8 เรื่องต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด

ถึงแม้ว่าปัจจุบันปัญหา “ซื้อคอนโดไม่ได้คอนโด” จะลดน้อยลงมาก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักประเมินสถานการณ์มาอย่างดีก่อนตัดสินใจลงทุนเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ทำให้ปัญหาเหล่านี้ถูกพูดถึงน้อยลง แต่ก็ยังคงมีกระแสข่าวเรื่องคอนโดฯ สร้างไม่เสร็จอยู่เรื่อยๆ ซึ่งปัญหาดังกล่าวนั้นแท้ที่จริงแล้วเกิดจากหลากหลายสาเหตุซึ่งผู้บริโภคควรศึกษาก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดฯ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้น ไม่เพียงแค่นั้นควรศึกษาเรื่องต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ค่าส่วนกลาง ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการ เพื่อเตรียมความพร้อมในการเป็นเจ้าของห้องชุดด้วยเช่นกัน

1. อีไอเอไม่ผ่าน-ชุมชนข้างเคียงร้องเรียน
เรื่องนี้อาจไม่ใช่เรื่องใหม่แกะกล่อง เพราะเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าครั้งหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียม ต้องเจอกับปัญหารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรืออีไอเอไม่ผ่าน จนกลายเป็นปัญหาก่อสร้างล่าช้า หรือก่อสร้างไปควบคู่กับการยื่นอีไอเอแล้ว แต่เมื่ออีไอเอไม่ผ่าน ก็ต้องรื้อพื้นที่ก่อสร้างบางส่วนออก ก็ทำให้ก่อสร้างล่าช้าเช่นกัน

ปัจจุบันนี้ปัญหาดังกล่าวลดน้อยลง แต่ก็ยังมีบ้างเช่นกัน ยังคงเป็นประเด็นที่ผู้บริโภคไม่ควรละเลยเมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมว่า โครงการที่จะซื้อ ผ่านอีไอเอแล้วหรือไม่ ถ้ายังไม่ผ่าน ประเมินสถานการณ์แล้วรับได้หรือไม่ กรณีที่โครงการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดมาก มีการระบุในสัญญาหรือไม่เรื่องจะคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย รวมถึง ความสูญเสียโอกาสของผู้ซื้อเอง ถ้าโครงการต้องล่าช้า หรือท้ายที่สุดก็สร้างไม่ได้ ยอมรับประเด็นเหล่านี้ได้หรือไม่ ล้วนเป็นเรื่องที่ต้องคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

ขณะที่แม้จะผ่านอีไอเอแล้ว ผู้บริโภคต้องประเมินถึงกรณีเลวร้ายสุดถ้ามีปัญหาระหว่างก่อสร้าง เช่น ชุมชนข้างเคียงร้องเรียนการก่อสร้าง ชุมชนข้างเคียงไม่พอใจในการขึ้นโครงการ ปัญหาวัสดุก่อสร้างตกใส่บ้านเรือนใกล้เคียง ฯลฯ ล้วนเป็นปัญหาที่ทำให้การก่อสร้างมีโอกาสหยุดชะงักได้ทั้งสิ้น ผู้บริโภครับระยะเวลาที่ต้องรอคอยได้หรือไม่ และควรมีแผนสำรองไว้ เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้

2. ก่อสร้างช้าจากปัญหาส่วนตัวของเจ้าของ
ไม่เพียงแต่ประเด็นเรื่องเออีไอไม่ผ่าน หรือชุมชนข้างเคียงร้องเรียนที่อาจกระทบกับงานก่อสร้าง แม้กระทั่งปัญหาส่วนตัวของเจ้าของโครงการก็อาจส่งผลกระทบกับงานก่อสร้างได้เช่นกัน เช่น มีปัญหาด้านการเงิน มีปัญหากับผู้รับเหมาจนผู้รับเหมาทิ้งงาน หาผู้รับเหมารายอื่นไม่ได้ หรือเจ้าของโครงการพัวพันกับคดีทางเศรษฐกิจจนเป็นผลให้ต้องระงับโครงการ ก็เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องเรียนรู้ว่ามีปัญหาลักษณะนี้ด้วย

