ในปัจจุบัน กระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง หลายคนมีคำถามว่า การลงทุนอสังหาฯ เริ่มอย่างไรดี การจะประสบความสำเร็จได้นั้น นักลงทุนจำเป็นต้องมีแนวทางหรือข้อมูลที่ช่วยในการตัดสินใจเพื่อให้การลงทุนนั้นสามารถงอกเงยและเกิดผลประโยชน์ขึ้นมาได้มากที่สุด โดย 2 ปัจจัยหลักแรกที่ควรทราบ คือ Capital Gains และ Rental Yield ที่จะเป็นตัวบ่งบอกความคุ้มค่าในการลงทุน
Capital Gains คืออะไร
Capital Gains คือ อัตราบ่งบอกส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯ นั้น ๆ ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อราคาของอสังหาฯ ปรับสูงขึ้นจากราคาเดิมที่ได้ลงทุนไป โดยสามารถเกิดได้จากหลากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น หรือการพัฒนาสิ่งต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในทำเลนั้น เป็นต้น
Capital Gains เกิดจากการนำ
กำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา แล้วนำผลที่ได้ x 100 = Capital Gains (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์)
ยกตัวอย่างเช่น
นาย ก. ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคา 2 ล้านบาท และสามารถขายได้ในราคา 2.5 ล้านบาท นาย ก. จึงมีกำไรจากการขายคอนโดนี้ 5 แสนบาท
นาย ก. ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคา 2 ล้านบาท และสามารถขายได้ในราคา 2.5 ล้านบาท นาย ก. จึงมีกำไรจากการขายคอนโดนี้ 5 แสนบาท
สูตรการหาค่า Capital Gains
(กำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) x 100
แทนค่าด้วย : (500,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 25%
ประโยชน์ของการคำนวณ Capital Gains คือการแสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าของการลงทุนในอสังหาฯ นั้น ๆ ในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ แปลว่า เมื่อเทียบผลกำไรที่ได้จาก 2 คอนโด ผู้ลงทุนควรเทียบจากค่า Capital Gains ที่ได้แบบเปอร์เซ็นต์ต่อเปอร์เซ็นต์
มิใช่เทียบด้วยจำนวนเงินจากผลกำไร ซึ่งไม่สามารถบ่งบอกความคุ้มค่าได้อย่างแท้จริงเพราะไม่ได้มีการคำนึงถึงต้นทุนที่ใช้จ่ายไปกับคอนโดแต่ละแห่ง ดังนั้น Capital Gains จึงเป็นตัวช่วยสำคัญในการตัดสินใจว่าควรลงทุนซื้อขายอสังหาฯ นั้นหรือไม่
Rental Yield คืออะไร
นอกจากการใช้ค่า Capital Gains แล้ว ยังมีค่า Rental Yield ที่อาจจะนำมาใช้พิจารณาร่วมด้วย โดยค่า Rental Yield คืออัตราบ่งบอกผลตอบแทนจากค่าปล่อยเช่าอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นตัวบอกว่า หากจะลงทุนในอสังหาฯ นั้น ๆ ด้วยการปล่อยเช่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้น จะคืนกลับมาเป็นกำไรมากน้อยแค่ไหน และมีความคุ้มค่ากับเงินที่ต้องลงทุนไปหรือไม่
Rental Yield แบ่งได้เป็น 3 ประเภท และแต่ละประเภทก็มีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันไป ไล่ตามลำดับความละเอียดจากน้อยไปหามาก คือ
1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื้องต้น เกิดจากการนำ
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ แล้วนำผลที่ได้ x 100 = Gross Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์)
