9 ธุรกิจยอดฮิต ลงทุนใต้คอนโดฯ

ในยุคที่คอนโดมิเนียมเติบโตเร็วดั่งดอกเห็ด นอกจากคนจะสนใจลงทุนห้องชุดปล่อยเช่าแล้ว หลายคนยังสนใจลงทุนทำธุรกิจในคอนโดมิเนียมด้วย ซึ่งธุรกิจยอดฮิตที่เคยพบเห็นในหลายโครงการคอนโดมิเนียมมีด้วยกัน 9 ธุรกิจ แต่ละธุรกิจมีโอกาสในการลงทุนทุกโครงการคอนโดมิเนียม แต่บางธุรกิจขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการนั้นๆ และทำเล ศึกษาบทความเกี่ยวกับการลงทุนเพิ่มเติม

เรียกว่า เป็นธุรกิจยอดฮิตอันดับแรกๆ ของโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงทุกรูปแบบทั้งคอนโดมิเนียมและหอพัก อพาร์ตเมนต์ เพราะไม่ใช่ทุกห้องชุด ทุกห้องพักจะสะดวกในการติดตั้งเครื่องซักผ้าเป็นของตัวเอง มีหลายเหตุผลมากที่เจ้าของห้องชุด หรือคนที่อาศัยอยู่ในห้องชุดนั้น ไม่ซื้อเครื่องซักผ้า เช่น ห้องชุดมีขนาดเล็กมาก ยังไม่มีงบประมาณในการซื้อ ไม่ได้เป็นเจ้าของห้อง แค่มาเช่าอยู่ ไม่อยากลงทุนมาก หรือรู้สึกว่า การหยอดเหรียญเครื่องซักผ้าก็สะดวกมากแล้ว

นอกจากนี้ ในกรณีเครื่องอบผ้า น้อยถึงน้อยที่สุด ที่จะมีห้องชุดห้องไหนที่ซื้อทั้งเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าอยู่ในห้องเดียวกัน ส่วนใหญ่ถ้าจะซื้อ ก็จะเลือกซื้อเครื่องซักผ้าเพียงเครื่องเดียว ไม่ค่อยมีใครซื้อเครื่องอบผ้าด้วย เพราะนอกจากจะต้นทุนสูง กินไฟ และยังไม่ได้มีพื้นที่มากพอด้วย (ยกเว้นโครงการคอนโดมิเนียมหรูๆ)

ธุรกิจตู้หยอดเหรียญซักผ้า / เครื่องอบผ้าจึงยังมีโอกาสที่ดี (เห็นได้จากการที่ตู้หยอดเหรียญซักผ้าในทุกโครงการคอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ มีผู้ใช้งานในอัตราสูงมาก)

ธุรกิจตู้หยอดน้ำดื่ม เปรียบเหมือนสิ่งที่มาคู่กันกับธุรกิจตู้หยอดเหรียญซักผ้า / เครื่องอบผ้า ส่วนใหญ่คนที่เข้ามาลงทุนก็จะเลือกลงทุนไปพร้อมกัน มีน้อยมากที่จะแยกกันมา เพราะอาจจะไม่คุ้มเท่าไหร่นัก ซึ่งความต้องการตู้กดน้ำดื่มสะอาดๆ ในคอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์ มีสูงมาก เพราะส่วนใหญ่คนที่อยู่คอนโดมิเนียม หอพัก อพาร์ตเมนต์จะอยู่อาศัยกันไม่มาก อาจจะ 1-2 คน ไม่เกิน 3 คน ยิ่งถ้าห้องชุดที่อยู่คนเดียว เป็นผู้หญิง ยิ่งไม่สะดวกจะแบกน้ำดื่มเป็นแพ็คๆ หรือเป็นถังใหญ่ๆ มาเอง