3. โครงการมิกซ์ยูส ต้องดูให้ดี
โครงการที่อยู่อาศัยยุคใหม่หลายโครงการจะเป็นลักษณะของ “มิกซ์ยูส” นั่นคือ ผสมกันระหว่างโครงการที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชย์อยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกัน สิ่งที่ผู้บริโภคต้องประเมินจากแบบในเบื้องต้น คือ พื้นที่เชิงพาณิชย์มาเกี่ยวข้องหรือใช้สิ่งอำนวยความสะดวกของพื้นที่อยู่อาศัยหรือไม่ ถ้าแยกกันชัดเจน ก็ไม่มีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายน้ำไฟที่อาจจะกลายเป็นภาระของผู้อยู่อาศัยในอนาคตได้ แต่ถ้าอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ต้องใช้ไฟน้ำที่อยู่ในตึกเดียวกัน ต้องสอบถามและตรวจสอบให้ดี พื้นที่เชิงพาณิชย์นั้น จ่ายค่าส่วนกลางอย่างไร

อีกประเด็นหนึ่งคือ พื้นที่เชิงพาณิชย์เหล่านั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร ของโครงการ หรือของผู้ประกอบการ โดยในบางโครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์ถือเป็นโฉนดส่วนกลาง รายได้จากค่าเช่าต่างๆ ก็จะเข้าส่วนกลาง ผู้อยู่อาศัยจะได้ประโยชน์ทั้งจากค่าเช่าและมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยในพื้นที่ ส่วนบางโครงการพื้นที่เชิงพาณิชย์เหล่านั้น โฉนดแยกเป็นของผู้ประกอบการ รายได้จะไม่ได้เข้าโครงการ ถือเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัยเท่านั้น

4. ขายไม่หมด เจ้าของโครงการเป็นเจ้าของร่วม
หลายโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายไม่หมด ยังมีห้องชุดส่วนที่เป็นของเจ้าของโครงการ เป็นสิ่งที่ผู้บริโภคควรทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจใช้ชีวิตในคอนโดมิเนียมเช่นกัน โดยห้องชุดทุกห้องชุด ไม่ว่าจะมีผู้อยู่อาศัยหรือไม่ ต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกิดขึ้น และต้องชำระอย่างเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งมีหลายโครงการที่มีปัญหา เจ้าของโครงการที่ยังขายไม่หมดนิ่งเฉย ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็ถือว่าไม่ยุติธรรมกับเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ

นอกจากนี้ กรณีที่เจ้าของโครงการยังมีห้องชุดในมือจำนวนมาก เมื่อมีการตั้งนิติบุคคล คนที่เข้าไปนั่งเป็นคณะกรรมการนิติบุคคล ก็จะเป็นคนของเจ้าของโครงการเป็นส่วนใหญ่ เมื่อมีการโหวตในเรื่องต่างๆ กลายเป็นเจ้าของโครงการที่มีเสียงข้างมาก ชนะไปในหลายเรื่อง และหลายครั้งที่มีปัญหา เพราะเจ้าของโครงการโหวตแต่เรื่องที่ตนได้เปรียบ

5. คุณภาพงานก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน
ในระยะหลังๆ แม้แต่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือสคบ. ก็ยังยอมรับว่าปัญหาซื้อคอนโดไม่ได้คอนโดลดลง แต่ที่เพิ่มขึ้น คือ ก่อสร้างช้า กับก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ ซึ่งอาจเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เร่งงานก่อสร้าง ต้องการสร้างให้เร็ว เพื่อโอนให้เร็ว ลดความเสี่ยง บวกกับงานก่อสร้างในปริมาณมากๆ จึงมีผลให้ไม่สามารถควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างได้ดีอย่างที่ควรจะเป็นได้ แม้ว่าผู้บริโภคจะพยายามเลือกซื้อโครงการของผู้ประกอบการอันดับต้นๆ เป็นแบรนด์คอนโดฯ ที่มีชื่อเสียง แต่ก็มีโอกาสพบเจอกับปัญหาเหล่านี้ได้เช่นกัน

6. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่มีวันหยุด
สิ่งที่ผู้บริโภคต้องไม่ลืม และต้องพึงระลึกถึงเป็นอันดับต้นๆ เมื่อตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม นั่นคือ นอกจากค่าผ่อนห้องชุดแล้ว เจ้าของร่วมห้องชุดยังต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย ซึ่งคิดตามพื้นที่ที่ครอบครอง เช่น พื้นที่ห้องชุดที่จะซื้อ 30 ตร.ม. ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 35 บาท/ตร.ม./เดือน ก็คือ 30 คูณ ด้วย 35 เท่ากับ 1,050 บาท/เดือน และแม้ว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะคิดเป็นรายเดือน แต่ในทางปฏิบัติ จะต้องจ่ายเป็นรายปี ในกรณีนี้ก็จะอยู่ที่ 12,600 บาทต่อปี ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้ยังไม่รวมกับค่าน้ำ ค่าไฟในห้องชุดที่เจ้าของต้องแบกรับ รวมแล้วค่าใช้จ่ายในการผ่อนห้องชุด+ค่าส่วนกลาง+ค่าน้ำค่าไฟ ผู้บริโภคไหวหรือไม่ ถ้าไหวก็ลุย แต่ถ้าไม่ไหว ต้องประเมินกำลังความสามารถให้ดี ไม่เช่นนั้นจะเป็นภาระหนักในภายหลังได้

7. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในรายการพิเศษ
อีกหนึ่งประเด็นที่มีคนพูดถึงน้อยมาก นั่นคือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางในรายการพิเศษ เช่น ค่าซ่อมบำรุงลิฟต์ ค่าทาสีอาคาร ซึ่งอาคารต่างๆ จะมีการกำหนดว่าต้องมีการบำรุงรักษาใหญ่ๆ ในทุกกี่ปี เช่น ทุก 5 ปีจะต้องซ่อมบำรุงรายการใหญ่อย่างลิฟต์ อย่างการทาสีอาคาร ฯลฯ โดยรายการปรับปรุงพิเศษ บางครั้งก็จะใช้เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (Sinking Fund) ที่เก็บมาตั้งแต่ผู้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมใหม่ๆ แต่บางครั้งก็มีการโหวตกันให้จัดเก็บค่าส่วนกลางนี้ใหม่เฉพาะส่วนรายการปรับปรุงพิเศษ ซึ่งถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายในอนาคตของผู้อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมที่ต้องรู้

8. บริหารส่วนกลางเรื่องจำเป็น
การบริหารส่วนกลางเป็นอีกเรื่องที่ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญน้อย เพราะอันดับต้นๆ จะให้ความสำคัญกับ ทำเล ราคา ฟังก์ชั่นห้อง และแบรนด์ แต่สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามเลย นั่นก็คือ การดูแลบริหารส่วนกลางโครงการนั้นๆ จะเป็นอย่างไร บริษัทที่จะเข้ามาดูแลเป็นใคร เป็นบริษัทลูกของเจ้าของโครงการนั้นๆ หรือใช้วิธีจ้างบริษัทบริหารส่วนกลางเข้ามาบริหาร แล้วบริษัทเหล่านั้นเป็นอย่างไร โดยแม้ว่าจะมีการคัดเลือกบริษัทที่เข้ามาบริหารส่วนกลางใน 1 ปีแรก แต่ก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงในทุก 1 ปีที่มีการประชุมใหญ่ประจำปีของเจ้าของร่วม ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องรู้ก่อนเป็นเจ้าของห้องชุดและมีส่วนร่วมในการรักษาสิทธิ์ต่างๆ ในฐานะเจ้าของร่วมคนหนึ่ง