DDproperty Thailand Property Market Outlook 2565

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 ถือเป็นปีที่ตลาดชะลอตัวจากหลาย ๆ ปัจจัย อาทิ การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยาวนาน ทำให้หลายภาคธุรกิจได้รับผลกระทบและไม่ฟื้นตัว ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 คาดว่าจะมีแนวโน้มการเติบโตที่ยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เพื่อจูงใจผู้ซื้อ ในขณะที่อุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) ยังคงไม่มีสัญญาณล้นตลาด (Oversupply)

1. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปี 2564

2. ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565

– แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (Price Trends)

– แนวโน้มด้านอุปทาน (Supply Trends)

– พฤติกรรมผู้บริโภค

– ภาพรวมเศรษฐกิจ

3. ทำเลน่าจับตา ปี 2565

4. ควรรู้ก่อนซื้อ-ขายในปี 2565

5. บทสรุป

6. ดาวน์โหลดรายงาน

ผลพวงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยาวนาน ทำให้ผู้บริโภคส่วนหญ่ระมัดระวังในการใช้เงิน และลดการใช้จ่ายสินค้าฟุ่มเฟือยต่าง ๆ รวมถึงที่อยู่อาศัย

มาตรการภาครัฐที่เอื้อต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในช่วงเดือนตุลาคม 2564 ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% ยังไม่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก

จากการชะลอตัวของภาคอสังหาฯ ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่เน้นระบายสต็อกคงค้าง โดยใช้โปรโมชันและแคมเปญต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังคงปรับตัวลดลงอย่างมากจากรอบปีก่อน

ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปลายปี 2562 จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Index พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 (Q4 2563) ซึ่งอยู่ที่ 197 จุด ก่อนจะลดลงมาอยู่ที่ 190 จุด, 183 จุด และ 178 จุด (Q1 2564, Q2 2564 และ Q3 2564 ตามลำดับ) โดยดัชนีราคาลดลงถึง 11% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า

แม้ว่าดัชนีราคาโดยรวมจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะพบว่า โครงการแนวราบมีแนวโน้มดัชนีราคาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 6% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 13% จากช่วง Q3 2562 (ช่วงก่อนที่จะมีการระบาด) สวนทางกับดัชนีราคาคอนโดที่ปรับลดลงต่อเนื่อง โดยลดลง 11% จากปีก่อนหน้า และลดลงถึง 16% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด

ดัชนีอุปทานหรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ประกอบการจะชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่มีสินค้าอยู่ในมือชะลอการขายออกไป แต่สินค้าคงค้างในตลาดยังเหลืออีกเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

โดยตั้งแต่ Q1 2564 เป็นต้นมา ดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 399 จุด มาอยู่ที่ 428 จุด ใน Q2 2564 และ 458 จุด ใน Q3 2564 หรือเพิ่มขึ้น 19% จากปีก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงก่อนที่จะมีการระบาด

สะท้อนให้เห็นถึงอัตราดูดซับในตลาดที่ยังคงมีไม่มากนัก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเป็นระยะเวลานาน ทำให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไปก่อน หรือใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้นจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างชาติที่หายไปจากตลาด

หากแยกเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทำเลที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี คือ แขวงคลองถนน เขตสายไหม เพิ่มขึ้น 323% บ้านเดี่ยว คือ แขวงพลับพลา เขตวังทองหลาง เพิ่มขึ้น 295% และทาวน์เฮ้าส์ คือ แขวงสามวาตะวันตก เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 162%

ทำเลที่มีราคาที่อยู่อาศัยเติบโตเพิ่มขึ้นในรอบปี อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย คูคต-วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองหก อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 50% และตำบลคลองห้า อำเภอคลองหลวง เพิ่มขึ้น 19% หากโฟกัสไปที่ประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวมีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปี (+5%) โดยเฉพาะในตำบลหน้าไม้ อำเภอลาดหลุมแก้ว (+222%)

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 คาดว่าจะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงท้ายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว

อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง