5 ข้อต้องรู้ก่อนขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

ใบปลิวโฆษณาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่วางเรียงรายตรงหน้าอาจจะทำให้หลายคนสับสนเริ่มต้นไม่ถูก ยิ่งรายละเอียดมากแค่ไหน ยิ่งไม่สามารถตัดใจเลือกได้อย่างเด็ดขาด เพราะยังจับต้นชนปลายไม่ถูก ขณะที่เวลาก็บีบคั้นให้ต้องรีบดำเนินการขอสินเชื่อ ..ลองตั้งสติเช็กลิสท์ 5 ข้อสำคัญที่ต้องรู้ เพื่อพิจารณาขอสินเชื่อได้อย่างคุ้มค่ามากที่สุด

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ Residential Loan เป็นสินเชื่อที่สถาบันการเงินทั่วไปหรือธนาคารให้บริการลูกค้ารายย่อย เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม โดยส่วนใหญ่สถาบันการเงินจะพิจารณาการให้สินเชื่อจากประวัติด้านการเงินหรือเครดิตบูโร อาชีพ รายได้ และอายุของผู้กู้เป็นหลัก ซึ่งจำนวนวงเงินที่ได้รับมักจะขึ้นอยู่กับศักยภาพในการผ่อนชำระของผู้กู้เป็นหลัก (อ่านเพิ่มเติม : ติดบูโรแต่อยากกู้ซื้อบ้านทำอย่างไร)

เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยต้องใช้เงินจำนวนมาก และเป็นภาระผูกพันด้านการผ่อนชำระในระยะยาว รวมถึงเรายังต้องใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันในการจำนองให้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ให้สินเชื่อ ด้วยเหตุนี้เราจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการเปรียบเทียบเลือกอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้คุ้มค่ามากที่สุด ซึ่งสามารถใช้หลักในการพิจารณา ดังนี้

ในปัจจุบันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยหลากหลายประเภทแตกต่างกัน มีดังนี้

• Floating rate loan หรือ เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยใช้อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดตามประกาศขณะนั้น ซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนขึ้นลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือสภาพเศรษฐกิจการเงินขณะนั้น โดยการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้
• Fixed rate loan หรือเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งจะแบ่งเป็น 3 ลักษณะประกอบด้วย
– อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลาการกู้ ไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามประกาศ
– อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยเป็นเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยประมาณ 1-5 ปี หลังจากนั้นจึงปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมได้
– อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดช่วงแรกและเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยเป็นเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้น 1-5 ปี และอาจจะมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดในแต่ละปี หลังจากนั้นจึงปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามสถานการณ์เศรษฐกิจการเงินในแต่ละช่วง
• Rollover Mortgage Loan หรือเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น ระยะเวลา 3 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี ตลอดระยะเวลาการกู้ โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น ถ้าต้นทุนพันธบัตร 3% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 5.5% เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ
คำนวณสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

สำหรับการพิจารณาเปรียบเทียบในกรณีที่เป็นเงินกู้ประเภทเดียวกัน เราควรใช้อัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ และนำอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเปอร์เซนต์ในแต่ละปีมาหาค่าเฉลี่ยจริง และเปรียบเทียบเลือกอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด เพื่อให้เงินงวดรายเดือนผ่อนชำระจำนวนน้อยลง โดยควรพิจารณาแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยหรือนโยบายสินเชื่อของสถาบันการเงินในระยะยาวประกอบ

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในปัจจุบันมักจะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว โดยให้อัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากันระหว่าง MLR MRR และ MOR ซึ่งอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจะได้รับการกำหนดจากธนาคารแต่ละแห่งตามนโยบายชองธนาคารแห่งประเทศไทย แต่ไม่ได้อยู่ในอัตราเดียวกัน เนื่องจากความแตกต่างทางต้นทุนของธนาคารแต่ละแห่ง ไม่ว่าจะเป็น ดอกเบี้ยเงินฝาก จำนวนเงินฝาก อัตราส่วนของกองทุนต่อสินทรัพย์เสี่ยง ปริมาณของจำนวนเงินสำรอง จำนวนหนี้เสีย และสภาพคล่องของแต่ละธนาคาร ล้วนส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยแตกต่างกัน

