DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565

DDproperty Editorial Team
DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565
DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีที่ตลาดชะลอตัวจากหลาย ๆ ปัจจัย อาทิ การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยาวนาน ทำให้หลายภาคธุรกิจได้รับผลกระทบและไม่ฟื้นตัว ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 คาดว่าจะมีแนวโน้มการเติบโตที่ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ในขณะที่อุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) ยังคงไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply)

ไฮไลต์

อ่านรายงานฉบับออนไลน์ได้ที่นี่:

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปี 2564

ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยาวนาน ทำให้ผู้บริโภคส่วนหญ่ระมัดระวังในการใช้เงิน และลดการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัย
มาตรการภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในช่วงเดือนตุลาคม 2564 ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% ยังไม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก
จากการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้โปรโมชันและแคมเปญต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน

ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 (Q4 2563) ซึ่งอยู่ที่ 197 จุด ก่อนจะลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด, 183 จุด และ 178 จุด (Q1 2564, Q2 2564 และ Q3 2564 ตามลำดับ) โดยดัชนีราคาลดลงถึง 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
แม้ว่าดัชนีราคาโดยรวมจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า โครงการแนวราบมีแนวโน้มดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 13% จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนที่จะมีการระบาด) สวนทางกับดัชนีราคาคอนโดที่ปรับลดลงต่อเนื่อง โดยลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และลดลงถึง 16% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด
ดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือชะลอการขายออกไป แต่สินค้าคงค้างในตลาดยังเหลืออีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
โดยตั้งแต่ Q1 2564 เป็นต้นมา ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 399 จุด มาอยู่ที่ 428 จุด ใน Q2 2564 และ 458 จุด ใน Q3 2564 หรือเพิ่มขึ้น 19% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด
สะท้อนให้เห็นถึงอัตราดูดซับในตลาดที่ยังคงมีไม่มากนัก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเป็นระยะเวลานาน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไปก่อน หรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่หายไปจากตลาด
หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทำเลที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงคลองถนน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 323% บ้านเดี่ยว คือ แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 295% และทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงสามวาตะวันตก เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 162%
หากแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัย จะพบว่า ระดับราคาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 78% รองลงมาคือ ระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42% ส่วนระดับราคา 5-10 ล้านบาท และ 10-15 ล้านบาท ลดลง 1%

คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการซื้อบ้าน

จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคชาวไทย 71% ยังสนใจที่จะซื้อบ้านอยู่ แต่ชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนจะซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี อุปสรรคหลักที่มีผลต่อการซื้อบ้าน โดยส่วนใหญ่ถึง 66% ขาดรายได้ในช่วงโควิด-19 รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย (63%) และความไม่แน่นอนทางการเมือง (37%)
โดย 80% ของผู้บริโภค มองว่า รัฐบาลยังไม่ค่อยมีส่วนช่วยที่จะทำให้คนในประเทศสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ โดยมาตรการจากรัฐที่ต้องการมากที่สุด คือ การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านทั้งเก่าและใหม่ 57%

ภาพรวมเศรษฐกิจ

เศรษฐกิจไทยในปี 2564 ได้รับผลกระทบอย่างมากจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 แต่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2565 คาดว่า จะขยายตัว 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด และตลาดท่องเที่ยวที่ทยอยฟื้นตัว

3 จังหวัดปริมณฑลแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้น

ปทุมธานี

ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 50% และตำบลคลองห้า อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 19% หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+5%) โดยเฉพาะในตำบลหน้าไม้ อำเภอลาดหลุมแก้ว (+222%)

นนทบุรี

ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ได้แก่ ตำบลบางรักน้อย อำเภอเมืองนนทบุรี เพิ่มขึ้น 17% และตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9% หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+4%) โดยเฉพาะในตำบลบางใหญ่ อำเภอบางใหญ่ (+21%)

สมุทรปราการ

ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว สำโรง-เคหะฯ ได้แก่ ตำบลท้ายบ้านใหม่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ และตำบลเทพารักษ์ อำเภอเมืองสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีเขียว รวมถึงรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดในปี 2565 หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ทาวน์เฮ้าส์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+7%) โดยเฉพาะในตำบลปากน้ำ อำเภอเมืองสมุทรปราการ (+36%)

ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายในปี 2565

บทสรุป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว
อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง

THAILAND PROPERTY MARKET OUTLOOK 2565

สำหรับข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์เพิ่มเติม ดาวน์โหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่