DDproperty Thailand Property Market Outlook 2564

DDproperty Editorial Team
DDproperty Thailand Property Market Outlook 2564
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ถือเป็นปีที่ท้าทายจากหลาย ๆ ปัจจัย ทำให้ตลาดไม่เติบโตเท่าที่ควร โดยปัจจัยสำคัญคือการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลให้สภาพเศรษฐกิจชะลอตัว และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น
โดยปี 2564 จะเป็นปีปรับสมดุลของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่ของราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) และมีแนวโน้มจะฟื้นตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หากปัจจัยสำคัญอย่างการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเมืองมีแนวโน้มดีขึ้น ไม่มีการระบาดรอบใหม่ รวมถึงมีมาตรการกระตุ้นตลาด อสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ

ไฮไลต์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปี 2563

มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด และทำให้เกิดการชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2562 จนถึงต้นปี 2563 ก่อนจะโดนผลพวงของการแพร่ระบาดของโควิด-19 จนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะงักงัน
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้การลดราคา และโปรโมชันอื่น ๆ เพื่อกระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน

ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2562 (Q4 2562) ซึ่งอยู่ที่ 207 จุด ก่อนจะลดมาอยู่ที่ 204 จุด ใน Q1 2563 และ 198 จุด ใน Q2 2563 ก่อนจะปรับตัวขึ้นเล็กน้อยหลังจากประกาศคลายล็อกดาวน์ โดยอยู่ที่ 201 จุด หรือเพิ่มขึ้น 2% ถือเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกในรอบ 6 ไตรมาส (นับจากช่วง Q1 2562) แต่ยังถือว่าดัชนีราคาลดลงถึง 9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
ดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นมาจากดัชนีราคาบ้านเดี่ยวที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 7% จากรอบปีก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน แต่ถือว่าลดลง 6% จากรอบปีก่อนหน้า ส่วนทาวน์เฮ้าส์เป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาลดลง โดยลดลง 1% จากไตรมาสก่อน ส่วนราคายังคงทรงตัวจากรอบปีก่อนหน้า
อุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มลดลง จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ หันไปเน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สอดคล้องกับผู้บริโภคที่คิดจะขายคอนโดมิเนียม แต่ยังคงเก็บสินค้าไว้ในช่วงที่มี “สงครามราคา” อย่างรุนแรง เพื่อรอผลตอบแทนที่ดีกว่า
โดยตั้งแต่ Q4 2562 เป็นต้นมา ดัชนีอุปทานลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 336 จุด ต่อเนื่องมาถึง Q1 2563 ลดลงมาอยู่ที่ 335 จุด และลดลงอย่างมากใน Q2 2563 มาอยู่ที่ 313 จุด ก่อนจะเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากมีการคลายล็อกดาวน์ใน Q3 2563 มาอยู่ที่ 385 จุดหรือเพิ่มขึ้นถึง 23% และเพิ่มขึ้น 5% ของปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการขายของผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือ หลังจากหยุดชะงักไปในช่วงล็อกดาวน์ และแสดงให้เห็นถึงจำนวนอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก เนื่องจากช่วงที่ผ่านมาผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ
หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทำเลที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงสวนหลวง เขตสวนหลวง เพิ่มขึ้น 42% บ้านเดี่ยว คือ แขวงบางนา เขตบางนา เพิ่มขึ้นถึง 233% และทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงบางจาก เขตพระโขนง เพิ่มขึ้น 78%
หากแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่า ระดับราคาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% รองลงมาคือ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29% ส่วนระดับราคา 5-10 ล้านบาท ลดลง 7% และระดับราคา 3-5 ล้านบาท ลดลง 3%

พฤติกรรมผู้บริโภค

การแพร่ระบาดของโควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมและการตัดสินใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างมาก จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคถึง 75% ชะลอการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ปัจจัยหลักที่ผู้บริโภคใช้พิจารณาเลือกที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยด้านราคา รายละเอียดสินเชื่อ และทำเล ผลสำรวจยังได้สะท้อนให้เห็นปัจจัยใหม่ ๆ โดยเฉพาะเรื่องรูปแบบโครงการที่ผู้บริโภคให้ความสนใจ ซึ่งต้องตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในปัจจุบันและอนาคตที่มีการทำงานจากที่บ้านมากขึ้น
สอดคล้องกับข้อมูลความสนใจซื้อในรอบปีของผู้บริโภคที่พบว่า บ้านเดี่ยว ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นถึง 30% รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 10% ส่วนคอนโดมิเนียม ลดลง 2%

ภาพรวมเศรษฐกิจ

แม้ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อย ๆ ฟื้นตัวตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในไทย และการทยอยฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจทั่วโลก แต่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่คึกคักเท่ากับช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 2 ปี ที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมจะกลับสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

ทำเลน่าจับตา ปี 2564

อานิสงส์ของรถไฟฟ้าสายปัจจุบันและอนาคตช่วยยกระดับทำเลรอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ 3 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ที่กำลังจะมีรถไฟฟ้าสายใหม่เปิดให้บริการ ให้กลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยน่าจับตา เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยยังไม่สูงมากนัก และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นนทบุรี

บริเวณตำบลบางรักใหญ่ อำเภอบางบัวทอง มีการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในรอบปี 13% จากอานิสงส์ของโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกหนึ่งทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตคือบริเวณตำบลบางกรวย อำเภอบางกรวย เพิ่มขึ้น 16% เติบโตจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน บางซื่อ-ตลิ่งชัน

สมุทรปราการ

ราคาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น อาทิ ตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (บริเวณสถานี BTS แพรกษา, BTS สายลวด, BTS เคหะฯ) ราคาเพิ่มขึ้น 21% โดยทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มมากที่สุดในรอบปี ล้วนอยู่ในอำเภอเมืองสมุทรปราการที่แนวรถไฟฟ้าพาดผ่าน

ปทุมธานี

ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตมากที่สุดในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 18% และตำบลคลองสี่ อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 16% โดยทำเลที่มีราคาคอนโดมิเนียมเพิ่มมากที่สุดในรอบปีอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้า ทำเลใกล้สถานศึกษา

ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายในปี 2564

บทสรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน 2564 คาดว่าจะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2563 ในการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคา ประกอบกับเริ่มมีข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันโควิด-19 และตัวเลขเศรษฐกิจไทยที่ออกมาดีกว่าที่คาดไว้ในช่วงท้ายปี 2563
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 จะยังเป็นตลาดของกลุ่มเรียลดีมานด์ หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม เนื่องจากแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงทรงตัว และไม่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงต้นปีแรกของปี 2564 แต่คาดว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ในช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นไปตามแนวโน้มเศรษฐกิจที่มีโอกาสฟื้นตัวมากยิ่งขึ้น

THAILAND PROPERTY MARKET OUTLOOK 2564

สำหรับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