ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวพุ่งสูงขึ้นจนน่าตกใจ ทั้งนี้ก็เกิดมาจากราคาที่เดินที่ปรับตัวสูงขึ้นตามการพัฒนา เพื่อรองรับการคมนาคมรวมไปถึงรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้น และเกิดขึ้นไปแล้ว รวมไปถึงที่ดินที่มีจำนวนจำกัดจนทำให้มีหลายๆ โครงการการต่างพากันทำลายสถิติไปหลายครั้งในรอบปีนี้ จนมนุษย์เงินเดือนเกินจะฝันถึงทำให้จะซื้อแต่ละทีก็ ต้องคิดให้ดีเพราะต้องเป็นหนี้กันไปอีกนาน ดังนั้นเราจึงรวบรวมขั้นตอน และปัจจัยสำคัญต่างๆ ในการเลือกซื้อคอนโดอย่างชาญฉลาด เพื่อให้มือใหม่ได้รู้ และเข้าใจ และได้โครงการที่คุ้มค่าสำหรับมนุษย์เงินเดือนอย่างเรามากที่สุด
- เริ่มจากเช็คความพร้อมด้านเงินของตัวเองกันก่อน เงินเดือนเท่าไหร่ก็ได้เท่าไหร่ ภาระในการผ่อนชำระ จะอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท/เดือน แต่จะไม่เงิน 40% ของรายได้ อีกทั้งยังต้องมีเงินเก็บสักก้อน สำหรับจ่าย เงินจอง เงินทำสัญญา เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายต่างๆ ส่วนที่เหลือช่วงที่โอนจะชำระด้วยเงินสด ก็ต้องใช้เงินอีกมากทีเดียว หรือหากกู้ธนาคารรายได้พอหรือเปล่า นอกจากนี้ธนาคารยังพิจารณาจากประวัติการชำระเงินย้อนหลังในเครดิตบูโรและหนี้สินต่างๆ ที่มีอยู่ก่อนหน้าประกอบด้วย ถ้ารายได้ไม่พอก็ต้องใช้วิธีกู้ร่วม แล้วจะเอาใครมากู้ร่วม แต่ก็ควรสอบถามรายละเอียดเรื่องเหล่านี้ให้ชัดเจนด้วยเช่น
- ถ้ากู้ไม่ผ่าน คืนเงินดาวน์มั้ย
- ผ่อนดาวน์ต้องผ่อนกี่งวด งวดละเท่าไหร่
- วันโอนเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง จำนวนเท่าไหร่ มีอะไรที่โครงการช่วยออกมั้ย ค่าส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำไฟ
- ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนเท่าไหร่
- ถ้าโครงการผิดสัญญา ไม่ได้มาตรฐาน จะคืนเงินดาวน์มั้ย
- ถ้าเสร็จล่าช้า จะมีการชดเชยยังไง
*แต่ส่วนใหญ่แล้วก็จะมีระบุอยู่ในเอกสารเงื่อนไขการชำระเงินนั้นเอง*
- เลือกโครงการที่ถูกใจตามอัธยาศัย ทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุด เลือกให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของตัวเองจะดีที่สุด ความน่าเชื่อถือของโครงการ หรือผู้พัฒนาก็มีความสำคัญ คอนโดมิเนียมใหม่ส่วนใหญ่ต้องรอสร้างเสร็จประมาณ 1-3 ปี แต่ราคาต่อตารางเมตร จะถูกกว่าตอนสร้างเสร็จแล้ว อีกทั้งมีของแถม ส่วนลด และอะไรอื่นๆ มาให้เพื่อยั่วใจ ถ้าหากคิดจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็ควรมองเรื่องนี้เป็นประเด็นลอง เน้นไปที่ความต้องการของเราเป็นหลัก ก่อนตัดสินใจซื้อควรศึกษาข้อมูลคอนโดหลายๆ แห่ง และคัดเลือกโครงการเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมยิ่งเยอะยิ่งดี เพื่อให้เห็นสถานที่จริงไว้เปรียบเทียบหาคอนโดที่ใช่ ไม่จำเป็นต้องเป็นโครงการใหญ่แบรนด์ดังเสมอไป
- คอนโดยิ่งสูงยิ่งแพง เพราะถูกจำกัดการสร้างตึกสูงด้วยผังเมือง ค่าก่อสร้างตึกสูงที่แพงกว่ามาก และวิวมุมสูงเห็นได้ระยะไกล ทำให้ราคาควรปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 500-1,000 บาทต่อตรม. ต่อชั้น ซึ่งการเลือกชั้นสูง กลาง หรือ ล่าง เป็นเรื่องความชอบส่วนบุคคล ยิ่งวิวสวยยิ่งแพง วิวที่นิยมได้แก่ วิวแม่น้ำ วิวสวนสาธารณะ วิวสถานที่สำคัญต่างๆ และวิวสระว่ายน้ำ ทำให้ราคาแต่ละห้องแตกต่างกันมากแม้อยู่ในโครงการเดียวกัน คนlส่วนใหญ่มักเลี่ยงทิศตะวันตก เพราะแดดร้อน และร้อนจัด ทำให้ทิศตะวันตกได้รับความนิยมน้อยและราคาถูกกว่าทิศอื่น แต่ก็สามารถแก้ได้ด้วยการติดฟิล์มกัน UV นอกจากนี้คนมักเลี่ยงห้องติดลิฟท์และขยะ เพราะกังวลเรื่องเสียงและกลิ่นมารบกวน
