รีวิวโครงการ: เดอะ เมเปิ้ล แอท รัชดา - ลาดพร้าว (The Maple @ Ratchada - Lat Prao)

  • ความเห็นเกี่ยวกับโครงการ
  • chaiyasit bunnag
  • 9 ธันวาคม 2016

 

สนใจ คอนโดฯ ในโครงการนี้? เลือกชม รายการประกาศ ราคาโดนใจ  

 

นับตั้งแต่ดีมานด์ทางฝั่งการเช่าอาคารสำนักงานเริ่มที่จะถูกถ่ายเทออกมาจากหัวเมืองชั้นในอย่าง สาทร-สีลม สู่ถนนรัชดาภิเษก ผู้ประกอบการรายต่างๆจึงต่างเข้าไปพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่มากขึ้นบนถนนเส้นนี้ ความคึกคักได้ถูกแผ่ขยายออกมาจนมาถึงช่วง รัชดาฯ – ลาดพร้าว โดยถนนในช่วงนี้ดูเหมือนว่าจะมีสัดส่วนประชากรระดับมนุษย์เงินเดือนระดับกลางมากเป็นพิเศษ บริษัท สิริทนง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จึงสานต่อความสำเร็จหลังจากที่ The Maple แอท รัชดาฯ – ลาดพร้าว (เฟส 1) ขายหมดไปเรียบร้อย เกิดเป็นเฟส 2 ภายใต้ชื่อโครงการเดียวกันที่ตั้งอยู่ใกล้กับตัวอาคารแรกเช่นเดียวกัน จุดเด่นของซอยรัชดาฯ 19 คือตั้งอยู่ตรงทางออกของรถไฟฟ้าใต้ดินพอดี ตัวโครงการนอกจากจะสามารถเข้าได้จากซอยรัชดาฯ 19 แล้ว ยังสามารถเข้าได้จาก ซอยลาดพร้าว 26 ได้อีกเช่นกัน โครงการมาในแนวคิด มินิมัล ลิฟวิ่ง (Minimal Living) ที่เน้นการอยู่อาศัยแบบเรียบง่ายอันมาพร้อมกับยูนิตที่ให้มาแบบ fully-furnished หรือตกแต่งครบ ไอเทม เครื่องใช้ไฟฟ้าเกือบทุกอย่างถูกจัดเต็มมาให้สามารถเข้าอยู่ได้ทันที ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 2.3 ล้านบาท

สำหรับรายละเอียดด้านใดบ้างที่ทำให้รัชดาฯ ณ ช่วงติดกับถนนลาดพร้าวน่าสนในทั้งในด้านของทำเลและการอยู่อาศัย รวมถึงรายละเอียดจุดเด่นเฉพาะของตัวโครงการจะเป็นเช่นไร ติดตามได้ผ่านรีวิวฉบับนี้ครับ

The Maple @ Ratchada 19

เจาะลึกข้อมูลโครงการ
ชื่อโครงการ: เดอะ เมเปิ้ล แอท รัชดาฯ – ลาดพร้าว (The Maple @ Ratchada – Lat Prao)
ผู้พัฒนาโครงการ: บริษัท สิริทนง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ทำเลที่ตั้ง: ซอยรัชดาภิเษก 19 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง
เว็บไซต์: www.themaplecondo.com
โทร: 02-167-55086-7, 099-289-6709

The Maple @ Ratchada 19

รายละเอียดโครงการ (ข้อมูล ณ วันที่ 14 พ.ย. 2559)
พื้นที่โครงการ: 1-0-11 ไร่
ลักษณะโครงการ: คอนโดฯโลว์ไรส์ 8 ชั้น จำนวน 156 ยูนิต
กลุ่มเป้าหมาย: กลุ่มพนักงานที่มีรายได้ต่อเดือน 30,000 บาทขึ้นไป ทั้งโสดหรือเป็นคู่รวมไปถึงครอบครัว, กลุ่มคนที่ต้องเดินทางทำงานอยู่บนถนนรัชดาฯโดยใช้รถไฟฟ้าใต้ดิน, กลุ่มคนที่ชอบไลฟ์สไตล์บนนถนนเส้น รัชดาฯ-ลาดพร้าว
สถานะการก่อสร้าง: เริ่มก่อสร้างประมาณ มกราคม 2559 คาดว่าแล้วเสร็จประมาณ เมษายน 2560
ลิฟท์: 2 ตัว (Kone)
ที่จอดรถ: 60 คัน (38%)
สิ่งอำนวยความสะดวก: สระว่ายน้ำขนาดประมาณ 3 x 8 เมตร, ฟิตเนส, ห้องสมุดขนาดเล็ก, ล็อบบี้
ระบบรักษาความปลอดภัย: Keycard Access, รปภ. 24 ชม., Digital Doorlock
สถานะการขาย: ประมาณ 85-90%
เงื่อนไขการชำระเงิน: จอง 10,000 บาทพร้อมเข้าอยู่ได้เลย
เงินกองทุนสะสม: 500 บาท/ตร.ม. (ชำระครั้งเดียว)
ค่าส่วนกลาง: 50 บาท/ตร.ม. (ชำระล่วงหน้าเป็นยอด 1 ปี)
ราคาเริ่มต้น: 2.3 ล้านบาท
ราคาเฉลี่ย: 80,000 บาท/ตร.ม.

รูปแบบห้อง
1 ห้องนอน ขนาด 28.42 – 38 ตร.ม.
2 ห้องนอน ขนาด 37.69 – 59.53 ตร.ม.

