เซ้ง คืออะไร ต่างจากเช่าอย่างไร เทียบ 2 แบบนี้ต่างกันอย่างไร

เซ้ง คืออะไร ต่างจากเช่าอย่างไร แล้วถ้าอยากเซ้งกิจการต่อจากคนอื่นจำเป็นต้องรู้อะไรบ้าง เพื่อไม่ให้โดนโกงและได้ราคาเช่าที่ยุติธรรม มาตามดูทุกเรื่องที่คุณต้องอ่านก่อนตัดสินใจทำสัญญาเซ้งกิจการ เพื่อเป็นแนวทางสำหรับใครที่มองหาลู่ทางและโอกาสใหม่ ๆ ในการเช่าสถานที่ค้าขาย

เซ้ง คือ การโอนสิทธิการเช่าระยะยาว เป็นเพียงการขายสิทธิต่อให้แก่กัน ไม่ใช่การซื้อขาย โดยผู้เซ้งสามารถนำทรัพย์สินนั้นไปพัฒนาต่อยอดทำธุรกิจได้ จะกำหนดระยะเวลาในสัญญาชัดเจน เช่น 10 ปี, 20 ปี, 30 ปี ฯลฯ ซึ่งจะต้องกำหนดในสัญญาด้วยว่ายินยอมให้สามารถนำทรัพย์สินให้เช่าต่อได้

การเซ้งนั้นผู้ให้เซ้งจะได้เงินมากกว่าการให้เช่า โดยกำหนดจ่ายตามที่ตกลงกัน จะได้ราคาที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับการให้เช่า เนื่องจากการเซ้งส่วนใหญ่แล้ว ผู้เซ้งมักจะนำอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ไปทำธุรกิจ และเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่าแล้ว การเซ้งร้านจะมีมูลค่าสร้างรายได้ได้ดีกว่า

ผู้เซ้งสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้ แต่การรีโนเวทหรือต่อเติมใด ๆ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ให้เซ้งเมื่อหมดสัญญา โดยทางผู้เซ้งจะไม่สามารถเรียกร้องได้ จึงต้องมีการประเมินความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย ก่อนตัดสินใจตกแต่งต่อเติมหากพื้นที่นั้น ๆ ทำเลดี ทำธุรกิจได้ผลประกอบการดี ราคาเซ้งก็จะสูงขึ้นไปเรื่อย ๆ

– ผู้ให้เซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ตั้งแต่ 10-99 ปี โดยจะต้องได้รับเงินก้อนตามงวดชำระที่ได้ตกลงกันไว้

– ผู้เซ้งมีสิทธิตกแต่งต่อเติมตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ให้เซ้ง และต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง

– ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำธุรกิจ หรือดำเนินกิจการได้ไม่ดี การเซ้งร้าน เซ้งอาคาร ฯลฯ ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกัน ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญา

– ผู้เซ้งมีสิทธิจะปล่อยเซ้งต่อได้ เช่น สามารถเซ้งร้านให้คนอื่นทำต่อได้อีกเป็นทอด ๆ

การเช่า เป็นการนำทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ไปให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย เช่น เช่าบ้าน, เช่าคอนโด, เช่าหอพัก ฯลฯ

โดยผู้ให้เช่าจะเป็นผู้ได้รับเงินค่าเช่า ตามที่ตกลงกันในสัญญา เช่น จ่ายเป็นรายเดือน, รายปี หรือตามตกลง ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตามสัญญาที่ตกลงกันไว้

โดยมีกฎหมายกำหนดไว้ด้วยว่าการทำสัญญาเช่า ห้ามเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน และต้องไม่มีข้อกำหนดการยึดเงินค่าเช่าล่วงหน้า รวมทั้งอัตราการเก็บค่าน้ำและค่าไฟฟ้าต้องเป็นไปตามที่เรียกเก็บจริงตามใบแจ้งหนี้ รวมทั้งระบุเงื่อนไขอื่น ๆ ในสัญญา กรณีที่เช่าครบสัญญาหรือกรณียกเลิกการเช่า เช่น หากมีทรัพย์สินเสียหายใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

– ห้ามเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

– ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า

– ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าได้เฉพาะกรณีมีเหตุฉุกเฉินหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ารายอื่น

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง

– ห้ามปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในอาคารหรือยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินหากผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย

– ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม

– ห้ามผู้ให้เช่าเลิกสัญญาโดยที่ผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ตามปกติ

