-อาทิตย์ ส่วนคืนวันอาทิตย์-พฤหัสบดี ห้องจะว่าง สำหรับเมืองท่องเที่ยวที่ไกลจากกรุงเทพฯ เขาใหญ่ เชียงใหม่ จะปล่อยเช่าได้มากในช่วงไฮซีซั่น ช่วงเดือนตุลาคม-กุมภาพันธ์
- ต้องคำนึงถึงเรื่องการส่งมอบกุญแจ จะส่งมอบอย่างไร
- การทำความสะอาด จะทำความสะอาดอย่างไร ใครดูแล และมีต้นทุนการทำต่อครั้งเท่าไหร่ สามารถนำมาบวกในค่าห้องได้หรือไม่ ถ้าไม่ได้ ต้องถือเป็นต้นทุน แล้วประเมินว่า คุ้มค่าหรือไม่
- การเตรียมอุปกรณ์ข้าวของเครื่องใช้ภายในห้อง เช่น ผ้าเช็ดตัว สบู่ ใครจะช่วยดำเนินการให้ ใครจะดูแล
- ที่จอดรถภายในอาคาร มีสิทธิ์จอดได้กี่คัน ถ้าลูกค้ามาด้วยรถหลายคัน จะจอดที่ใด และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าจอดรถ
- การปล่อยห้องชุดไว้ในระบบของเอเจนท์ท้องถิ่นที่รับดูแลคอนโดให้เช่า มีข้อควรระวัง คือ เอเจนท์ปล่อยเช่าห้องชุดหลายห้อง สับสน และมีความเสี่ยงในความผิดพลาดในการรับจองห้องชุด
- การดูแลทรัพย์สินภายในห้องชุด มีโอกาสสูญหาย หรือเสียหาย ซึ่งฟังแล้วอาจเป็นเรื่องขบขัน แต่ในความเป็นจริง มีห้องชุดหลายแห่งที่ของตกแต่งภายในห้องสูญหาย ผู้สนใจลงทุนควรหาแนวทางป้องกัน
- การดูแล ซ่อมบำรุง อุปกรณ์เครื่องใช้ภายในห้อง จะดูแลอย่างไร ใครเป็นผู้ช่วยดูแล
- หากเกิดกรณีที่ข้าวของ อุปกรณ์เครื่องใช้ภายในห้อง เช่น ไฟฟ้าดับ เครื่องปรับอากาศใช้งานไม่ได้ในเวลาที่มีลูกค้าเข้าพัก จะแก้ปัญหาอย่างไร (ประเด็นนี้จึงยังทำให้โรงแรมมีจุดเด่นที่เหนือกว่า เพราะหากแอร์ไม่เย็น ไฟไม่ติด เจ้าหน้าที่ก็สามารถจัดการหาห้องพักให้ได้ใหม่ แต่ห้องชุด อาจจะยาก เพราะเจ้าของห้องชุดที่ปล่อยเช่ามีเพียงไม่กี่ห้อง)
- เมื่อเกิดปัญหา ลูกค้าที่เข้าพักไม่ประทับใจ ก็จะเขียนรีวิวให้ไม่ดี ก็มีผลทำให้การทำตลาดบนโลกออนไลน์ของเรายากขึ้น
- หากทำตลาดผ่านเว็บไซต์จองที่พักชั้นนำระดับโลก จะมีลูกค้าจากทั่วโลกเห็นห้องชุดเรา ถ้ามีคนสนใจ เราสามารถบริหารการตอบคำถามเรื่องห้องพักได้อย่างไร ทั้งเรื่องภาษา และเวลาในการตอบ
ทั้งหมดนี้เป็นเพียงหัวข้อคร่าว ๆ รวบรวมจากประสบการณ์ของผู้ที่ลงทุนปล่อยเช่าบ้าน-คอนโดรายวัน ที่ผู้สนใจลงทุนบ้าน-คอนโด เมืองท่องเที่ยวมีโอกาสจะเจอ รู้ไว้ก่อน เพื่อตัดสินใจก่อนลงทุน คุ้มหรือไม่คุ้ม ถ้าประเมินแล้วคุ้ม ก็ลุย แต่ถ้าประเมินแล้ว ไม่คุ้ม มีความ “เสี่ยง” มากกว่า “โอกาส” ก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า