การต่อเติมบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ บ้านเก่า หรือบ้านในโครงการจัดสรร ถือว่าเป็นสิ่งที่พบเห็นได้โดยทั่วไป เนื่องจากเจ้าของบ้านมีความต้องการที่จะปรับปรุงหรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เพื่อรองรับกับความต้องการของสมาชิกในครอบครัว การต่อเติมบ้านที่นิยมทำกันมาก เช่น ต่อเติมครัวไทย เพื่อแยกโซนประกอบอาหารอย่างชัดเจน ต่อเติมโรงรถ เพื่อกันแดดกันฝน และช่วยถนอมสีรถยนต์ หรือการต่อเติมห้องสำหรับผู้สูงอายุ ส่วนมากจะต่อเติมชั้นล่าง เพื่อความสะดวกสบายและความปลอดภัยในการใช้ชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุภายในบ้าน
การต่อเติมบ้านที่ดีนอกจากจะมีความมั่นคง แข็งแรง ปลอดภัยแล้ว ควรจะช่วยเพิ่มความสวยงามให้กับตัวบ้านอีกด้วย แต่ก่อนที่จะทำการต่อเติมบ้าน K-Expert มีข้อแนะนำมาฝาก สำหรับใช้เป็นแนวทางในการต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ
ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง
ก่อนที่จะคิดถึงเรื่องของการออกแบบบ้าน หรือการหาผู้รับเหมา ควรพิจารณาก่อนว่าการ “ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง” ต้องทำอย่างไร คำว่า ต่อเติมบ้าน เป็นคำพูดที่นิยมเรียกกันจนติดปาก แต่ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" จะให้ความหมายกว้างกว่าต่อเติม และหากการต่อเติมเข้าหลักเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้คือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยาย ซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" เช่น การต่อเติมครัวด้านหลังบ้าน ถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร แต่ต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย กฎหมายก็อนุโลมว่า ไม่ต้องขออนุญาต หรือแจ้งเจ้าพนักงาน เรื่องที่เป็นข้อยกเว้นที่สามารถดำเนินการได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528) มีดังนี้
• การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
• การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน ฐานราก และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ จะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม
• การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
• การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง และการดำเนินการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม
• การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
• การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน ฐานราก และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ จะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม
• การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
• การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง และการดำเนินการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม
หากศึกษาไม่ดีอาจทำผิดกฎหมายได้ และอาจได้รับโทษเพิ่มอีก เพราะตามกฎหมายกำหนดว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
นอกจากนี้ ยังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีกด้วย ซึ่งจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน ทั้งนี้ ไม่ว่าจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543)
การต่อเติมบ้านอย่าลืมบอกกล่าวเพื่อนบ้านให้ทราบด้วย ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ควรทำอย่างยิ่ง เพราะบางบ้านมีผู้สูงอายุหรือเด็กอ่อนพักอยู่ การต่อเติมบ้านนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องมีเรื่องของเสียงดัง หรือกลิ่นจากพวกสี หรือทินเนอร์ เป็นต้น ทำให้เพื่อนบ้านได้รับผลกระทบ
บางกรณีต้องทำเป็นหนังสือให้เพื่อนบ้านเซ็นรับทราบเรื่องการต่อเติมบ้านด้วย ทั้งนี้ เวลาในการทำงานของผู้รับเหมาที่เหมาะสม และไม่เป็นการรบกวนเพื่อนบ้านจนเกินไป คือ วันจันทร์-ศุกร์ เวลา 08.00-18.00 น. และวันเสาร์ เวลา 09.00-17.00 น. ส่วนวันอาทิตย์ หยุดพัก 1 วัน
