ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ถือเป็นกฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง, การต่อเติมบ้าน หรือแม้แต่การซื้อบ้าน ซึ่งเจ้าของบ้านจำเป็นต้องศึกษากฎหมายระยะร่นอาคารให้ดี เพื่อไม่ให้มีปัญหากับเพื่อนบ้านและป้องกันเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝันในอนาคต
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างคืออะไร
- ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง
- ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร
- ทำไมการวางผังตึกแถวต้องมีระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง
ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างคืออะไร
ระยะร่น คือ ระยะห่างที่วัดจากตำแหน่งบนทางสาธารณะจนถึงแนวอาคาร มีทั้งการวัดจากเขตถนนและวัดจุดกึ่งกลางถนน โดยระยะร่นอาคารของบ้านเดี่ยว ตึกแถว และอาคารสำนักงาน จะแตกต่างกันไปตามประเภทอาคารและขนาดของถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนจนถึงอาคาร โดยไม่สนใจแนวเขตที่ดินที่จะสร้างอาคารนั้น
ส่วนที่เว้นว่าง คือ ระยะห่างที่วัดจากแนวเขตที่ดินจนถึงแนวอาคารทั้งด้านหน้า ด้านหลัง และด้านข้าง ซึ่งกฎหมายได้กำหนดที่เว้นว่างไว้ทั้งอาคารเดี่ยวและอาคารชุดที่เรียงติดกัน ดังนั้น ที่เว้นว่างกับระยะร่นอาคารจึงมีความแตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดตามกฎกระทรวงฯ ที่สรุปเฉพาะหัวข้อที่จำเป็นต้องทราบ ดังนี้
ข้อกฎหมายควรรู้ก่อนสร้างบ้านใหม่
หากใครที่กำลังจะปลูกบ้านสักหลังลองมาดูกันก่อนว่าต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอะไรบ้าง
ข้อกำหนดเกี่ยวกับที่เว้นว่าง (หมวดที่ 3)
พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร (ข้อ 33)
- กรณีที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
- กรณีไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ชั้นที่กว้างที่สุด
หมายเหตุ กรณีห้องแถวหรือการวางผังตึกแถวที่ทำตามข้อ 34 และข้อ 41 แล้วไม่ต้องทำตามข้อ 33 อีก
กรณีห้องแถวหรือตึกแถว (ข้อ 34)
- หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร
- หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร
- ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
- ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแถวที่ใช้อยู่อาศัย (ข้อ 36)
- บ้านแถวต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
- ทุก ๆ 10 คูหาหรือความยาว 40 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างอย่างน้อย 4 เมตร และเป็นช่องตลอดความลึกของที่ดิน
กรณีบ้านแฝด (ข้อ 37)
- ต้องมีที่เว้นว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 3 เมตร
- ต้องมีที่เว้นว่างด้านหลังและด้านข้างอาคารอย่างน้อย 2 เมตร
ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นอาคาร (หมวดที่ 4)
อาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร
น้อยกว่า 6 เมตร
จากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร
น้อยกว่า 10 เมตร
จากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร
10-20 เมตร
จากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
อาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร
เกิน 20 เมตร
จากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร
กรณีอาคารสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร (ข้อ 41 วรรค 1)
- หากถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
กรณีอาคารสูงเกิน 2 ชั้นหรือ 8 เมตร หรือเป็นอาคารชุด (ข้อ 41 วรรค 2)
- หากถนนกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 6 เมตร
- หากถนนกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างถนน
- หากถนนกว้างเกิน 20 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 2 เมตร
กรณีอาคารอยู่ใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ (ข้อ 42)
- หากแหล่งน้ำกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- หากแหล่งน้ำกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- หากเป็นแหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องมีระยะร่นจากเขตแหล่งน้ำไม่น้อยกว่า 12 เมตร
กรณีการสร้างรั้ว (ข้อ 47)
- รั้วหรือกำแพงที่สร้างติดกับเขตถนน และมีระยะร่นรั้วจากเขตถนนน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างรั้วได้สูงไม่เกิน 3 เมตร โดยวัดจากระดับทางเท้าหรือถนน
ข้อกฎหมายอ้างอิงจากกรมโยธาธิการและผังเมือง
ทำไมการวางผังตึกแถวต้องมีระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง
1. เพื่อความปลอดภัยด้านอัคคีภัย
ระยะร่นอาคารเป็นกฎหมายที่มีความสำคัญมากเมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น
ระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย โดยเฉพาะการวางผังตึกแถวซึ่งอยู่ติดกัน ต้องคำนึงถึงเรื่องของความปลอดภัยเป็นสำคัญ
2. เพื่อสุขอนามัยของผู้อยู่อาศัย
ระยะร่นอาคาร การวางผังตึกแถวแต่ละหลังอยู่ไม่ติดกันจนเกินไป ก็จะช่วยป้องกันการรบกวนกันระหว่างผู้ใช้ได้ส่วนหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นเสียง แสง กลิ่น และความเป็นส่วนตัว
รวมถึงสัตว์รบกวนก็จะเดินทางระหว่างอาคารได้ยากขึ้น และการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทกว่าการสร้างอาคารโดยไม่คำนึงถึงที่เว้นว่าง
3. เพื่อการก่อสร้างและซ่อมแซมอาคาร
เมื่อระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่างของอาคารมีเพียงพอ การก่อสร้าง ซ่อมแซม หรือต่อเติมอาคารก็สามารถทำได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการวางนั่งร้าน ติดตั้งรางระบายน้ำ การฉาบปูน หรือทาสีบ้าน เพื่อให้การก่อสร้างยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเอง โดยไม่รบกวนหรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียง
ข้อควรระวังก่อนทำสัญญาก่อสร้าง
ลองมาดูข้อควรรู้ และข้อควรระวังก่อนทำสัญญาก่อสร้าง พร้อมตัวอย่างสัญญาจากสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
ทั้งหมดนี้ก็คือกฎหมายระยะร่นอาคารและที่เว้นว่าง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ห้ามละเลย ไม่เช่นนั้น บ้านหรืออาคารที่สร้างหรือต่อเติมก็จะผิดกฎหมาย เจ้าของก็จะต้องเสียค่าปรับและบ้านหรืออาคารนั้นก็จะถูกรื้อถอน ดังนั้น สร้างให้ถูกกฎหมายตั้งแต่แรกจะดีกว่า
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