5 เรื่องต้องรู้ เปลี่ยนบ้านเป็นออฟฟิศ สำนักงาน

การมีออฟฟิศสำหรับบางธุรกิจถือว่าเป็นเรื่องจำเป็น เพราะอาจต้องการพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจ เป็นที่ทำงานของพนักงาน หรือไว้เก็บสินค้า โดยเฉพาะหากต้องการจดทะเบียน ไม่ว่าจะเป็น จดทะเบียนนิติบุคคล ทะเบียนพาณิชย์ ก็ต้องมีที่ตั้งสถานประกอบการชัดเจน

หลายคนอาจคิดว่าหากจะไปสร้างหรือซื้อออฟฟิศขึ้นมาใหม่อีกหลังคงต้องใช้เงินลงทุนมาก ดังนั้น การใช้ประโยชน์จากบ้านที่เราอยู่อาศัยมาทำเป็นออฟฟิศ จึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะคุ้มค่ากว่า ได้ทั้งอยู่อาศัยและดำเนินธุรกิจไปพร้อมกัน แต่ก่อนที่จะเอาบ้านมาใช้เป็นออฟฟิศ K-Expert มีคำแนะนำ

บ้านที่สามารถนำมาใช้เป็นออฟฟิศได้นั้น มีได้หลากหลายรูปแบบ ซึ่งอาจมีข้อจำกัดที่แตกต่างกันไปตามลักษณะบ้านหรือสภาพแวดล้อมรอบข้าง แล้วลักษณะบ้านที่เรามีอยู่จะเหมาะกับการเป็นออฟฟิศของธุรกิจเราหรือไม่ ลองมาดูกันเลย

มีลักษณะพื้นที่ติดกับเพื่อนบ้าน และมักมีข้อจำกัดเรื่องที่จอดรถ ธุรกิจที่ทำจึงไม่ควรเป็นธุรกิจที่รบกวนเพื่อนบ้าน เช่น มีเสียงดังจากเครื่องจักร หรือต้องใช้รถขนส่งเข้าออกตลอดเวลา ซึ่งมีโอกาสขวางทางเข้าออกของเพื่อนบ้าน และหากอยู่ในโครงการหมู่บ้านที่มีระบบรักษาความปลอดภัย

อาจมีข้อจำกัดในเรื่องการเข้าออก ธุรกิจที่น่าจะดูไม่รบกวนเพื่อนบ้านมากนัก เช่น ธุรกิจซื้อมาขายไป โดยเราเป็นตัวกลางในการขายสินค้า ไม่จำเป็นต้องเก็บสต๊อกสินค้าเอง สามารถให้ Supplier ส่งสินค้าให้กับลูกค้าได้ทันที ออฟฟิศอาจมีไว้สำหรับการจัดทำหรือเก็บเอกสารการค้าเท่านั้น

มีความเป็นส่วนตัวค่อนข้างสูง และมีพื้นที่ใช้สอยค่อนข้างเยอะ โดยเราสามารถแบ่งพื้นที่ชั้นบนไว้พักอาศัย และพื้นที่ชั้นล่างทำเป็นออฟฟิศได้ แต่ส่วนใหญ่ทำเลของบ้านเดี่ยวมักอยู่ย่านชานเมือง อาจไม่สะดวกที่จะให้คู่ค้ามาติดต่อที่ออฟฟิศ

ซึ่งลักษณะธุรกิจที่เหมาะกับการใช้บ้านเดี่ยวเป็นออฟฟิศ เช่น ธุรกิจที่ใช้พนักงานขายไปเสนอสินค้าตามพื้นที่ต่าง ๆ โดยมีพนักงานประจำออฟฟิศสัก 2-3 คน พนักงานส่วนที่เหลือเป็นพนักงานขายที่ไม่ต้องอยู่ประจำออฟฟิศ

มักตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีความสะดวกในการเดินทาง เช่น ติดถนนใหญ่ และมีพื้นที่ใช้สอยได้หลายชั้น ซึ่งเราสามารถแบ่งพื้นที่ชั้นล่างไว้เปิดหน้าร้าน ชั้นสองไว้เก็บสต๊อกสินค้า หรือแบ่งพื้นที่ไว้ให้พนักงานประจำออฟฟิศได้ แต่ด้วยทำเลที่มักอยู่ในแหล่งชุมชน หรือมีความพลุกพล่าน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาจึงไม่ควรทำธุรกิจที่อาจรบกวนผู้อยู่อาศัยรอบข้าง และด้วยทำเลอาคารพาณิชย์มักอยู่ในทำเลที่ดี จึงเหมาะกับธุรกิจที่ต้องการให้คู่ค้าหรือลูกค้ามาติดต่อหรือซื้อขายหน้าร้าน

มีลักษณะเฉพาะในการใช้สอยพื้นที่ เช่น มีเครื่องจักรผลิตสินค้า หรือมีกระบวนการผลิตหลายขั้นตอน ใช้พนักงานค่อนข้างเยอะ จึงจำเป็นต้องมีการออกแบบพื้นที่และเป็นไปตามมาตรฐานของโรงงาน โดยหากต้องการใช้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยด้วยแล้ว ควรคำนึงถึงความปลอดภัย และการแบ่งสัดส่วนให้เหมาะกับการอยู่อาศัยด้วย

สำหรับใครที่มีแผนจะเปิดออฟฟิศ โดยเฉพาะโรงงานอุตสาหกรรม แนะนำว่าควรตรวจสอบพื้นที่ทำเลด้วย ว่าสามารถเปิดออฟฟิศในรูปแบบที่เราต้องการได้หรือไม่

เนื่องจากในแต่ละเขตพื้นที่จะมีการกำหนดลักษณะการใช้ประโยชน์บนที่ดิน โดยแบ่งออกเป็นโซนสีต่าง ๆ เราลองมาดูตัวอย่างประเภทสีพื้นที่ผังเมืองกันเลย

