รู้จัก Reverse Mortgage สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ จาก 2 ธนาคารรัฐ

Reverse mortgage หรือสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุในลักษณะการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน เป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีขึ้นเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ สำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองแต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องใช้อยู่อาศัยและต้องการมีรายได้รายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

ถือเป็นทางเลือกให้ผู้สูงอายุสามารถนำบ้านมาสร้างกระแสเงินสดไว้ใช้ในวัยหลังเกษียณได้ และเป็นทางออกหนึ่งสำหรับสังคมไทยที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งเชื่อว่าหลายคนก็อาจสงสัยว่าสินเชื่อประเภทนี้คืออะไรกันแน่ และมีหลักการทำงานอย่างไร หาคำตอบได้จากบทความนี้

ตามปกติแล้วหากเราต้องการซื้อบ้านสักหลัง จะใช้เงินสดเทไปทั้งหมดก็ต้องใช้เวลาเก็บเงินนานมากกว่าจะได้ ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ง่ายเลย ปกติคนส่วนใหญ่ในสังคมเลือกที่จะใช้การกู้เงินจากธนาคารมาซื้อหาที่อยู่อาศัย หรือนำทรัพย์สินที่มีอยู่มาค้ำประกัน แล้วก็นำเงินมาผ่อนคืนธนาคารทุกเดือนพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนด ซึ่งวิธีนี้เป็นการจำนองแบบปกติทั่วไปที่ทำกัน

แต่ในทางกลับกัน มีการจำนองอีกประเภทหนึ่งที่เรียกว่า Reverse mortgage ซึ่งแปลได้ว่าเป็น “การจำนองแบบย้อนกลับ” อธิบายง่าย ๆ แบบกระชับ คือ เมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคารแล้ว แทนที่เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน กลับกลายเป็นว่าทางธนาคารนั้นเอง จะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือนเสมือนธนาคารเป็นผู้มาซื้อบ้านของเราแทน

เราก็จะได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวดตามที่ทำสัญญากับธนาคาร จนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้ายบ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคาร ซึ่งต่างกับการจำนองทั่วไปที่สุดท้ายแล้วบ้านจะมาเป็นของเรา

อย่างที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า Reverse mortgage เป็นผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทหนึ่งที่มีขึ้นเพื่อเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ สำหรับผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเองแต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องใช้อยู่อาศัยและต้องการมีรายได้รายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

โดยหลักการทำงานของสินเชื่อประเภทนี้ ก็เหมือนกับการทยอยขายบ้านให้กับธนาคาร ซึ่งธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้แล้วจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้เป็นรายเดือน โดยผู้กู้ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งผู้กู้นั้นเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน ซึ่งหลังครบกำหนดตามสัญญา บ้านก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร โดยธนาคารสามารถนำบ้านไปขายทอดตลาดต่อไป

ทั้งนี้ ผู้กู้หรือทายาทสามารถปิดบัญชีหรือไถ่ถอนจำนองคืนได้ โดยชำระเงินต้นรวมกับดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม หรือหากผู้กู้หรือผู้รับผลประโยชน์ (กรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตแล้ว) ไม่ประสงค์ขอชำระหนี้ปิดบัญชีไถ่ถอนจำนอง

ธนาคารจะนำหลักประกันขายทอดตลาด หากมีเงินส่วนต่างสูงกว่ายอดไถ่ถอน ธนาคารจะคืนให้ ผู้กู้หรือผู้รับผลประโยชน์ หากขายทอดตลาดต่ำกว่ายอดชำระหนี้เพื่อขอไถ่ถอนจำนอง ธนาคารจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าส่วนต่างและค่าใช้จ่ายจากการดำเนินการต่าง ๆ เอง

ธนาคารออมสินถือเป็นสถาบันการเงินแห่งแรกที่ให้บริการสินเชื่อ Reverse Mortgage วงเกินกู้สูงสุด 10 ล้านบาท รับงวดแรก 10% ของวงเงินกู้ โดยมีรายละเอียดดังนี้

– เป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย อายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ

– ไม่กู้ร่วมกับบุคคลอื่น ยกเว้นคู่สมรสจดทะเบียน ต้องกู้ร่วมกับคู่สมรสโดยคู่สมรสต้องมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้ เว้นเรื่องอายุ ต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี

– จำนวนเงินให้กู้ หมายถึง เงินต้นรวมดอกเบี้ย และรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้แก่ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

– หลักประกันในการขอกู้ คือ ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ซึ่งปลอดภาระหนี้ และกรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ/หรือคู่สมรสเท่านั้น

– ธนาคารจะจ่ายเงินกู้เป็นรายเดือน หรือจ่ายเงินกู้งวดแรกเท่ากับ 10% ของวงเงินกู้ จากนั้นธนาคารจะจ่ายเงินกู้เป็นงวดรายเดือน

– ระยะเวลาจ่ายเงินกู้สูงสุด 25 ปี (ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ = 85 – อายุผู้กู้ หรืออายุผู้กู้ที่น้อยกว่า (กรณีมีผู้กู้ร่วม)

– ผู้กู้สามารถขอเบิกเงินกู้เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในวันทำนิติกรรมสัญญาได้ เช่น ค่าจดจำนองและค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย โดยต้องเลือกรูปแบบการจ่ายเงินกู้งวดแรกเท่ากับ 10% ของวงเงินกู้

ให้กู้สูงสุดไม่เกินรายละ 10 ล้านบาท โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

1) กรณีตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน ให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมินหลักทรัพย์

2) กรณีไม่ได้ตั้งอยู่ในโครงการจัดสรรตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน มีเงื่อนไข ดังนี้

2.1) ตั้งอยู่ในอำเภอเมือง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษ (กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา) เทศบาลนคร เทศบาลเมือง และเทศบาลตำบล ไม่เกิน 70% ของราคาประเมินหลักทรัพย์

2.2) นอกเหนือจากพื้นที่ตาม 2.1 ไม่เกิน 60% ของราคาประเมินหลักทรัพย์

กู้ได้ไม่เกิน 60% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ ทั้งนี้ จำนวนเงินให้กู้ หมายถึง เงินต้นรวมดอกเบี้ย และรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ได้แก่ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นอีกหนึ่งสถาบันการเงินของภาครัฐที่ให้สินเชื่อ Reverse mortgage เพื่อช่วยเหลือผู้สูงอายุที่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเองและปลอดภาระหนี้ สามารถนำมาจำนองกับธนาคารเพื่อรับเงินเป็นรายเดือน โดยมีรายละเอียดดังนี้

– บุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทยอายุตั้งแต่ 60 ปี แต่ไม่เกิน 80 ปี และเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยโดยปลอดภาระจำนอง

– ต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ

– กู้ร่วมได้เฉพาะกับคู่สมรสตามกฎหมายหรือพี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกันที่มีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันเดียวกัน

– วงเงินให้กู้สูงสุดต่อรายต่อหลักประกันไม่เกิน 10 ล้านบาท

– ระยะเวลาการกู้อย่างน้อย 6 เดือน และสูงสุดไม่เกิน 25 ปี โดยอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาขอกู้ต้องไม่เกิน 85 ปี

– อัตราดอกเบี้ย 6.25% ต่อปีตลอดอายุสัญญากู้เงิน

– อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา (EIR) กรณีลูกค้ารายย่อย = 4.55%