รีวิวโครงการ: เบสท์ เวสเทิร์น พรีเมียร์ เบย์เฟียร์ พัทยา (Best Western Premier Bayphere Pattaya)

วิเคราะห์ศักยภาพทำเล

ถึงแม้บริเวณนาจอมเทียนจะอยู่โซนปลายสุดของพัทยา แต่อานิสงส์ของความเจริญของพัทยาส่งผลคลอบคลุมทุกส่วนที่เป็นพื้นที่เขตปกครองพิเศษของพัทยา ซึ่งในแง่ของตลาดคอนโดมิเนียมเอง คอลลิเออร์สฯ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังได้เผยถึงฐานลูกค้าใหม่ทั้งชาวจีน ญี่ปุ่น เกาหลีและยุโรปมากขึ้น แทนชาวรัสเซียหลังจากที่เกิดวิกฤตภายในประเทศทำให้ดีมานด์ของชาวรัสเสียลดน้อยหายไป ทั้งนี้ดีมานด์ดังกล่าวก็มีทั้งกลุ่มที่ซื้ออยู่เอง ลงทุนปล่อยเช่า และเช่าเพื่ออยู่อาศัยเอง ซึ่งส่วนใหญ่มักมองหาคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาไม่เกิน 4-5 ล้าน โดยนักลงทุนส่วนใหญ่ก็ยังเป็นคนไทยถึง 70%  ในขณะที่อีก 30% เป็นต่างชาติ

ซึ่งภาพรวมของโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดทะเลในราคาไม่เกิน 4-5 ล้าน จะมาจับกลุ่มอยู่ที่ทำเลนาจอมเทียนโซนปลายสุดของพัทยา เนื่องจากบริเวณพื้นที่ติดหาดอื่นๆ ที่อยู่ใจกลางพัทยาจะมีภาษีค่าที่ราคาแพงกว่าเป็นเท่าตัว หรือภายในโซนที่มีการท่องเที่ยวหนาแน่นเองก็ไม่สามารถจับกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการความเงียบสงบได้ ดังนั้นทำเลที่เป็นพื้นที่ยอดนิยมในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สไตล์คอนโดมิเนียมที่เน้นดีมานด์การเช่า จึงตกเป็นของนาจอมเทียน โดยปัจจุบันบริเวณนาจอมเทียนมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อยู่ที่ 6 โครงการหรือนับเป็นหน่วยยูนิตได้ประมาณ 2,600 ยูนิต โดยส่วนใหญ่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 110,000 บาทต่อตร.ม. แต่ด้วยดีมานด์นักท่องเที่ยวที่กระจายอยู่ในพัทยาถึง 9 ล้านคนต่อปี อัตราว่างของการเช่าจึงมีน้อยมากจึงทำให้หลายโครงการสามารถการันตีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนได้

ทั้งนี้เนื่องจากพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยว คอนโดมิเนียมติดทะเลส่วนใหญ่จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนมากกว่าคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ รวมไปถึงราคาค่าที่ดินที่ไม่ได้สูงเหมือนกรุงเทพฯ แต่มีอัตราการเช่าว่างน้อย และหลายโครงการใช้เซอร์วิสการบริหารควบคุมบริหารแบบโรงแรมที่สามารถเช่ารายวันได้แบบไม่ผิดกฎหมาย แล้วนักลงทุนยังจะได้ถือกรรมสิทธิ์ของยูนิตนั้นๆ จากการที่ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมฟรีโฮล สามารถทำความเข้าใจเรื่องกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลได้ที่ Property Fund: ฟรีโฮลด์ vs ลีสโฮลด์ (http://www.ddproperty.com/ข่าวอสังหาริมทรัพย์-บทความ/2012/12/54580/property-fund-ฟรีโฮลด์-vs-ลีสโฮลด์) ซึ่งนอกเหนือจากอภิสิทธิ์ทั้งหมดที่นักลงทุนได้รับจากศักยภาพทำเลดังกล่าว ในอนาคตพัทยายังจะมีการลงทุนต่างๆ ของภาครัฐเข้ามาช่วยซัพพอร์ทให้เกิดดีมานด์ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นรวมไปถึงเรื่องของราคาที่จะอัพขึ้นมาเป็นโบนัสผลตอบแทนจากอานิสงส์ของเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐดังกล่าว อาทิ

เส้นทางการเดินทางของโครงการรถไฟความเร็วสูง เส้นทางกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง

ถึงแม้โปรเจกต์นี้จะเป็นการวางแผนของทางภาครัฐในอนาคต ที่ยังไม่ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้าง แต่ก็มีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดขึ้นจริงในอนาคต ซึ่งจากภาพจะเห็นว่าเส้นทางการเดินรถไฟ สามารถพาดีมานด์ในเมืองของกรุงเทพมหานคร และนักท่องเที่ยวจากสุวรรณภูมิมาในภาคส่วนของพัทยาได้ โดยมีระยะทางทั้งหมด 193.5 กม. หากเกิดขึ้นจริงบริเวณนาจอมเทียนจะได้รับอานิสงส์ในส่วนนี้อย่างแน่นอน