รายละเอียดโครงการ

แนวคิดโครงการ

โครงการออกแบบในลักษณะ มินิมัล ลิฟวิ่ง (Minimal Living) นั่นคือออกแบบอย่างเรียบง่ายแต่เน้นไปที่การอยู่อาศัยจริงๆ และแนวคิดสอดคล้องกับพื้นที่ตั้งเนื่องจากตั้งอยู่ภายในซอยส่วนบุคคลที่มีบรรยากาศค่อนข้างสงบ ไม่วุ่นวาย

การออกแบบตัวอาคาร

อาคารออกแบบเป็นรูปตัว U โดยพื้นที่ที่เป็นช่องโค้งจะเป็นส่วนกลางที่ประกอบไปด้วย ล็อบบี้ สระว่ายน้ำ และฟิตเนส สีของตัวอาคารจะใช้โทนสีของต้นเมเปิ้ลนั่นคือผนังด้านนอกจะใช้เป็นสีเทาไม้โอ๊ค ตัดด้วยเส้นสีส้มเหลืองที่เปรียบเสมือนใบเมเปิ้ลนั่นเอง

The Maple @ Ratchada 19

พื้นตัวอาคารสีไม้โอ๊ค มีเส้นสายสีส้มตัดคล้ายสีใบเมเปิ้ล

โมเดลของโครงการและพื้นที่รอบโครงการ

The Maple @ Ratchada 19

ทางเข้าโครงการคือ ซอยรัชดาฯ 19 ในขณะเดียวกันสามารถเข้าจากซอยลาดพร้าว 26 ได้ เพื่อนบ้านด้านข้างคือร้านประกอบจักรยานและบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่

The Maple @ Ratchada 19

หากตรงต่อไปจะเจอกับแยกที่สามารถออกสู่ถนนวิภาวดีและลาดพร้าวได้

The Maple @ Ratchada 19

พื้นที่ด้านข้างที่เป็นบ้านเดี่ยวที่เจ้าของที่อยู่อาศัยมานาน

The Maple @ Ratchada 19

พื้นที่ฝั่งตรงข้ามโครงการเป็นบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่เช่นกัน

The Maple @ Ratchada 19

ส่วนกลางชั้นสอง ณ ทิศเหนือของอาคาร จะได้วิวเป็นคอนโดมิเนียมโครงการเพื่อนบ้าน

The Maple @ Ratchada 19

โครงการ The Corner และ The Unique ที่อยู่ใกล้

The Maple @ Ratchada 19

พื้นที่ข้างสระว่ายน้ำเป็นส่วนของ ล็อบบี้, ห้องสมุด และฟิตเนส

ส่วนกลาง
พื้นที่ส่วนกลางของโครงการจะถูกจัดวางไว้ที่ชั้นสองของอาคารประกอบด้วย ล็อบบี้ ห้องสมุดขนาดเล็ก สระว่ายน้ำ และฟิตเนส

The Maple @ Ratchada 19

ล็อบบี้

The Maple @ Ratchada 19

ฟิตเนส

The Maple @ Ratchada 19

สระว่ายน้ำขนาดประมาณ 3×8 เมตร ได้วิวเป็นบรรยากาศบ้านเดี่ยวและโครงการที่อยู่อาศัยภายในซอย 19

การออกแบบภายในยูนิต
ยูนิตทุกห้องมาแบบจัดเต็ม (fully-furnished) ที่แถมงาน built-in เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้ามาให้พร้อม ซึ่งสามารถเข้าอยู่ได้ทันทีโดยไม่ต้องหาซื้ออะไรเพิ่ม การออกแบบเป็นไปในแบบลักษณะเรียบง่าย พื้นปูด้วยไม้ลามิเนต สำหรับยูนิตที่ติดริมสระจะพื้นจะปูเป็นกระเบื้อง มาพร้อมระเบียงขนาดยาว

รีวิวภายในห้องชุดตัวอย่าง

สิ่งที่จะได้รับจากโครงการ
-พื้นห้องรับแขกและห้องนอนได้เป็นไม้ลามิเนตหนา 8 มม. ยูนิตริมสระน้ำจะได้พื้นเป็นกระเบื้องเซรามิค
-พื้นห้องน้ำและครัวได้เป็นเซรามิค 30×30 ซม.
-ตู้เย็น Sharp ขนาด 5.9 คิว
-แอร์ Mitsubishi ขนาด 9,200 BTU ได้ทั้งห้องนอนและห้องนั่งเล่น (ขนาด 1 ห้องนอน)
-แอร์ Mitsubishi ขนาด 12,000 BTU ได้ทั้งห้องนอนและห้องนั่งเล่น (ขนาด 2 ห้องนอน)
-เครื่องซักผ้าฝาหน้า Samsung
-เครื่องทำน้ำอุ่น STIEBEL ELTRON
-สุขภัณฑ์ห้องน้ำ American Standard
-Built-in ครัว Starmark

*ข้อดีของพื้นทั้งเซรามิคและลามิเนตคือดูดซึมน้ำน้อย ลดปัญหาอาการบวมของพื้น

1 bedroom Type 4 ขนาด 30.67 ตร.ม.

The Maple @ Ratchada 19

แปลนของห้อง ประกอบด้วย 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องรับแขก และ 1 ห้องครัว

The Maple @ Ratchada 19

ประตู HDF (High Density Fiber) หรือการที่ประตูมีการอัดแน่นไปด้วยเนื้อไม้ที่จะเสริมความทนทานให้มากขึ้น Digital Doorlock (Samsung) ติดตั้งมาให้เช่นกัน ซึ่งถือว่าหาได้ยากในโครงการในราคาไม่ถึง 100,000 บาท/ตร.ม.

