Capital Gains-Rental Yield คืออะไร 2 ปัจจัยที่นักลงทุนอสังหาฯ ควรรู้

DDproperty Editorial Team
Capital Gains-Rental Yield คืออะไร 2 ปัจจัยที่นักลงทุนอสังหาฯ ควรรู้
ในปัจจุบัน กระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง หลายคนมีคำถามว่า การลงทุนอสังหาฯ เริ่มอย่างไรดี การจะประสบความสำเร็จได้นั้น นักลงทุนจำเป็นต้องมีแนวทางหรือข้อมูลที่ช่วยในการตัดสินใจเพื่อให้การลงทุนนั้นสามารถงอกเงยและเกิดผลประโยชน์ขึ้นมาได้มากที่สุด โดย 2 ปัจจัยหลักแรกที่ควรทราบ คือ Capital Gains และ Rental Yield ที่จะเป็นตัวบ่งบอกความคุ้มค่าในการลงทุน
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

Capital Gains คืออะไร

Capital Gains คือ อัตราบ่งบอกส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯ นั้น ๆ ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อราคาของอสังหาฯ ปรับสูงขึ้นจากราคาเดิมที่ได้ลงทุนไป โดยสามารถเกิดได้จากหลากหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น หรือการพัฒนาสิ่งต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในทำเลนั้น เป็นต้น
Capital Gains เกิดจากการนำ
กำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา แล้วนำผลที่ได้ x 100 = Capital Gains (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์)
ยกตัวอย่างเช่น
นาย ก. ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคา 2 ล้านบาท และสามารถขายได้ในราคา 2.5 ล้านบาท นาย ก. จึงมีกำไรจากการขายคอนโดนี้ 5 แสนบาท

สูตรการหาค่า Capital Gains

(กำไรที่ได้จากการขายอสังหาฯ ÷ ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อมา) x 100
แทนค่าด้วย : (500,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 25%
ประโยชน์ของการคำนวณ Capital Gains คือการแสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าของการลงทุนในอสังหาฯ นั้น ๆ ในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ แปลว่า เมื่อเทียบผลกำไรที่ได้จาก 2 คอนโด ผู้ลงทุนควรเทียบจากค่า Capital Gains ที่ได้แบบเปอร์เซ็นต์ต่อเปอร์เซ็นต์
มิใช่เทียบด้วยจำนวนเงินจากผลกำไร ซึ่งไม่สามารถบ่งบอกความคุ้มค่าได้อย่างแท้จริงเพราะไม่ได้มีการคำนึงถึงต้นทุนที่ใช้จ่ายไปกับคอนโดแต่ละแห่ง ดังนั้น Capital Gains จึงเป็นตัวช่วยสำคัญในการตัดสินใจว่าควรลงทุนซื้อขายอสังหาฯ นั้นหรือไม่
การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ

การลงทุนอสังหาฯ ที่น่าสนใจ

Rental Yield คืออะไร

นอกจากการใช้ค่า Capital Gains แล้ว ยังมีค่า Rental Yield ที่อาจจะนำมาใช้พิจารณาร่วมด้วย โดยค่า Rental Yield คืออัตราบ่งบอกผลตอบแทนจากค่าปล่อยเช่าอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นตัวบอกว่า หากจะลงทุนในอสังหาฯ นั้น ๆ ด้วยการปล่อยเช่า ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้น จะคืนกลับมาเป็นกำไรมากน้อยแค่ไหน และมีความคุ้มค่ากับเงินที่ต้องลงทุนไปหรือไม่
3 วิธีคิด Rental Yield

3 วิธีคิด Rental Yield

Rental Yield แบ่งได้เป็น 3 ประเภท และแต่ละประเภทก็มีวิธีการคำนวณที่แตกต่างกันไป ไล่ตามลำดับความละเอียดจากน้อยไปหามาก คือ
1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื้องต้น เกิดจากการนำ
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ แล้วนำผลที่ได้ x 100 = Gross Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์)
2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวณแบบนำค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวณด้วย เกิดจากการนำ
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหาฯ x 100 = Net Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซนต์)
3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นการคำนวณจำนวนเงินสดที่ได้เป็นรายรับและรายจ่ายจากอสังหาฯ เป็นเวลา 1 ปี เกิดจากคำนวณ 2 ส่วน
ส่วนแรก คือ
การนำค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี
ส่วนที่สอง คือ
การนำเงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง
จากนั้นให้นำ ค่าผลลัพธ์แรก ÷ ค่าผลลัพธ์ที่สอง x 100 = Cash on Cash Rental Yield (จะได้คำตอบออกมาเป็นเปอร์เซนต์)
Capital Gains ใช้ในการพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Capital Gains ใช้ในการพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนในอสังหาฯ แบบมืออาชีพ

