6 เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหาฯ ระยะยาว

เพราะในทุกๆ การลงทุนมีความเสี่ยง ไม่เว้นแม้แต่การลงทุนในทรัพย์สินที่มีรากฐานมั่นคงบนพื้นดินอย่างอสังหาริมทรัพย์ โครงการอสังหาฯ แต่ละที่ไม่ได้การันตีผลตอบแทนระยะยาวที่สม่ำเสมอ ดังนั้น คุณ ในฐานะนักลงทุนต้องคอยศึกษาและพิจารณาให้รอบคอบก่อนจะนำเงินจำนวนไม่น้อยเข้าลงทุนกับสินทรัพย์ประเภทนี้ และหากคุณอยากจะเข้ามาลองลงทุนดูล่ะก็ ควรทำความเข้าใจก่อนว่าการลงทุนประเภทนี้มีรูปแบบและความเสี่ยงอย่างไร มิเช่นนั้น อาจจะคว้าน้ำเหลวโดยไม่รู้ตัว

1. ลงทุนระยะสั้น & ลงทุนระยะยาว
คุณควรต้องทำความเข้าใจก่อนว่าการลงทุนอสังหาฯมีทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาว โดยทั้งสองประเภทมีความแตกต่างกัน นักลงทุนประเภทแรกซื้อมาขายไปอย่างรวดเร็วซึ่งส่วนใหญ่จะทำการซื้อ-ขายในรูปแบบของใบจองซึ่งใช้สัดส่วนเงินที่น้อยกว่าราคาอสังหาฯ เต็ม สำหรับผู้ที่เลือกลงทุนระยะยาวคือผู้ที่กำลังมองหาแหล่งที่มาของรายได้ประจำอีกช่องทางหนึ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้จากการปล่อยเช่า

2. นักลงทุนมือใหม่เลือกแบบไหนดี?
หากคุณคือนักลงทุนหน้าใหม่ ขอแนะนำว่าอย่าเพิ่งกระโดดเข้าไปโลดแล่นในตลาดการซื้อ-ขายใบจองที่จะมาพร้อมกับความเสี่ยงที่มากกว่า การเลือกลงทุนในอสังหาฯระยะยาวอาจมีความจำเป็นต้องกู้ซื้ออสังหาฯกับทางธนาคารเสียก่อน โดยช่องทางที่ก่อให้เกิดรายได้จากตรงนี้คือราคาค่าเช่าที่สามารถเรียกเก็บได้สูงกว่ายอดผ่อนต่องวดที่ส่งให้กับทางแบงก์ในแต่ละเดือน ทั้งนี้ควรศึกษาให้ดีก่อนว่าตัวอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนตั้งอยู่ในโลเคชั่นที่ดีและอยู่ในสภาพที่พร้อมอยู่อาศัยหรือไม่?

3. เลือกอสังหาฯเพื่อปล่อยเช่าอย่างไรดี?
ราคาอสังหาฯโดยเฉพาะห้องชุดภายในโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลเมืองนั้นมีราคาค่อนข้างสูง นั่นหมายถึงหากคุณต้องกู้แบงก์มาเพื่อซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุน ยอดผ่อนชำระต่อเดือนก็จะสูงตาม ความเสี่ยงจะอยู่ที่ หากมีดีมานด์จากผู้เช่าไม่มากหรือหาคนเช่าไม่ได้ เนื่องจากมนุษย์เงินเดือนส่วนใหญ่มักจะเลือกเช่าห้องที่มีค่าเช่าไม่สูงจนเกินไป โอกาสที่คุณต้องจ่ายค่าผ่อนชำระ โดยที่ไม่มีรายได้จากการเช่าก็ค่อนข้างสูง
ดีมานด์ด้านการอยู่อาศัยจริงๆส่วนใหญ่จะเกิดกับอสังหาฯ ประเภททาวน์เฮ้าส์ในแถบชานเมือง ซึ่งผู้เช่าสามารถอยู่ร่วมกับครอบครัวได้ในอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 10,000 – 15,000 บาท/ เดือน (ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 100 – 120 ตร.ม.) เปรียบเทียบกับห้องชุดขนาดหนึ่งห้องนอนใน ตัวเมืองที่ค่าเช่าอาจจะเริ่มต้นสูงที่ 16,000 บาทขึ้นไป/ เดือน