The Maple @ Ratchada 19

เมื่อเข้ามาจะเจอกับพื้นที่ของห้องรับแขกที่มีการแถมเฟอร์นิเจอร์ขนาด 2-3 ที่นั่งมาให้ (Index) เครื่องซักผ้าแถมมาให้เช่นกันเป็นชนิดฝาหน้า (Samsung) ในห้องตัวอย่างเป็นการนำเครื่องมาไว้ตรงห้องรับแขกเฉยๆ ที่จริงจะไว้บริเวณระเบียงตรงครัว Ceiling Height อยู่ที่ประมาณ 2.4 เมตร

The Maple @ Ratchada 19

ขนาดพื้นที่ใช้สอยของห้องมีประมาณ 2.5 x 2.5 เมตร ซึ่งขนาดทีวีที่เหมาะแก่ระดับสายตาจากความห่างระยะนี้คือ 40 นิ้วขึ้นไป ชั้นวางทีวีให้มาด้วยเช่นกัน (Index) รวมถึงทีวีขนาด 40 นิ้ว (Samsung)

The Maple @ Ratchada 19

ด้านหลังทีวีมี outlet ปลั๊กติดตั้ง รวมถึงช่องต่อสายเคเบิ้ลและสายแลนด์

The Maple @ Ratchada 19

ห้องนอนมีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 2 x 2 เมตร สามารถจัดวางเตียงขนาด ควีน-คิง ไซส์ได้ เตียงนอนและที่นอนให้มาเป็นคิงไซส์ (Index) รวมถึงชุดที่นอนปลอกหมอนเช่นเดียวกัน หน้าต่างริมห้องเป็นกระจกบานเลื่อน

The Maple @ Ratchada 19

ปลายเตียงหากเลือกเป็นตู้ชั้นวางทีวีจะทำให้เหลือพื้นที่เดินผ่านไปมาน้อย อาจจะเลือกเป็นทีวีแบบแขวนผนัง โครงการมีการติดตั้ง outlet ปลั๊กไว้ให้ตรงผนังปลายเตียงพร้อม

The Maple @ Ratchada 19

The Maple @ Ratchada 19

ชุดตู้ชั้นวางและตู้เสื้อผ้าบานไสลด์สีขาวโครงการให้เช่นเดียวกัน (Index)

The Maple @ Ratchada 19

มาต่อกันที่ห้องครัวที่อยู่ติดกับห้องนอน ประตูทางเข้าครัวเป็นกระจกบานเลื่อน built-in เคาน์เตอร์ครัวจัดมาให้เช่นกัน (Starmark)

The Maple @ Ratchada 19DSCF6584-horz

ระเบียงที่เปิดออกจากครัว ขนาดประมาณ 1 เมตร ท่อแอร์ภายในยูนิตจะถูกต่อออกมาลงยังจุดนี้ มีการติดตั้งก็อกน้ำให้เพื่อรองรับการใช้งานด้านซักล้าง

The Maple @ Ratchada 19

sink (แบรนด์ Hang) ล้างจานเป็นแบบฝังเข้าไปเคาน์เตอร์ (integrated) เคาน์เตอร์ท็อปด้วยหินสังเคราะห์สีดำ

The Maple @ Ratchada 19

built-in ตู้ชั้นวางมาพร้อมพื้นที่เก็บเครื่องครัว แก้ว จานชามมากมาย

The Maple @ Ratchada 19

ลิ้นชักด้านล่างเพื่อความสะดวกในการหยิบจับ

The Maple @ Ratchada 19

มี outlet ปลั๊กติดตั้งไว้ให้ด้วยรองรับการใช้งานจำพวกเครื่องปิ้ง ไมโครเวฟ หรือเครื่องปั่นต่างๆ

The Maple @ Ratchada 19

ห้องน้ำสุขภัณฑ์ อ่างล้างหน้า ให้เป็นของ American Standard มีการ built-in งานชั้นวางไม้มาให้ด้วย พร้อมติดตั้งกระจกเงามาให้เช่นกัน โซนเปียกมีธรณียกขึ้นและกระจก safety แยก เครื่องทำน้ำอุ่นให้เป็นแบรนด์ Stiebel Eltronและฝักบัวให้เป็น American Standard เช่นเดียวกัน

The Maple @ Ratchada 19

ผนังเป็นเซรามิคขนาด 30×30 ซม. รวมถึงมีการติดตั้งที่แขวนผ้าเช็ดตัวไว้ให้

2 ห้องนอน Type 6 ขนาด 43.67 ตร.ม.

The Maple @ Ratchada 19

แปลนของห้องประกอบด้วย 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องรับแขก 1 ห้องครัว 1 ระเบียงส่วนตัว

The Maple @ Ratchada 19

layout ของห้องจะเป็นแนว pan ออกกว้าง มีสามห้องติดกัน ไล่ตั้งแต่ริมซ้ายมาริมขวา ห้องครัว ห้องนอน 1 ห้องนอน 2 ตามลำดับ

The Maple @ Ratchada 19

ไอเทมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ถูกห่อพลาสติกแถมให้ทั้งหมด ทีวี 40 นิ้ว (Samsung) เครื่องซักผ้าฝาหน้า (Samsung) ตู้เย็นขนาด 5.9 คิว (Sharp) โซฟาขนาด 2-3 ที่นั่ง (Index)

The Maple @ Ratchada 19

ริมขวาเป็นตำแหน่งของห้องน้ำ พื้นห้องรับแขกได้เป็นลามิเนตหนา 8 มม.

