รายได้และภาระหนี้ในปัจจุบัน เป็นปัจจัยหลักที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อบ้าน
“อยากกู้ซื้อบ้านต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง” เชื่อว่าคำถามนี้คงเกิดขึ้นในใจของผู้ที่อยากเป็นเจ้าของบ้าน เพราะเมื่อคิดจะซื้อบ้านและต้องขอสินเชื่อกับธนาคาร มีหลายปัจจัยที่เราต้องพิจารณาและเตรียมตัวให้พร้อม แล้วมีปัจจัยอะไรบ้าง K-Expert มีคำตอบเพื่อคลายข้อสงสัยของผู้ที่กำลังจะกู้ซื้อบ้านมาฝาก
รายได้เท่าไรถึงจะขอสินเชื่อได้
รายได้ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะบอกว่า เราสามารถกู้ซื้อบ้านได้หรือไม่ และกู้ได้เป็นเงินเท่าไร ปกติแล้ว รายได้ขั้นต่ำที่จะขอสินเชื่อได้อยู่ที่ประมาณ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
โดยรายได้มากก็จะมีโอกาสขอสินเชื่อได้วงเงินสูงขึ้น สำหรับผู้ที่เป็นมนุษย์เงินเดือน การขอกู้มักทำได้ไม่ยาก เพราะมีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ และมีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ แต่ถ้าเป็นผู้ที่ประกอบอาชีพอิสระ ไม่ได้มีรายได้ประจำ เมื่อจะกู้บ้านจึงควรแสดงให้ธนาคารเห็นว่า มีรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ โดยนำเงินฝากเข้าธนาคารในวันเดียวกันเป็นประจำทุกเดือน เช่น นำเงิน 20,000 บาท ฝากทุกวันที่ 30 ของทุกเดือน
มีภาระผ่อนอยู่แล้ว จะขอสินเชื่อได้หรือไม่
แม้ว่าปัจจุบันจะมีภาระหนี้สินอยู่ ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ ปกติแล้วในการพิจารณาสินเชื่อ ธนาคารจะมีเกณฑ์ว่า ภาระหนี้ในแต่ละเดือนต้องไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน ในเบื้องต้นเราสามารถเช็กด้วยตัวเองง่าย ๆ ว่า จะขอสินเชื่อกับธนาคารผ่านหรือไม่ เช่น ปัจจุบันเงินเดือน 20,000 บาท ถ้าธนาคารตั้งเกณฑ์ไว้ว่า ภาระผ่อนต้องไม่เกิน 40% ของรายได้
ดังนั้น ภาระผ่อนโดยรวมต้องไม่เกิน 8,000 บาท โดยลองคำนวณดูว่า ถ้ามีภาระผ่อนหนี้อื่นอยู่ หากผ่อนบ้านเพิ่มขึ้น จะทำให้ภาระผ่อนโดยรวมสูงเกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดหรือไม่ ถ้าไม่เกิน ก็มีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ สำหรับการคำนวณภาระผ่อนของสินเชื่อบ้าน อาจคำนวณง่าย ๆ ได้ว่า สินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ยอดผ่อนต่อเดือนจะประมาณ 7,000 บาท
ต้องเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
ในการกู้ซื้อบ้าน นอกจากเงินดาวน์ประมาณ 20% ของราคาบ้านที่เราต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกู้ซื้อบ้านที่เราต้องเตรียม โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
1. ค่าใช้จ่ายของธนาคาร
เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับธนาคารกำหนด) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน)
2. ค่าใช้จ่ายของกรมที่ดิน
เช่น ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ และค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
ดังนั้น แม้ว่าคุณสมบัติต่าง ๆ ในด้านรายได้และภาระหนี้จะผ่านเกณฑ์ขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารแล้ว ก็ต้องไม่ลืมที่จะเตรียมเงินสำหรับดาวน์บ้านและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ไว้ด้วย
อย่างไรก็ตาม ล่าสุด ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดหย่อนค่าโอนและค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
1. ลดค่าจดทะเบียนการโอนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียมจากเดิม 2% ของราคาประเมิน เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน
2. ลดค่าจดจำนองโอนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียมเหลือจากเดิม 1% ของมูลค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ของมูลค่าจดจำนอง
3. ราคาซื้อขายโอนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ หรือคอนโดมิเนียมไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท
4. มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้-24 ธันวาคม 2563
เมื่อขอสินเชื่อบ้านผ่านแล้ว ถ้าต้องการหมดภาระหนี้เร็วขึ้น สามารถทำได้โดยการโปะหนี้บ้านหรือชำระหนี้มากกว่ายอดผ่อนที่กำหนดไว้ในแต่ละเดือน เพราะการโปะหนี้จะทำให้ยอดเงินต้นลดลง และดอกเบี้ยจ่ายลดลง ดังนั้น หากได้รับโบนัสหรือเงินก้อนพิเศษเข้ามา การนำไปโปะหนี้บ้านจะช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดไวขึ้น
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย ปานตา ฉัตรมาศ, CFP® K-Expert ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาลูกค้าบุคคล ธนาคารกสิกรไทย หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับ K-Expert ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com