โครงการมอเตอร์เวย์ พัทยา-มาบตาพุด

แนวโครงการมอเตอร์เวย์ – มาบตาพุด อีกหนึ่งเส้นทางการคมนาคมที่มีทางขึ้น – ลง หลายจุด ที่สามารถดึงดีมานด์จากนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ เข้าไปในตัวพัทยาได้ง่ายขึ้น ซึ่งเส้นทางถูกพัฒนาขึ้นเพื่อให้สอดคล้องกับธุรกิจขนส่งที่เกิดขึ้นมากบริเวณที่เป็นนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งจะเกิดขึ้นในปี 2560 นี้ เชื่อว่าเมื่อเกิดขึ้นแล้วบริเวณพัทยาไม่ว่าจะเป็นโซนไหนก็ตามรวมถึงนาจอมเทียนด้วยอาจถูกยกระดับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยของนักธุรกิจในอนาคตก็ได้

เส้นทางการเดินเรือเฟอรี่อ่าวไทยในอนาคต

โครงการเรือเฟอร์รี่ พัทยา-หัวหิน (ปราณบุรี) – กรุงเทพ (บางปู) เดินทางข้ามอ่าวไทย ในเส้นทางพัทยา-หัวหิน หรือ พัทยา-กรุงเทพ ในเวลาเพียง 1-2 ชม. มูลค่าโครงการ 4 พันล้านบาท สรุปผลการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในปี 2559 คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2564 โดยจากภาพจะเห็นว่าการเดินทางในจุดนี้สามารถดึงนักท่องเที่ยวจากฝั่งประจวบคีรีขันธ์มาสู่พัทยาได้ในเวลาไม่นาน โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่บริเวณนาจอมเทียนก็ไม่ได้ไกลจากท่าเรือเฟอรี่พัทยาในอนาคตนี้ด้วย

โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา

การขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภาถือเป็นโปรเจกต์ที่สร้างเสร็จเรียบร้อยไปแล้วในเดือนพฤษภาคม เป็นการก่อสร้างอาคารผู้โดยสารหลังใหม่ มูลค่ากว่า 300 ล้านบาท โดยปัจจุบันสามารถรองรับผู้โดยสารได้เพิ่มขึ้น 3-5 ล้านคนต่อปี และเปลี่ยนเป็นการให้บริการเชิงพาณิชย์ที่มีส่วนสำคัญมาก ซึ่งในปีนี้น่าจะมีผู้โดยสารหรือนักท่องเที่ยวบนตรงมาเที่ยวพัทยาถึง 800,000 คน ซึ่งช่วยเพิ่มรายได้ให้กับสนามบินถึง 120 ล้านบาทในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งในปัจจุบันสนามบินอู่ตะเภาสามารถรองรับนักท่องเที่ยวที่บินตรงมายังพัทยาได้ ทั้งประเทศสิงคโปร์ มาเก๊า กัวลาลัมเปอร์ หนานชาง หนานหนิง และประเทศจีน ทำให้ดีมานด์ของเม็ดเงินในภาคธุรกิจท่องเที่ยวเติบโตอย่างต่อเนื่องและส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์แนวโรงแรมหรือที่พักอาศัยมีอัตราการว่างน้อยมาก

วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งโครงการ

โครงการ Best Western Premier Bayphere Pattaya ตั้งอยู่บนซอยนาจอมเทียน 18 อยู่ติดกับทะเล ในแง่ของที่ตั้งโครงการติดทะเล หาดนาจอมเทียนถือเป็นอีกหนึ่งหาดที่มีจุดเด่นต่างจากหาดอื่นๆ ในพัทยา เพราะตัวซอยนาจอมเทียน 18 เอง ถือเป็นซอยตัน ดังนั้นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จึงมีพื้นที่ติดกับหาดแบบไม่มีถนนกั้นเลย และโครงการ Best Western Premier Bayphere Pattaya มีที่ตั้งอยู่ห่างจากหาดเพียง 20 ม. ซึ่งถือเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ใกล้หาดที่สุดในเวลานี้ ซึ่งนอกจากข้อได้เปรียบในเรื่องของคอนโดมิเนียมใกล้หาดแล้ว ในเรื่องของสาธารณูปโภคก็มีครบครันไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ร้านอาหาร สถานบันเทิง แหล่งรวมไลฟ์สไตล์ สวนน้ำ รวมถึงถนนหนทางที่สามารถเชื่อมต่อกับสถานที่สำคัญได้หลายจุดอาทิ

สวนน้ำ การ์ตูน เน็ตเวิร์ค ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 5 นาที

หาดบางเสร่ ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 5 นาที

สวนนงนุช ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 5 นาที

โอเชี่ยน มาริน่า ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 5 นาที

ไร่องุ่นซิลเวอร์เลค พัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

เขาชีจรรย์ ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

วัดญาณสังวรารามวรมหาวิหาร พัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

สวนน้ำรามายณะ ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

ตลาดน้ำ 4 ภาค พัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

อันเดอร์วอเตอร์เวิลด์ พัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

มิโมซ่าพัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

หาดจอมเทียน ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 10 นาที

ฟีนิกซ์ โกล์ด กอล์ฟ แอนด์ คันทรี คลับ ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 15 นาที

เมืองพัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 20 นาที

เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 25 นาที

วอล์กกิ้ง สตรีท พัทยา ใช้เวลาเดินทางจากโครงการ 25 นาที