เตรียมตัวอย่างไร...ก่อนประมูลซื้อบ้านมือสอง (ภาคจบ)

หลังจากเตรียมพร้อมด้านข้อมูล เอกสาร และเงินสด รวมถึงขั้นตอนการตรวจสอบอย่างละเอียดทั้งทำเล สภาพบ้าน ราคา และเจ้าของบ้านเดิม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหายุ่งยากในภายหลังแล้ว (อ่านบทความก่อนหน้า : เตรียมตัวอย่างไร…ก่อนประมูลซื้อบ้านมือสอง (ภาคแรก)) ถึงเวลาพกพาความมั่นใจก้าวสู่สนามประมูลบ้านที่หมายตาซึ่งเป็นขั้นต่อมา ซึ่งวิธีการและขั้นตอนการประมูลก็ไม่ได้ยากอย่างที่คิด โดยมีรายละเอียดดังนี้

• กรอกรายละเอียดข้อมูล
ขั้นตอนแรกเริ่มจากการกรอกรายละเอียดของผู้ซื้อในบัตรลงทะเบียน พร้อมยืนยันสถานะตัวบุคคลหรือนิติบุคคลว่า ไม่เป็นผู้ที่ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ หรือพิพากษาให้ล้มละลาย ในกรณีที่ไม่มั่นใจ เราสามารถตรวจสอบสถานะบุคคลล้มละลายได้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี

• วางเงินสดเป็นหลักประกัน
เราจำเป็นต้องวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นประกันการเข้าสู้ราคาต่อเจ้าหน้าที่การเงิน ยกเว้นในกรณีเป็นผู้มีสิทธิขอหักส่วนได้ใช้แทนหรือเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือคู่สมรสที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตให้กันส่วนแล้ว หรือผู้ขอเฉลี่ยทรัพย์ ซึ่งศาลมีคำสั่งอนุญาตให้เข้าเฉลี่ยทรัพย์แล้ว ไม่ต้องวางเงินหลักประกัน

• เข้าห้องประมูล
ก่อนเข้าร่วมประมูล เราจะได้รับป้ายประมูลราคาจากเจ้าพนักงาน เพื่อใช้เสนอราคาประมูล ผู้ประมูลต้องนั่งในสถานที่ที่เจ้าหน้าที่จัดเตรียมไว้ให้ โดยการประมูลจะมีทั้งหมด 3 ครั้ง ซึ่งราคาครั้งแรกเริ่มที่ 80% ของราคาประเมิน เจ้าพนักงานบังคับคดี โดยให้ปัดตัวเลขที่เป็นเศษขึ้นเป็นเรือนหมื่น

ยกตัวอย่างเช่น ราคาประเมินสูงสุด 1,340,000 บาท ราคาประมูลจะเริ่มต้นที่ 1,080,000 บาท หากไม่สามารถขายได้ในครั้งแรก การประมูลครั้งต่อไปจะเริ่มที่ 50% แต่ต้องไม่น้อยกว่าราคาที่ที่มีผู้เสนอสูงสุดในครั้งก่อน

สำหรับในกรณีที่ทรัพย์สินมีคนสนใจมาก และราคาเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ เราอาจจะต้องเตรียมรับมือกับคู่แข่งร่วมประมูล เช่น ผู้ร่วมประมูลทั่วไป นักเก็งกำไร นายหน้า ธนาคารที่เป็นโจทก์ และเจ้าของทรัพย์ที่กำลังจะโดนยึด ซึ่งคู่แข่งที่น่ากลัวที่สุด คือ ธนาคารที่เป็นโจทก์ เนื่องจากต้องการดันราคาทรัพย์ให้ได้มูลค่าสูงสุด

