3 เรื่องที่ควรรู้ก่อนถือกรรมสิทธิ์ร่วมเมื่อกู้ซื้อบ้าน

ผู้ที่วางแผนซื้อบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง ต้องบอกว่า เดี๋ยวนี้เราสามารถเป็นเจ้าของบ้านกันง่ายขึ้นด้วยการขอสินเชื่อจากธนาคาร หากกู้ผ่าน ก็รอวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่กรมที่ดิน เพียงเท่านี้ก็มีชื่อตัวเราเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อย อย่างไรก็ตาม หากต้องการให้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์บ้านหลายคน สามารถทำได้หรือไม่นั้น หรือมีเงื่อนไขอย่างไร K-Expert ธนาคารกสิกรไทย มีคำตอบมาฝาก

โดยทั่วไปธนาคารมีข้อกำหนดในการกู้บ้านว่า หากต้องการมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน ต้องมีชื่อเป็นผู้กู้เท่านั้น ดังนั้น หากต้องการมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกันหลายคน เช่น สามีกับภรรยา พี่กับน้อง จะต้องกู้บ้านร่วมกันเท่านั้น โดยจะกู้คนเดียว แล้วใส่ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคนไม่ได้ (แต่กรณีที่กู้บ้านร่วมกันหลายคน จะขอมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน หรือคนใดคนหนึ่ง สามารถทำได้)

เมื่อต้องการมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน ซึ่งทำให้ต้องกลายเป็นผู้กู้ร่วมไปด้วยนั้น มีประเด็นที่ต้องคำนึงถึง 3 ประเด็นหลักๆ ด้วยกัน ดังนี้

1. ผู้ถือกรรมสิทธิ์บ้าน ต้องรับภาระหนี้ร่วมกัน
แม้ว่าตัวเราจะไม่ได้เป็นผู้จ่ายค่าผ่อนบ้าน แต่เมื่อมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้าน ซึ่งทำให้ต้องกลายเป็นผู้กู้ร่วม จะต้องรับภาระหนี้ที่กู้นั้นด้วย โดยข้อมูลการเป็นหนี้นั้นจะปรากฏในเครดิตบูโร หากมีการกู้บ้านร่วมกัน ในเครดิตบูโรจะแสดงรายละเอียดว่า ตัวเรามีชื่อกู้ร่วมกับใคร มียอดชำระหนี้ต่อเดือนเท่าไร

ตัวอย่างเช่น กู้บ้านราคา 3 ล้านบาท ผ่อนเดือนละ 2 หมื่นบาท หากกู้บ้านร่วมกัน 2 คนเพื่อให้มีชื่อในกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน เท่ากับว่า จะต้องรับภาระหนี้ก้อนนี้ร่วมกัน ซึ่งบางธนาคารอาจคิดภาระหนี้เฉลี่ย โดยมองว่าผู้กู้มีภาระหนี้คนละ 1 หมื่นบาท แต่บางธนาคารอาจคิดยอดหนี้คนละ 2 หมื่นบาทเลยก็ได้

ดังนั้น เมื่อต้องรับภาระหนี้บ้านหลังที่เรามีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือกู้ร่วมนั้น ต้องไม่ลืมว่า เมื่อต้องการกู้ซื้อบ้านเป็นของตัวเอง หรือขอสินเชื่อในอนาคต อาจทำได้ยากขึ้น เพราะโดยทั่วไปธนาคารจะกำหนดภาระผ่อนหนี้สำหรับผู้กู้แต่ละคนไว้ไม่เกิน 40-60% ของรายได้ต่อเดือน สมมติรายได้เดือนละ 5 หมื่นบาท หากธนาคารคิดภาระหนี้ที่ 40% เท่ากับว่าสามารถมีภาระผ่อนได้สูงสุด 2 หมื่นบาท แต่มีชื่อเป็นผู้กู้ร่วมบ้านโดยธนาคารคิดภาระหนี้ที่ 1 หมื่นบาท เท่ากับว่า จะเหลือความสามารถในการผ่อนหนี้อีกเพียง 1 หมื่นบาท อาจมีผลให้ขอวงเงินสินเชื่อได้น้อยลง

