ย่าน ‘พระราม 3′ หากประเมินจากการเกิดของถนนแล้ว ถือเป็นย่านเกิดใหม่ แต่หากมองในชุมชนแล้ว พื้นที่ย่านพระราม 3 มีชุมชนที่อยู่ในบริเวณถนนใกล้เคียงอยู่ก่อนแล้ว ไม่ว่าจะเป็นย่านบางคอแหลม ย่านเจริญกรุง ย่านถนนตก ย่านเจริญราษฎร์ ย่านรัชดาภิเษก ย่านยานนาวา ย่านนางลิ้นจี่ ซึ่งชุมชนเหล่านี้ล้วนเป็นชุมชนเก่าแก่ เมื่อมีการตัดถนนเส้นใหม่ เพื่อสะดวกในการเดินทาง ชุมชนในพื้นที่เหล่านี้ ก็ขยายตัวมากขึ้น

ประวัติความเป็นมาของย่าน

สำหรับถนนพระราม 3 เกิดขึ้นในช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 โดยเป็นถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาในกรุงเทพฯ มีระยะทางเริ่มตั้งแต่สะพานกรุงเทพ ตรงยาวไปจนถึงแยกนางลิ้นจี่ ตัดกับถนนเชื้อเพลิงและทางรถไฟเก่าสายช่องนนทรีเข้าสู่พื้นที่แขวงคลองเตย เขตคลองเตย และไปสิ้นสุดที่แยก ณ ระนอง (จุดตัดกับถนนสุนทรโกษา ถนนรัชดาภิเษก และถนน ณ ระนอง)

ทั้งนี้ รัฐบาลสมัยนั้นได้วางแผนให้ถนนพระราม 3 เป็นถนนธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ แทนที่ถนนสีลม ซึ่งประสบปัญหาแออัดและการจราจรติดขัดมาก

ในช่วงเวลาดังกล่าว เจ้าของธุรกิจ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายมองว่า พระราม 3 เป็นทำเลทองแห่งใหม่ที่มีโอกาสในอนาคต ธนาคารหลายแห่งย้ายมาตั้งสำนักงานใหญ่ที่ย่านนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เตรียมก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ คอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำเกิดขึ้นหลายโครงการ ปั่นราคาขึ้นไปสูงมาก กลุ่มเซ็นทรัลเข้ามาปักธงลงทุนศูนย์การค้าเซ็นทรัล พระราม 3 เปิดให้บริการในปี 2540

อย่างไรก็ตาม ถนนพระราม 3 ยังไม่ไปถึงฝั่งฝัน เพราะประเทศไทยประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจครั้งใหญ่เมื่อปี 2540 เสียก่อน ทำให้การลงทุนของทั้งภาครัฐและเอกชนชะลอตัว หลายโครงการหยุดชะงัก กลายเป็นตึกสร้างร้างยาวนานเกือบ 20 ปี

แม้ว่าเศรษฐกิจจะวิกฤตอย่างหนัก และย่านพระราม 3 ไม่อาจถูกปั้นให้เป็นถนนสายเศรษฐกิจแห่งใหม่ได้ตามเป้าหมาย แต่ชุมชนที่ค่อยๆ เติบโต เมืองที่ค่อยขยายตัว ไม่ได้หยุดไปตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอ ทำให้ย่านพระราม 3 มีธุรกิจห้างร้านในแบบเอสเอ็มอีเกิดขึ้นจำนวนมาก อาคารสำนักงานขนาดเล็ก ตอบโจทย์ความต้องการของธุรกิจรายย่อยแบบนี้

จนเมื่อวันที่เศรษฐกิจประเทศไทยเริ่มฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาบูมอีกครั้งในราว ๆ ปี 2546 ย่านพระราม 3 ก็เริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงรอบใหม่ คอนโดมิเนียมริมแม่น้ำ ฝั่งพระราม 3 กลับมาเกิดขึ้นอีกครั้ง