2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวณแบบนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวณด้วย เกิดจากการนำ
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ x 100 = Net Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซนต์)
3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นการคำนวณจำนวนเงินสดที่ได้เป็นรายรับและรายจ่ายจากอสังหาฯ เป็นเวลา 1 ปี เกิดจากคำนวณ 2 ส่วน
ส่วนแรก คือ
การนำค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี
ส่วนที่สอง คือ
การนำเงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง
จากนั้นให้นำ ค่าผลลัพธ์แรก ÷ ค่าผลลัพธ์ที่สอง x 100 = Cash on Cash Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซนต์)
การลงทุนในอสังหาฯ แบบมืออาชีพ
สำหรับผู้ที่เข้าวงการอสังหาฯ ใหม่ ๆ ต้องรู้จักแบ่งรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ อย่างชัดเจนเหมือนที่มืออาชีพทำกัน นั่นก็คือ การแบ่งการลงทุนออกมาเป็น 2 รูปแบบ คือ การลงทุนแบบระยะสั้นและการลงทุนแบบระยะยาว โดยค่า Capital Gains และ Rental Yield ที่จะนำมาพิจารณาในแต่ละรูปแบบก็ต่างกันออกไป คือ
- การลงทุนแบบระยะสั้น เป็นการซื้ออสังหาฯ แบบซื้อมาขายไป เก็งกำไรในระยะสั้น เน้นความรวดเร็วในการลงทุน เป็นลักษณะของการซื้ออสังหาฯ ที่ราคาต่ำกว่าตลาด และรอการปรับปรุงหรือตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่า และปล่อยขายออกไปในราคาที่สูงขึ้น จึงใช้แค่ค่า Capital Gains สำหรับการคำนวณและเปรียบเทียบความคุ้มค่า
- การลงทุนแบบระยะยาว เป็นการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรในระยะยาว บ่อยครั้งจะอยู่ในรูปแบบของการซื้ออสังหาฯ มาและนำไปปล่อยเช่า เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมก็อาจจะขายทอดตลาดเมื่อมูลค่าอสังหาฯ ขึ้นสูงตามปัจจัยอย่างราคาที่ดินหรือความเจริญบนพื้นที่ จึงต้องใช้ทั้ง Capital Gains คำนวณในส่วนของอัตราผลกำไรจากตัวอสังหาฯ และ Rental Yield มาคำนวณในส่วนของความคุ้มค่าการจากปล่อยเช่า
|
ลงทุนระยะสั้น
|
ลงทุนระยะยาว
|
|
เก็งกำไรระยะสั้น
|
เก็งกำไรในระยะยาว
|
|
เน้นความรวดเร็วในการลงทุน
|
ซื้ออสังหาฯ มาปล่อยเช่า
|
|
ซื้อมาในราคาต่ำ ปรับปรุงหรือตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่า
|
ซื้ออสังหาฯ มาขายต่อเมื่อมูลค่าสูงขึ้น
|
|
ใช้ค่า Capital Gains ในการคำนวณและเปรียบเทียบความคุ้มค่า
|
ใช้ทั้ง Capital Gains และ Rental Yield ในการคำนวณความคุ้มค่า
|
ในปัจจุบัน การลงทุนในอสังหาฯ แบบระยะยาวเป็นแนวทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากกว่าการลงทุนแบบระยะสั้น เนื่องจากไม่ต้องแข่งขันกับเวลา และยังสามารถเก็บอสังหาฯ เอาไว้ขายต่อเมื่อราคาปรับขึ้นตามกาลเวลา
แต่ผู้ที่จะลงทุนแบบระยะยาวควรจะมั่นใจว่า ตนเองมีต้นทุนที่เพียงพอต่อความเสี่ยงที่เงินลงทุนอาจจะจมไปกับตัวอสังหาฯ ในระยะแรกก่อนช่วงปล่อยเช่า หากไม่พร้อมที่จะรับความเสี่ยงนี้ นักลงทุนอาจมองหาอสังหาฯ รูปแบบอื่น เช่น NPA ที่มีความเสี่ยงต่ำและมีโอกาสสร้างผลกำไรสูง โดยสามารถศึกษาข้อมูลการลงทุนใน NPA เพื่อเก็บไว้เป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนอสังหาฯ
สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า