การจะซื้ออสังหาริมทรัพย์มาไว้ในครอบครอง ปัจจัยที่จะต้องนำมาประกอบการตัดสินใจ นอกเหนือจากชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ ทำเลที่ตั้ง ราคา สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งภายในและภายนอก โครงการแล้วนั้น ยังต้องคำนึงว่ากรรมสิทธิ์ในการถือครองอสังหาฯ นั้นๆ ว่าเป็นแบบ Freehold หรือ Leasehold และนำมาสำรวจดูว่าตรงกับวัตถุประสงค์ในการซื้อหรือไม่
ท่ามกลางคอนโดมิเนียมที่ประกาศเปิดตัวอย่างคึกคักในหลากหลายรูปแบบ ทำเลทองส่วนใหญ่มักได้รับการจับจองโดยสิ่งปลูกสร้างและอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงลิบลิ่วจนเกินกว่าจะเอื้อมถึง โดยเฉพาะในบางทำเลที่แทบจะไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของครอบครอง หากแต่คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold สามารถช่วยให้ความฝันเป็นจริงได้ ในระดับราคาที่ถูกลงอย่างเหลือเชื่อ
Freehold VS. Leasehold Property
สำหรับคอนโดมิเนียม Leasehold มีความแตกต่างจาก Freehold ที่กรรมสิทธิการถือครอง
โดยคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ผู้ซื้อสามารถถือกรรมสิทธิในที่ดิน และมูลค่าของทรัพย์สินมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นตามเวลาที่ผ่านไป ขณะที่คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold เป็นการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาที่กำหนด โดยได้รับสิทธิการอยู่อาศัย แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิการเป็นเจ้าของ ซึ่งถ้าครบกำหนดตามสัญญาเช่า กรรมสิทธิในอาคารจะตกเป็นเจ้าของที่ดินทันที
ดังนั้นการเป็นเจ้าของที่ดินแบบ Leasehold จึงมีความเสี่ยงด้านมูลค่าของคอนโดมิเนียมที่ปรับลดลงตามระยะเวลาการเช่าที่ดิน และปัจจัยอื่นๆ ที่สามารถส่งผลกระทบได้ เช่น การใช้เงินลงทุนปรับปรุงอาคารหรือบำรุงรักษาสภาพคอนโดมิเนียมก่อนหมดสัญญาการเช่าซื้อ
Leasehold Property in Thailand
เนื่องจากส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold มักจะอยู่บนพื้นที่ทำเลทองของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นที่ดินในมือของหน่วยงานภาครัฐต่างๆ เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์, สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, กรมธนารักษ์ และ การรถไฟแห่งประเทศไทย เป็นต้น ด้วยราคาที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียม แบบ Freehold ที่อยู่ในทำเลเดียวกันประมาณ 30-40% เนื่องจากโครงการไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนที่ดินราคาแพง ทำให้คอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ได้รับความสนใจจากนักลงทุนและผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ แม้จะไม่ได้กรรมสิทธิครอบครองที่ดินก็ตาม
นอกจากนั้น การเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมในลักษณะ Leasehold ยังมีข้อดีในกรณีที่ต้องการขายต่อคอนโดมิเนียมให้กับชาวต่างชาติ โดยมักจะขายต่อได้ในราคาดีกว่าแบบ Freehold เนื่องจากเป็นคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนจำกัดและอยู่ในทำเลทอง ที่มีความต้องการมาก รวมถึงไม่ต้องกังวลเรื่องกฎหมายข้อบังคับ การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ได้อย่างไร้ข้อจำกัด ขณะที่กำหนดให้ชาวต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมแบบ Freehold ได้ในอัตรา 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์เรื่องการครอบครองคอนโดมิเนียมของไทยนับว่าเอื้ออำนวยให้กับชาวต่างชาติมากกว่าหลายประเทศ ดังเช่น ประเทศเวียดนาม ที่เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมเพียง 30% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และได้รับกรรมสิทธิในลักษณะเช่า 50 ปี ส่วนประเทศกัมพูชาอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองสิทธิขาดในอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขการซื้อยูนิตอพาร์ตเม้นต์หรือคอนโดมิเนียมตั้งแต่ชั้นแรกขึ้นไป โดยไม่เกิน 70% ของยูนิตทั้งหมดที่มีในตึก ทั้งยังต้องเป็นตึกให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลแบบถือครองเฉพาะชั้น (Strata Title) เช่นเดียวกับฟิลิปปินส์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิห้องชุดแบบ Freehold ได้ แต่จำกัดสิทธิไม่เกิน 40% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด
ขณะเดียวกันอำนาจในการจัดการทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติของประเทศไทยยังมีกฎเกณฑ์ที่ดีกว่า โดยเจ้าของห้องในคอนโดมิเนียม สามารถอาศัยอยู่ ปล่อยเช่า ขายต่อ หรือมอบทรัพย์สินที่ถือครองให้เป็นมรดกตกทอดต่อได้ ขณะที่บางประเทศมีข้อจำกัดว่าต้องถือครองร่วมกับผู้ที่มีสัญชาติของประเทศนั้นๆ หรือเจ้าของห้องคอนโดมิเนียมสามารถซื้อขายและส่งมอบให้เป็นมรดกเพียงแค่ห้องเท่านั้น แต่ไม่รวมกรรมสิทธิในที่ดิน
ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมแบบซื้อขาดหรือเช่าซื้อมีทั้งข้อได้เปรียบและเสียเปรียบแตกต่างกัน ซึ่งผู้ซื้อสามารถตัดสินใจเลือกซื้อได้ตามความสนใจส่วนตัว หากแต่สิ่งสำคัญที่เหมือนกัน อยู่ที่หลักการพิจารณาเลือกคอนโดมิเนียมคุณภาพ ได้แก่ การออกแบบโครงการก่อสร้าง มาตรฐานคอนโดมิเนียม ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน และการรับประกันสิทธิการต่ออายุที่ชัดเจน ซึ่งช่วยให้สามารถขายต่อหรือขายสิทธิ เช่าต่อได้ง่ายขึ้นในอนาคต
บทความข้างต้นตีพิมพ์ครั้งแรกในนิตยสาร L’OPTIMUM ฉบับเดือน กันยายน 2559 วางแผงวันที่ 5 กันยายน 2559