The Maple @ Ratchada 19

แอร์ ณ ห้องรับแขกแถมมาให้เช่นกัน (Mitsubishi ขนาด 12,000 BTU)

ห้องนอน #1

The Maple @ Ratchada 19

ห้องนอน #1 มีขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 2×1.5 เมตร มี layout คล้ายกับห้องนอนใน Type 4 ก่อนหน้านี้ อย่างไรก็ตามสามารถจัดวางเตียงขนาดควีนไซส์ได้ เตียงที่จะได้รับจากโครงการในห้องนี้จะเป็นขนาด 3.5 เมตร (Index)

The Maple @ Ratchada 19

ชุดเฟอร์นิเจอร์โต๊ะเครื่องแป้งและตู้เสื้อผ้าแบบบานเปิดเข้าหาตัวสีขาวโครงการให้มาด้วย (Index)

ห้องนอน #2

The Maple @ Ratchada 19

ห้องนอน #2 (ริมขวา) จะมีขนาดความกว้างมากกว่าห้องก่อนหน้า โครงการให้เตียงขนาดควีนไซส์มาให้ (Index)

The Maple @ Ratchada 19

โต๊ะเครื่องแป้งเช่นเดียวกัน แต่ตู้เสื้อผ้าจะเป็นแบบบานเลื่อน (Index)

The Maple @ Ratchada 19

หน้าต่างบานเลื่อนแบบเดียวกันติดตั้งทั้งในห้องนอน #1 และ #2

The Maple @ Ratchada 19

ห้องครัวจะอยู่ริมซ้ายสุดของยูนิต ครัวเป็น spec เดียวกับห้อง Type 4 พร้อมระเบียงขนาด 1 เมตร

The Maple @ Ratchada 19

sink ล้างจาน (integrated) เคาน์เตอร์ท็อปด้วยหินอ่อนสีดำ

The Maple @ Ratchada 19

ระเบียงติดตั้งก๊อกน้ำไว้ให้เช่นเดียวกัน

ห้องน้ำ

The Maple @ Ratchada 19

สุขภัณฑ์ อ่างล้างหน้า ฝักบัว (American Standard) เครื่องทำน้ำอุ่น Stiebel Eltron พร้อมโซนอาบน้ำแยก

The Maple @ Ratchada 19

ชั้นวาง built-in ไม้ลามิเนตมีมาให้พร้อมกระจกเงา

แสดงทั้งหมด

ทําเล & การเดินทาง

วิเคราะห์ศักยภาพทำเลถนนรัชดาภิเษก

ปัจจัยที่เข้ามามีส่วนสำคัญที่ทำให้ถนนรัชดาภิเษกได้รับความสนใจด้านการอยู่อาศัยคือ แยกพระราม 9 ที่เป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้ามากมายเช่น เซ็นทรัล แกรนด์ พลาซ่า พระราม 9 ฟอร์จูน ทาวน์ เอสพลานาด นอกจากความคึกคักทางด้านกลุ่มค้าปลีกแล้ว ถนนรัชดาฯส่งสายตาไปยังกลุ่มอาคารสำนักงานเช่นเดียวกันไม่ว่าจะเป็นฝั่งทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) หรือบริษัทประกันและเงินทุนอย่าง เอ ไอ เอ ที่เข้ามาสร้างอาคารสำนักงานบนถนนนี้เช่นเดียวกัน แน่นอนการเข้ามาของอาคารเหล่านี้นำไปสู่จำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้น และอาจจะมีไม่น้อยที่จำนวนประชากรกลุ่มมนุษย์เงินเดือนเหล่านี้จะมองหาที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างความสะดวกเรื่องการเดินทางเพื่อมาทำงานแก่พวกเขา

The Maple @ Ratchada 19

ที่ตั้งของอาคาร SET และ AIA Capital Center

แต่หากดูจากแผนที่ที่นำเสนอไปในข้างต้น อาจจะมีคำถามเกิดขึ้นว่าเหตุใดกลุ่มคนทำงาน โดยเฉพาะกลุ่มที่ประกอบอาชีพอยู่ในสถานที่ต่างๆบนแยกพระราม 9 แห่งนี้ ว่าทำไมไม่เลือกที่จะมองหาที่อยู่อาศัยไปในแนวตะวันออกหรือดินแดนที่ขยายออกไปทางฝั่งขวาจากแยกพระราม 9 สาเหตุหลักอาจเป็นเพราะการขยับไปทางฝั่งขวาจะไม่ได้รับความสะดวกสบายจากรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) มากนัก ในขณะเดียวกันบนถนนรัชดาฯ เมื่อเดินออกมาหน้าปากซอยก็สามารถตามหาจุดลงไปยังสถานีต่างๆได้เลย นอกจากนั้นการจะเชื่อมต่อไปยังโซนเมืองชั้นในอย่าง สุขุมวิท – สาทร ก็สามารถทำได้ง่ายผ่าน MRT เช่นเดียวกัน หากเป็นการอยู่อาศัยบนถนนพระราม 9 อาจะเหมาะสำหรับคนที่เดินทางบ่อยโดยใช้รถยนต์ส่วนตัวเสียมากกว่า

