Thailand Property Market Outlook 2566

DDproperty Editorial Team
Thailand Property Market Outlook 2566
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ถือเป็นปีที่ตลาดชะลอตัวจากหลาย ๆ ปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นภาคเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 กำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภคจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี จนถึงกลางปี สอดคล้องกับผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า มีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้น ที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโด
ผู้ประกอบการหันมาให้ความสนใจกับตลาดแนวราบมากขึ้น เพื่อตอบรับกับความต้องการของผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น หลังจากมีประสบการณ์ที่ทำให้ต้องอยู่กับบ้านนานขึ้นจากผลพวงของการแพร่ระบาด ส่งผลให้จำนวนบ้านแนวราบโครงการใหม่และบ้านมือสองเพิ่มขึ้น
ดัชนีราคามีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นจากราคาต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น การปรับค่าแรงขั้นต่ำ และภาวะเงินเฟ้อ

ไฮไลต์

1. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2565

2. ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566

3. ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566

4. สรุป

อ่านบทวิเคราะห์จากรายงานล่าสุด ฉบับออนไลน์ได้ที่นี่

หากไม่มีเวลาอ่าน:

THAILAND PROPERTY MARKET OUTLOOK 2566

ข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2565

ดัชนีราคายังคงลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 3

ราคาอสังหาฯ ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วง Q4 2562 แม้ว่าจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index – Powered by PropertyGuru DataSense พบว่า ในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาในกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 82 จุด เพิ่มขึ้น 1% QoQ แต่ยังลดลง 3% YoY และลดลงถึง 22% จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนการระบาด)
อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาฯ ในปี 2566 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาจากภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงขั้นต่ำ และต้นทุนก่อสร้างหรือรีโนเวทเพิ่มขึ้น ทำให้ดัชนีราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ราคาประเมินที่ดิน และอัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้ซื้อต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินอย่างมาก
ค่าเช่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทำเลแหล่งงาน ซึ่งสอดคล้องกับภาคธุรกิจที่กลับมาดำเนินธุรกิจเป็นปกติ รวมถึงทำเลแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังจะเปิดให้บริการในปี 2566 อย่างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี

ความต้องการซื้อ-เช่า ยังคงเติบโต

ความต้องการซื้อของผู้บริโภคแม้จะลดลงในช่วง Q3 2565 โดยลดลง 10% QoQ จากภาวะเงินเฟ้อ และปัญหาหนี้ครัวเรือน ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง แต่หากพิจารณาในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ความต้องการซื้อของผู้บริโภคยังคงเติบโต โดยเติบโตถึง 16% YoY และเพิ่มขึ้นถึง 58% จากช่วงก่อนการระบาด
ด้านความต้องการเช่ามีแนวโน้มเติบโตเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะคอนโด (+167% YoY, +272% จากช่วงก่อนการระบาด) รองลงมาคือบ้านเดี่ยว (+12% YoY, +67% จากช่วงก่อนการระบาด) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ เป็นอสังหาฯ รูปแบบเดียวที่ความต้องการซื้อลดลง 6% YoY แต่ยังเพิ่มขึ้นถึง 51% จากช่วงก่อนการระบาด

ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566

คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้าน

แม้ผู้บริโภคจะยังมีความต้องการซื้ออสังหาฯ ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภค 57% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้านี้ ขณะที่อีก 7% ยังคงเลือกเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป ส่วน 35% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงนี้
แต่เมื่อพิจารณาความพร้อมในการวางแผนการเงินก่อนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย พบว่ามีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโด ขณะที่ผู้บริโภคถึง 47% ยังเก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และอีก 22% ยังไม่ได้เริ่มวางแผนออมเงินใด ๆ
สะท้อนให้เห็นว่าแม้ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้นี้ แต่หากขาดการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบ ก็ถือเป็นเรื่องที่น่ากังวลเมื่อต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในอนาคต

ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มสูงขึ้น จากค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวขึ้น 5-8% และปัจจัยสำคัญอย่างค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้นจากราคาพลังงานซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง
จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ภาพรวมราคาค่าก่อสร้างบ้านในปี 2565 มีการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยในช่วง Q3 2565 ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน เพิ่มขึ้น 6.2% YoY สูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส
โดยคาดว่าราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมของผู้ประกอบการ และถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิมที่อยากจะนำออกมาขาย

อัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านเพิ่มขึ้น

แม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้นเช่นกัน จึงคาดว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไปจนถึง 2.00% ต่อปี (ปัจจุบันอยู่ที่ 1.25% ต่อปี) ส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และดอกเบี้ยเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายทุก ๆ 1% จะทำให้ภาระการผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งหมดปรับขึ้นอีกประมาณ 7% ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิมหรือใช้เวลามากขึ้นในการผ่อนชำระ เมื่อรวมกับสัญญาณที่สถาบันการเงินจะยกเลิกหรือลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านจะต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น

EV Charger สิ่งอำนวยความสะดวกที่จะมีในทุกโครงการ

รถยนต์ EV หรือ Electric Vehicle รถยนต์ที่ขับเคลื่อนโดยมอเตอร์ไฟฟ้ากำลังได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องมีจุดชาร์จไฟฟ้าหรือ EV Charger ให้กับผู้อยู่อาศัยในโครงการ
สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค จากแบบสอบถามความคิดเห็นฯ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุดพบว่าผู้บริโภคถึง 67% ต้องการให้เพิ่มจุด EV Charger ทั้งในพื้นที่สาธารณะและในที่จอดรถส่วนตัว และผู้บริโภคถึง 68% ยังยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่ม หากโครงการที่ซื้อมีจุด EV Charger ในอนาคต
นอกจากนี้ยังพบว่าผู้บริโภค 43% ให้ความสนใจในเรื่อง Net-Zero หรือการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเข้าสู่ชั้นบรรยากาศ ในโครงการที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นถึงการให้ความสำคัญของการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืนและรักษ์โลกมากขึ้น

ควรรู้ก่อนซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566

สรุป

ตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2565 จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และภาคการท่องเที่ยว
โดยคาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2566 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาฯ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือ โดยเฉพาะสินค้าประเภทแนวราบ เพื่อตอบรับกับผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ และมีกำลังซื้อ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนเพื่อรับกับกำลังซื้อชาวต่างชาติที่มีแนวโน้มเข้ามาอีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากระดับราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับอัตราดอกเบี้ย รวมถึงมาตรการที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาฯ ที่หมดไปในช่วงปลายปี 2565 อาทิ มาตรการลดค่าโอนฯ จากลดเหลือ 0.01% กลายเป็น 1% ของราคาประเมิน (เฉพาะที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท) และมาตรการผ่อนคลาย LTV) และราคาประเมินที่ดินรอบใหม่เริ่มบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้ออสังหาฯ ในปี 2566 จะต้องมีความพร้อมทางด้านการเงิน และมีวินัยทางการเงินเป็นอย่างมาก

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook ที่ผ่านมา

Thailand Property Market Outlook 2565

Thailand Property Market Outlook 2565

Thailand Property Market Outlook 2564

Thailand Property Market Outlook 2564

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