Rental Yield คืออะไร 3 วิธีคิด Rental Yield ลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ

DDproperty Editorial Team
Rental Yield คืออะไร 3 วิธีคิด Rental Yield ลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยการปล่อยเช่านั้นเป็นการสร้างรายได้แก่เจ้าของอย่างต่อเนื่อง หากคุณคือคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์คงอยากจะทราบว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน ลองมาทำความรู้จักว่า Rental Yield คืออะไร รวมถึงการคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่า
อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

Rental Yield คืออะไร

Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถทำได้ 3 วิธี ซึ่งแต่ละวิธีการนั้นจะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้

วิธีคำนวณ Rental Yield

วิธีที่ 1 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

วิธีนี้เป็นการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นที่เรียกว่า Gross Rental Yield คือ วิธีที่สามารถคำนวณได้ง่าย เนื่องจากสูตรนี้เป็นการคำนวณโดยไม่มีการนำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาร่วมคำนวณด้วย แต่จะใช้เพียงค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีและราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาเท่านั้น โดยคำนวณได้ดังสูตรด้านล่างนี้
Gross Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
ยกตัวอย่าง การปล่อยเช่าบ้านเดี่ยวที่ซื้อมาในราคา 2,200,000 บาท ในราคาค่าเช่าเดือนละ 23,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปีคือ 12 เดือน ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีเท่ากับ 23,000 x 12 = 276,000 บาท สามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (276,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 12.55% ต่อปี
การใช้วิธีการคำนวณนี้จะมีความผิดพลาดเกิดขึ้นได้ในลักษณะอัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง เนื่องจากการคาดการณ์ไว้ว่าตลอดระยะเวลา 12 เดือนนั้นบ้านของเราจะมีผู้เช่าตลอดและเก็บค่าเช่าได้ตลอด ในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าอาจอยู่ไม่ครบทั้ง 12 เดือนตามสัญญาเช่า
บ้านอาจไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้ 2-3 เดือน ดังนั้นการลดจำนวนเดือนที่มีผู้เช่าลงในการประมาณการค่าเช่าที่จะได้รับทั้งปีให้เหลือเพียง 9-11 เดือนจะทำให้ได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสอดคล้องใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น โดยเมื่อประมาณค่าเช่าจากระยะเวลาเพียง 10 เดือนจะได้อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ดังนี้
อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า = (230,000 ÷ 2,200,000) x 100 = 10.45% ต่อปี
วิธีคำนวณ Rental yield หรือผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

วิธีที่ 2 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

วิธีการถัดมาเรียกว่า Net Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Capitalization Rate) วิธีการนี้จะแตกต่างจากวิธีแรกตรงที่เมื่อซื้ออสังหาฯ แล้วเกิดมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เนื่องมาจากอสังหาฯ ด้วย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งต้องจ่ายเป็นประจำให้แก่นิติบุคคลที่มีหน้าที่บริหารโครงการ เป็นต้น
ในส่วนนี้ถือเป็นต้นทุนที่ไม่ควรมองข้าม แม้ว่าจะเป็นรายจ่ายต่อเดือนในปริมาณที่ไม่มากนัก แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปีแล้วก็เป็นเงินจำนวนไม่น้อย
วิธีการนี้จึงรวมค่าใช้จ่ายส่วนนี้เข้ามาอยู่ในการคำนวณด้วย โดยให้นำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีหักลบค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเป็นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ แล้วคำนวณตามสูตรด้านล่างนี้
Net Rental Yield = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนซื้อบ้านมาในราคา 2,200,000 บาท จากนั้นให้เช่าในราคา 23,000 บาทต่อเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาประมาณการค่าเช่าเพียง 10 เดือนเท่านั้น ดังนั้นค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีคือ (23,000 x 10) เท่ากับ 230,000 บาท
แต่ขณะเดียวกันผู้ลงทุนก็มีค่าใช้จ่ายที่จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านทุกเดือน เดือนละ 2,400 บาท ซึ่งเป็นค่าใช้ที่เกิดขึ้นแน่นอนอยู่แล้วจึงคิดค่าใช้จ่ายนี้ตลอดระยะเวลาทั้ง 12 เดือน (2,400 x 12) = 28,800 บาท
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท
Net Rental Yield = (201,200 ÷ 2,200,000) x 100 = 9.15% ต่อปี

