หลายคนคงจะเคยเห็นโฆษณาขายบ้านหรือคอนโดที่ระบุว่า EIA Approved ผ่านหูผ่านตากันมาบ้างแล้ว แต่ในขณะเดียวกันก็อาจเคยเห็นโฆษณาที่ไม่พูดถึง EIA ด้วย จนทำให้เกิดข้อสงสัยว่า EIA คืออะไร แล้วการที่มีหรือไม่มี EIA จะส่งผลอย่างไรกับผู้ซื้อหรือไม่
ตอบเลยว่ามีแน่นอน เพราะ EIA คือส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโดเลยทีเดียว ฉะนั้นใครที่กำลังสนใจซื้อบ้านและคอนโดจึงควรทำความรู้จักกับ EIA ทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร?
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ
- EIA คืออะไร มีความสำคัญอย่างไร
- EIA เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้าน-คอนโดอย่างไร
- บ้านและคอนโดแบบไหนที่ต้องมี EIA
- บ้านและคอนโดต้องผ่าน EIA ก่อนขายหรือไม่
- ทำอย่างไรเมื่อโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน
- ตรวจสอบโครงการที่ผ่าน EIA ได้จากไหน
- EIA ใหม่ นำเกณฑ์บังแสง-ทิศทางลมมาพิจารณา
EIA คืออะไร มีความสำคัญอย่างไร
EIA คือ Environmental Impact Assessment Report หรือมีชื่อภาษาไทยว่า รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นรายงานที่จำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโด อาคารสูง โรงงานอุตสาหกรรม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกชนิดจากทั้งภาครัฐและเอกชน
เพื่อป้องกันปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบ ซึ่งอาจเกิดขึ้นทั้งในระหว่างและหลังการก่อสร้าง EIA จึงมีความสำคัญในการควบคุมไม่ให้โครงการก่อสร้างเหล่านั้นส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมนั่นเอง
EIA คืออะไร เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้าน-คอนโดอย่างไร
เนื่องจากโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จำเป็นต้องทำ EIA ให้ผ่านก่อน จึงจะให้ดำเนินการก่อสร้างได้ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 ดังนั้น หากโครงการทำ EIA ไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถก่อสร้างบ้านหรือคอนโดที่ผู้ซื้อจองไว้นั้นได้
ส่วนโครงการที่ขออนุญาต EIA จนผ่านการอนุมัติแล้ว ผู้ซื้อก็จะมั่นใจได้ตั้งแต่ก่อนจองว่า โครงการนั้นมีคุณภาพ ไม่ส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อม และสามารถดำเนินการก่อสร้างได้จริง
EIA พิจารณาอะไรบ้าง
| หัวข้อ | รายละเอียด |
| ทรัพยากรกายภาพ | การศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน, น้ำ, อากาศ และเสียง ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้างหลังจากโครงการสร้างเสร็จ |
| ทรัพยากรชีวภาพ | การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่าง ๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้, สัตว์ป่า, สัตว์น้ำ และปะการัง |
| คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ | การศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทั้งทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน |
| คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต | การศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์, ชุมชน, ระบบเศรษฐกิจ, การประกอบอาชีพ, วัฒนธรรมประเพณี, ความเชื่อ, ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า และความสวยงาม |
บ้านและคอนโดแบบไหนที่ต้องมี EIA
โครงการบ้าน
