ประวัติความเป็นมาของย่าน

ถนน ‘พระราม 2′ เป็นถนนที่มีความยาวมากถึง 84.041 กิโลเมตร ตัดผ่านกรุงเทพฯ จังหวัดสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสงคราม และจังหวัดราชบุรี เป็นเส้นทางหลักที่มุ่งสู่ภาคใต้ของประเทศไทย โดยถนนสายนี้ ก่อสร้างในสมัยรัฐบาลจอมพลถนอม กิตติขจร ตั้งแต่ พ.ศ. 2513 แล้วเสร็จและเปิดใช้อย่างเป็นทางการในราวปี พ.ศ. 2516

แต่ด้วยเพราะพื้นที่ย่านนี้เป็นดินอ่อน พอนานวันไปก็เกิดการทรุดตัว จึงได้มีโครงการก่อสร้างครั้งที่ 2 เมื่อปีพ.ศ. 2530 ขยายช่องจราจรจาก 2 ช่องจราจรเป็น 4 ช่องจราจร พร้อมทางแยกต่างระดับ 4 แห่ง ได้แก่ บางขุนเทียน สมุทรสาคร สมุทรสงคราม และวังมะนาว แล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2535

ต่อจากนั้นอีกหลายครั้ง ยังมีการขยายถนน ปรับปรุง เพิ่มทางแยกให้กับถนนสายนี้ อีกหลายต่อหลายครั้ง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะมีการขนานนามว่า ถนนพระราม 2 เป็นถนนที่สร้างไม่มีวันเสร็จ แต่ปัจจุบันถือว่าถนนสายนี้สามารถใช้งานได้เป็นอย่างดีมากขึ้น ปรับปรุงจนมีความแข็งแกร่งรองรับได้ทั้งรถยนต์ทั่วไปและรถบรรทุก เพราะย่านนี้เป็นทั้งย่านที่อยู่อาศัยและย่านอุตสาหกรรมเอสเอ็มอี

ย่าน ‘พระราม 2′ ส่วนใหญ่เป็นย่านแหล่งงานอุตสาหกรรม มีโรงงาน ธุรกิจเอสเอ็มอีเกิดขึ้นจำนวนมาก จึงเป็นย่านนี้แหล่งงานขนาดใหญ่ อีกทั้งการเดินทางที่สะดวก เข้าเมืองได้ง่ายด้วยทางด่วน ใช้เวลาไม่นานถึงสีลม สาทร จึงทำให้ย่านพระราม 2 มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก โดยแบ่งความต้องการออกเป็น 2 กลุ่ม คือ กลุ่มคนที่ทำงานย่านนี้ จะเน้นเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อ ส่วนอีกกลุ่มหนึ่ง จะเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่เข้ามาเมืองสะดวก และย่านพระราม 2 ก็เป็นทางเลือกอันดับต้น ๆ

ด้วยปัจจัยดังกล่าวทำให้ในอดีต ตลาดที่อยู่อาศัยย่านพระราม 2 มี 2 ตลาดหลักที่เห็นได้ชัดเจน คือ ตลาดบ้านระดับล่าง คอนโดฯ ยุคเก่าราคาหลักแสน กับ ตลาดบ้านระดับไฮเอนด์ 20-30 ล้านบาท เรียกว่า บ้านถูกแล้วไปบ้านแพงเลย ไม่ได้หลากหลายเหมือนในปัจจุบัน

ย่านพระราม 2 ในปัจจุบัน

ปัจจุบันเมืองที่เติบโตและขยายตัว ทำให้ย่านพระราม 2 มีความหลากหลายในตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยพื้นที่ที่ถือว่าเป็นใจกลางย่านพระราม 2 หรือพื้นที่ไข่แดง คือ บริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัล ห้างบิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ ซึ่งพื้นที่บริเวณนี้ถือว่ามีราคาที่ดินแพงที่สุด โครงการจัดสรรที่อยู่ติดริมถนนพระราม 2 บริเวณใกล้กับพื้นที่ไข่แดงจะเป็นบ้านระดับไฮเอนด์มาก ๆ เริ่มต้น 20-30 ล้านบาท ทำให้ระยะหลังเริ่มเห็นตลาดคอนโดมิเนียมเกินขึ้นในบริเวณใกล้กับพื้นที่ไข่แดง เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มคนระดับกลางล่าง

ทั้งนี้ ยุคหนึ่งที่ตลาดคอนโดมิเนียมมาแรงมาก ย่านพระราม 2 แม้จะไม่มีรถไฟฟ้า แต่กลับมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก เป็นคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มคนทำงานย่านนี้ และนักลงทุนที่สนใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งตลาดนี้มีแนวโน้มที่ดีได้ระยะหนึ่ง แล้วก็ชะลอตัว เพราะย่านพระราม 2 ยังมีพื้นที่ให้พัฒนาโครงการบ้านแนวราบอีกมาก คนจึงเลือกที่จะซื้อบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม

สำหรับพื้นที่ตามซอยย่อยจากพื้นที่ไข่แดง จะมีทั้งตลาดบ้านระดับกลางล่าง 2-3 ล้านบาทและตลาดบ้านระดับกลางบน 5-6 ล้านบาท รองรับความต้องการของทั้งคนท้องถิ่นขยายครอบครัวและคนต่างถิ่นที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้เมือง

ขณะที่โซนที่ถัดออกจากพื้นที่ไข่แดงไปทางจุดเชื่อมต่อวงแหวนกาญจนาภิเษก พื้นที่ติดริมถนนบริเวณนี้มีการพัฒนาน้อยมาก แต่การพัฒนาเข้าไปทางซอยย่อยต่าง ๆ ส่วนโซนที่เลยวงแหวนกาญจนาภิเษก เป็นสุดเขตกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อุตสาหกรรม แต่บริเวณติดริมถนนก็ยังมีโครงการบ้านระดับกลางบนเกิดขึ้นต่อเนื่อง ส่วนตามตรอกซอกซอยก็มีโครงการจัดสรรขึ้นบ้าง เป็นบ้านระดับราคาไม่แพง อาจกล่าวได้ว่า ตลาดพระราม 2 ยังคงเป็นย่านที่อยู่อาศัยที่หลากหลายระดับราคา

อนาคตของย่านพระราม 2

กรมทางหลวงเตรียมจะก่อสร้างขยายคันทางจากเดิม 2 ช่องจราจรเป็น 3 ช่องจราจร โดยระดับก่อสร้างของทางขนานใหม่จะสูงขึ้นจากระดับของทางขนานเดิมโดยเฉลี่ยประมาณ 0.40 เมตร ส่วนทางหลักจะก่อสร้างขยายคันทางจากเดิม 3 ช่องจราจรเป็น 4 ช่องจราจร โดยระดับก่อสร้างของทางหลักใหม่จะสูงขึ้นจากระดับของทางหลักเดิมโดยเฉลี่ยประมาณ 0.50-0.70 เมตร และสร้างสะพานกลับรถ 2 แห่งที่แสมดำก่อนถึงซอยพันท้ายนรสิงห์

เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจะเป็นการเพิ่มขีดความสามารถในการรองรับปริมาณจราจรที่มีอยู่ในปัจจุบันและคาดว่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต อีกทั้งยังลดระยะเวลาการเดินทางของโครงข่ายถนนโดยรอบ ส่งผลให้ประชาชนผู้ใช้เส้นทางได้รับความสะดวกสบาย และมีความปลอดภัยในการใช้เส้นทางเพิ่มมากขึ้น จากปัจจุบันถนนพระราม 2 เป็นถนนสายหลักที่มีการจราจรหนาแน่นร่วม 200,000 คันต่อวัน และมีรถบรรทุกขนาดใหญ่มากกว่า 30 %

นอกจากนี้ กรมทางหลวงจะมีงานก่อสร้างทางยกระดับช่วงบางขุนเทียน-เอกชัย 1 วงเงิน 10,500 ล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565 ซึ่งในอนาคตจะพัฒนาถนนเส้นนี้เป็นมอเตอร์เวย์เชื่อมกับทางด่วนพระราม 3 สายใหม่

ทั้งนี้ ในอนาคตที่ภาครัฐจะก่อสร้างโครงข่ายมอเตอร์เวย์พระราม 2-วังมะนาว เพื่อเชื่อมต่อทางพิเศษระหว่างเมืองช่วงพระราม 2-วังมะนาว ลดความแออัดบริเวณทางแยกต่างระดับบางขุนเทียน จะไม่ได้มีผลบวกกับบริเวณไข่แดงพระราม 2 แต่จะส่งผลบวกไปยังพื้นที่ทางออกตามจุดต่าง ๆ ของมอเตอร์เวย์ ซึ่งคาดว่าจะมีทั้งโครงการเชิงพาณิชย์ และโครงการที่อยู่อาศัยระดับกลางบนเกิดขึ้น

สามารถค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ที่ DDproperty Property Index

 

Get the Guru View

หากวิเคราะห์จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ย่านพระราม 2 ไม่มีรถไฟฟ้าผ่านแบบทางตรง อาจจะมีในพื้นที่ใกล้เคียง เช่น สุขสวัสดิ์ ราษฎร์บูรณะ และการเดินทางหลักที่สะดวกของย่านนี้ ยังคงเป็นรถยนต์ ผ่านทางด่วน ทางพิเศษต่าง ๆ ย่านนี้ จึงปัจจัยใหญ่ ๆ ที่จะหนุนให้เกิดจุดเปลี่ยนแบบพลิกโฉมได้ คงเป็นการเติบโตแบบต่อเนื่อง และเน้นหนักไปที่ตลาดที่อยู่อาศัย

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