ประกาศเช่าคอนโด

รวมประกาศเช่าคอนโดในกรุงเทพฯ หลากหลายทำเลและระดับราคา

วิธีที่ 3 อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

วิธีการนี้ เรียกว่า Cash on Cash Rental Yield คือ การพิจารณาถึงเงินสดที่ไหลเข้าและไหลออกในช่วงระยะเวลาหนึ่งปี ดูว่าตลอดช่วงเวลา 1 ปี มีเงินสดเหลืออยู่เท่าไรหลังหักค่าใช้จ่ายทุกอย่างแล้ว (Equity Dividend Rate)
โดยวิธีการนี้จะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก เหมือนเช่นวิธีการ Net Rental Yield แต่จะมีการหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย
ในขณะที่ตัวเปรียบเทียบซึ่งเป็นตัวหารนั้นจะไม่ได้คำนวณจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้ว เพราะถือว่าเป็นการกู้มาซื้อ ผู้ลงทุนไม่ได้จ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ แต่เป็นการชำระต้นทุนคงที่ (Fix Cost) เพียงบางส่วนเท่านั้น
ค่าจอง ค่าดาวน์ และค่าตกแต่ง รวมไปถึงการซื้อเครื่องใช้ เครื่องอำนวยสะดวกต่าง ๆ ที่เป็นเงินสดซึ่งผู้ลงทุนการจ่ายออกไปจริง ๆ จะนำมาคำนวณด้วย (ต่างจากสองวิธีแรก Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดจึงจ่ายเงินออกไปทั้งก้อนเท่ากับราคาอสังหาฯ ) วิธีการนี้สามารถคำนวณผลตอบแทนฯ ได้ดังสมการด้านล่าง
Cash on Cash Rental Yield ={ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ* – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) } x 100
*ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี
ยกตัวอย่าง ผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้านในอัตราค่าเช่า 23,000 บาทต่อเดือน ประมาณการค่าเช่าในกรณีที่สามารถปล่อยเช่าได้ 10 เดือนในแต่ละปี จะมีค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีเท่ากับ (23,000 x 10) = 230,000 บาท เนื่องจากบ้านตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรจึงมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 2,400 บาท เมื่อรวมค่าใช้จ่ายทั้งปีจะเท่ากับ (2,400 x 12) = 28,800 บาท
อีกทั้งบ้านหลังนี้ผู้ลงทุนกู้มาเพื่อซื้อจึงต้องผ่อนชำระสินเชื่อทุกเดือน งวดละ 14,000 บาท ทั้งปีจะผ่อนชำระหนี้เป็นจำนวนเงินเท่ากับ (14,000 x 12) = 168,000 บาท ในการซื้อบ้านหลังนี้มีค่าจอง 8,000 บาท ค่าดาวน์ 260,000 บาท และค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ต่าง ๆ เข้าบ้าน อีก 140,000 บาท เพื่อให้บ้านพร้อมอยู่สำหรับผู้เช่า

ประกาศเช่าอาคารพาณิชย์

รวมประกาศเช่าอาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯ หลากหลายทำเลและระดับราคา

จากข้อมูลข้างต้นสามารถคำนวณหา Cash on Cash Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในรอบปี ได้ด้วยการแทนค่าลงในสมการ ดังนี้
– ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (230,000 – 28,800) = 201,200 บาท
– Cash on Cash Rental Yield = (201,200 – 168,000) / (8,000 + 260,000 + 140,000) = 8.14% ต่อปี
Capital Gains-Rental Yield คืออะไร

Capital Gains-Rental Yield คืออะไร

สรุปข้อแตกต่างการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าทั้ง 3 วิธี

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งปี
เงินผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งปี
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา
เงินจอง
เงินดาวน์
ค่าตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า
วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราได้นำเสนอทั้ง 3 วิธีการนั้น จะมีข้อแตกต่างกันในองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณ
โดยการคำนวณด้วยวิธี Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้นนั้นจะเหมาะสมกับกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ และไม่ได้กู้ซื้อ เนื่องจากวิธีการนี้ไม่นำต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายเข้ามาในการคำนวณ หากมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แล้วใช้วิธีนี้จะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงเกินจริง
ส่วนวิธี Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธินั้นเหมาะสมกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ไม่ได้ซื้อด้วยการกู้เงิน เพราะวิธีการนี้มีการนำค่าใช้จ่ายเข้ามาคำนวณ แต่ไม่นำต้นทุนการเงินเข้ามาคำนวณ หากกู้ซื้ออสังหาฯ แล้วใช้วิธีการนี้จะทำให้คำนวณได้อัตราผลตอบแทนสูงเกินจริง
สำหรับวิธี Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีนั้นเป็นวิธีที่เหมาะสำหรับการซื้ออสังหาฯ ด้วยการกู้ และมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะมีการนำปัจจัยทั้งสองเข้ามาในการคำนวณจึงสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด

นำวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าไปใช้ได้อย่างไร

ประโยชน์จากการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านั้นคือการนำไปใช้เพื่อพิจารณาตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างการเลือกลงทุนในอสังหาฯ ด้วยกันแล้ว ยังสามารถนำอัตราผลตอบแทนฯ นี้ไปใช้เปรียบเทียบกับการลงทุนแบบอื่น ๆ ได้อีกด้วย
โดยคาดหวังว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการลงทุนทางการเงินอื่น ๆ เช่น ตราสารหนี้ กองทุนรวม หรือตราสารทุน เนื่องจากการลงทุนในอสังหาฯ นั้นมีสภาพคล่องที่ต่ำกว่าการลงทุนประเภทอื่น
นอกจากนี้ยังสามารถใช้วิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่านี้มาคำนวณย้อนกลับเพื่อหาความเป็นไปได้ในการลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่เพื่อปล่อยเช่า โดยอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าที่เราต้องการ และอัตราค่าเช่าในตลาดจะเป็นตัวกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า
โดยหากไม่สามารถหาซื้ออสังหาฯ ได้ในระดับราคาดังกล่าวเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดนั้นสูงกว่า แสดงว่าการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่าในพื้นที่นั้นไม่ใช่ทางเลือกที่จะทำให้ได้ผลตอบแทนตามที่ต้องการ ทั้งนี้ คุณสามารถศึกษาวิธีการตั้งค่าเช่าบ้านที่เหมาะสมได้ที่นี่
เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น DDproperty by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล รวมทั้งไม่สามารถรับรองหรือรับประกันใด ๆ เกี่ยวกับความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ของข้อมูล ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความ แทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

คำถามยอดนิยม

Rental Yield คือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สามารถทำได้หลายวิธี ซึ่งผู้ลงทุนปล่อยเช่าบ้าน-คอนโด สามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้