เตรียมตัวอย่างไร...ก่อนประมูลซื้อบ้านมือสอง (ภาคแรก)

โอกาสสำหรับคนอยากมีบ้านหรือเริ่มลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขายทำกำไรต่อหรือปล่อยเช่ารับทรัพย์ระยะยาว เพียงแค่ติดตามข่าวสารและเตรียมตัวให้พร้อมเข้าร่วมประมูลบ้านของกรมบังคับคดี เราอาจจะโชคดีได้บ้านคุ้มค่า คุ้มราคา โดยที่ยังเหลือเงินนำมาปรับปรุงซ่อมแซมขายต่อทำกำไรได้อีกเพียบ

แม้จะกู้ผ่าน แต่ใช่ว่าจะผ่อนบ้านไหว หลังยุคอสังหาริมทรัพย์เฟื่อง หลายโครงการมีทั้งผู้ซื้อที่ถอดใจยกธงขาวยอมแพ้ปล่อยบ้านต่อในราคาถูก และผู้ซื้อที่ไม่ยอมถอดใจ แต่เบี้ยวหนี้ไม่จ่าย จนกระทั่งถูกยึดทรัพย์ต้องนำมาขายทอดตลอดจำนวนมาก (อ่านบทความ:ขาดผ่อนบ้านจะเกิดอะไรขึ้น) ซึ่งเราสามารถเข้าร่วมประมูลบ้านของกรมบังคับคดีได้ไม่ยาก โดยเริ่มจากการเตรียมตัว และเตรียมข้อมูล ดังนี้

• ศึกษารายละเอียด
จากตลาดประมูลของกรมบังคับคดีที่เป็นตลาดขนาดใหญ่ โดยเพาะการบังคับจำนองหลังวิกฤตเศรษฐกิจการเงิน ซึ่งบ้านที่นำมาประมูลของภาครัฐที่จัดโดยกรมบังคับคดีเป็นการขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย หลักจากศาลตัดสินให้บังคับจำนองหลักประกัน เพื่อนำมาขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ ดังนั้น ก่อนเข้าสู่เส้นทางการประมูลอย่างเต็มตัว เราจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็น กระบวนการขั้นตอนของการประมูล ทรัพย์ที่สนใจ ทำเลที่ตั้ง ตรวจสอบราคา และรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สิน เป็นต้น

ขณะที่ความยากของการประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีอยู่ที่การเฟ้นหาของดีราคาถูก เนื่องจากบ้านที่นำเข้าสู่กระบวนการประมูล โดยกรมบังคับคดีจะเป็นบ้านที่ถูกบังคับให้ขายใช้หนี้ ดังนั้น ลักษณะบ้านที่ขายจึงมีหลากหลายสภาพตามความเป็นจริงแบบที่ไม่ผ่านการซ่อมแซมใดๆ โดยมีทั้งบ้านสภาพดีอย่างไม่น่าเชื่อจนถึงขั้นชำรุดทรุดโทรมจนยากจะเยียวยา ซึ่งตามกฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 473 ได้ระบุว่า ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายกับผู้ขายได้หากทรัพย์ชำรุดบกพร่อง

• ตรวจสอบเจ้าของ
หลังจากศึกษารายละเอียดและค้นพบบ้านสภาพดีที่สามารถนำมาซ่อมแซมทำกำไรได้แล้ว เรายังต้องลงพื้นที่จริง เพื่อสำรวจตรวจสอบว่าบ้านที่เราสนใจในปัจจุบันมีผู้พักอาศัยอยู่หรือไม่ และสอบถามเพื่อนบ้านละแวกใกล้เคียงเกี่ยวกับประวัติของบ้านหรือเจ้าของบ้าน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหายุ่งยากในภายหลัง ซึ่งคุณสามารถอ่านข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองได้ที่นี่

นอกจากนั้น เรายังต้องตรวจสอบแนวโน้มการคัดค้านการขายของเจ้าของเดิม เนื่องจากตามกฎหมายตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 309 ทวิ กำหนดว่า ก่อนที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุด ลูกหนี้สามารถค้านราคาได้ 1 ครั้งหากเห็นว่าราคาที่ได้รับต่ำเกินไป โดยลูกหนี้ต้องหาผู้ที่จะซื้อ ซึ่งให้ราคาสูงกว่ามาสู้ราคา ถ้าหาไม่ได้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเคาะไม้ขายให้ผู้เสนอราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดครั้งเดิม

• เตรียมเอกสารและเงินสดให้พร้อม
สำหรับเอกสารที่เราต้องเตรียมให้พร้อมในวันที่ร่วมประมูล ประกอบด้วย
-บัตรประจําตัวประชาชน หรือบัตรประจําตัวข้าราชการ เจ้าหน้าที่ของรัฐ หรือบัตรพนักงานรัฐวิสาหกิจ พร้อมสําเนารับรองถูกต้อง 1 ฉบับ
-กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ซื้อต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน
-กรณีให้บุคคลอื่นประมูลแทนต้องมีใบมอบอำนาจปิดอากรแสตมป์ 30 บาท และแนบสําเนาบัตรประจําตัวประชาชนของผู้มอบอํานาจ ถ้าผู้รับมอบอำนาจเป็นนิติบุคคลต้องมีหนังสือมอบอำนาจ หนังสือรับรองนิติบุคคล สําเนาบัตรประจําตัวของผู้มีอํานาจในนิติบุคคลและสําเนา บัตรประจําตัวของผู้รับมอบอํานาจ โดยรับรองสําเนาถูกต้องเช่นกัน

นอกจากนั้น การขอเข้าร่วมการประมูลสินทรัพย์ต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายกองจำหน่ายทรัพย์สินกรมบังคับคดีเพื่อใช้เป็นหลักประกันการเข้าสู้ราคา ซึ่งขึ้นอยู่กับราคาทรัพย์สินที่กรมบังคับคดีเขาตีราคา และจำนวนเงินประกันที่ต้องวางก่อนประมูลทรัพย์ โดยกรณีที่ทรัพย์ประมูลมีราคาต่ำกว่า 20 ล้านบาทต้องวางเงินประกัน 50,000 บาท และกรณีที่ทรัพย์ประเมินราคาสูงกว่า 20 ล้านบาทต้องวางเงินประกัน 1 ล้านบาท ซึ่งหากประมูลแล้วไม่ได้ เราสามารถขอคืนเงินดังกล่าวได้

สำหรับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คที่เตรียมไว้ให้สั่งจ่าย กองคลัง กรมบังคับคดี หรือ สํานักงานบังคับคดีแพ่งกรุงเทพมหานคร 1 – 6 หรือสํานักงานบังคับคดีจังหวัด… หรือสํานักงานบังคับคดีจังหวัด…สาขา… หรือสํานักงานบังคับคดีส่วนย่อย… จังหวัด… เป็นผู้รับเงิน เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าสู้ราคาตามจํานวนเงิน

หลังจากเตรียมพร้อมทั้งข้อมูล เอกสาร และเงินสด ขั้นต่อไปก็แค่พกความมั่นใจเดินเข้าสนามประมูลบ้านที่หมายตา ด้วยขั้นตอนการประมูลและหลังจากชนะการประมูลที่เราจะนำเสนอต่อไป เพื่อให้ได้ของดีราคาถูก คุ้มค่า คุ้มราคา แบบไม่ยาก

ติดตามภาคจบของการเตรียมตัวก่อนประมูลซื้อบ้านมือสองในตอนหน้า