สำหรับผู้ที่เข้าวงการอสังหาฯ ใหม่ ๆ ต้องรู้จักแบ่งรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ อย่างชัดเจนเหมือนที่มืออาชีพทำกัน นั่นก็คือ การแบ่งการลงทุนออกมาเป็น 2 รูปแบบ คือ การลงทุนแบบระยะสั้นและการลงทุนแบบระยะยาว โดยค่า Capital Gains และ Rental Yield ที่จะนำมาพิจารณาในแต่ละรูปแบบก็ต่างกันออกไป คือ
  • การลงทุนแบบระยะสั้น เป็นการซื้ออสังหาฯ แบบซื้อมาขายไป เก็งกำไรในระยะสั้น เน้นความรวดเร็วในการลงทุน เป็นลักษณะของการซื้ออสังหาฯ ที่ราคาต่ำกว่าตลาด และรอการปรับปรุงหรือตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่า และปล่อยขายออกไปในราคาที่สูงขึ้น จึงใช้แค่ค่า Capital Gains สำหรับการคำนวณและเปรียบเทียบความคุ้มค่า
  • การลงทุนแบบระยะยาว เป็นการซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรในระยะยาว บ่อยครั้งจะอยู่ในรูปแบบของการซื้ออสังหาฯ มาและนำไปปล่อยเช่า เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมก็อาจจะขายทอดตลาดเมื่อมูลค่าอสังหาฯ ขึ้นสูงตามปัจจัยอย่างราคาที่ดินหรือความเจริญบนพื้นที่ จึงต้องใช้ทั้ง Capital Gains คำนวณในส่วนของอัตราผลกำไรจากตัวอสังหาฯ และ Rental Yield มาคำนวณในส่วนของความคุ้มค่าการจากปล่อยเช่า
ลงทุนระยะสั้น ลงทุนระยะยาว
เก็งกำไรระยะสั้น เก็งกำไรในระยะยาว
เน้นความรวดเร็วในการลงทุน ซื้ออสังหาฯ มาปล่อยเช่า
ซื้อมาในราคาต่ำ ปรับปรุงหรือตกแต่งเพื่อเพิ่มมูลค่า ซื้ออสังหาฯ มาขายต่อเมื่อมูลค่าสูงขึ้น
ใช้ค่า Capital Gains ในการคำนวณและเปรียบเทียบความคุ้มค่า ใช้ทั้ง Capital Gains และ Rental Yield ในการคำนวณความคุ้มค่า
ในปัจจุบัน การลงทุนในอสังหาฯ แบบระยะยาวเป็นแนวทางการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากกว่าการลงทุนแบบระยะสั้น เนื่องจากไม่ต้องแข่งขันกับเวลา และยังสามารถเก็บอสังหาฯ เอาไว้ขายต่อเมื่อราคาปรับขึ้นตามกาลเวลา
แต่ผู้ที่จะลงทุนแบบระยะยาวควรจะมั่นใจว่า ตนเองมีต้นทุนที่เพียงพอต่อความเสี่ยงที่เงินลงทุนอาจจะจมไปกับตัวอสังหาฯ ในระยะแรกก่อนช่วงปล่อยเช่า หากไม่พร้อมที่จะรับความเสี่ยงนี้ นักลงทุนอาจมองหาอสังหาฯ รูปแบบอื่น เช่น NPA ที่มีความเสี่ยงต่ำและมีโอกาสสร้างผลกำไรสูง โดยสามารถศึกษาข้อมูลการลงทุนใน NPA เพื่อเก็บไว้เป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนอสังหาฯ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

Capital Gains คือ อัตราบ่งบอกส่วนต่างของกำไรที่ได้จากการขายต่ออสังหาฯ นั้น ๆ ซึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อราคาของอสังหาฯ ปรับสูงขึ้นจากราคาเดิมที่ได้ลงทุนไป

Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถทำได้หลายวิธี ซึ่งผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้าน-คอนโด สามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้