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย เหมือนเดิม

– ห้ามมิให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดบกพร่องของอาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

– ต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับที่อยู่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของทรัพย์ที่ให้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ค่าสาธารณูปโภค โดยให้แสดงวิธีและระยะเวลาชำระด้วย

– เมื่อสัญญาเช่าเลิกกัน ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันทันที

– กรณีผู้เช่าผิดสัญญา ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้แก้ไขเป็นหนังสือภายใน 30 วันจึงจะเลิกสัญญาเช่าได้ เว้นแต่เป็นกรณีที่การกระทำของผู้เช่าส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

– ต้องทำสัญญาเช่าเป็นคู่ฉบับ และให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับทันทีที่ลงนาม เหมือนเดิม

– เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันได้ไม่เกิน 3 เดือน (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น) และกรณีคิดค่าเช่าเป็นรายปีให้เรียกเก็บรวมกันได้ไม่เกิน 1 ปี (สำหรับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว)

– ห้ามเก็บค่าน้ำค่าไฟเกินกว่าที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้องเรียกเก็บจริง

เมื่อรู้แล้วว่าการเซ้ง คืออะไร ถ้าคุณอยากจะเซ้งกิจการ หรือร้านค้า จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เพื่อให้ได้สถานที่ที่ใช่และตรงความต้องการ รวมทั้งปลอดปัญหาเรื่องสัญญาเช่า มาดูกันว่าต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างเมื่อต้องการเซ้งกิจการ

นับเป็นปัจจัยอันดับต้น ๆ ที่มองข้ามไม่ได้ เพราะเป้าหมายของการเซ้งที่นั้นคือสร้างกำไรหรือต่อยอดเงินทุนที่ลงไปให้งอกเงยและได้กลับมาอย่างคุ้มค่านั่นเอง คุณควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์การทำกิจการของตัวเองอย่างเหมาะสม โดยดูที่ที่ผู้คนสัญจรไปมาสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของฐานลูกค้าเราโดยเฉพาะ

นอกจากนี้ การลงพื้นที่จริงก็อาจทำให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้นว่าสภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร ช่วงเวลาไหนน่าจะเป็นนาทีทอง และช่วงไหนที่ผู้คนไม่ค่อยเยอะ

แน่นอนว่าค่าเช่าคือปัจจัยรองลงมาที่ต้องพิจารณา เพราะทำให้คุณชั่งใจได้ว่าเหมาะสมและคุ้มค่ากับการลงทุนเซ้งที่ตรงนั้นหรือไม่ อันนำไปสู่การตัดสินใจสุดท้ายว่าคุณจะเลือกเซ้งหรือไม่

หากคุณถูกใจที่ทางที่หมายตาจนนัดคุยกับผู้ให้เช่าแล้ว ก่อนจะเซ็นสัญญาโอนสิทธิการเช่าก็ต้องพิจารณาข้อกำหนดหรือเงื่อนไขต่าง ๆ ให้ดี โดยต้องดูเรื่องต่อไปนี้

– ระยะเวลาเช่า ในกรณีที่คุณเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายอื่นมาอีกที ควรดูว่าผู้เซ้งเดิมทำสัญญาเช่ากับผู้ให้เซ้งเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ เริ่มทำสัญญาตั้งแต่วันไหน และวันหมดสัญญาคือวันที่เท่าไหร่ หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ โดยระยะเวลาที่เซ้งต่อนั้นจะนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่ายนั่นเอง

– ค่าเปลี่ยนชื่อ โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า ได้แก่

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจเซ้งกิจการ หรือร้านค้า อย่าลืมพิจารณาให้ถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นการลงทุนก้อนใหญ่ หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถต่อยอดได้ก็อย่าเพิ่งผลีผลาม นอกจากนี้ยังต้องตรวจเช็กสภาพของอาคารว่าอยู่ในภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่หรือไม่ สามารถนำมาใช้งานต่อได้นานแค่ไหน เพื่อคำนวณต้นทุน หากต้องรีโนเวทเพิ่มเติม หรืออาจนำข้อนี้ไปต่อรองราคาค่าเช่าต่อได้

สิ่งสำคัญที่สุดของการเซ้ง คือทำความเข้าใจรายละเอียดสัญญาเช่า ซึ่งเป็นเรื่องในเชิงกฎหมาย รวมทั้งรู้วิธีเจรจาต่อรองอย่างมีชั้นเชิง ซึ่งต้องอาศัยความเข้าใจแวดวงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และภาพรวมของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