ปัจจุบันพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการพัฒนาผังเมืองอย่างต่อเนื่อง ทั้งสาธารณูปโภคต่างๆ ของภาครัฐและเอกชน จากการสร้างถนนตัดใหม่ เป็นปัจจัยให้เกิดซัพพลายและดีมานด์ของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น นอกจากผู้ประกอบการต่างๆ แล้ว ก็ยังมีกลุ่มดีมานด์ที่ต้องการจะสร้างบ้านในฝันไว้เผื่ออยู่อาศัยเองหลาย มีงบประมาณเพียงพอสำหรับการสร้างบ้าน และกำลังลังรอเวลาที่เหมาะสมเพื่อหาที่ดินที่สามารถตอบโจทย์ความสะดวกสบายสำหรับพื้นที่ที่ต้องการอยู่อาศัยได้ การจะซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านสักหลังจึงจะต้องเลือกทำเลที่ที่เหมาะสม ซึ่งทำเลที่มีการสร้างถนนตัดใหม่ก็ถือเป็นหนึ่งพอยท์สำคัญสำหรับคนที่คิดจะสร้างบ้านของตัวเอง แต่ทั้งนี้ก็ใช่ว่าพื้นที่บนถนนตัดใหม่จะเหมาะกับที่อยู่อาศัยเสมอไป ดังนั้นการเลือกทำเลที่ดินเพื่อสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองนั้นจะต้องดูปัจจัยต่างๆ บนถนนตัดใหม่สายนั้นๆ ด้วย
1.ศึกษากฎหมาย ผังเมือง และแนวเวนคืน ก่อนคิดจะซื้อที่ดิน
เป็นที่ทราบกันดีว่าในปัจจุบัน การใช้สอยประโยชน์ที่ดินมักขึ้นอยู่กับข้อกฎหมายต่างๆ ที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา หากมองในแง่ของถนนตัดใหม่ที่มักจะเป็นทางคู่ขนานฝั่งละ 6-8 เลน ซึ่งเป็นถนนใหญ่มาก จะมีกฎการใช้สอยประโยชน์ที่ดินสำหรับบางจุดบนถนนให้สามารถสร้างบ้านจัดสรรได้ แต่ต้องมีพื้นที่มากกว่า 100 ตร.ว. ขึ้นไป โดยหากไม่ทันดูตาม้าตาเรือไปจับที่ดินขนาดต่ำกว่า 100 ตร.ว. อาจจะต้องเพิ่มเงินกว้านซื้อที่ดินข้างเคียง ซึ่งไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ตามแผนที่วางไว้สำหรับการสร้างบ้านได้
นอกจากนั้นทางภาครัฐก็มีการปรับผังเมืองอยู่ตลอดเวลา ทั้งนี้ก็ควรติดตามข่าวสาร และศึกษาหาข้อมูลเรื่องผังเมือง เพราะบางทีที่ดินที่ซื้อไปอาจจะอยู่ในแนวเขตอุตสาหกรรมและไม่เหมาะในการสร้างที่อยู่อาศัยก็เป็นได้ โดยสามารถศึกษาข้อมูลผังเมืองได้จาก รู้เรื่องกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ
ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อเกิดแผนการลงทุนโครงการคมนาคมขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ มอเตอร์เวย์ วงแหวนรอบนอกหรือรถไฟฟ้าก็ตาม ทางภาครัฐจะประกาศพื้นที่แนวเวนคืนที่ดิน สำหรับใครที่คิดจะซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้า จากราคาที่ที่ยังไม่แพงมากเพราะยังไม่เกิดการพัฒนาถนนตัดใหม่เข้ามาก็ตาม ก็ควรจะเช็คแนวการเวนคืนให้ดี ไม่อย่างงั้นเมื่อมีการพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆ เกิดขึ้น อาจเสียที่ดินบางส่วน หรือ โดนเวนคืนบ้านทั้งหลังก็เป็นได้ ดังนั้นเมื่อเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวก็จำเป็นต้องศึกษาเรื่อง ทำไงดี? เมื่อถูกเวนคืนที่ดิน เอาไว้ด้วย รวมไปถึงเรื่องการสร้างบ้านก็ต้องคำนึงถึงกฎหมายเป็นสำคัญ โดยสามารถศึกษา ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่บนที่ดินของตัวเอง ได้ที่นี่
2.ศึกษาเส้นทางการเชื่อมต่อของถนนตัดใหม่ และสาธารณูปโภคต่างๆ ในอนาคต
