พรีวิวโครงการใหม่: ไอดีโอ โมบิ บางซื่อ แกรนด์ อินเตอร์เชนจ์ (Ideo Mobi Bangsue Grand Interchange)

วิเคราะห์ศักยภาพทำเลบางซื่อ

ในช่วง 5 – 6 ปีที่ผ่านมา ทำเลทองแห่งใหม่อย่างทำเลบางซื่อนั้นเปลี่ยนไปอย่างผิดหูผิดตา โดยเฉพาะพื้นที่ริมถนนใหญ่จากอาคารพาณิชย์ ตึกแถวและบ้านเรือนเก่าแก่ กลายเป็นแท่งคอนโดมิเนียมผุดเรียงรายกันอยู่หลายจุดในย่านนี้ ด้วยเพราะอานิสงส์จากหลายปัจจัย ได้แก่

-จากการพัฒนารถไฟฟ้าถึง 3 สาย ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง คือ

สายสีม่วง (บางซื่อ –บางใหญ่) ซึ่งมีสถานีเตาปูน เป็นสถานีหลัก รวมถึงเป็นส่วนเชื่อมต่อกับแอร์พอร์ต เรล ลิงค์ที่เชื่อมต่อไปยังสถานีสุวรรณภูมิ ซึ่งล่าสุดโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้มีการทยอยส่งมอบขบวนรถบางส่วนแล้ว ก่อนที่จะเริ่มเปิดทดลองใช้ในช่วงปลายปีนี้ และเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในวันที่ 12 สิงหาคม ปี 2559 ( อ้างอิงจากมติ ครม. 27 มี.ค 2558), สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยาย (บางซื่อ – ท่าพระ/ หัวลำโพง- บางแค) ที่คาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ในเดือน เมษายน 2562 และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ที่ขณะนี้ก่อสร้างเสร็จแล้วรอเพียงรถมาวิ่งบริการเท่านั้น

-จากสถานีกลางบางซื่อ (Bangsue Grand Station) 

ด้วยทำเลนี้เป็นศูนย์กลางการคมนาคมระดับประเทศ และระดับภูมิภาค จึงมีแผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริเวณสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งเป็นการร่วมมือกันระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทยร่วมกับกระทรวงคมนาคมในการพัฒนา Bangsue Grand Station ( The Linkage and Business Hub of Asean) หรือศูนย์กลางการเชื่อมโยงและฮับธุรกิจของอาเซียน บนเนื้อที่รวม 2,325 ไร่ โดยโปรเจคดังกล่าวคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2562 และคาดว่าภายในปี 2590 จะมีประชากรเข้าออกพื้นที่ประมาณ 2 ล้านคน/ วัน เป็นการเปิดมิติใหม่ของการพัฒนาในประเทศไทย แบบ TOD : Transit – Oriented Development คือ พัฒนาพื้นที่โดยมีระบบขนส่งสาธารณะเป็นศูนย์กลาง เพื่อดึงดูดให้คนเข้าสู่พื้นที่โครงการนั่นเอง ทั้งนี้จะมีการจัดสรรพื้นที่เพื่อมาใช้พัฒนาเชิงธุรกิจประมาณ 305 ไร่ โดยแบ่งเป็น 4 โซน ได้แก่

1.โซน A: Smart Business Complex พื้นที่ 35 ไร่ พัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ (โรงแรม ร้านค้าและร้านอาหาร) โดยตั้งอยู่ทางทิศใต้ของสถานีกลางบางซื่อ ทิศเหนือจะเป็นอาคารสถานีกลางบางซื่อ ทิศตะวันออกติดกับทางด่วนศรีรัช และทิศใต้ติดถนนเทอดดำริ

2.โซน B: ASEAN Commercial and Business Hub พื้นที่ 78 ไร่ พัฒนาเป็นย่านพาณิชย์ แหล่งค้าส่งและค้าปลีก ห่างจากตลาดนัดจตุจักร 700 เมตร โดยตั้งอยู่ทางทิศตะวันออกของสถานีกลางบางซื่อ ทิศเหนือติดกับทางด่วนศรีรัช และสถานีกลางบางซื่อ ส่วนทิศตะวันออกติดกับตลาดนัดจตุจักร ทิศใต้ติดกับถนนกำแพงเพชร 2 และทิศตะวันตกติดทางด่วนศรีรัช