โครงการบ้านที่ต้องทำ EIA ตามกฎหมายนั้นจะต้องมีพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป แต่โครงการบ้านโดยทั่วไปมักจะมีพื้นที่ในโครงการไม่ใหญ่นัก หรือเป็นหมู่บ้านบ้านจัดสรรขนาดเล็กที่แบ่งแปลงได้ไม่ครบตามข้อกำหนด โครงการบ้านเหล่านั้นจึงไม่ต้องทำ EIA
โครงการคอนโด
โครงการคอนโดที่ต้องทำ EIA ตามกฎหมายนั้นจะต้องมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ซึ่งโครงการคอนโดแบบโลว์ไรส์บางแห่งอาจไม่ต้องทำ EIA แต่โครงการคอนโดแบบไฮไรส์ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมกันแทบทั้งหมด
บ้านและคอนโดต้องผ่าน EIA ก่อนขายหรือไม่
โครงการคอนโดสามารถเปิดขายล่วงหน้าได้แม้จะยังไม่ได้ส่ง EIA เพื่อขออนุมัติหรืออยู่ในระหว่างการขอก็ตาม เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ คอนโดต่าง ๆ จึงมักจะใช้วิธีการเปิดขายล่วงหน้าเพื่อระดมทุนก่อสร้างในระหว่างรอผลอนุมัติจาก EIA
การจองคอนโดล่วงหน้าจึงมีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องแบกรับไว้เองจนกว่าจะทราบผลการพิจารณา และถ้าโครงการขออนุมัติ EIA ไม่ผ่าน ปัญหาก็จะไปตกอยู่กับผู้ที่จ่ายเงินจองและเริ่มผ่อนดาวน์ไปแล้วนั่นเอง
แต่ในทางกลับกัน ความเสี่ยงข้างต้นก็มักจะแลกด้วยราคาจองก่อนผ่าน EIA ที่ถูกกว่าราคาจองหลังผ่าน EIA จนผู้ซื้ออาจจะปฏิเสธไม่ลง ผู้ซื้อจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการมองหาคอนโดจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือและมีโอกาสผ่าน EIA สูง
ผู้ซื้อก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดในราคาถูกกว่าการจองระหว่างก่อสร้างหรือหลังก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ราคาที่ได้จะคุ้มค่ากับความเสี่ยงที่ต้องแบกรับไว้หรือไม่ ผู้ซื้อต้องไตร่ตรองด้วยตนเอง
ปัญหาเพื่อนบ้าน ความเสี่ยงใหม่ที่ต้องเตรียมใจ
ปัญหาเพื่อนบ้าน สิ่งที่อาจพบเจอได้หากคุณกำลังมองหาคอนโดเพื่อลงทุน
ทำอย่างไรเมื่อโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน
หากผู้ซื้อโชคไม่ดีพบกับโครงการที่ไม่ได้อนุมัติ EIA โครงการนั้นก็ต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ให้ผู้ซื้อตามกฎหมาย โดยขอแนะนำให้ทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ เพื่อติดตามเงินของตนเองคืนมา
1. สอบถามแนวทางแก้ไขปัญหากับโครงการก่อนว่ามีทางออกอย่างไร จะยื่นแก้ไขจนกว่าจะผ่าน EIA หรือไม่ แล้วใช้เวลานานเพียงใด และถ้าผู้ซื้อไม่สามารถรอได้ โครงการจะคืนเงินจองเมื่อใด
2. รวมตัวเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ หากการติดตามการแก้ไขปัญหากับโครงการด้วยตนเองไม่เป็นผล หรือโครงการไม่มีความกระตือรือร้น ผู้ซื้อก็ควรรวมตัวกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ เพื่อเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่ม ซึ่งจะได้พลังมากกว่าการเรียกร้องคนเดียว
3. รวมตัวแจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในกรณีที่โครงการมีแนวโน้มว่าจะไม่คืนเงินหรือทำท่าจะเอาเปรียบผู้ซื้อ ให้ผู้ซื้อรวมตัวกันจดบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และติดต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ช่วยเหลือทันที
ตรวจสอบโครงการที่ผ่าน EIA ได้จากไหน
เมื่อโครงการขออนุมัติ EIA ผ่าน ก็ย่อมไม่รีรอที่จะใช้ข้อความ EIA Approved มาเป็นจุดขายของตนเอง แต่ผู้ซื้อก็ยังไม่ควรเชื่อถืออย่างเต็มร้อย
ทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ผู้กำกับดูแล EIA Thailand ได้จัดทำเว็บไซต์เผยแพร่ข้อมูลโครงการที่ได้รับความเห็นชอบรายงาน EIA ขึ้น เพื่อให้ผู้ที่กำลังสงสัยว่าบ้านหรือคอนโดที่ตนเองสนใจผ่าน EIA แล้วหรือยัง โดยสามารถตรวจสอบได้ที่ เว็บไซต์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
EIA ใหม่ คือ การนำเกณฑ์บังแสง-ทิศทางลมมาพิจารณา
ล่าสุด ทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนจะปรับเกณฑ์การยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่ โดยใช้การบังแสงแดดและทิศทางลมมาร่วมพิจารณาด้วย ดังนี้
– การกำหนดเกณฑ์อาคารที่บดบังแสงอาทิตย์ครอบคลุมอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป
– การกำหนดเกณฑ์อาคารบดบังทิศทางลมครอบคลุมอาคารที่สูงตั้งแต่ 8 ชั้น หรือ 23 เมตรขึ้นไป, อาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้น หรือ 60 เมตรขึ้นไป
– การที่ยื่นขอ EIA คือต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีต
ผลกระทบที่เกิดขึ้นจาก EIA ฉบับใหม่
ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
– เจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง เข้ามาดำเนินการ ทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น จากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม
– ขั้นตอนการขอ EIA คือใช้เวลานานขึ้น
– อาจทำให้โครงการคอนโดหลายแห่งไม่ผ่าน EIA เพราะชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่อยู่แล้ว
– การสร้างคอนโดที่มีขนาดใหญ่จะทำได้ยากขึ้น และมีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA คือมีโอกาสที่จะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่
– มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการทบทวนการซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่
รูปร่างที่ดิน เลือกซื้อที่ดินแบบไหนดี
รูปร่างที่ดิน เลือกซื้อที่ดินแบบไหนดี ที่ดินท้องมังกรคืออะไร ดูได้ที่นี่
ฝั่งประชาชน (โดยเฉพาะประชาชนในพื้นที่)
– ลดผลกระทบในเรื่องสุขภาพ และชีวิตความเป็นอยู่ โดยผู้ที่อยู่อาศัยรอบ ๆ พื้นที่โครงการจะได้รับแสงแดด ซึ่งช่วยให้ร่างกายสร้างวิตามินดี และสารซีโรโทนินไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง รวมถึงเปิดทิศทางลม ให้อากาศถ่ายเท
– ได้ใช้ประโยชน์จากแสงอาทิตย์ เช่น เป็นพลังงานทดแทนติดตั้ง Solar Rooftop และการตากผ้า (คอนโดสูง 30 ชั้นขึ้นไป จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 เมตร)
– ได้มีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็นในการก่อสร้างคอนโดในพื้นที่มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม เกณฑ์ดังกล่าวยังไม่มีการบังคับใช้ อยู่ระหว่างการทำประชาพิจารณ์ ซึ่งหากมีการบังคับใช้จริง คาดว่าจะเริ่มในช่วงครึ่งหลังปี 2564
สุดท้ายนี้ ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านและคอนโดทุกคนจะเห็นได้ว่า EIA ไม่ใช่เรื่องไกลตัวแต่อย่างใด EIA คืออะไร EIA คือมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อมที่ไม่ได้ส่งผลต่อผู้ซื้อเพียงฝ่ายเดียวเท่านั้น
แต่ยังส่งผลต่อผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชนและสังคมโดยรอบด้วย ผู้ซื้อจึงต้องตัดสินใจเลือกบ้านและคอนโดที่ต้องการอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้บ้านและคอนโดที่จองไว้ กลับกลายเป็นเพียงฝันที่พังทลายเพียงเพราะไม่ผ่าน EIA ดั่งที่หลายคนเคยเจอกับตัวมาแล้ว
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