• การชำระเงินเมื่อชนะการประมูล
หลังจากสามารถฝ่าด่านชนะการประมูลได้บ้านที่ถูกใจในราคาที่เหมาะสมแล้ว เราต้องนำเงินส่วนที่เหลือมาชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีให้แล้วเสร็จภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันซื้อเป็นต้นไป ในกรณีที่เราไม่สามารถชำระเงินส่วนที่ค้างชำระได้ภายในกำหนด 15 วัน เราสามารถยื่นคำร้อขอขยายระยะเวลาวางเงิน โดยระบุเหตุผลและความจำเป็น เพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีพิจารณาขยายเวลาให้ได้ไม่เกิน 3 เดือน และจะไม่มีการขยายเวลาวางเงินอีก

หากไม่นำเงินที่เหลือมาชำระภายในกำหนด เจ้าพนักงานบังคับคดีจะริบเงินมัดจำที่วางไว้ และนำทรัพย์ขายทอดตลาดใหม่ ซึ่งถ้าการขายทอดตลาดครั้งใหม่ได้ราคาสุทธิต่ำกว่าครั้งก่อน เราในฐานะผู้ประมูลเดิมต้องชดใช้ให้เต็มจำนวนที่ประมูลในครั้งก่อน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ สำหรับการขายทอดตลาดครั้งใหม่ด้วย รวมถึงชำระค่าปรับเนื่องจากไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือในอัตรา 15% ต่อปี

นอกจากนั้น ถ้าเราเคยมีประวัติทิ้งมัดจำ การซื้อทรัพย์ในครั้งต่อไป เจ้าพนักงานบังคับคดีอาจจะกำหนดหลักเกณฑ์หลักประกันเพิ่มเท่าหนึ่งของหลักประกันตามประกาศขาย และอาจจะต้องวางมัดจะเพิ่มในกรณีที่ต้องการขอขยายเวลาการชำระราคา

• ผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก
ปัญหาสุดคลาสสิคที่ผู้ประมูลบ้านส่วนใหญ่กังวลจนต้องตัดใจจากโอกาสการเป็นเจ้าของบ้านดีราคาถูกที่อยู่ตรงหน้า หลังจากชนะประมูลและได้รับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้ว ผู้ประมูลมักจะพบว่า ลูกหนี้หรือผู้อยู่อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก ซึ่งในกรณีดังกล่าว เราสามารถยืนคำขอต่อศาล เพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี โดยไม่ต้องไปฟ้องลูกหนี้หรือบริวารเป็นคดีใหม่ ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีจะทําการขับไล่ลูกหนี้และผู้อยู่อาศัยเดิมต่อไป

อย่างไรก็ตาม การดำเนินการฟ้องขับไล่อาจจะใช้เวลายืดเยื้อหลายปี ก่อนการประมูลเราจึงจำเป็นต้องตรวจสอบทรัพย์สินให้ดี โดยเฉพาะหากเป็นที่อยู่อาศัยปิดตายหรือบ้านว่างไม่มีผู้อยู่อาศัย เราไม่สามารถบุกรุกหรืองัดแงะประตูที่ล็อกไว้ได้ เนื่องจากตามกฎหมายแล้วเจ้าของเดิมยังมีสิทธิในทรัพย์สินอยู่ ส่งผลให้เราไม่สามารถเข้าไปดูสภาพทรัพย์สินโดยละเอียดได้ รวมถึงกรณีที่บ้านยังมีผู้อยู่อาศัยจากเจ้าของเดิมหรือลักลอบเข้าอาศัย ทั้งหมดนี้เราจำเป็นต้องใส่ใจตรวจสอบเพื่อไม่ให้เกิดปัญหายุ่งยากภายหลัง

ท้ายสุดสำหรับผู้ที่สนใจประมูลของดีราคาถูกเพื่อนำไปปล่อยเช่าต่อ อย่าลืมคำนวณรายได้ที่จะได้รับจากค่าเช่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกลางเมืองที่มีโอกาสในการหาผู้เช่าง่ายที่สุด นอกจากนั้น บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และที่ดินเปล่ายังต้องพิจารณาศักยภาพด้านทำเลตามผังเมืองและแนวโน้มความเจริญของเมืองในอนาคต