3.โซน C: SMART Healthy and Vibrant Town พื้นที่ 105 ไร่ พัฒนาเป็นเมืองใหม่ มีชีวิตชีวา และเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง โดยตั้งอยู่บนพื้นที่สถานีขนส่งหมอชิตซึ่งหมดสัญญาเช่าจากการรถไฟฯ แล้ว โดยทิศเหนือของโซนนี้จะติดกับอาคารศูนย์ซ่อมรถไฟชานเมือง ทิศตะวันออกและทิศใต้ติดถนนกำแพงเพชร 2 และทิศตะวันตกติดถนนกำแพงเพชร 6

4.โซน D: World Renowned Garden Interchange Plaza พื้นที่ 87.5 ไร่ พัฒนาเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทางภายใต้แนวคิด “Sky Walk” โดยให้เป็นแกนเชื่อมพื้นที่ ในแต่ละโซนในโครงการกับสถานีกลางบางซื่อ พร้อมเชื่อมต่อกับตลาดนัดจตุจักร , BTS และ MRT

-จาก ผลตอบแทนการลงทุน (Return on Investment)
อีกปัจจัยที่ส่งผลให้ทำเลนี้บูมคือ เรื่องของราคาที่ดิน และราคาปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ปัจจุบันราคาที่ดินโดยเฉพาะบริเวณโดยรอบสถานีเตาปูนมีราคาที่สูงขึ้น อัตราเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 300,000 – 400,000 บาทต่อตารางวา สำหรับที่ดินติดถนนกรุงเทพ-นนทบุรี และประชาชื่น ถ้าเข้าไปในซอยราคาจะอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อตารางวา หากเป็นที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าราคาจะขยับขึ้นไปอีกเล็กน้อย

ส่วนราคาขายของคอนโดมิเนียมรอบๆ สถานีเตาปูนเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 85,000 บาทต่อตารางเมตร ถ้ารถไฟฟ้าเปิดให้บริการน่าจะขยับขึ้นไปมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีเตาปูน ปัจจุบันยังไม่มีโครงการใดสร้างเสร็จ แต่หากเปรียบเทียบจากโครงการแถวสถานีบางโพ ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนมีราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 – 14,000 บาทต่อเดือน ห้องขนาด 2 ห้องนอนจะมีค่าเช่าที่ประมาณ 25,000 – 30,000 บาทต่อเดือน

ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมตบเท้ามาผุดโครงการในย่านนี้เป็นจำนวนมาก โดยโครงการที่พรีเซลไปเมื่อช่วงปลายปี 2557 และเตรียมเปิดขายก่อนหน้านี้มีจำนวนไม่น้อยรวมแล้ว โครงการที่ยังขายกันอยู่มีราวๆ 7,000 – 8,000 ยูนิต และคาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอีก

ที่ตั้งโครงการอยู่ตรงข้ามโลตัส (ถ่ายภาพมุมสูงจากบนสะพานลอยให้เห็นทั้ง 2 ฝั่ง)

ที่ตั้งโครงการอยู่ติดถนน คือพื้นที่ว่างตรงกลาง โล่งๆ มีอาคารพาณิชย์ขนาบอยู่ 2 ข้าง

วิเคราะห์ศักยภาพำเลที่ตั้งโครงการและถนนใกล้เคียง
โครงการดีโอ โมบิ บางซื่อ เดิมเป็นพื้นที่ให้เช่าจอดรถ 7ชั้น ถือว่าตั้งอยู่บนทำเลติดถนนใหญ่และใกล้กับแหล่งความเจริญ เพราะที่ตั้งโครงการอยู่บริเวณฝั่งตรงข้ามเทสโก้ โลตัส สาขาประชาชื่นพอดิบพอดี เรียกว่าข้ามสะพานลอยมาจากโลตัส ก็เดินเข้าโครงการได้เลย รวมถึงใกล้กับริมคลองประปา นอกจากนี้โครงการยังอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าหลายสาย ซึ่งสถานีที่ใกล้ที่สุดคือ รถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีเตาปูนนั่นเอง

ทั้งนี้เราได้ลงพื้นที่สำรวจทำเลในรัศมีโดยรอบโครงการ รวมถึงเส้นทางถนนที่จะมาถึงโครงการ เพื่อให้เห็นวิถีชีวิตของคนในย่านนี้ ไว้ดังนี้ คือ

โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ประชาชื่น

1.จากแยกพงษ์เพชรมุ่งหน้ามาแยกประชานุกูล มีโรงพยาบาลเกษมราษฎร์ ประชาชื่น อยู่ทางซ้ายมือก่อนถึงแยกประชานุกูล

บริเวณแยกประชานุกูล ฝั่งซ้ายมือจะเลี้ยวไปทางรัชวิภา มีโครงการเดอะนิช โมโน รัชวิภา ตั้งอยู่

