ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ถือเป็นปีที่ตลาดชะลอตัวจากหลาย ๆ ปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นภาคเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 กำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี จนถึงกลางปี สอดคล้องกับผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า มีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้น ที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโด
ผู้ประกอบการหันมาให้ความสนใจกับตลาดแนวราบมากขึ้น เพื่อตอบรับกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น หลังจากมีประสบการณ์ที่ทำให้ต้องอยู่กับบ้านนานขึ้นจากผลพวงของการแพร่ระบาด ส่งผลให้จำนวนบ้านแนวราบโครงการใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้น
ดัชนีราคามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การปรับค่าแรงขั้นต่ำ และภาวะเงินเฟ้อ
ไฮไลต์
1. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2565
2. ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
3. ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
4. สรุป
อ่านบทวิเคราะห์จากรายงานล่าสุด ฉบับออนไลน์ได้ที่นี่
หากไม่มีเวลาอ่าน:
THAILAND PROPERTY MARKET OUTLOOK 2566
ข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2565
ดัชนีราคายังคงลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 3
ราคาอสังหาฯ ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง Q4 2562 แม้ว่าจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index – Powered by PropertyGuru DataSense พบว่า ในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 82 จุด เพิ่มขึ้น 1% QoQ แต่ยังลดลง 3% YoY และลดลงถึง 22% จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนการระบาด)
อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาฯ ในปี 2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาจากภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงขั้นต่ำ และต้นทุนก่อสร้างหรือรีโนเวทเพิ่มขึ้น ทำให้ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ราคาประเมินที่ดิน และอัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้ซื้อต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินอย่างมาก
ค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทำเลแหล่งงาน ซึ่งสอดคล้องกับภาคธุรกิจที่กลับมาดำเนินธุรกิจเป็นปกติ รวมถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2566 อย่างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี
ความต้องการซื้อ-เช่า ยังคงเติบโต
ความต้องการซื้อของผู้บริโภคแม้จะลดลงในช่วง Q3 2565 โดยลดลง 10% QoQ จากภาวะเงินเฟ้อ และปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง แต่หากพิจารณาในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ความต้องการซื้อของผู้บริโภคยังคงเติบโต โดยเติบโตถึง 16% YoY และเพิ่มขึ้นถึง 58% จากช่วงก่อนการระบาด
ด้านความต้องการเช่ามีแนวโน้มเติบโตเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะคอนโด (+167% YoY, +272% จากช่วงก่อนการระบาด) รองลงมาคือบ้านเดี่ยว (+12% YoY, +67% จากช่วงก่อนการระบาด) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ เป็นอสังหาฯ รูปแบบเดียวที่ความต้องการซื้อลดลง 6% YoY แต่ยังเพิ่มขึ้นถึง 51% จากช่วงก่อนการระบาด
ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้าน
แม้ผู้บริโภคจะยังมีความต้องการซื้ออสังหาฯ ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภค 57% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้านี้ ขณะที่อีก 7% ยังคงเลือกเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป ส่วน 35% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงนี้
แต่เมื่อพิจารณาความพร้อมในการวางแผนการเงินก่อนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย พบว่ามีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโด ขณะที่ผู้บริโภคถึง 47% ยังเก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และอีก 22% ยังไม่ได้เริ่มวางแผนออมเงินใด ๆ
สะท้อนให้เห็นว่าแม้ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้นี้ แต่หากขาดการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ ก็ถือเป็นเรื่องที่น่ากังวลเมื่อต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในอนาคต
ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มสูงขึ้น จากค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวขึ้น 5-8% และปัจจัยสำคัญอย่างค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้นจากราคาพลังงานซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างบ้านในปี 2565 มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน เพิ่มขึ้น 6.2% YoY สูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส
โดยคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ และถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิมที่อยากจะนำออกมาขาย
อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น
แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้นเช่นกัน จึงคาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไปจนถึง 2.00% ต่อปี (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.25% ต่อปี) ส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายทุก ๆ 1% จะทำให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งหมดปรับขึ้นอีกประมาณ 7% ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิมหรือใช้เวลามากขึ้นในการผ่อนชำระ เมื่อรวมกับสัญญาณที่สถาบันการเงินจะยกเลิกหรือลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น
EV Charger สิ่งอำนวยความสะดวกที่จะมีในทุกโครงการ
รถยนต์ EV หรือ Electric Vehicle รถยนต์ที่ขับเคลื่อนโดยมอเตอร์ไฟฟ้ากำลังได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องมีจุดชาร์จไฟฟ้าหรือ EV Charger ให้กับผู้อยู่อาศัยในโครงการ
สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค จากแบบสอบถามความคิดเห็นฯ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุดพบว่าผู้บริโภคถึง 67% ต้องการให้เพิ่มจุด EV Charger ทั้งในพื้นที่สาธารณะและในที่จอดรถส่วนตัว และผู้บริโภคถึง 68% ยังยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่ม หากโครงการที่ซื้อมีจุด EV Charger ในอนาคต
นอกจากนี้ยังพบว่าผู้บริโภค 43% ให้ความสนใจในเรื่อง Net-Zero หรือการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเข้าสู่ชั้นบรรยากาศ ในโครงการที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญของการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืนและรักษ์โลกมากขึ้น
ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566
สรุป
ตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2565 จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และภาคการท่องเที่ยว
โดยคาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2566 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือ โดยเฉพาะสินค้าประเภทแนวราบ เพื่อตอบรับกับผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และมีกำลังซื้อ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อรับกับกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มเข้ามาอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ย รวมถึงมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ ที่หมดไปในช่วงปลายปี 2565 อาทิ มาตรการลดค่าโอนฯ จากลดเหลือ 0.01% กลายเป็น 1% ของราคาประเมิน (เฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท) และมาตรการผ่อนคลาย LTV) และราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เริ่มบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ในปี 2566 จะต้องมีความพร้อมทางด้านการเงิน และมีวินัยทางการเงินเป็นอย่างมาก
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook ที่ผ่านมา
Thailand Property Market Outlook 2565
อ่านบทวิเคราะห์ พร้อมดูรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่
Thailand Property Market Outlook 2564
อ่านบทวิเคราะห์ พร้อมดูรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่