ต่อเติมบ้านให้ถูกเงิน
หลังจากได้ศึกษาหลักเกณฑ์การต่อเติมบ้านแล้ว ทีนี้ก็มาถึงขั้นตอน "ต่อเติมบ้านให้ถูกเงิน" คือ การกำหนดงบประมาณในการต่อเติมบ้าน จะมากหรือน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับการออกแบบ วัสดุที่เลือกใช้ ค่าแรงงาน และยังมีค่าดำเนินการของผู้รับเหมาด้วย สำหรับงบประมาณที่นำมาใช้จะมาจาก 2 แหล่งใหญ่ คือ
1. เงินออมของครอบครัว ถ้าได้มีการวางแผนไว้ตั้งแต่แรกก็สามารถนำเงินก้อนนี้มาใช้ต่อเติมบ้านได้ทันที แต่ถ้ายังไม่ได้มีการวางแผนไว้ คงต้องใช้วิธีการเก็บเงินไปก่อน ถ้าเป็นแนวทางนี้คงต้องบวกเพิ่มไว้อีก 5-10% เผื่อไว้ในกรณีที่ค่าวัสดุและค่าแรงงานมีการปรับตัวขึ้นตามแนวโน้มของเงินเฟ้อ เช่น ถ้าวันนี้ตั้งงบประมาณไว้ 240,000 บาท แต่เงินออมยังไม่เพียงพอ คาดการณ์ว่าต้องใช้ระยะเวลาอีกสัก 1 ปีข้างหน้าถึงจะพร้อมในการต่อเติมบ้าน เมื่อถึงกำหนดในปีหน้าอาจจะต้องมีเงินออมถึง 270,000 บาท (ไม่ได้นำผลตอบแทนหรือดอกเบี้ยที่จะได้รับมารวมคำนวณด้วย เพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น)
2. เงินกู้ของธนาคาร ถ้าประเมินแล้วมีความจำเป็นต้องรีบต่อเติมบ้าน ไม่สามารถรอเก็บออมได้ อีกทางเลือกหนึ่งคือใช้เงินกู้ของธนาคาร ซึ่งมีด้วยกันหลายประเภท โดยเรียงลำดับจากดอกเบี้ยแพงไปหาดอกเบี้ยถูก เช่น
• สินเชื่อบุคคล ดอกเบี้ย 19%-28% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 5 ปี ไม่ต้องใช้หลักประกัน
• สินเชื่อรถช่วยได้ ดอกเบี้ย ตามประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 6 ปี ใช้รถยนต์เป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์ ดอกเบี้ย MRR+1% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 15 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านช่วยได้ ดอกเบี้ย MRR-0.5% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ย ตามประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
หมายเหตุ : MRR = 7.12% ณ 3 สิงหาคม 2561
• สินเชื่อบุคคล ดอกเบี้ย 19%-28% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 5 ปี ไม่ต้องใช้หลักประกัน
• สินเชื่อรถช่วยได้ ดอกเบี้ย ตามประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 6 ปี ใช้รถยนต์เป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์ ดอกเบี้ย MRR+1% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 15 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านช่วยได้ ดอกเบี้ย MRR-0.5% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
• สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ย ตามประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
หมายเหตุ : MRR = 7.12% ณ 3 สิงหาคม 2561
อย่างไรก็ตาม ถ้าเลือกใช้เงินกู้ของธนาคารในการต่อเติมบ้านต้องไม่ลืมว่าจะมีภาระเรื่องการผ่อนชำระ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ด้วย ถ้าเลือกใช้สินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าประเมินราคา ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญา และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ส่วนสินเชื่อที่มีรถเป็นหลักประกัน จะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าโอนทะเบียน ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญา และค่าเบี้ยประกันภัยรถยนต์ชั้น 1, 2, 2+ (แบบใดแบบหนึ่ง)
ทั้งนี้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขโดยละเอียดอีกครั้งก่อนการกู้เพื่อต่อเติมบ้าน โดยการจะเลือกว่าจะใช้เงินทุนจากเงินออมของครอบครัว หรือจากเงินกู้ธนาคาร ขึ้นอยู่กับว่าสามารถรอได้หรือไม่ หรือมีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องรีบดำเนินการทันที สามารถคำนวณทุกสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยได้ที่นี่
ต่อเติมบ้านให้ถูกใจ