2.จากแยกประชานุกูลมุ่งหน้าถนนประชาชื่นถึงที่ตั้งโครงการ

ใกล้กับรางรถไฟเป็นที่ตั้งของศูนย์เอกสารของ ธกส. และสหกรณ์การเกษตร

ถนนประชาชื่น

บรรยากาศทั่วไปในย่านประชาชื่น

บริเวณไซต์ที่ตั้งโครงการ

บริเวณที่ตั้งโครงการ

โครงการอยู่ระหว่างการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิม ขนาบด้วยร้านค้า 2 ฝั่ง รวมถึงร้านรถเข็นขายอาหารริมทาง

บริเวณใกล้เคียงกับโครงการมีร้านค้า รวมถึงร้านรถเข็นขายอาหารริมทาง

สะพานลอยหน้าโครงการสามารถข้ามไปยังโลตัสได้เลย และมีป้ายบอกทางที่สามารถเชื่อมต่อไปยังถนนอื่นๆ ได้

3.จากที่ตั้งโครงการสามารถเดินไป SCG ได้ใช้เพียงไม่กี่นาที เพียงเลี้ยวซ้ายไปทาง MRT สถานีบางซื่อ ตึก SCG จะตั้งอยู่ใกล้ๆ

4.จาก MRT บางซื่อ วกกลับมาทางเดิม ผ่านแยกที่ตั้งโครงการมุ่งหน้าไปบางโพ

5.จาก รพ. บางโพวกกลับเข้าเตาปูนมุ่งหน้าไปแยกวงศ์สว่าง

ชุมทางสยามยิปซี

สถานีบางซ่อน ของรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง

สถานีวงศ์สว่างของรถไฟฟ้าสายสีม่วง

การเดินทาง 
1.รถยนต์ส่วนตัว: โครงการเชื่อมต่อกับถนนหลายสาย อาทิ ถนนพระราม 5, ถนนเทอดดำริ, ถนนบางโพ, ถนนราษฎร์บูรณะสาย 2 ,ถนนพระราม 6 ,ถนนกำแพงเพชร 2 , ถนนกรุงเทพ-นนทบุรี, ถนนประชาชื่น, ถนนวงศ์สว่าง รวมถึงถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดีรังสิต เป็นต้น นอกจากนี้ยังใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วน ประชานุกูลอีกด้วย

2.รถไฟฟ้า: รถไฟฟ้ามหานคร MRT สถานีบางซื่อ, รถไฟฟ้าสายสีม่วง สถานีเตาปูนประมาณ 200-300 เมตร, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ –ท่าพระ) และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ ที่สถานีเตาปูน

ทั้งนี้โครงการตั้งอยู่ใกล้สถานีเตาปูน ซึ่งหากเดินทางด้วย MRT เพียง 4 สถานีจะถึงศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว, 3 สถานีถึงตลาดนัดสวนจตุจักรและ 12 สถานีถึงอโศก/ สุขุมวิท

หากเดินทางด้วย BTS และ MRT เพียง 7 สถานีถึงอนุสาวรีย์, 8 สถานีถึงพญาไท, 10 สถานีถึงสยามฯ และ 12 สถานีถึงสีลม

นอกจากนี้ยังเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ เพียง 1 สถานีเพื่อมุ่งหน้าไปยังสนามบินสุวรรณภูมิและ 7 สถานีถึงท่าอากาศยานสนามบินสุวรรณภูมิ

3.มอเตอร์ไซค์รับจ้าง: วินรถจะอยู่บริเวณใต้สะพานลอย ฝั่งตรงข้ามกับโครงการ
4.รถตุ๊กตุ๊ก: บริเวณหน้าโครงการ และข้างโลตัส
5.รถสองแถว: เช่น สายบางซื่อ – งามวงศ์วาน เป็นต้น
6.รถประจำทาง: ปอ. สาย 70, 66, 67

สถานที่แนว Lifestyle
ในย่านนี้รายล้อมด้วยความเจริญและสิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน ที่ใกล้โครงการที่สุดคือ เทสโก้ โลตัส ประชาชื่น รวมถึงตลาดนัดข้างๆ ที่มีร้านอาหารตามสั่ง ของกินของใช้หลากรูปแบบ ซึ่งส่วนใหญ่จะมีให้เลือกมากในช่วงเย็นถึงค่ำๆ นอกจากนี้ยังมีสุพรีม คอมเพล็ก สามเสน ที่เป็นศูนย์รวมร้านอาหาร ร้านค้าและโรงหนังให้ได้เพลิดเพลินใจอีกด้วย โดยทั้งหมดจะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั่นเอง