ขณะที่การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาคเอกชน ยังไม่ได้หวือหวามากนัก เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจประเทศไทยค่อยๆ ฟื้นตัว มีหลายปัจจัยที่ทำให้เมืองมีความเปลี่ยนแปลง ทำเลทองถูกเปลี่ยนพิกัด ขยับไปยังจุดที่ไม่เคยมีใครคาดการณ์ไว้ ทิศเปลี่ยน เมืองเปลี่ยน พื้นที่การลงทุนเปลี่ยน การจะกลับมาบูมย่านพระราม 3 ให้เป็นพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ทดแทนย่านสีลมเป็นไปได้ยาก เพราะเริ่มมีพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ ๆ เกิดขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้ไกลกว่า

นอกจากนี้ระบบคมนาคมสาธารณะย่านพระราม 3 มีน้อยมาก มีรถเมล์สายหลักเพียงสายเดียว ส่วนรถเมล์ด่วน BRT ก็จอดเฉพาะบางช่วงบางตอนของถนน ไม่ได้จอดตลอดเหมือนกันรถเมล์ ทำให้การเดินทางสาธารณะในย่านนี้ไม่สะดวกนัก

ส่วนปัจจัยเรื่องเทรนด์การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้ายังมีส่วนสำคัญมากที่ทำให้ทำเลทองถูกเปลี่ยนไปอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าทั้งรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้า MRT ซึ่งการที่ย่านพระราม 3 ไม่มีรถไฟฟ้า กลายเป็นข้อจำกัดในการลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มโครงการเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ที่คนทำงานรุ่นใหม่ เดินทางด้วยรถไฟฟ้า ศูนย์การค้าต่าง ๆ ก็ต้องเดินทางเข้าถึงสะดวกด้วยรถไฟฟ้าเช่นกัน ทำให้การลงทุนใหม่ในย่านพระราม 3 มีน้อยมาก

view at evening. rama iii bridge. between bangkok and thonburi. พระราม 3

 

อย่างไรก็ตาม โครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ที่เคยชะลอการก่อสร้างไว้ตั้งแต่ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจของผู้ประกอบการบางราย ที่ยังมองเห็นโอกาสของทำเลแห่งนี้ ก็เดินหน้าลงทุนต่อให้เสร็จ เพราะหากไม่นับเรื่องไม่มีรถไฟฟ้า และรถเมล์น้อยแล้ว การเดินทางด้วยรถยนต์ในย่านพระราม 3 ถือว่าสะดวกมาก ใกล้ทางด่วน ถนนขนาดใหญ่ วิ่งตรงยาว การจราจรไม่ได้หนาแน่นมากเมื่อเทียบกับเส้นทางหลักอย่างเส้นข้ามสะพานตากสินมุ่งหน้าสาทร

เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียม ในย่านพระราม 3 ที่แม้จะไม่มีรถไฟฟ้า ไม่ใช่ตลาดซิตี้คอนโดฯ แต่ย่านพระราม 3 ยังคงเป็นย่านคอนโดฯ ริมแม่น้ำระดับไฮเอนด์ไม่เปลี่ยนแปลง และตึกคอนโดฯ ทิ้งร้างในอดีตของย่านนี้ ก็ทยอยถูกซื้อไปพัฒนาต่อจนจบ ทำให้ปัจจุบันย่านพระราม 3 ไม่มีตึกเก่าทิ้งร้างในยุควิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หลงเหลือแล้ว

ขณะที่การก่อสร้างโครงการคมนาคมใหม่ ๆ บนย่านพระราม 3 ก็กลับมาอีกครั้ง ภายใต้ชื่อ สะพานภูมิพล หรือชื่อเดิมคือ สะพานวงแหวนอุตสาหกรรม เป็นสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาสำหรับถนนวงแหวนอุตสาหกรรม เชื่อมระหว่างถนนพระรามที่ 3 ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนปู่เจ้าสมิงพราย และถนนกาญจนาภิเษก โดยทางด้านเหนือหรือ “สะพานภูมิพล 1″ เชื่อมระหว่างย่านบางโพงพาง ยานนาวา กรุงเทพฯ กับฝั่งพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ ส่วนทางด้านใต้หรือ “สะพานภูมิพล 2″ อยู่ทางฝั่งพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2549