Minimum Loan Rate หรือ MLR คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ลักษณะของสินเชื่อมีระยะเวลาในการกู้ยืม (Term Loan) ค่อนข้างยาก และกำหนดระยะเวลาการผ่อนชำระที่แน่นอน ซึ่งอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน และเป็นอัตราดอกเบี้ยประเภทลอยตัวที่มีการเปลี่ยนแปลงตามสถานการณ์ตลาดเงิน หรือสภาพเศรษฐกิจการเงินขณะนั้น

นอกจากนั้น ในบางกรณีเราอาจจะพบคำว่า MRR และ MOR โดย Minimum Retail Rate หรือ MRR คืออัตราดอกเบี้ยรายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อกู้ซื้อบ้าน และ Minimum Overdraft Rate (MOR) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่เกรดดี ในกรณีเบิกเงินเกินยอดในบัญชี

อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมักให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษในลักษณะ MLR ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นลูกค้ารายใหญ่ ประวัติดีหรือมีหลักทรัพย์ค้ำประกันเท่านั้น โดยธนาคารอาจจะมอบอัตราดอกเบี้ย MLR ให้ลูกค้าทั่วไปได้ ภายใต้เงื่อนไขการกำหนดระยะเวลาไว้ในโปรโมชั่น เช่น MLR+1% หรือใช้ร่วมกับอัตราดอกเบี้ยคงที่ในปีแรก เป็นต้น

เราสามารถตรวจสอบหรือสอบถามวงเงินให้กู้จากสถาบันการเงินหรือธนาคารได้ โดยส่วนใหญ่มักจะให้กู้ในอัตราไม่เกิน 90% ของที่อยู่อาศัย ซึ่งในส่วนที่เหลือเราอาจจะต้องจัดเตรียมเงินดาวน์หรือเงินมัดจำชำระล่วงหน้าตอนที่ตกลงซึ่ง โดยทั่วไปเงินดาวน์มักจะได้รับการกำหนดในอัตราประมาณ 5-20% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งบางกรณีโครงการหรือหน่วยงานราชการอาจจะมีการทำข้อตกลงกับธนาคารให้อัตราดอกเบี้ยพิเศษและวงเงินกู้ได้ถึง 100%

ลองสำรวจเงินในกระเป๋าทั้งเงินเก็บและรายได้ที่ได้รับในแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาความสามารถในการผ่อนชำระค่าที่อยู่อาศัยแต่ละเดือน นอกจากเงินดาวน์จำนวนมากจะช่วยลดจำนวนเงินผ่อนชำระแต่ละเดือนแล้ว ระยะเวลาในการผ่อนชำระยังมีผลต่อจำนวนเงินแต่ละงวด ยิ่งระยะเวลาผ่อนชำระยาว จำนวนเงินผ่อนต่อเดือนยิ่งลดลง โดยปกติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะให้เวลาการผ่อนชำระนานกว่าสินเชื่ออื่นๆ แต่ไม่เกิน 30 ปี และขึ้นอยู่กับอายุของผู้ขอกู้ ซึ่งเกี่ยวข้องกับระยะเวลาที่เหลือในการผ่อนชำระ ซึ่งผู้ขอกู้อายุน้อยย่อมได้รับระยะเวลาผ่อนชำระมากกว่าผู้ขอกู้อายุมาก

หากยังตัดสินใจเลือกสินเชื่อจากธนาคารใดธนาคารหนึ่งยังไม่ได้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยแต่ละแห่งมีความใกล้เคียงกัน เราสามารถพิจารณาจากความสะดวกในการใช้บริการ ไม่ว่าจะเป็น การเดินทางทำธุรกรรมในสาขาของธนาคาร และการให้บริการจากพนักงาน เช่น การต้อนรับ ความซื่อสัตย์จริงใจ การอำนวยความสะดวกต่างๆ การให้คำแนะนำและความช่วยเหลือของพนักงานที่สร้างความประทับใจ