The Maple @ Ratchada 19

แยกถนนต่างๆที่ถนนรัชดาภิเษกตัดผ่าน

ถนนรัชดาภิเษกเป็นถนนเส้นยาวโดยจะตัดผ่านแยกสำคัญที่มีจำนวนของประชากรหนาแน่น ถนนคู่ขนานทางฝั่งตะวันตกคือถนนใหญ่อย่าง ถนนวิภาวดี ที่เป็นที่ตั้งของจุดขึ้นลงทางด่วนถึงสองสายด้วยกันนั่นคือ สายศรีรัต และ เฉลิมมหานคร ถนนรัชดาภิเษกเมื่อขึ้นเหนือขึ้นมาเรื่อยๆจะผ่านแยกสำคัญ เช่น แยกตลาดห้วยขวาง ซึ่งเป็นที่ตั้งของตลาดที่เรียกได้ว่าเปิดกันตลอด 24 ชม. และเป็นแยกที่ตั้งของ เทวาลัย พระพิฆเนศ โดยมีจำนวนผู้เข้ามาสักการะเป็นจำนวนมากตลอดทั้งวัน อีกทั้งเป็นศูนย์รวมของกินและข้าวของเครื่องใช้รวมถึงสถาบันความงามหลายแห่งได้ไปเปิดให้บริการกันในย่านนี้ ณ แยกนี้ยังสามารถเชื่อมไปยังถนนประชาสงเคราะห์ที่สามารถไปโผล่ยังถนนใหญ่อย่างวิภาวดีได้ด้วย และภายในซอยนี้เองเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยหอการค้าเช่นกัน ลำดับถัดมาคือ แยกสุทธิสาร เป็นแยกที่สามารถออกไปยังถนนวิภาวดีได้เช่นกัน (เลี้ยวซ้าย) และออกไปยังถนนลาดพร้าว (เลี้ยวขวา) และหากขึ้นเหนือจากแยกสุทธิสารไปต่อจะเป็นแยกสำคัญอีกหนึ่งแยกนั่นคือ รัชดาฯ – ลาดพร้าว ซึ่งเป็นที่ตั้งของตลาดนัดใหญ่อย่าง สวนลุม ไนท์ บาซาร์ และเป็นแยกที่สามารถวกออกมายังทางฝั่งถนนวิภาวดีได้อีกเช่นกัน โดยแยกที่เป็นจุดเชื่อมระหว่างถนนวิภาวดีและถนนลาดพร้าว จะมีชื่อว่า ห้าแยกลาดพร้าว ที่ปริมาณรถจะค่อนข้างหนาแน่นในช่วงเย็นเนื่องจากแยกนี้เป็นที่ตั้งของห้างใหญ่อย่าง เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าว ยูเนี่ยน มอลล์ สถานศึกษาอย่าง โรงเรียนหอวัง รวมถึงโรงแรมห้าดาว เซ็นทาราแกรนด์ และแยกนี้เองยังเป็นแยกที่สามารถออกไปยังสนามบินดอนเมืองได้อีกด้วย

วิเคราะห์ศักยภาพทำเลซอยรัชดาภิเษก 19

The Maple @ Ratchada 19

สามารถเข้าโครงการได้จากทั้งซอยรัชดาภิเษก 19 และลาดพร้าว 26

จุดเด่นของซอยรัชดาภิเษก 19 คือการที่ตำแหน่งของซอยตั้งอยู่ ณ ทางออกที่ 4 พอดีเมื่อเดินขึ้นมาจาก MRT สถานีรัชดาภิเษก นอกจากซอย 19 จะสามารถเข้ามาจากถนนรัชดาภิเษกได้แล้ว ทางฝั่งถนนลาดพร้าวสามารถใช้ซอยลาดพร้าว 26 เข้ามาได้เช่นกัน การเชื่อมต่อไปยังถนนวิภาวดีสามารถทำได้จากซอย 19 เช่นกัน โดยใช้ซอยทรงสะอาด และ โชคชัยร่วมมิตร นั่นหมายความว่าหากต้องการขึ้นทางด่วนสายศรีรัตและเฉลิมมหานคร สามารถทำได้โดยง่ายผ่านถนนวิภาวดี โดยหากต้องการใช้ทางพิเศษที่กล่าวไปให้วิ่งเส้นด้านในของถนนวิภาวดี
ถนนภายในซอยรัชดาฯ 19 จะเป็นถนนในลักษณะทางเดินรถสองช่อง ซึ่งขนาดความกว้างของถนนไม่พอที่จะสามารถพัฒนาเป็นโครงการไฮไรส์หรือในลักษณะสูงได้จึงต้องเลือกเป็นโครงการโลว์ไรส์แทนซึ่งถูกจำกัดความสูงไว้ที่ 8 ชั้น* ภายในซอยมีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและเล็กเข้าไปพัฒนาโครงการค่อนข้างมาก แต่หากนับเป็นจำนวนยูนิตอาจจะไม่ค่อยหนาแน่นเพราะโครงการโลว์ไรส์ส่งผลให้เกิดพื้นที่อยู่อาศัยสุทธิได้จำกัด ประกอบกับบางโครงการได้ sold out ไปเรียบร้อยแล้ว แต่ยังคงมีความต้องการในที่อยู่อาศัยประเภทนี้ในซอย 19 อยู่ ส่งผลให้ สิริทนง พร็อพเพอร์ตี้ ขยายพอร์ตพัฒนาโครงการเป็นโครงการที่สองภายในซอย 19 ต่อจาก เดอะ เมเปิ้ล แอท รัชดาฯ – ลาดพร้าว (เฟส 1) นั่นเอง

The Maple @ Ratchada 19

ซอยทรงสะอาด และ โชคชัยร่วมมิตร ที่สามารถทะลุมายังถนนวิภาวดีได้

เนื่องจากซอย 19 เป็นซอยที่มีความลึก สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยในช่วงลึกอาจจะต้องใช้บริการรถกระป๊อ ซึ่งเส้นทางการวิ่งจะเป็นในลักษณะวนทั่วภายในซอย ซึ่งช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการต่างๆภายในซอยได้เป็นอย่างดี