2. ดอกเบี้ยบ้าน ลดหย่อนภาษีได้แต่ต้องหารเฉลี่ย
ดอกเบี้ยจ่ายที่เกิดขึ้นจากการกู้บ้าน ผู้กู้สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริง สูงสุด 1 แสนบาทต่อปี กรณีกู้บ้านคนเดียว สามารถใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านดังกล่าวได้เต็มๆ คนเดียว แต่กรณีกู้บ้านร่วมกัน ดอกเบี้ยบ้านที่เกิดขึ้นให้หารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้ สมมติ กู้ร่วมสองคน ดอกเบี้ยจ่ายทั้งปีอยู่ที่ 6 หมื่นบาท จะสามารถใช้สิทธิลดหย่อนได้คนละ 3 หมื่นบาท จะให้คนใดคนหนึ่งใช้สิทธิคนเดียว หรือมากกว่าอีกคนหนึ่งไม่ได้
นอกจากนี้ การใช้สิทธิลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยบ้านนั้น บ้านหนึ่งหลังจะใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 1 แสนบาท หมายความว่า หากดอกเบี้ยบ้านในปีนั้นอยู่ที่ 1.2 แสนบาท ไม่ใช่ว่ากู้ร่วมสองคนแล้วจะหารสองใช้สิทธิได้คนละ 6 หมื่นบาท แต่จะใช้สิทธิได้สูงสุดคนละ 5 หมื่นบาทเท่านั้น

3. รายได้จากการขายบ้าน ต้องเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ
การขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เช่น พ่อ/แม่กับลูก พี่กับน้อง คู่สามีภรรยาที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน นอกจากต้องได้รับการยินยอมจากทุกคนที่มีชื่อในกรรมสิทธิ์แล้ว รายได้จากการขายบ้านถือเป็นรายได้ในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล

โดยเมื่อขายบ้านได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในวันที่โอนกรรมสิทธิ์กันที่กรมที่ดิน ซึ่งกรมที่ดินมีหน้าที่หักแล้วนำส่งให้กับกรมสรรพากร ทั้งนี้ แม้ว่าจะเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในฐานะของห้างหุ้นส่วนสามัญแล้ว ผู้ที่ขายบ้านยังต้องยื่นจดทะเบียนขอเลขผู้เสียภาษีของห้างหุ้นส่วนสามัญต่อกรมสรรพากรด้วย พร้อมนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นแบบภ.ง.ด.90 โดยสามารถนำภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายมาเครดิตเพื่อขอคืนหรือชำระเพิ่ม แล้วหากมีการแบ่งเงินกำไรจากการขายบ้าน คือ กำไรที่เกิดจากค่าขายบ้านหักด้วยต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายบ้าน เช่น ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่านายหน้า ฯลฯ ผู้ที่เป็นหุ้นส่วนแต่ละคนต้องนำเงินส่วนแบ่งกำไรนั้นรวมเป็นเงินได้มาตรา 40(8) เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกด้วย ดังนั้น กรณีนี้ต้องเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นสามัญและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

แต่สำหรับคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกัน ทางกฎหมายถือเป็นบุคคลเดียวกัน เมื่อขายบ้านที่มีกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกัน รายได้จากการขายบ้านจะแบ่งครึ่ง หรือแบ่งตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ โดยไม่ต้องนำรายได้มาเสียภาษีในฐานะห้างหุ้นส่วนสามัญ

อีกประเด็นหนึ่งที่หลายคนอาจสงสัยคือ การทำประกันคุ้มครองหนี้สิน โดยหลายธนาคารมักมีโปรโมชันว่า หากกู้บ้านพร้อมทำประกันคุ้มครองหนี้สิน จะได้รับอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งกรณีกู้บ้านร่วมกัน จะต้องทำประกันทุกคนหรือไม่ ต้องบอกว่า ไม่จำเป็น โดยจะทำทุกคน หรือทำคนใดคนหนึ่งก็ได้ แต่หลักสำคัญที่ธนาคารมักกำหนดไว้คือ ไม่ว่าจะทำประกันคนเดียว หรือหลายคน ต้องให้มีวงเงินคุ้มครองรวมกันแล้วคลอบคลุมวงเงินสินเชื่อนั่นเอง

เมื่อต้องการมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในบ้านร่วมกัน จะทำให้ต้องมีชื่อเป็นผู้กู้ร่วมในบ้านหลังนั้นด้วย จึงต้องคิดพิจารณาให้ละเอียดรอบคอบ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมา