ประวัติความเป็นมาของย่าน

ย่าน ‘ปิ่นเกล้า’ เป็นพื้นที่บริเวณหนึ่งของฝั่งธนบุรี บริเวณถนนบรมราชชนนี แยกบรมราชชนนี จนถึงสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า โดยสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้า เป็นหนึ่งในสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาที่เชื่อมระหว่างฝั่งพระนคร (สนามหลวง) และฝั่งธนบุรี (ปิ่นเกล้า, บางกอกน้อย) เปิดให้บริการครั้งแรกในปี พ.ศ. 2516

โดยย่านปิ่นเกล้า เป็นย่านที่เติบโตมาจากชุมชนเก่าแก่บริเวณบางกอกน้อย เริ่มขยายตัวเป็นชุมชนมากขึ้นหลังจากที่มีสะพานสมเด็จพระปิ่นเกล้าเปิดให้บริการ เพราะเดินทางสะดวกไปมาสองฝั่งสะดวก

อาคารอยู่อาศัยส่วนใหญ่คล้ายกับหลายพื้นที่ในย่านใกล้เคียง นั่นคือ อาคารติดริมถนนใหญ่ จะเป็นอาคารพาณิชย์ ด้านล่างทำการค้า ด้านบนอยู่อาศัย แต่ก็มีบางพื้นที่ที่ขยับออกจากย่านปิ่นเกล้า ไปทางบริเวณต้น ๆ ถนนบรมราชชนนี มีโครงการหมู่บ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ เป็นลักษณะขายที่ดินจัดสรร เพื่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยว มีคอนโดมิเนียมแบบยุคแรกเกิดขึ้น

โดยช่วงที่ถือว่าย่านปิ่นเกล้าเริ่มบูม เริ่มมีกลุ่มทุนเข้ามาปักธงพัฒนาโครงการต่าง ๆ เริ่มต้นในราว ๆ ปี พ.ศ. 2526 ที่มีห้างสรรพสินค้าพาต้าเกิดขึ้นเป็นห้างสรรพสินค้าแห่งแรกในย่านปิ่นเกล้า อยู่บริเวณแยกปิ่นเกล้า ฝั่งมุ่งหน้าไปสนามหลวง ซึ่งมีจุดเด่นหลายด้านที่ดึงให้คนทั่วกรุงเทพฯ สนใจ และอยากมาเยือน

ไม่ว่าจะเป็น ลิฟต์แก้ว ที่ตัวลิฟต์เป็นผนังกระจกให้ชมวิวภายนอกอาคารระหว่างที่ลิฟต์ค่อย ๆ ขึ้นลงในแต่ละชั้น ถือว่าทันสมัยมากในยุคนั้น อีกทั้งยังมีสวนสัตว์อยู่ชั้น 6-7 ที่มีสัตว์จำนวนมากที่ดึงดูดความสนใจของเด็กและวัยรุ่น เช่น กอริลลา ต้องยอมรับว่า จุดเด่นหลายอย่างของห้างสรรพสินค้าพาต้า ดึงคนต่างถิ่นให้มาเยือนและทำให้คนกรุงเทพฯ เวลานั้น รู้จักย่านปิ่นเกล้าเป็นวงกว้างมากขึ้น และจำนวนคนที่มาเยือนในห้างสรรพสินค้าแห่งนี้

ก็สร้างแรงดึงดูดให้มีกลุ่มทุนใหม่ ๆ เข้ามาต่อเนื่อง ซึ่งในช่วงเวลาใกล้เคียง ก็มีห้างสรรรพสินค้าอีกแห่งหนึ่งเปิดให้บริการ นั่นคือ ห้างเวลโก ปิ่นเกล้า ตั้งอยู่บริเวณก่อนแยกปิ่นเกล้า ฝั่งมุ่งหน้าไปสนามหลวง ในห้างดังกล่าวที่มีโรงหนังของกลุ่มพูลวรลักษณ์เปิดให้บริการด้วย

นอกจากนี้ ในปี พ.ศ. 2531 ห้างสรรพสินค้าชื่อดังอย่างเมอร์รี่คิงส์ ก็เข้ามาเปิดให้บริการ บริเวณแยกปิ่นเกล้า ฝั่งมุ่งหน้าไปถนนบรมราชชนนี (เยื้องกับห้างพาต้า) ทำให้ย่านปิ่นเกล้ายิ่งบูมมากขึ้น จนเมื่อห้างเวลโก ปิ่นเกล้าเกิดไฟไหม้ กลุ่มพูลวรลักษณ์จึงเปิดโรงหนังสไตล์มัลติเพล็กซ์ที่มีความทันสมัยมากๆ ภายใต้ชื่อ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ในปี พ.ศ. 2538 บนพื้นที่เดิมของห้างนี้

นับเป็นสาขาแรกและเป็นจุดเริ่มต้นของอาณาจักรที่ยิ่งใหญ่ให้กับแบรนด์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์จนปัจจุบัน และในปีเดียวกัน กลุ่มเซ็นทรัลก็เข้ามาเปิดให้บริการศูนย์การค้าขนาดใหญ่แบบครบวงจร เซ็นทรัล ปิ่นเกล้า บริเวณใกล้แยกปิ่นเกล้า ฝั่งมุ่งหน้าถนนบรมราชชนนี (ถัดจากเมอร์รี่คิงส์) ธุรกิจรีเทลและเอ็นเตอร์เทนเมนต์ชื่อดังทั้ง 4 แห่ง บูมย่านปิ่นเกล้าและผลักดันให้ย่านนี้ที่มีความทันสมัยมาก

แต่เมื่อเกิดวิกฤษเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ย่านปิ่นเกล้าก็เป็นหนึ่งในย่านที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจคล้ายกับหลายย่านของกรุงเทพฯ การค้าขายไม่ได้บูมเหมือนในอดีต จนปีในปี พ.ศ. 2546 ห้างเมอร์รี่คิงส์ก็ปิดให้บริการ ส่วนห้างพาต้า แม้ยังเปิดให้บริการต่อ แต่ไม่ได้บูมมากเหมือนในอดีต ส่วนทั้งเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า และเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ก็ต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อฝ่าวิกฤต

ขณะที่หลังจากเศรษฐกิจไทยค่อย ๆ ฟื้นตัว ย่านปิ่นเกล้าที่มีความแข็งแกร่งในแง่การค้าขาย ก็กลับมาบูมรอบใหม่ ห้างเมอร์รี่คิงส์เดิม ถูกเทคโอเวอร์ ปรับเปลี่ยนเป็นเทสโก้ โลตัส ส่วนห้างพาต้า ก็ให้กลุ่มเทสโก้ โลตัสเช่าพื้นที่ด้านล่างเปิดเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต และพื้นที่บริเวณหน้าห้างแห่งนี้ ยังเป็นจุดต่อรถโดยสาร รถตู้ไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ทั่วกรุงเทพฯ ด้วย จึงทำให้แยกปิ่นเกล้า กลับมาคึกคักอีกครั้ง

และในจังหวะที่เศรษฐกิจค่อย ๆ ฟื้นตัว ตลาดคอนโดมิเนียมแบบยุคใหม่ที่เจาะคนทำงาน คนระดับกลางก็ค่อย ๆ เกิดขึ้นบนย่านปิ่นเกล้า โดยมีบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เป็นรายแรก ๆ ที่เปิดตลาดคอนโดมิเนียมยุคใหม่ย่านนี้ และได้รับการตอบรับที่ดีมาก ขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของการบูมตลาดคอนโดมิเนียมย่านปิ่นเกล้า

ย่านปิ่นเกล้าในปัจจุบัน

ย่านปิ่นเกล้าในปัจจุบัน เป็นทั้งย่านการค้าและย่านที่อยู่อาศัยแนวสูงบูมมาก ซึ่งเป็นผลจากการที่ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้สูง เพราะคนนครปฐม คนราชบุรี นิยมซื้อคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ เพื่ออยู่อาศัยในช่วงที่เรียนหรือทำงาน และกลับภูมิลำเนาในวันหยุดต่าง ๆ ด้วยเพราะบริเวณแยกปิ่นเกล้าที่มีทั้ง 4 ห้างเปิดให้บริการ ถือเป็นไข่แดงของย่านนี้ที่บูมที่สุด

นอกจากจะเป็นศูนย์ช้อปปิ้งที่หลากหลายแล้ว ยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถตู้สาธารณะขนาดใหญ่ด้วย ซึ่งการเดินทางจากย่านนี้กลับภูมิลำเนา สะดวกทั้งเดินทางด้วยรถยนต์ และรถตู้สาธารณะ เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อรถตู้ขนาดใหญ่

จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่แม้ว่าก่อนหน้านี้ ย่านปิ่นเกล้าจะยังไม่มีรถไฟฟ้า แต่โครงการคอนโดมิเนียมย่านนี้จะขายดีมาก จนเมื่อปัจจุบันมีความชัดเจนเรื่องโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ท่าพระ ที่วิ่งจากบางซื่อมาทางจรัญสนิทวงศ์ ผ่านแยกปิ่นเกล้า มุ่งหน้าไปทางแยกท่าพระ ย่านปิ่นเกล้ายิ่งบูมมากขึ้น มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงจำนวนมาก

ส่วนในพื้นที่ใกล้เคียง ถัดไปทางถนนบรมราชชนนี ตลาดบ้านแนวราบย่านนี้ ยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ เพราะเดินทางเมืองสะดวก มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม ซึ่งโครงการระดับไฮเอนด์ย่านนี้ เริ่มตั้งแต่หลัก 20-30 ล้านบาท ไปจนถึงระดับ 100 ล้านบาท

อนาคตของย่านปิ่นเกล้า

หากประเมินจากอดีตจนถึงปัจจุบัน จะเห็นว่า ย่านปิ่นเกล้ามีความเป็นย่านเชิงพาณิชย์นำ แล้วโครงการที่อยู่อาศัยรูปแบบใหม่ค่อยบูมตาม ซึ่งเป็นการบูมที่เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้า โดยหลังจากที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการแล้ว จะเปลี่ยนโฉมหน้าย่านปิ่นเกล้าหรือไม่ ต้องกลับมามองการพัฒนาที่เกิดขึ้นในปัจจุบันที่บริเวณใกล้พื้นที่ไข่แดงของย่านปิ่นเกล้าถือว่าแน่นมากแล้ว

โดยในส่วนของคอนโดมิเนียม อาจจะมีราคาที่สูงมาก เพราะราคาที่ดินย่านนี้เป็นราคาในแบบเชิงพาณิชย์ไปแล้ว ดังนั้น การพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ในย่านปิ่นเกล้า อาจจะต้องขยับออกไปทางฝั่งถนนบรมราชชนนี หรือไปทางย่านบางพลัด แทน ยกเว้น มีเจ้าของที่ดินดั้งเดิมในย่านปิ่นเกล้าหยิบที่ดินของตัวเองขึ้นมาพัฒนา ก็อาจเป็นไปได้ว่า ยังทำราคาที่ไม่สูงมากได้

ส่วนโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ พื้นที่ย่านนี้ค่อนข้างแน่น และมีผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่เปิดให้บริการอยู่แล้ว หากจะมีโครงการเชิงพาณิชย์ใหญ่ ๆ เกิดขึ้นอีก ก็คงเป็นการปรับเปลี่ยนจากพื้นที่เดิม หรือมีเจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาพัฒนา

สามารถค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ที่ DDproperty Property Index

 

Get the Guru View

ย่านปิ่นเกล้ามีความเป็นย่านการค้า ย่านเชิงพาณิชย์สูงมาก ถ้ารถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ อาจเห็นการเปลี่ยนแปลงของที่ดินบางแปลง โครงการบางโครงการเปลี่ยนโฉมไปสู่โครงการเชิงพาณิชย์รูปแบบใหม่ ๆ รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมที่เริ่มเปิดตามแนวรถไฟฟ้าให้เห็นมากขึ้นในปัจจุบัน

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