The Maple @ Ratchada 19

รถกระป๊อที่จอดให้บริการอยู่ด้านหน้าปากซอย 19

*การที่ขนาดความกว้างของถนนเข้ามาเป็นปัจจัยในการกำหนดข้อจำกัดการพัฒนาโครงการให้ได้เพียงแค่โลว์ไรส์นั่นเพราะความปลอดภัยของประชากรที่อาศัยอยู่ภายในซอยนั่นเอง หากเป็นซอยแคบรถดับเพลิงขนาดใหญ่ไม่สามารถเข้าไปบรรเทาภัยได้ โดยจะสามารถเข้าได้เพียงแค่รถดับเพลิงขนาดเล็กเท่านั้น และเนื่องจากเป็นรถขนาดเล็ก เครนที่ยกนักดับเพลิงขึ้นสามารถทำได้ในระดับที่ต่ำกว่ารถดับเพลิงขนาดใหญ่ ทำให้ไม่สามารถขึ้นไปช่วยเหลือผู้ที่อยู่ในชั้นสูงได้ อีกประเด็นหนึ่งคือเรื่องของแผ่นดินไหวหรือกรณีอาคารถล่ม ระยะที่ตัวอาคารถล่มหากเป็นโครงการอาคารสูงเมื่อถล่มลงมาจะกระจายความเสียหายไปในรัศมีที่กว้างกว่านั่นเพราะตัวโครงสร้างจำพวก เหล็ก อิฐ ปูน มีจำนวนมากกว่า เมื่อพังลงมาย่อมตกสู่พื้นเป็นจำนวนมากกว่าเนื่องด้วยรัศมีตกกระทบอันกว้างนั่นเอง ดังนั้นภายในซอยอย่างเช่นซอย 19 นี้ สามารถพัฒนาได้เพียงแค่โครงการประเภทไม่เกิน 8 ชั้นนั่นเอง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นคือบรรยากาศความเป็นส่วนตัวที่มากกว่านั่นเอง

ปัจจัยด้านการอยู่อาศัย

ถนนรัชดาภิเษกและถนนลาดพร้าวแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย
-ฝั่งถนนลาดพร้าว
ห้างสรรพสินค้า: สวนลุม ไนท์ บาซาร์ เซ็นทรัล พลาซ่า ลาดพร้าว ยูเนี่ยน มอลล์ บิ๊กซี ลาดพร้าว
สถานศึกษา: โรงเรียน เซนต์ จอห์น มหาวิทยาลัย เซนต์ จอห์น มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม โรงเรียนหอวัง (ซอยเดียวกับเซ็นทรัลลาดพร้าว)
สถานพยาบาล: โรงพยาบาล เปาโล เมมโมเรียล (บนถนนลาดพร้าวช่วงโชคชัย 4)

The Maple @ Ratchada 19

ตำแหน่งที่ตั้งของสถานที่ต่างๆบนถนนรัชดาภิเษกฝั่งลาดพร้าว

-ฝั่งถนนรัชดาภิเษก (ฝั่งมายังทางแยกพระราม 9)
ห้างสรรพสินค้า: เซ็นทรัล แกรนด์ พลาซ่า พระราม 9 ฟอร์จูน ทาวน์ เทสโก้ โลตัส เอสพลานาด บิ๊กซี ตลาดรถไฟรัชดา
สถานศึกษา: มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย (UTCC)

The Maple @ Ratchada 19

ตำแหน่งของสถานที่ต่างๆบนถนนรัชดาภิเษกฝั่งติดแยกพระราม 9

การเดินทางมายังสำนักงานขายโครงการ

การเดินทางที่สะดวกที่สุดคือ MRT โดยเลือกลงสถานี รัชดาภิเษก

The Maple @ Ratchada 19

เลือกทางออกที่ 2 เพื่อไปยัง ซอยรัชาภิเษก 19

The Maple @ Ratchada 19

เลี้ยวซ้ายสู่ทางออก

The Maple @ Ratchada 19

ป้ายโฆษณาโครงการ The Maple @ รัชดาฯ – ลาดพร้าว

The Maple @ Ratchada 19

เมื่อขึ้นมาจากสถานีจะเจอกับอาคาร TWZ

The Maple @ Ratchada 19

เดินมุ่งหน้าขึ้นมาจะเจอกับซอยรัชดาฯ 19

The Maple @ Ratchada 19

ทางเข้าซอย 19

The Maple @ Ratchada 19

เดินเข้ามาตามทางเรื่อยๆ

The Maple @ Ratchada 19

หลังจากนั้นจะเจอกับสามแยก สังเกตมีเซเว่นตั้งอยู่ ให้เลี้ยวขวาตรงแยกนี้

The Maple @ Ratchada 19

เดินตรงตามทางมาเรื่อยๆประมาณ 200 เมตร

The Maple @ Ratchada 19

สำนักงานขายจะตั้งอยู่ซ้ายมือ

ความคึกคักของโครงการโลว์ไรส์ภายในซอย 19

Projects

สำนักงานขายกับตัวโครงการจะอยู่คนละตำแหน่งกันโดยตัวโครงการจะมีระยะทางห่างจาก MRT รัชดาภิเษกประมาณ 500 เมตร

สถานที่ Lifestyle

สถานที่แนะนำเหล่านี้ตั้งอยู่บนห้าแยกลาดพร้าว

ร้านปาเต๊ะ* 
ร้านอาหารสไตล์เรทโทย้อนยุคที่มีเอกลักษณ์อยู่ที่การไม่ใช้น้ำแข็งก้อนเสริฟ์ แต่จะเป็นการนำแก้วใส่น้ำ (นิดนึง) ไปแช่ให้เย็นแล้วนำมาเสริฟ์ หากพนักงานเห็นว่าแก้วไหนเริ่มละลายจะเปลี่ยนให้ทันที และเบียร์ทุกขวดจะเสริฟ์กันแบบเป็นวุ้นกันเลย อาหารแนะนำคือ ยำเนื้อญี่ปุ่น

Pathe

ร้าน ปาเต๊ะ ลาดพร้าว (รูป via: facebook.com/Pathe-Restaurant)

Pathe 2

เมนูยำเนื้อญี่ปุ่น (รูป via: facebook.com/Pathe-Restaurant)

Play Yard 
ร้านนี้หากไปประมาณสามทุ่มจะพลาดการนั่งโซนด้านในที่มีจำนวนชั้นถึงสี่ชั้นด้วยกัน การตกแต่งเป็นในลักษณะเรทโทย้อนยุคเช่นเดียวกัน อาหารที่นี่ราคาค่อนข้างถูกพร้อมโปรโมชั่นเบียร์ดีๆ เมนูแนะนำคือ หมูกรอบ ซุปเปอร์ขาไก่ที่รับประกันความเปื่อยของขาไก่ที่นำไปตุ๋นกับน้ำพะโล้ก่อนมาปรุงเป็นต้มยำ

