4 เหตุผลกู้ซื้อบ้านลำบาก มีความยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน

กิตติคม พจนี
4 เหตุผลกู้ซื้อบ้านลำบาก มีความยากสำหรับมนุษย์เงินเดือน
Home Loan Graphic
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่อยู่ในสถานะ “มนุษย์เงินเดือน” ทั้งคนที่ได้รับเงินเดือนคงที่เป็นประจำ รวมไปถึงผู้ประกอบอาชีพอิสระและผู้ประกอบการต่างๆ ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่คงที่ก็ตาม แน่นอนว่าหากคิดจะซื้อบ้านสักหลังด้วยเงินสดโอกาสคงมีน้อยมากจนแทบจะเรียกได้ว่าศูนย์เลยทีเดียว หลายคนจึงใช้การกู้สินเชื่อบ้านจากสถาบันทางการเงิน เพื่อนำเงินส่วนนี้มาสร้างฝันให้เป็นจริง มนุษย์เงินเดือนที่กำลังคิดจะซื้อบ้านหลายคนคงกำลังเสิร์ชหาข้อมูลกันยกใหญ่ว่าทำอย่างไรให้กู้บ้านผ่านได้ง่ายๆ แต่ก่อนที่จะไปดูเรื่องตรงนั้น ขอให้ย้อนกลับมาดูที่ตนเองก่อน เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่ทำให้คุณกู้ซื้อบ้านได้ยากขึ้น
1.รายได้ไม่ผ่านเกณฑ์การขอกู้
3044203-poster-p-1-im-getting-5-of-my-salary-paid-in-bitcoin-heres-how-and-why
รายได้ถือเป็นปัจจัยหลักในการขอกู้ซื้อบ้าน เนื่องจากสถาบันการเงินจะพิจารณาสินเชื่อจากรายได้ ซึ่งโดยหลักการทั่วไปธนาคารจะมีเกณฑ์พิจารณาความสามารถในการผ่อนค่างวดในแต่ละเดือนไม่เกิน 40% ของรายได้ (หากมีรายได้ 30,000 บาท ค่างวดที่ผู้กู้พึงผ่อนได้จะอยู่ที่ราว 12,000 บาท) จะมีเพียงไม่กี่ธนาคาร อาทิ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่กำหนดไว้เพียง 1 ใน 3 ของรายได้ (หากมีรายได้ 30,000 บาท ค่างวดที่ธนาคารพิจารณาแล้วว่าผู้กู้จะผ่อนได้อยู่ที่ 10,000 บาท) ซึ่งน้อยกว่าสถาบันทางการเงินอื่นๆ
ทั้งนี้ รายได้ที่ธนาคารเอามาคำนวณเป็นรายได้สุทธิ คือเป็นรายได้ที่หักภาระหนี้สินต่อเดือนของเราทั้งหมด และเมื่อทราบจำนวนที่สามารถผ่อนได้ต่อเดือนแล้ว ก็สามารถกู้วงเงินที่เหมาะสมต่อไปได้
หากคำนวณตัวเลขง่ายๆ โดยสมมุติว่าคุณมีรายได้ 50,000 บาท แต่มีภาระหนี้สินต่อเดือน อาทิ ผ่อนรถยนต์ ผ่อนสินค้าอื่นๆ ผ่านบัตรเครดิต โดยมีการผ่อนรวมทั้งสิ้นที่ 30,000 บาท รายได้สุทธิของคุณก็เท่ากับ 20,000 บาท หากนำค่างวด 40% มาคิด เท่ากับคุณมีกำลังผ่อนจ่ายค่างวดเพียง 8,000 บาท ซึ่งสามารถกู้เงินได้เพียง 1 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคุณกำลังมองหาบ้านที่มีราคาเกินเกณฑ์นี้ก็เท่ากับว่าคุณเลือกบ้านราคาสูงกว่ารายได้ โอกาสที่จะกู้ผ่านน้อยมากหรืออาจจะไม่ผ่านเลยเกณฑ์เลยด้วยซ้ำ ซึ่งส่วนใหญ่สถาบันทางการเงินจะเสนอให้ผู้กู้ แก้ไขด้วยการหาผู้กู้ร่วมเพิ่มขึ้น 1-2 คน เพื่อให้มีโอกาสในการขอกู้ได้มากขึ้น หรือแสดงหลักทรัพย์ประเภทอื่นๆ บัญชีทางการเงินต่างๆ ให้กับธนาคาร
2.รายได้ไม่แน่นอน (อาชีพอิสระ ผู้ประกอบการหรือเจ้าของกิจการ)
salary2_3293950b-large_trans++pJliwavx4coWFCaEkEsb3kvxIt-lGGWCWqwLa_RXJU8
หากคุณเป็นผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือเป็นผู้ประกอบการ รายได้ในแต่ละเดือนที่คุณได้รับย่อมไม่เท่ากันทุกเดือนอย่างแน่นอน แต่ภาระหนี้สินของทุกๆ เดือนกลับเท่าเดิม การมีรายได้ไม่แน่นอนก็เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้กู้ผ่าน ได้ยาก ซึ่งรายได้ที่ทางสถาบันการเงินพิจารณานั้น ยังคลอบคลุมไปถึงรายได้ในอนาคต โดยปัจจุบันสถาบันทางการเงินมีการพิจารณารายได้ในภายภาคหน้าประกอบการกู้สินเชื่อด้วย ดังนั้นการจัดระเบียบบัญชี และทรัพย์สินต่างๆ จึงเป็นเรื่องสำคัญและเพื่อแสดงความมั่นคงในอนาคตว่าเรามีกำลังผ่อนหนี้สินไหวอย่างแน่นอน