4. ลงพื้นที่สำรวจ
หากคุณตัดสินใจแล้วว่าในทำเลที่คุณเล็งไว้ว่าจะลงทุนปล่อยเช่า ยังคงมีดีมานด์อยู่ ให้ลงพื้นที่เพื่อสำรวจว่ามีโครงการไหนน่าลงทุนบ้าง ซึ่งขั้นตอนนี้อาจจะต้องใช้เวลาและความพยายามเพื่อให้ได้ตัวเลือกที่คิดว่าดีและคุ้มค่ากับการลงทุนที่สุด ข้อแนะนำด้านทำเลคือ อสังหาฯ ที่อยู่ใกล้โรงเรียนจะดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่มีบุตร-หลานกำลังจะเข้าสู่วัยหรืออยู่ในวัยเรียนหนังสือ, โครงการที่อยู่ใกล้กับจุดขึ้น-ลงทางด่วนจะดึงดูดกลุ่มผู้เช่าที่เป็นกลุ่มคนทำงานและมีรถส่วนตัว

คุณอาจไม่จำเป็นต้องโฟกัสไปที่การปล่อยเช่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ๆหรือโครงการใหม่ๆ ที่ราคาสูง อาจจะเลือกเป็นคอนโดฯ หรือบ้านจากผู้ประกอบการรายเล็กที่อยู่บนพื้นที่นั้นๆ มานานและมีสิ่งแวดล้อมที่ดี รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์การใช้ชีวิต

5. ตกแต่งดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
เมื่อคุณตัดสินใจซื้อบ้าน/ คอนโดฯ และมุ่งมั่นว่านำมาปล่อยเช่าแน่ๆ อีกหนึ่งขั้นตอนที่สำคัญก็คือ การตกแต่ง หรือแปลงโฉมอสังหาฯ นั้นๆ ให้น่าอยู่ เพื่อดึงดูดผู้เช่า ให้พึงระลึกไว้เสมอว่าอสังหาฯของคุณเปรียบเสมือนสินค้า หากดูไม่น่าสนใจก็ยากที่จะปล่อยเช่าได้ อย่างไรก็ดี ในการคำนวณต้นทุน ควรนำคอสต์ด้านการตกแต่งหรือรีโนเวทไปคิดรวมด้วย

6. อดทนคือสิ่งสำคัญ
คุณต้องยอมรับว่าดีมานด์ด้านการเช่าไม่ได้ถูกการันตีในทุกๆ ปี ผู้เช่าตามสัญญาในปีนี้อาจจะย้ายออกไปในปีหน้าก็เป็นได้ และหากมีผู้เช่าย้ายออกโดยที่ยังหาผู้มาเช่าแทนไม่ได้ จะส่งผลถึงการสะดุดของกระแสรายได้ที่ควรจะมีอย่างสม่ำเสมอของคุณ คำถามคือสภาพคล่องทางการเงินในการส่งค่าผ่อนต่องวดกับแบงก์ของคุณยังคงสามารถทำได้หรือไม่ หากสูญเสียรายได้จากการปล่อยเช่าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แน่นอนการผิดชำระหมายถึงจำนวนดอกเบี้ยที่จะถูกปรับซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ดีแน่

การทำการบ้านที่ดีก่อนการลงทุนนั้นสำคัญเสมอ มิเช่นนั้นอาจจะเปลี่ยนจากการทำกำไรกลายเป็นขาดทุน หากคุณทำการบ้านดีและขยันตระเวนหาอสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า เป็นไปได้ว่าคุณอาจจะได้ของราคาถูกที่ตั้งอยู่บนทำเลดี ฝีมือการบริหารต้นทุนในการรีโนเวทบ้านของคุณคืออีกปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดผลกำไรของการลงทุนในครั้งนี้ รวมถึงแผนการและเงินสำหรับรองรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดอันอาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตถือเป็นเรื่องที่ต้องเตรียมพร้อมด้วยเช่นกัน และจำไว้ว่า ดีมานด์และซัพพลายคือสิ่งสำคัญสำหรับการลงทุนทุกประเภท