Play Yard

บรรยากาศโซนนอกร้าน Play Yard (ภาพ via: PlayyardbyStudioBar)

Play Yard2

หมูกรอบเทวดา (ภาพ via: facebook.com/PlayyardbyStudioBar)

V 24* 
เป็นร้านที่ตั้งอยู่ใกล้กับร้าน ปาเต๊ะ แต่จะตกแต่งในแนวโมเดิร์นที่เน้นไปที่บรรยากาศ open air มีทีจอขนาด 5 เมตรสำหรับไว้เชียร์บอลสุดสัปดาห์ พร้อมวงดนตรีสดคุณภาพ เมนูแนะนำคือเอ็นข้อไก่ทอดและแกงส้ม
*ร้านปาเต๊ะและวี 24 แนะนำว่าควรมาแต่หัวค่ำเพราะการหาที่จอดรถนั้นค่อนข้างยกเนื่องจากจะต้องจอดในแนวริมถนน ซึ่งถ้าไม่ได้จอดโซนในๆจะได้เป็นการจอดซ้อนคัน ถึงแม้จะได้จอดด้านในหากกลับเร็วอาจจะออกได้ยากหน่อยเนื่องจากจะต้องมีการขยับรถชั้นนอก ดังนั้นไปกลับแท็กซี่ดีที่สุด เป็นการดื่มไม่ขับด้วย

v24

บรรยากาศ open air ของร้าน V 24 (รูป via: facebook.com/ V24.Vibhavadi24)

Lifestyle

ตำแหน่งที่ตั้งของทั้งสามร้านบนห้าแยกลาดพร้าว

แสดงทั้งหมด

บทวิเคราะห์

ในด้านการซื้อโครงการเพื่อจุดประสงค์การลงทุนอาจจะต้องเลือกเป็นแบบการลงทุนระยะยาว (long-term investment) โดยผ่านการปล่อยเช่ารายเดือนแทน เนื่องจากอาจจะไม่ได้เห็นการขยับขึ้นของตัวโครงการมากนักเนื่องจากศักยภาพค่อนข้างมีมาอย่างพร้อมแล้ว ทั้งด้านระบบคมนาคมและสถานที่อำนวยความสะดวกต่างๆ อีกทั้งโครงการนั้นสร้างเกือบจะเสร็จแล้ว (เข้าอยู่ได้ประมาณเมษายน 2560) ทำให้ไม่มีการเก็งกำไรผ่านใบจองซึ่งเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ราคาขายต่อ ตร.ม. ของโครงการนั้นปรับตัวสูงขึ้น ดีมานด์ทางฝั่งเช่าอาจจะได้รับการตอบรับค่อนข้างดีเนื่องจากค่าเช่าต่อเดือนนั้นไม่ถึงหมื่นแต่มาพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อม หากเราเป็นผู้เช่าอาจจะมองได้ว่าประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้ส่วนหนึ่งจากไอเทมเหล่านี้

ในแง่ของการลงทุนประเภทการปล่อยเช่าเพื่อรับเป็นกำไรเฉลี่ยต่อปี (yield) หากเป็นการซื้อผ่านการขอสินเชื่อจากฝั่งธนาคารจะต้องคิดคำนวณค่าผ่อนต่องวดให้น้อยกว่าค่าเช่าต่อเดือนที่จะได้รับ โดยเราได้ทำการคำนวณคร่าวๆดังนี้:

จำนวนสินเชื่อที่ขอพยายามเลี่ยงการขอแบบเต็มเพราะจะทำให้ยอดชำระต่อเดือนนั้นขึ้นไปสูงอยู่ที่เกือบหนึ่งหมื่นบาทซึ่งมากกว่าค่าเช่าต่อเดือนที่มีอัตราอยู่ที่ประมาณ 9,500บาท (ขนาดห้องเริ่มต้นที่ 28.42 ตร.ม.) จากเรทค่าเช่านี้คิดเป็นผลตอบแทนต่อปีอยู่ที่ประมาณ 114,000 บาท หรือประมาณ 5% ต่อปี หากเลือกวงเงินกู้ที่สองล้านบาทและมองหาธนาคารที่คิดดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 4 – 4.25%* จะทำให้ภาระการผ่อนอยู่ที่ประมาณ 6,500 – 7,000 บาทต่อเดือน เป็นรายได้ประจำเข้ากระเป๋า 2,500 บาท หากกู้ในยอดเดียวกันแต่เลือกเป็นห้องขนาด 30.67 ตร.ม. จะทำให้มีรายได้ประจำเข้ากระเป๋าคงเหลือหลังจากจ่ายค่างวดแบงก์อยู่ที่ประมาณ 3,500 บาท

*หากเรามีการเช็คอัตราสินเชื่อจากแบงก์ต่างๆทุกรอบของการรีไฟแนนซ์อาจจะทำให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าในอนาคต ซึ่งหมายถึงเงินจากรายได้ค่าเช่าคงเหลือหลังจากจ่ายค่างวดแบ้งก์จะมากขึ้นนั่นเอง

เปรียบเทียบโครงการ

L Loft

L Loft

L Loft รัชดา 19 (ภาพ via: http://www.lertdevelopment.com/lloft)