การพิจารณาสินเชื่อของสถาบันทางการเงินสำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่แน่นอนนั้นจะคำนวณจากค่าเฉลี่ยของรายได้ที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว โดยทั่วไปจะให้กู้ในวงเงินสูงสุดประมาณ 20 – 25 เท่าของรายได้ ซึ่งหากคุณมีรายได้ที่หักค่าใช้จ่ายไปแล้วเฉลี่ยประมาณเดือนละ 40,000 บาท คุณจะได้วงเงินกู้สูงสุดที่ประมาณ 40,000 x 25 = 1,000,000 บาท ซึ่งเป็นวงเงินที่ค่อนข้างน้อย (หากทราบวงเงิน ระยะเวลากู้ และอัตราดอกเบี้ยสามารถคำนวนค่างวดผ่อนต่อเดือนได้จาก ลิงก์การคำนวณสินเชื่อที่อยู่อาศัย http://www.ddproperty.com/mortgage_affordability_calculator)
หากใครที่กำลังมองบ้านที่มีราคาเกินความสามารถในการผ่อนชำระ ย่อมกู้ไม่ผ่านอย่างแน่นอน ดังนั้นวิธีแก้ไขส่วนใหญ่ที่สถาบันทางการเงินแนะนำก็คือการเสนอให้ผู้กู้มีการฝากรายได้เข้าบัญชีธนาคารประจำ เพื่อสร้างประวัติทางการเงินที่ดีเป็นระยะเวลาอย่างน้อย 6 เดือน
3.ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน มีประวัติหนี้ชำระล่าช้า (ติดเครดิตบูโร)
creditreportcreditscore_iStockphoto
อีกหนึ่ง ปัจจัยหลักที่จะทำให้ฝันในการมีบ้านของคุณต้องสลายได้ ก็คือ การมีประวัติการชำระเงินล่าช้าภายใน 6 เดือน หากมีการปิดยอดแล้วก็ควรให้ผ่านไปสัก 6 – 12 เดือน ก่อนซึ่งเป็นระยะดูใจของสถาบันการเงิน
อีกหนึ่งปัจจัยนอกจากเรื่องของการติดเครดิตบูโรก็คือที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน มีเงินเข้า – ออก บัญชีเร็วเกินไป ซึ่งส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นกับคนที่ทำอาชีพอิสระประเภทธุรกิจค้าขาย ที่มีการหมุนเงินเข้า – ออก เป็นประจำแต่ไม่มีการจัดระเบียบที่มาของรายได้ ไม่มีการจดทะเบียนการค้า ไม่ทำบิล ไม่ทำบัญชี ไม่มีเงินฝากทุกเดือน สถาบันทางการเงินไม่สามารถตรวจสอบหลักฐานได้ จึงเป็นเรื่องยากมากในการขอสินเชื่อ เมื่อถูกปฏิเสธการกู้สินเชื่อบ้านมาสถาบันทางการเงินจะแนะนำให้กลุ่มคนที่ติดเครดิตบูโรเปลี่ยนผู้กู้ทันที เพราะในส่วนของเรื่องเอกสารปลอดหนี้ หรือการทำธุรกรรมทางการเงินของที่มารายได้ต้องใช้ระยะเวลาในการดูใจพอสมควร บางรายถึงกับรอการลบข้อมูลออกจากระบบถึง 3 ปี ดังนั้นผู้ที่มีภาระหนี้สิน ควรรีบเร่งเคลียร์หนี้และเดินบัญชีให้ดูดีอยู่ตลอด เพื่อเป็นการแสดงให้สถาบันการเงินในฐานะว่าที่เจ้าหนี้อุ่นใจว่า หากปล่อยสินเชื่อก้อนนี้ให้กับคุณแล้ว คุณจะมีความสามารถในการผ่อนชำระได้จนครบตามกำหนดสัญญาแน่ๆ
4.มีหนี้สินเชื่อธุรกรรมอื่นๆ สูงเกินกว่าที่จะมีความสามารถกู้ซื้อบ้านต่อได้
debt
หนี้สินในธุรกรรมอื่นๆ ในทีนี้ หมายความถึง สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อบัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคลต่าง ซึ่งหนี้ในส่วนนี้เป็นหนี้สินที่ยากในการที่จะเคลียร์ให้หมดไปในระยะเวลาอันรวดเร็ว หากมีหนี้สินในส่วนนี้มากก็อาจไม่สามารถกู้ซื้อบ้านต่อได้ ดังนั้นสถาบันการเงินจะเสนอให้ผู้กู้หาผู้ก็ร่วมเพิ่มเพื่อแบ่งเบาภาระหนี้สินจากธุรกรรมอื่นๆ ซึ่งในปัจจุบันเหตุผลของการเป็นหนี้สินในธุรกรรมอื่นๆ นี้ ถือเป็นเหตุผลหลักของผู้ที่ถูกแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มสินเชื่อระดับต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสูงถึง 40-45%
การคำนวณความภาระหนี้สินและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ของแบงก์นั้น คำนวณโดยใช้รายได้ของผู้กู้ 100% คำนวณกับหนี้สินทางธุรกรรมทุกตัว บวกค่าใช้จ่ายต่อเดือน ซึ่งอัตราส่วนหนี้ที่ออกมาจะต้องไม่เกิน 50 – 80% ของรายได้
ซึ่งหากได้ติดตามข่าว จะพบว่า ในปี 2559 นี้ มนุษย์เงินเดือนกลุ่มหนึ่งมีหนี้สินที่เกิดจากโครงการรถคันแรก ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ขอกู้ไม่ผ่าน อีกทั้งอัตราหนี้ครัวเรือนของทั้งประเทศยังอยู่ในเกณฑ์ที่สูงมากด้วย
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย กิตติคม พจนี Content Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