ทั้งนี้ฝั่งเดียวกับที่ตั้งโครงการก็รายล้อมไปด้วยร้านค้าเก่าแก่และมีชื่อเสียง อย่างร้าน เบเกอรี่ทีรับสั่งทำเค้ก ทั้งยังอยู่ใกล้กับทางเข้าด้านหลังของตลาดเตาปูน (ใกล้กับสะพานลอย) ซึ่งเป็นตลาดสด และมีร้านค้าตั้งอยู่อีกด้วย อย่างไรก็ตามส่วนใหญ่บนถนนประชาชื่นก็มีร้านอาหารเป็นจุดๆ เช่น ร้านก๋วยเตี๋ยว ร้านอาหารตามสั่ง ร้านสะดวกซื้อ และร้านค้าอื่นๆ

หลักๆ ที่คนจะเข้าไปจับจ่ายใช้สอยคือ ตลาดเตาปูน ซึ่งเป็นตลาดเช้า (ปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับปรุงโครงสร้าง ร้านค้าให้ดีขึ้น เพื่อรองรับกับการเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีม่วง) นอกจากนี้ฝั่งตรงข้ามตลาดก็มีร้านข้าวต้มเตาปูนที่ใครๆ มาแถวนี้ก็ต้องไปนั่งกินหรือซื้อกลับบ้าน รวมถึงตามริมถนนก็มีร้านอาหารตามสั่ง ร้านก๋วยเตี๋ยวตู้ไม้หน้าไปรษณีย์ให้ได้กินกัน เรื่อยไปจนถึงช่วยสถานีบางซ่อนก็มีตลาดบางซ่อน ทั้งเช้าและเย็นให้ได้ซื้อหาของกินกัน

ชุมทางสยามยิปซี

ที่สำคัญช่วงค่ำๆ ของวันพุธถึงวันอาทิตย์ก็มีตลาดนัดเปิดใหม่ ชื่อชุมทางสยามยิปซี เริ่มจากทางเข้าติดริมถนนใหญ่ ยาวเรียบตามรางรถไฟไปเรื่อย ๆ อยู่ฝั่งตรงข้ามสถานีบางซ่อน ซึ่งวันพุธถึงวันศุกร์จะขายอาหารเป็นหลัก ส่วนวันเสาร์และอาทิตย์จะเน้นที่สินค้าแฮนด์เมดเป็นหลัก นอกจากนั้นก็มีร้านให้นั่งกินดื่มแบบชิลๆ หลายร้านเลยทีเดียว

ชาบูนางใน

บิ๊กซี วงศ์สว่าง

หากขยับไปบริเวณแยกวงศ์สว่าง ก็มีบิ๊กซีให้ได้ใช้บริการด้วย ซึ่งก็มีร้านอาหารหลายร้าน อาทิ ชาบูนางใน, KFC, MK เป็นต้น

ขยับไกลอีกนิดก็เห็นจะเป็นตลาดชื่อดังอย่าง บองมาเช่ ซึ่งมีร้านอาหารและที่นั่งกินริมสระน้ำขนาดใหญ่ให้ได้เลือกซื้อ เลือกชิมกันหลายร้านมาก ส่วนใหญ่คนจะเยอะในช่วงวันหยุดเสาร์-อาทิตย์ และช่วงเย็นของวันทำการ รวมถึงตลาด อตก. ด้วย

ตลาดบองมาร์เช่ ภาพ via bonmarche.co.th

ตลาด อตก. ภาพ via facebook.com/ortorkormarket

ทั้งนี้โครงการก็ยังอยู่ในโซนที่ใกล้กับตลาดนัดจตุจักร รวมทั้งแหล่งช้อปปิ้งอย่างเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว และยูเนี่ยนมอลล์ด้วย ซึ่งการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT จะสะดวกที่สุด นอกจากแหล่งกินดื่ม และแหล่งช้อปปิ้งแล้ว สถานที่ออกกำลังกาย และสวนสาธารณะก็มีให้ได้ไปหย่อนใจกัน อาทิ สวนรถไฟ , สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์, สวนวชิรเบญจทัศและ Energy Complex ด้วย

สวนวชิรเบญจทัศ  ภาพ via office.bangkok.go.th

รวมถึงใกล้กับสถานที่ราชการและสถานที่สำคัญหลายแห่ง อาทิ SCG, ปตท., ศูนย์เอกสาร ธอส.และสหกรณ์การเกษตร, กรมการขนส่งทางบก เป็นต้น