ย่านพระราม 3 ในปัจจุบัน

การเติบโตของย่านพระราม 3 เป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้หวือหวามากนัก โดยในส่วนของโครงการเชิงพาณิชย์ หากเป็นโครงการศูนย์การค้า ปัจจุบันยังคงมีเพียงเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เท่านั้น แต่ก็มีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์เกิดขึ้นหลายโครงการ ซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์คนที่อยู่อาศัยย่านนี้เป็นหลัก เน้นบริการพื้นฐาน อาหารการกิน

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัย ตลาดคอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำถือเป็นตลาดหลักของทำเลย่านนี้ และคอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำฝั่งพระราม 3 ยังเป็น 1 ใน 3 โซนริมแม่น้ำยอดนิยมและจัดเป็นหนึ่งในโซนริมแม่น้ำระดับไฮเอนด์ของกรุงเทพฯ ซึ่งในแต่ละปี ซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ย่านนี้ไม่ได้มีมากนัก จึงไม่ได้เป็นย่านที่โอเวอร์ซัพพลาย และนอกจากตลาดคอนโดมิเนียมหรูแล้ว ย่านพระราม 3 ยังเป็นทำเลตลาดบ้านหรูด้วย ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวตั้งแต่ระดับราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป จุดขายคือใกล้เมือง ใกล้สาทร สีลม

อนาคตของย่านพระราม 3

ในอนาคตย่านพระราม 3 จะมีโครงการคมนาคมอีกครั้ง โดยการทางพิเศษแห่งประเทศไทยเตรียมแผนก่อสร้างทางด่วนสายพระราม 3-ดาวคะนอง-วงแหวนรอบนอก ระยะทาง 18.7 กิโลเมตร เริ่มจากแยกต่างระดับบางขุนเทียน ถนนกาญจนาภิเษก เป็นทางยกระดับขนาด 6 ช่องจราจร ซ้อนทับแนวเกาะกลางถนนพระราม 2 ถึงดาวคะนอง

จากนั้นแนวสายทางจะซ้อนทับทางพิเศษเฉลิมมหานคร จนถึงถนนพระราม 3 ใกล้กับทางแยกต่างระดับบางโคล่ เชื่อมต่อทางพิเศษศรีรัช ช่วงข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา จะก่อสร้างเป็นสะพานใหม่ขนาด 8 ช่องจราจร ขนานด้านทิศใต้ของ สะพานพระราม 9 มีทางขึ้นลง 7 แห่ง คาดเริ่มสร้างปี 2562 แล้วเสร็จปี 2565

Get the Guru View

พระราม 3

หากวิเคราะห์ย่านพระราม 3 จะเห็นว่า ทำเลนี้เน้นการพัฒนาเส้นทางการคมนาคมด้วยรถยนต์ เพื่อระบายการจราจรให้กับถนนสายอื่นๆ และยังไม่มีความชัดเจนเรื่องโครงการรถไฟฟ้า อนาคตของย่านพระราม 3 จึงเป็นย่านที่อยู่อาศัยชั้นดี คอนโดมิเนียมหรูริมน้ำ บ้านหรู ตอบโจทย์คนต้องการมีบ้านกลางเมือง ส่วนโครงการเชิงพาณิชย์ จะเป็นโครงการขนาดเล็ก เน้นตอบโจทย์คนในพื้นที่เป็นหลัก ไม่มีแนวโน้มที่จะเกิดโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่ต้องอาศัยคนนอกพื้นที่ แต่หากภาครัฐมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านถนนสายนี้ ฟันธงได้เลยว่า ย่านพระราม 3 จะเปลี่ยนไปอย่างแน่นอน

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