เมื่อทราบแล้วว่าต้องใช้งบประมาณเป็นจำนวนเงินเท่าไร ก็มาถึงขั้นตอน “ต่อเติมบ้านให้ถูกใจ” ขั้นตอนนี้ควรให้สมาชิกทุกคนภายในบ้านมีส่วนร่วมในการออกแบบ หรือช่วยกันระดมความคิดเห็นว่า แต่ละคนมีความต้องการแบบไหน เพื่อให้การต่อเติมบ้านทำได้ตรงใจคนในครอบครัวมากที่สุด ถ้าติดประเด็นตรงจุดใด ก็ต้องอธิบายให้ชัดเจน
ส่วนเรื่องการออกแบบ ควรมีแบบสำรองไว้สัก 2-3 แบบ เผื่อกรณีถ้าใช้แบบที่ 1 แล้วเกินงบประมาณมาก ก็อาจจะต้องใช้แบบที่ 2 หรือแบบที่ 3 แทน สำหรับตัวอย่างการออกแบบต่อเติมบ้านสามารถค้นหาได้ตามอินเทอร์เน็ต ยิ่งถ้าเป็นบ้านจัดสรรในโครงการยิ่งมีตัวอย่างการออกแบบต่อเติมบ้านให้เลือกหลายแบบ ถ้าได้แบบที่ตรงใจกับสมาชิกในครอบครัว ก็ช่วยทำให้ประหยัดค่าออกแบบไปได้อีกทางหนึ่ง
ข้อแนะนำเพิ่มเติม การต่อเติมบ้านถ้าไม่จำเป็นไม่ควรไปเชื่อมต่อกับโครงสร้างเดิมของบ้าน เพราะอาจจะมีผลทำให้โครงสร้างของบ้านชำรุดหรือเสียหายได้ เกิดอันตรายกับผู้พักอาศัย และถ้าเป็นบ้านที่มีการรับประกันโครงสร้างด้วยจะทำให้การรับประกันสิ้นสุดลง
ขั้นตอนสุดท้าย การเลือกผู้รับเหมา เป็นขั้นตอนที่ยาก ควรหาผู้รับเหมาที่มีผลงานการก่อสร้างชัดเจน สามารถตรวจสอบประวัติที่ผ่านมาได้ มีวิศวกรประจำบริษัท หากได้เห็นผลงานการก่อสร้างจริง และได้สัมภาษณ์เจ้าของบ้านที่ได้ใช้บริการด้วยแล้วยิ่งดี ทำให้ทราบได้ว่าผู้รับเหมาที่ต้องการมีมาตรฐานในการทำงานขนาดไหน ทัศนคติการทำงานเป็นอย่างไร ควรจัดหาผู้รับเหมาตั้งแต่ 2 รายขึ้นไป มานำเสนอราคาค่าต่อเติมบ้าน เพื่อเปรียบเทียบราคาได้อย่างชัดเจน
ทั้งนี้ เมื่อได้ผู้รับเหมามาต่อเติมบ้านแล้ว สิ่งที่ขาดไม่ได้คือ การทำสัญญา เพื่อให้ได้มาตรฐานตามที่ตกลงกัน ซึ่งเอกสารหลัก ๆ ที่ต้องมีประกอบด้วย 1) สัญญาว่าจ้าง 2) แบบก่อสร้าง และ 3) รายการแสดงปริมาณงานและราคาวัสดุก่อสร้าง (BOQ: Bills of Quantity) สำหรับการต่อเติมบ้าน ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาหลายรายไม่ได้มีการจัดทำเอกสารตามรายการที่ 2 และ 3 โดยจะอ้างว่ามีระบุในสัญญาว่าจ้าง และเป็นงานที่มีมูลค่าไม่สูง ไม่มีผู้รับเหมารายใดทำกัน ถ้าจัดทำต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติม
เงื่อนไขสำคัญอีกประการที่ต้องมีในสัญญาว่าจ้างเพื่อต่อเติมบ้าน คือ การแบ่งจ่ายงวดงาน ก่อนเซ็นสัญญาต้องอ่านรายละเอียดการแบ่งจ่ายงวดงานอย่างละเอียด โดยเฉพาะงวดแรกและงวดสุดท้าย การจ่ายเงินงวดแรกนั้น ผู้รับเหมาจะให้เราจ่ายเงินงวดแรก ณ วันทำสัญญา บางรายอาจให้จ่ายเงินงวดแรกหลังจากการต่อเติมบ้านบางส่วนเสร็จ งวดแรกนี้แนะนำให้จ่ายประมาณ 5-10% ของค่าจ้างทั้งหมด ส่วนงวดสุดท้ายนั้น หากเป็นไปได้ ควรตกลงกันไว้ไม่ต่ำกว่า 10% ยิ่งเหลือเงินงวดสุดท้ายมากเท่าไร ก็เป็นการประกันการไม่ทิ้งงานมากเท่านั้น
ส่วนเรื่องการรับประกันผลงานเป็นอีกส่วนที่ต้องมีระบุในสัญญาต่อเติมบ้าน ส่วนมากจะมีการรับประกันผลงานในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีหลังจากต่อเติมบ้านแล้วเสร็จ ในสัญญาจะมี 2 กรณี คือ 1) มีการหักค่าประกันผลงานเป็นเปอร์เซ็นต์ของแต่ละงวด และ 2) ไม่มีการหักค่าประกันผลงาน ซึ่งผู้รับเหมาเกือบทั้งหมดจะเลือกใช้แบบหลัง
ดังนั้น ก่อนการต่อเติมบ้าน ต้องศึกษาหลักเกณฑ์ให้ดี ตั้งงบประมาณให้สอดคล้องกับรูปแบบที่ต้องการ ให้ทุกคนในครอบครัวมีส่วนร่วมในการออกแบบ เลือกผู้รับเหมาที่คิดว่าดีที่สุด และทำสัญญาว่าจ้างด้วย เพื่อที่จะทำการ ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ เจ้าของบ้านและสมาชิกในครอบครัวมากที่สุด
หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องบ้าน คู่มือซื้อขาย สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม ในขณะเดียวกันสำหรับคนที่สนใจจะซื้อหรือเช่า เรายังมี ทำเลที่น่าสนใจอีกมากมายใน AreaInsider และมีโครงการบ้าน-คอนโดฯ ให้คุณค้นหา รวมถึงแนะนำให้ อ่านรีวิวโครงการ ก่อนตัดสินใจซื้อ
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย พฤทธิ์ จำรัสพันธุ์ AFPTTM K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