– สีเหลือง เป็นพื้นที่ที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มักเป็นพื้นที่นอกเมืองหรือในชนบท
– สีส้ม เป็นพื้นที่ที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มักเป็นพื้นที่ชานเมือง
– สีน้ำตาล เป็นพื้นที่ที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นมาก มักเป็นพื้นที่ในเมือง และที่ดินมีมูลค่าสูง
• โซนสีผังเมืองประเภทอุตสาหกรรม
– สีม่วง เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมและคลังสินค้า
– สีเม็ดมะปราง เป็นพื้นที่ประเภทคลังสินค้า
– สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วง เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชน หรือสิ่งแวดล้อมและคลังสินค้า

ต้องบอกว่านี่เป็นเพียงตัวอย่าง โซนสีผังเมืองยังมีอีกหลายประเภท หากใครต้องการตรวสอบสีผังเมืองและลักษณะการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ สามารถตรวจสอบได้ที่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือ http://eservices.dpt.go.th/webgis/index.html

หากเราเลือกบ้านที่ต้องการอยู่อาศัยและทำออฟฟิศในทำเลที่ถูกใจได้แล้ว จะมีวิธีการอย่างไรที่จะได้บ้านนั้นมา ขอแนะนำทางเลือกดังนี้

เป็นตัวเลือกแรก ๆ ของผู้ที่อยู่ในช่วงเริ่มต้นทำธุรกิจ เพราะมีความไม่แน่นอนว่าธุรกิจมีแนวโน้มเป็นอย่างไร มีกำไรหรือขาดทุนกันแน่ หากจะลงทุนซื้อหรือสร้างบ้าน ก็อาจดูมีความเสี่ยงไปสักหน่อย การเช่าจึงถือว่าเป็นทางเลือกที่ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า แต่หากต้องการจดทะเบียน เช่น นิติบุคคล ทะเบียนพาณิชย์ จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าที่เป็นเจ้าของบ้านเสียก่อน จึงจะสามารถใช้ที่อยู่ในการจดทะเบียนได้

เหมาะกับผู้ที่มีรายได้แน่นอน มีความพร้อมทางด้านการเงิน เพราะต้องมีเงินจ่ายค่าดาวน์บ้านส่วนหนึ่ง และมีภาระค่าผ่อนทุกเดือน ดังนั้น หากธุรกิจเริ่มมีความมั่นคงและรายได้แน่นอน การซื้อถือว่าเป็นทางเลือกที่น่าสนใจเพราะได้ทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ซึ่งโดยปกติเรามักซื้อบ้านด้วยการกู้ซื้อ จึงต้องมีความพร้อมในการยื่นกู้ซื้อบ้านอีกด้วย เช่น

– มีประสบการณ์ธุรกิจ ดำเนินธุรกิจมาแล้วอย่างน้อย 2 ปี
– มีเอกสารการเดินบัญชี อย่างน้อย 6 เดือนย้อนหลัง และมีเอกสารการค้า เช่น บิลซื้อ บิลขาย เป็นต้น

นอกจากนี้ การยื่นกู้ซื้อบ้านจะต้องมีสำเนาโฉนดและสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้หลังจากตกลงซื้อบ้านกับผู้ขายหรือโครงการบ้านแล้ว โดยในสัญญาจะซื้อจะขาย จะมีการระบุเงินมัดจำหรือเงินดาวน์ที่จ่ายไปแล้ว เงินค่าบ้านส่วนที่เหลือและระยะเวลาที่ต้องนำเงินมาจ่าย รวมถึงข้อตกลงในเรื่องของค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นว่าใครจะเป็นคนออกผู้ซื้อหรือผู้ขาย

เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการรูปแบบบ้านและออฟฟิศที่ออกแบบขึ้นมาโดยเฉพาะหรือมีที่ดินอยู่แล้ว โดยสิ่งที่ต้องดำเนินการหากต้องการปลูกสร้างบ้านและออฟฟิศ ได้แก่

– ติดต่อผู้รับเหมา เพื่อออกแบบ และตกลงราคา ทำสัญญาก่อสร้าง ซึ่งในสัญญามักจะระบุเงื่อนไขในการเบิกจ่ายค่าก่อสร้างเป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง
– ขออนุญาตปลูกสร้างกับหน่วยงานราชการในพื้นที่ เช่น สำนักงานเขต หรืออำเภอ โดยต้องนำแบบแปลนไปขอใบอนุญาตปลูกสร้าง
– ยื่นกู้กับธนาคาร เอกสารที่ต้องเตรียมนอกจากเอกสารทางการเงินแล้ว ยังต้องมีเอกสารเกี่ยวกับการปลูกสร้างบ้านด้วย เช่น แบบแปลนบ้าน สัญญาปลูกสร้าง ใบอนุญาตก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันการปลูกสร้างบ้านเราสามารถใช้บริการบริษัทรับปลูกสร้างบ้านที่มีการให้บริการอย่างครบวงจรได้ โดยไม่ต้องดำเนินการเอง

การนำบ้านมาใช้เป็นออฟฟิศถือว่าเป็นการใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า แต่ควรคำนึงถึงข้อจำกัดต่าง ๆ ตามลักษณะบ้าน ทำเล กับประเภทธุรกิจของเราด้วย ว่าสามารถทำไปพร้อม ๆ กันได้หรือไม่ รวมถึงการศึกษาข้อมูลและเตรียมความพร้อม ไม่ว่าจะเป็นในด้านเงินทุน การยื่นกู้ ก็จะช่วยเราเปิดออฟฟิศได้ตามที่ตั้งใจไว้ และไม่เกิดปัญหาในภายหลัง