รวมถึง การสั่งน้ำมาส่ง ก็มีข้อจำกัดหลายด้าน เพราะบางนิติบุคคลไม่อนุญาตให้คนส่งน้ำขึ้นไปส่งหน้าและวางน้ำไว้ห้อง (อ่านเพิ่มเติม : เรื่องต้องห้ามหน้าห้องชุดของมนุษย์คอนโดฯ) ต้องวางไว้ข้างล่าง เจ้าของห้องต้องมายกไปเองทีหลัง ซึ่งกรณีที่สั่งน้ำดื่มถังใหญ่ก็ดี หรือสั่งน้ำดื่มแพ็คหลายๆ แพ็คก็ดี ถ้าอยู่คนเดียวก็ขนขึ้นลำบาก ดังนั้น ธุรกิจตู้หยอดน้ำดื่ม จึงมีโอกาสที่ดีมาก

ข้าวของเครื่องใช้ในชีวิตประจำวัน ของกิน ของใช้เล็กๆ น้อยๆ จิปาถะ เป็นสิ่งที่ตอบโจทย์คนคอนโดฯ มาก ร้านสะดวกซื้อใต้ตึก จึงถือว่ามีเป็นธุรกิจที่ควรมี และมีโอกาสสูง

แต่การทำธุรกิจร้านสะดวกซื้อ ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย และกำไรในสินค้าแต่ละชิ้นค่อยข้างน้อย ผู้สนใจลงทุนที่ต้องการอยู่รอด ควรพร้อมปรับตัวทุกรูปแบบกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย และควรหาธุรกิจอื่นๆ มาเสริมด้วย เช่น รับเป็นศูนย์กลางการปล่อยเช่า-ซื้อขายห้องชุด หรือกรณีที่ตึกนั้นไม่มีร้านซักอบรีด ก็อาจจะหาเครือข่ายร้านซักอบรีดมานำเสนอ เป็นตัวกลางในการรับฝาก

อีกทั้ง เพื่อให้คุ้มกับการลงทุน ควรเปิดให้บริการเช้าๆ รับคนไปทำงานแต่เช้า มีอาหารพร้อมทานตอนเช้านำเสนอ และปิดดึกๆ เพื่อรับคนที่กลับดึก ก็จะช่วยให้ร้านสะดวกซื้อใต้ตึกสู้กับร้านสะดวกซื้อใหญ่ๆ นอกโครงการได้

อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโดมิเนียมยุคใหม่ ที่เป็นของแบรนด์ใหญ่ๆ ส่วนใหญ่เจรจาร้านสะดวกซื้อเจ้าใหญ่ๆ มาลงไว้แล้ว เพื่อเป็นหนึ่งในจุดดึงดูดความสนใจของคนซื้อตั้งแต่แรกว่า เมื่อตึกเสร็จ ต้องเข้ามาอยู่อาศัย จะใช้ชีวิตได้ไม่ยาก (เพราะคอนโดมิเนียมหลายโครงการเดินทางไปไหนมาไหนสะดวกจริง แต่ไม่มีร้านของกิน ไม่มีร้านสะดวกซื้อรอบข้างเลย ก็อยู่ลำบากเล็กน้อย)

ธุรกิจนี้ หลายคนอาจจะมีคำถามว่า ในเมื่อมีธุรกิจตู้หยอดเหรียญซักผ้า / เครื่องอบผ้าที่คนอื่นทำอยู่แล้ว ธุรกิจร้านซัก อบ รีด จะยังมีได้อยู่อีกหรือไม่ คำตอบก็คือ มีได้ เพราะลักษณะของ 2 ธุรกิจมีความแตกต่างกัน คนที่ใช้บริการก็แตกต่างกัน

