ประวัติความเป็นมาของย่าน

ย่าน ‘บางซ่อน’ เป็นอีกหนึ่งชุมชนเก่าแก่ที่ขยายตัวต่อเนื่องมาจากย่านบางซื่อ โดยในอดีตพื้นที่ย่านนี้ทั้งย่านบางซื่อและย่านบางซ่อน ล้วนมีความเป็นพื้นที่เกษตรกรรม ทุ่งนา จนเมื่อเมืองขยายตัว ความเป็นทุ่งนา เกษตรกรรมลดลง และเริ่มมีทำมาค้าขายในรูปแบบอื่นที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ภาพรวมพื้นที่บริเวณนี้ โซนถนนประชาราษฎร์ สาย 1 และโซนถนนประชาราษฎร์ สาย 2 ย่านบางโพ ย่านบางซ่อน มีการค้าขายไม้แปรรูป เฟอร์นิเจอร์ไม้จำนวนมาก เรียกว่าเป็นถิ่นค้าขายไม้แปรรูปอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ

ย่านบางซ่อน ยังถือว่าอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ เป็นส่วนหนึ่งของเขตบางซื่อ โดยปัจจัยที่ย่านนี้เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีคนอยู่อาศัยมายาวนาน เพราะมีการตัดถนนผ่านตั้งแต่ราวๆ ปี พ.ศ. 2474 ซึ่งเดิมจะเป็นถนนประชาราษฎร์สายเดียวเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่กรุงเทพฯ กับพื้นที่บางส่วนของจังหวดนนทบุรี แต่ต่อมา ถนนสายนี้ ได้แตกออกเป็น ถนนประชาราษฎร์สาย 1 ถนนประชาราษฎร์สาย 2 และถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี

ในส่วนของถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี ปัจจุบันเป็นถนนที่เป็นที่ตั้งของรถไฟฟ้า MRT สถานีบางซ่อน มีระยะทางเริ่มต้นจากถนนประชาราษฎร์ สาย 2 (ทางแยกเตาปูน) ตัดผ่านทางรถไฟสายใต้ เข้าพื้นที่แขวงวงศ์สว่าง จากนั้นโค้งไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ตัดกับถนนวงศ์สว่าง (ทางแยกวงศ์สว่าง) ข้ามคลองบางเขนเข้าสู่เขตตำบลบางเขน อำเภอเมืองนนทบุรี ข้ามคลองบางตะนาวศรีเข้าเขตตำบลตลาดขวัญ และไปสิ้นสุดที่จุดตัดระหว่างถนนสายนี้กับถนนติวานนท์และถนนนครอินทร์ (ทางแยกติวานนท์) โดยมีแนวถนนที่ตรงต่อเนื่องไปคือถนนประชาราษฎร์

พื้นที่เดิมย่านบางซ่อนเป็นชุมชนเงียบสงบ มีกิจการค้าขายท้องถิ่น การค้าขายไม้ที่ถือว่าเป็นธุรกิจที่มีกลุ่มลูกค้าเฉพาะ ไม่ได้เป็นพื้นที่ที่คนรู้จักเป็นวงกว้าง ลักษณะคล้ายกับหลายพื้นที่ที่ชานเมืองกรุงเทพฯ ที่เป็นชุมชนอยู่อาศัยเป็นหลัก ไม่ได้มีโครงการเชิงพาณิชย์ ซึ่งแม้ว่าหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ จะเติบโตมาก แต่ย่านบางซ่อน (ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีม่วง) ไม่ได้เป็นชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่นมากนัก ซึ่งอาจจะเป็นไม่ได้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ ลักษณะการอยู่อาศัยเป็นอาคาพาณิชย์ที่มีการค้าขายด้านล่าง ด้านบนอยู่อาศัย และหมู่บ้านจัดสรรเก่าแก่

จนเมื่อรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) เกิดขึ้น ตั้งแต่ช่วงประกาศก่อสร้างครั้งแรกราวๆ ปี พ.ศ. 2547 พื้นที่ย่านนี้ มีความหวือหวามากในเชิงราคาที่ดิน มีการกว้านซื้อที่ดิน เก็งกำไรที่ดิน ปั่นราคาที่ดินจนขึ้นไปสูงกว่าปกติเกือบเท่าตัว แต่เมื่อรัฐบาลมีความไม่ชัดเจนว่าจะสร้างหรือไม่สร้างรถไฟฟ้าสายนี้ ก็ทำให้เกิดภาวะตลาดช็อก ราคาที่ดินหล่นวูบ

แต่ท้ายที่สุด โครงการรถไฟฟ้าสีม่วงก็ได้ฤกษ์ปักเสาเข็มและเริ่มก่อสร้าง แต่ราคาที่ดินก็ไม่ได้หวือหวาเหมือนช่วงที่ประกาศทำโครงการครั้งแรกแล้ว เพราะนักลงทุนกังวลจากความไม่ชัดเจนในครั้งแรก จึงต้องการให้โครงการดำเนินการก่อสร้างไปในระดับหนึ่งก่อน จึงตัดสินใจว่าจะเข้าไปลงทุนรอบใหม่หรือไม่ จนท้ายที่สุด โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ก็สร้างเสร็จ กินเวลายาวนานเกือบ 10 ปี แล้วเสร็จ พร้อมเปิดให้บริการในปี 2559

สิ่งที่น่าสนใจคือ ในระหว่างก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีการโหมประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องว่า เส้นทางของรถไฟฟ้าสายนี้คือ บางซื่อ-บางใหญ่ แต่ความจริงแล้ว เส้นทางของรถไฟฟ้าสายนี้ คือ เตาปูน-บางใหญ่ การเข้าถึงสถานีบางซื่อ จะต้องอาศัยรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ ที่จะวิ่งไปยังสถานีเตาปูน เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วง

ขณะที่การสื่อสารที่คลาดเคลื่อนในการประชาสัมพันธ์เส้นทางของภาครัฐ ทำให้ประชาชนและนักลงทุนบางส่วน เข้าใจว่า รถไฟฟ้าสายนี้จะเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อ เดินทางเข้าเมืองได้อย่างสะดวก ในระหว่างก่อสร้างโครงการ ก่อนที่รถไฟฟ้าจะเสร็จประมาณ 2 ปี โครงการคอนโดมิเนียมจึงหุดขึ้นราวดอกเห็ด ตั้งแต่ใกล้สถานีบางซื่อ สถานีเตาปูน สถานีบางซ่อน จนถึงสถานีสะพานพระนั่งเกล้า หรือก่อนที่จะข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปทางฝั่งไทรม้า เป็นพื้นที่ที่คอนโดมิเนียมเกิดมากที่สุด จนอาจเรียกได้ว่า โอเวอร์ซัพพลาย หรือจำนวนห้องชุดมากกว่าความต้องการในตลาด ซึ่งคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ต่างมองว่า หากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการแล้ว จะปรับตัวดีขึ้น

แต่สถานการณ์พลิกล็อค เพราะอย่างที่กล่าวแล้วว่า เส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่แท้จริง คือ เตาปูน-บางใหญ่ เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระยังไม่แล้วเสร็จ จึงไม่มีรถไฟฟ้าที่วิ่งมาเชื่อมต่อกัน ทำให้การเดินทางจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อเข้าเมืองไม่สะดวกตามที่คาดการณ์ไว้ กลายเป็นประเด็นร้อนแรง และซ้ำเติมซัพพลายคอนโดมิเนียมจำนวนมากตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้

จนเมื่อภาครัฐเร่งแก้ปัญหา และให้มีการเดินรถของสายสีน้ำเงินต่อมาอีก 1 สถานี บางซื่อ-เตาปูน เพื่อให้รถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินได้ ซึ่งแม้ว่าการเดินทางจะสะดวกขึ้น แต่ในแง่ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ยังไม่ดีขึ้นนัก ด้วยเพราะซัพพลายในตลาดที่มีจำนวนมาก ราคาค่อนข้างสูง เพราะที่ดินราคาสูง ไม่สอดรับกับกำลังซื้อของคนที่จะเลือกที่อยู่อาศัยย่านนี้

ย่านบางซ่อนในปัจจุบัน

ปัจจุบันย่านบางซ่อนถือว่ามีความคึกคักมากขึ้น ทั้งร้านอาหาร บางซ่อน คอนโด บางซ่อนเกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ปัจจุบันยังมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เกิดขึ้นในย่านบางซื่อต่อเนื่อง ส่งผลให้ทั้งซัพพลายเก่าและซัพพลายใหม่จำนวนไม่น้อยเป็นสต๊อกค้างในพื้นที่นี้ และเป็นพื้นที่ที่มีความน่าเป็นห่วง เพราะหลังจากที่รถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินแล้ว ยังมีหลายปัจจัยที่คนที่อยู่อาศัยคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังเดินทางไม่สะดวกมากนัก เพราะต้องรอเปลี่ยนขบวนรถไฟฟ้า จำนวนคนรอมหาศาล จึงใช้เวลาเดินทางเข้าเมืองนานกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้

และเมื่อราคาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสถานีใกล้ ๆ รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีราคาที่ค่อนข้างสูง อาจจะใกล้เคียงกับหลายทำเลตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่ใกล้เมืองมากกว่า ดังนั้น แนวคิดที่คนทำงานตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะย้ายมาอยู่คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจึงไม่มากนัก คนที่จะเลือกอยู่อาศัยย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคุ้นเคย หรืออยู่อาศัยย่านนี้อยู่ก่อนแล้วและต้องการขยับขยายที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม ย่านบางซ่อนอยู่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญในอนาคต และเมืองที่เริ่มมีโหนด (Node) ใหม่ ๆ เกิดขึ้น ก็อาจทำให้การดูดซับคอนโดมิเนียมใกล้สถานีบางซ่อนปรับตัวดีขึ้น

อนาคตของย่านบางซ่อน

อนาคตย่านบางซ่อนจะยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านเชิงพาณิชย์ แต่อาจจะเปลี่ยนรูปแบบจากบ้านแนวราบ สู่บ้านแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น และในอนาคตจะยังรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) ที่ผ่านพื้นที่นี้ บวกกับความใกล้สถานีกลางบางซื่อ อาจเป็นตัวแปรที่ทำให้ย่านบางซ่อนมีความคึกคักมากขึ้น

สามารถค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ที่ DDproperty Property Index

 

Get the Guru View

การซื้อคอนโดมิเนียมใกล้ย่านบางซ่อน ยังคงเหมาะกับการซื้ออยู่เองมากกว่าซื้อเพื่อลงทุน ยกเว้นจะมองการลงทุนระยะยาว ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ยังมีโอกาสจากปัจจัยของความใกล้สถานีกลางบางซื่อ

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