เมื่อภาครัฐมีการวางแผนพัฒนาเส้นทางคมนาคม แน่นอนถนนตัดใหม่มักเป็นถนนสายที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลักอื่นๆ ที่มีการพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆ มาก่อนหน้านี้แล้ว โดยบางพื้นที่อาจเป็นถนนที่เชื่อมต่อจากบริเวณตัวเมืองกรุงเทพมหานครออกไปสู่ต่างจังหวัด หรือ บางพื้นที่ก็จะเป็นถนนตัดใหม่ที่วิ่งคู่ขนานกับทางด่วน หรือ สร้างขึ้นมาเพื่อกระจายความหนาแน่นของจราจร ดังนั้นก่อนซื้อที่ดินบนถนนตัดใหม่ ก็ควรศึกษาเส้นทางการเชื่อมต่อโดยเลือกพื้นที่ทำเลที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์ชีวิตของตัวเอง หากเห็นว่าจะมีการสร้างถนนตัดใหม่แต่เลือกซื้อผิดทำเลก็อาจจะทำให้การใช้ชีวิตดูลำบากยิ่งขึ้น โดยถนนตัดใหม่ที่เชื่อมต่อกับตัวเมืองกรุงเทพฯ นั้น ยกตัวอย่างถนนตัดใหม่ในอดีตอย่าง ถนนสายพระเทพตัดใหม่ ช่วงสาย1 – ราชพฤกษ์ และ ถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 จะเป็นถนนตัดใหม่ที่เชื่อมต่อออกมาจากแหล่งที่มีความเจริญเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว และเป็นเส้นทางที่สามารถเชื่อมต่อเข้าสู่เมืองที่มีแผนงานของโครงการรถไฟฟ้าสีน้ำเงินทางฝั่งธนบุรีที่กำลังจะเปิดใช้เร็วๆ นี้ ก็ทำให้ที่ดินมีศักยภาพ และเกิดการลงทุนที่ขยายออกมาจากตัวเมืองอย่างต่อเมือง ไม่ว่าจะเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ ร้านค้า ร้านอาหารขนาดใหญ่ โครงการบ้านจัดสรร ซึ่งสิ่งต่างๆ ล้วนสร้างมูลค่าให้กับที่ดิน โดยมีตัวเลือกในการเดินทางหลายรูปแบบหากเชื่อมต่อกับตัวเมืองที่มีโครงการรถไฟฟ้า ยิ่งหากถ้าเป็นถนนตัดใหม่ที่เชื่อมต่อกับทางด่วนพิเศษต่างๆ แล้ว ยิ่งเหมาะจะเป็นที่ดินที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยแนวบ้านเดี่ยว เพราะสามารถตอบโจทย์ดีมานด์กลุ่มที่ต้องการบ้าน ที่นิยมใช้รถยนต์ในการเดินทางมากกว่าบริการขนส่งมวลชนอื่นๆ ได้เป็นอย่างดี
3.ดูงบประมาณ ราคาที่ดิน อย่าให้แพงจนเสียเปรียบผู้ขาย
นอกจาก 2 หัวข้อดังกล่าวที่ต้องศึกษาเบื้องต้น เรื่องราคาเป็นสิ่งสำคัญที่สุด หลายคนศึกษาพื้นที่ทำเลแล้วเข้าไปปักหมุดซื้อที่ดินก่อนที่จะมีการพัฒนาในราคาที่ไม่แพงมากก่อน แต่ทั้งนี้เมื่อมีข่าวคราวการพัฒนาโครงการคมนาคมต่างๆ ผู้ขายเองก็ใช่ว่าจะไม่รู้เรื่องรู้ข่าวคราวเหมือนกับผู้ซื้อ หลายพื้นที่จึงถูกอัพราคาขายในอนาคตขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่ที่ดินหน้าแนวถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะที่เชื่อมต่อกับเขตตัวเมืองกรุงเทพฯ จะมีราคาอัพขึ้นจากเดินไปถึง 20-30% เลยทีเดียว แต่อย่างที่กล่าวข้างต้นว่าราคาขายเป็นเรื่องของอนาคต ซึ่งทางภาครัฐอาจจะมีการปรับเปลี่ยนแผนงานหรือมีการพัฒนาล่าช้าได้ ก็ต้องขึ้นอยู่กับวิจารณญาณและการต่อรองของผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้นผู้ซื้อก็จำเป็นต้องตระหนักอยู่ตลอดเวลาว่าเม็ดเงินที่เราจ่ายไปนั้นเหมาะสมแล้วหรือไม่กับพื้นที่ที่คาดหวังเพียงอนาคต หากแต่เป็นที่ดินที่มีการพัฒนาเกิดขึ้นแล้ว และมีราคาอัพเกรดขึ้นมาอย่างเหมาะสมก็จะทำให้การตัดสินใจซื้อที่ดินนั้นง่ายขึ้น เพราะมองเห็นภาพรวมและสิ่งแวดล้อมของสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นจริงแล้ว ดังนั้นสิ่งที่ตามมาในการซื้อที่ดินที่มีการพัฒนาถนนตัดใหม่เสร็จไปเรียบร้อยแล้วแม้จะต้องจ่ายราคาที่ดินที่แพงกว่าก็คือปัญหาต่างๆ ทั้งเรื่องเวนคืนเองก็ดี ความสะดวกสบายที่มีครบครันเห็นภาพชัดเจนแล้วก็ดี แล้วยังส่งผลไปถึงงบประมาณทั้งหมดในการจะสร้างบ้านสักหลักหนึ่งด้วย เพราะนอกจากเรื่องราคาที่ดินแล้ว ใครที่คิดจะสร้างบ้านเองก็ต้องคำนึงถึงงบประมาณให้ตรงตามเป้าหมายและแผนงานที่วางแผนไว้ โดยสามารถศึกษาหาข้อมูลได้ที่ คิดจะสร้างบ้าน ต้องดูอะไร ทำอย่างไรให้งบไม่บานปลาย http://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/เตรียมตัวก่อนซื้อ/คิดจะสร้างบ้าน-ต้องดูอะไร-ทำอย่างไรให้งบไม่บานปลาย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com