- ขนาด และจำนวนยูนิต ก็เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงรองมาจากราคาบอกเลยว่าขนาดต่ำกว่า 28 ตร.ม. ไม่เหมาะสำหรับอยู่ 2 คน ถ้าอยู่คนเดียวก็ไม่มีปัญหา เรื่องความสูงของเพดานก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้ห้องโปร่งสบาย อีกทั้งเรืองการการจัดว่างก็สามารถทำได้หลากหลาย ส่วนจำนวนยูนิตมีผลต่อค่าส่วนกลางยิ่งเยอะค่าส่วนกลางก็ยิ่งถูก แต่ต้องดูด้วยว่าส่วนกลางพอใช้หรือเปล่า ไม่ใช่ต้องแย่งกันใช้ และจำนวนที่จอดรถต้องเพียงพอ อย่างน้อย 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
- สิ่งสำคัญอีกอย่างโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่เปิดขายซึ่งปกติพรีเซลล์วันแรกหรือก่อนพรีเซลล์ราคามักจะถูกที่สุด เพราะเป็นการขายฝันโดยไม่รอให้ผ่านการตรวจสอบเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ส่วนจะถูกหรือแพงให้ดูที่ราคาต่อตรม. ไม่ใช่ราคาขาย ช่วงหลังบางโครงการลดขนาดห้องเหลือเพียง 22 ตรม.เพื่อให้ราคาขายดูไม่แพง แต่คิดเป็นราคาต่อตรม.ออกมาแพงมาก ดังนั้นให้เลือกคอนโดในทำเลเดียวกันเกรดเดียวกันมาเปรียบเทียบราคาต่อตรม. จะได้รู้ว่าโครงการไหนถูกว่านั่นเอง
- เริ่มทำการผ่อนดาวน์ การผ่อนดาวน์ ก็จะถูกแบ่งเป็นงวดๆ แล้วแต่โครงการซึ่งก็จะมีระบุอยู่ในเอกสารเงื่อนไขการชำระเงินนั้นเอง ส่วนใหญ่กว่าจะผ่อนครบโครงการก็จะเสร็จพร้อมเข้าอยู่พอดี ระหว่างผ่อนดาวน์ เรายื่นเอกสารเพื่อประเมินเครดิตว่าสามารถกู้ผ่านหรือไม่ ในกรณีที่โครงการใกล้เสร็จ ก็ลองมาดูดอกเบี้ยเงินกู้ของแต่ละธนาคารผ่อนถูก ผ่อนแพง ผ่อนหนัก ผ่อนเบา สามารถเลือกตามสไตล์ แต่ส่วนใหญ่ถ้าเป็นคอนโดก็มักจะมีแบงค์ที่โคกันอยู่ก็จะสะดวกในวันโอนมากขึ้น แต่ในขั้นตอนนี้ศึกษาให้ดีว่าแต่ละธนาคารมีสัญญาอย่างไรบ้าง กี่ปีถึง รีไฟแนนน์ได้ หลัง 3ปี ดอกเท่าไหร่เป็นยังไง? ก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ควรให้ความสำคัญ เลือกธนาคารเสร็จก็นัดทำสัญญา
- ไปตรวจรับเพื่อโอน ให้พาผู้มีความรู้ไปด้วยถ้าไม่มีจ้างครับ ประมาณ 3000 – 8000 แล้วแต่ขนาด และบริการ อย่าเซ็นรับบ้านเพื่อรีบโอน หรือ คนจากธนาคาร หรือโครงการเว้าวอน ถ้าเซ็นไปแล้วไม่เรียบร้อยจะไม่ได้รับการดูแลแก้ไขเท่าที่ควร จากนั้นก็ไปทำการโอน จะไปเอง หรือมอบหมายธนาคารคนโครงการไปก็ได้ เสียเวลาประมาณ 1 วันเต็ม เตรียมเงินค่าโอน รายละเอียดต่างๆ ไปด้วย โอนเสร็จ จะได้เช็คเป็นเงินดาวน์ จอง สัญญา ส่วนลด ที่เคยจ่ายไปกลับมาเงินก้อนนี้ก็เเล้วแต่เราเลยว่าจะเอาไปทำอะไร
- เข้าอยู่บ้านในฝัน หาเงินแต่ห้อง พร้อมกับมีหนี้ที่ต้องผ่อนชำระกันไปอีก 20-30 ปี ตอนนี้ บ้านหรือคอนโดจะเป็นของธนาคาร หนี้เป็นของเรา นั่นก็แล้วแต่ความสามารถรถของเราว่าจะช้าหรือจะเร็ว แต่ก็ขอให้มีความสุขอย่าทุกข์ เพราะสักวันมันก็จะเป็นของเราในที่สุด
ทั้งหมดนี้อาจเป็นส่วนหนึ่ง แต่ก็เป็นสิ่งสำคัญที่มือใหม่ หรือใครที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อคอนโดควรทราบ ไม่ว่าจะเรื่องอะไรการตามการที่ตัวคุณเองเข้าใจก็จะเป็นเรื่องที่จำเป็นที่สุด เพราะยังไงตนก็เป็นที่พึ่งแห่งตน และอีกอย่างไม่มีใครเข้าใจความต้องการของเราดีเท่ากับตัวเราอีกแล้ว
ซึ่งสามารถอ่าน ให้ติดตามอ่านต่ออีก หรืออ่านบทความอื่นๆ ได้ที่ DDproperty.com
บทความที่คุณอาจสนใจ เรื่อง: 5 สิ่งควรรู้ก่อนตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาฯ ที่เหมาะกับคุณ
สามารถชมรีวิวโครงการใหม่ๆ ได้ที่นี่… เพื่อศึกษาของมูลโครงการที่คุณสนใจประกอบการลงทุน
เรื่องข้างต้นเรียบเรียงโดย วัชระ วงศ์สง่า หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com