รายละเอียดโครงการ
ชื่อโครงการ: L Loft Ratchada 19 (แอล ลอฟ์ต รัชดา 19)
ผู้พัฒนาโครงการ: Lert Development
ที่ตั้งโครงการ: ซอยรัชดาภิเษก 19 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง
ประเภทโครงการ: โลว์ไรส์ 8 ชั้น 1 อาคาร 70 ยูนิต
พื้นที่โครงการ: 0-2-73 ไร่
ประเภทห้องชุด: ห้องสตูดิโอ 25.5 – 25.6 ตร.ม., 1 ห้องนอน 36.6 – 52.71 ตร.ม., 2 ห้องนอน
35.2 – 39.3 ตร.ม.
ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น: 93,000 บาท/ตร.ม. หรือ 2.35 ล้านบาท

The Unique Ratchada 19

The Unique

The Unique รัชดา 19 (ภาพ via: http://www.tenthai.com/)

รายละเอียดโครงการ
ชื่อโครงการ: The Unique Ratchada 19 (เดอะ ยูนิค รัชดา 19)
ผู้พัฒนาโครงการ: Ten Thai Development
ที่ตั้งโครงการ: ซอยรัชดาภิเษก 19 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง
ประเภทโครงการ: คอนโดโลว์ไรส์ 8 ชั้น จำนวน 76 ยูนิต
พื้นที่โครงการ: 0-2-54 ไร่
ประเภทห้องชุด:
1 Bedroom 32 – 38 ตร.ม. มี 61 ห้อง
2 Bedrooms 58 – 74 ตร.ม. มี 13 ห้อง
3 Bedrooms Plus 107 – 109 ตร.ม. มี 2 ห้อง
ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น: ประมาณ 80,000 บาท/ตร.ม. หรือ 2.5 ล้านบาท

Wire Condo Ratchada 19

WIRE

Wire Condo รัชดา 19 (ภาพ via: http://wirecondo.com/)

รายละเอียดโครงการ
ชื่อโครงการ: Wire Ratchada 19 (ไวร์ รัชดา 19)
ผู้พัฒนาโครงการ: บริษัท พีดับบลิวเค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
ที่ตั้งโครงการ: ซอยรัชดาภิเษก 19 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง
ประเภทโครงการ: คอนโดโลว์ไรส์ 8 ชั้น จำนวน 46 ยูนิต
พื้นที่โครงการ: 0-1-49 ไร่
ประเภทห้องชุด:
สตูดิโอ 27.19 – 30.78 ตร.ม
1 ห้องนอน 31.22 – 48.22 ตร.ม.
2 ห้องนอน 48.66 ตร.ม.
ราคาเฉลี่ยเริ่มต้น: ประมาณ 90,000 บาท/ตร.ม. หรือ 2.5 ล้านบาท

ที่ตั้งของโครงการต่างๆที่อยู่รอบ The Maple @ รัชดา – ลาดพร้าว

Projects

ตารางเปรียบเทียบโครงการ

ชื่อโครงการ ยูนิต พืนที่ใช้สอย ราคาเฉลี่ย ราคาขาย
 The Maple @ Ratchada – Lat Prao  156 28.42-59.53 sqm 80,000 baht/sqm 2.3 MB
 L Loft Ratchada 19  70 25.5-39.3 sqm 93,000 baht/sqm 2.35 MB
The Unique Ratchada 19 76 32-109 sqm 80,000 baht/sqm 2.5 MB
Wire Ratchada 19 46 27.19-48.66 sqm 90,000 baht/sqm 2.5 MB
แสดงทั้งหมด

สรุป

การหาคอนโดใหม่ที่สามารถเดินไปยังรถไฟฟ้าได้ในราคาสองล้านต้นอีกทั้งยังแถมของแบบจัดเต็มนั้นสามารถหาได้ยากในปัจจุบัน โครงการติดถนนส่วนใหญ่ในย่านรัชดาภิเษกจะเป็นของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ที่ปัจจุบันราคานั้นวิ่งตั้งแต่ 130,000 ไปจนถึง 150,000 บาท ส่งผลให้ราคาเริ่มต้นของโครงการเหล่านี้ไปแตะที่สามล้านกลางๆ ในขณะเดียวกัน The Maple @ รัชดาฯ – ลาดพร้าว นั้นมีราคาต่อ ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทเท่านั้นหรือถูกกว่าโครงการไฮไรส์ติดถนนเกือบเท่าตัว แต่ความสะดวกด้านการเดินทางนั้นอาจจะดูใกล้เคียงกันกับโครงการใหญ่ที่ติดถนน เพราะอิงจุดเด่นด้านการเดินทางเดียวกันนั่นคือ MRT แต่ถ้าเทียบกันเรื่องส่วนกลางทางโครงการใหญ่อาจจะมาแบบอลังการกว่าแต่ก็ต้องแลกมาด้วยราคาซื้อและเช่าที่มากขึ้น

ดีไซน์มาแบบเรียบง่าย จุดเด่นอยู่ที่เมื่อเข้าไปอยู่ก็จะได้รับเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าทันที ซึ่งฟีเจอร์นี้ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในปัจจุบันที่ต้องการความพร้อมในการเข้าอยู่ อีกจุดหนึ่งที่น่าสนใจคืองาน built-in ครัวที่ให้มานั้นเป็นแบรนด์ที่ท็อปในตลาดนั่นคือ Starmark นั่นเอง

กลุ่มเป้าหมายที่พร้อมสำหรับการซื้อ (ผ่านการขอสินเชื่อ) และเช่าสำหรับโครงการ The Maple @ รัชดาฯ – ลาดพร้าว คือกลุ่มผู้ที่มีรายได้รายได้เฉลี่ย 30,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป เพราะจะทำให้รายจ่ายเฉลี่ยต่อเดือนสำหรับการผ่อนแบ้งก์และเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 23 และ 30% ตามลำดับ

 

สนใจ คอนโดฯ ในโครงการนี้? เลือกชม รายการประกาศ ราคาโดนใจ

 

แสดงทั้งหมด
Eric Wong

chaiyasit bunnag