ธุรกิจตู้หยอดเหรียญซักผ้า / เครื่องอบผ้า คนต้องมาทำเอง รอเวลาซัก นำไปตากเอง รอแห้ง แล้วก็มารีดเอง เหมือนแค่จ่ายเงินเพื่อใช้บริการเครื่องเท่านั้น แต่ธุรกิจร้านซัก อบ รีด จัดการให้ครบ แค่ส่งสิ่งที่ต้องการให้ซักและรีด ทางร้านก็จัดการให้ครบ และผ้าบางชนิด ชุดบางชุด เช่น ชุดสูท ผ้าไหม ผ้านวมหนาๆ ก็ไม่สามารถจะซักด้วยเครื่องซักผ้าทั่วไปได้ ส่งร้านซักอาจจะสะดวกและถนอมคุณภาพของผ้าได้ดีกว่า ซึ่งการที่ต้นทุนในการใช้บริการร้านซัก อบ รีดสูงกว่า ก็ทำให้กลุ่มลูกค้ามีความแตกต่างกัน บางคนทำงานหนัก ไม่มีเวลาซักรีดเอง ก็นิยมจ้าง ทำให้ธุรกิจนี้ยังคงมีความต้องการต่อเนื่อง

ถ้าเป็นในอดีตเมื่อสัก 10 ปีที่แล้ว ร้านอาหารใต้ตึกอาจจะเป็นธุรกิจติด 1 ใน 3 ที่ต้องมีใต้ตึก แต่ปัจจุบันพฤติกรรมคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไปมาก เน้นกินข้าวนอกบ้านกับเพื่อน รวมถึง การที่มีบริการสั่งอาหารด้วยหลากหลายทางเลือก ทั้งสั่งผ่านโทรศัพท์ จ้างวินมอเตอร์ไซต์ไปซื้อ หรือสั่งผ่านแอพพลิเคชั่นต่างๆ บนสมาร์ทโฟน เรียกว่าสะดวกมาก และคนรุ่นใหม่ยอมจ่ายเงินค่าจ้างเหล่านี้ ดังนั้น การไม่มีร้านอาหารใต้ตึก จึงไม่ใช่ปัญหา

แต่มีก็ดี เป็นทางเลือกอันดับต้นๆ ให้คนอยู่อาศัย เพียงแต่ต้องมีองค์ประกอบหลายด้าน เช่น ราคาอาหารสูงไปหรือไม่ ถ้าสูงเกินไป พอๆ กับราคาฟู้ดคอร์ทในห้าง คนก็อาจจะเลือกรับประทานมาจากข้างนอก หรือซื้ออาหารมารับประทานเองดีกว่า (ส่วนใหญ่ราคาจะสูง เพราะเจอค่าเช่าที่สูง) ถ้าขายราคาถูกไป ก็ต้องดูว่าคุ้มกับค่าเช่าหรือไม่ เป็นธุรกิจที่กำไรสูง แต่ต้องวิเคราะห์ให้ดี

หมายเหตุ: ร้านค้าใต้ตึกบางโครงการมีข้อจำกัด ไม่มีระบบน้ำ ไม่มีระบบระบายอากาศ ไม่สามารถทำอาหารสดในพื้นที่ได้ ธุรกิจนี้ก็จะไม่เหมาะกับร้านค้าที่มีข้อจำกัดเช่นนี้

จริงๆ ธุรกิจนี้ จะว่าไปก็ไม่ใช่ธุรกิจที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยพื้นฐาน แต่ก็เป็นอะไรที่สาวๆ คอนโดฯ นิยมมากเช่นกัน และมักจะเต็มในช่วงเวลาเช้าๆ ก่อนไปทำงาน และช่วงค่ำ หลังกลับจากทำงาน รวมถึง วันเสาร์ อาทิตย์ ก่อนเที่ยง (ก่อนออกไปนอกบ้าน คุณผู้หญิงต้องสวยก่อน) ถ้าค่าเช่าไม่สูงมาก ธุรกิจนี้น่าสนใจมาก ยิ่งถ้าเจ้าของมีความขยัน เปิดให้บริการเช้าๆ และมีบริการเปิดตามเวลานัด เช่น นัดทำผมเช้ามากๆ เพื่อไปงาน หรือมีรับบริการแต่งหน้านอกสถานที่ เป็นต้น ก็มั่นใจได้เลยว่า จะเป็นอีกธุรกิจทำเงินที่ดี

กรณีคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า ใกล้เมือง ในเมือง และใกล้มหาวิทยาลัย ส่วนใหญ่จะได้รับการตอบรับ ที่ดีมาก แต่ถ้าเป็นคอนโดฯ ที่ไกลเมืองออกไป (ตามส่วนต่อขยายโซนชานเมือง) ลูกค้าอาจจะแน่นเฉพาะเสาร์ อาทิตย์ เพราะวันธรรมดาส่วนใหญ่ก็จะรีบออกจากบ้าน ป้องกันรถติด ถ้าอยากทำผม เสริมความงามก็ไปหาที่ใกล้ๆ ที่ทำงาน

หมายเหตุ: ร้านค้าใต้ตึกบางโครงการมีข้อจำกัด ไม่มีระบบน้ำ ก็ไม่เหมาะกับธุรกิจนี้

ธุรกิจนี้ เป็นส่วนเสริมมากกว่าส่วนหลัก เหมาะกับโครงการที่มีผู้อยู่อาศัยค่อนข้างเยอะ 1,000 ห้องขึ้นไป และมีร้านค้าให้เช่าหลายร้าน ธุรกิจนี้ก็มีโอกาสที่ดี เพราะบางทีเวลากลับบ้านดึกๆ ไม่อยากแวะไหน และอยากซื้อยา ก็มีร้านใต้ตึกเป็นทางเลือก เพราะยาที่ขายได้ในร้านสะดวกซื้อก็มีจำกัด ไม่ได้มีหลากหลายเหมือนร้านขายยาจริงๆ

ธุรกิจนี้ในหลายโครงการคอนโดมิเนียมไปได้ดีมากๆ ซึ่งอาจเป็นเพราะเจ้าของร้าน เปิดให้บริการแต่เช้า มีหลายอย่างมาเสริม นอกจากเครื่องดื่มที่หลากหลาย ยังมีของทานง่ายๆ เช่น แซนด์วิช ข้าวกล่องพร้อมขาย ขนมกึ่งคาว และขนมหวาน แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะไปได้ดี เพราะกลุ่มเป้าหมายจำกัด และเวลาในการขายได้ดีจริงๆ ก็จำกัดแค่ช่วงเช้ากับช่วงค่ำของวันธรรมดา และวันเสาร์ อาทิตย์

ธุรกิจนี้เหมาะกับบางโครงการเท่านั้น เช่น โครงการในเมืองที่มีชาวต่างชาติพักอาศัย หรือคนไทยกำลังซื้อสูง จะยังพอทำธุรกิจนี้ใต้ตึกได้ โดยวันธรรมดา ลูกค้าจะแน่นช่วงค่ำ ส่วนวันหยุด ก็ได้ต่อเนื่องทั้งวัน แต่ลงทุนสูง และต้องใช้เวลาในการกระตุ้นความต้องการของคนภายในอาคารนานพอสมควร จึงจะอยู่ตัว

สำหรับบทสรุปของการลงทุน : การลงทุนทั้ง 9 ธุรกิจ หัวใจสำคัญอยู่ที่อัตราค่าเช่า และผู้ใช้บริการ โดยอัตราค่าเช่าต้องสอดคล้องกับจำนวนคนอยู่อาศัย และให้คำนวณให้ดี ถ้าค่าเช่าเท่านี้ เราต้องขาย หรือสร้างรายได้ให้ได้เท่าไหร่ จึงจะครอบคลุมค่าเช่า ต้นทุนการทำธุรกิจเป็นอย่างไร รายได้ที่คาดว่าจะได้รับประเมินจากจำนวนคนอยู่อาศัย ลักษณะกำลังซื้อของคนอยู่อาศัย สุดท้ายแล้ว น่าจะมีกำไรหรือไม่ มีกำไรเท่าไหร่ คุ้มหรือไม่ ถ้าคำนวณแล้วกำไรน้อย ไม่คุ้ม หรือขาดทุน ไม่ควรทำ ลงทุนคอนโดให้ได้ผลตอบแทนคงที่เป็นจริงได้