‘พัทยา’ นับเป็นเมืองท่องเที่ยวที่เป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติทั่วโลก โดยในยุคการท่องเที่ยวไทยบูมใหม่ ๆ ‘พัทยา’ ได้รับการขนานนามให้เป็นเมืองเอ็นเตอร์เทนเมนต์ที่ไม่เคยหลับใหล และนอกจากพัทยาจะเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมแล้ว ยังเป็นเมืองอุตสาหกรรมการผลิตที่สร้างรายได้เป็นอันดับต้น ๆ ของประเทศไทยด้วย

ประวัติความเป็นมาของย่าน

เมืองพัทยา เป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นรูปแบบพิเศษแห่งหนึ่งในจำนวน 2 แห่งของประเทศไทย ตั้งอยู่ในเขตอำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี มีระดับเทียบเท่าเทศบาลนคร

โดยปัจจัยที่ทำให้พัทยา เป็นที่รู้จักของนักท่องเที่ยวต่างชาติ คาดการณ์ว่า เริ่มต้นจากในราวปี พ.ศ. 2502 ที่มีกลุ่มทหารชาวอเมริกัน ซึ่งอยู่อาศัยในฐานทัพของทหารอเมริกัน ในจังหวัดนครราชสีมา เข้ามาพักผ่อนและท่องเที่ยวในเมืองพัทยา จากหมู่บ้านชายทะเลที่เงียบสงบ ก็กลายเป็นสถานที่ท่องเที่ยวตากอากาศ โดยเฉพาะของชาวต่างชาติ

ภาคการท่องเที่ยวของพัทยาในยุคเริ่มต้นยาวต่อเนื่องมาหลายสิบปี จึงเป็นตลาดของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวอเมริกัน ชาวยุโรป ซึ่งสถานที่ท่องเที่ยวในอดีตนอกจากการท่องเที่ยวชายทะเลแล้ว ส่วนใหญ่จะเป็นแหล่งท่องเที่ยวเอ็นเตอร์เทนเมนต์ยามค่ำคืน โดยในยุคที่การท่องเที่ยวพัทยาบูมมาก ๆ มีนักท่องเที่ยวต่างชาติสนใจซื้อบ้านในพัทยาเป็นบ้านหลังที่สอง เพื่อพักอาศัยหลบหนาว

พัทยา แหล่งท่องเที่ยวชื่อดังตั้งแต่ในอดีต

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เจาะกลุ่มต่างชาติในเวลานั้น มีทั้งบ้านระดับไฮเอนด์ เป็นบ้านพักริมทะเล 1 ล้านเหรียญสหรัฐ และบ้านจัดสรร ราคาประมาณ 4-6 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเน้นขายกลุ่มต่างชาติชาวสแกนดิเนเวีย (นอร์เวย์, สวีเดน, เดนมาร์ก) จนถูกเรียกว่า เป็นหมู่บ้านสแกนดิเนเวีย และยังมีกลุ่มทุนและกลุ่มนักท่องเที่ยวจากรัสเซียที่เริ่มมีบทบาทในตลาดพัทยาอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ หลังเหตุการณ์สึนามิครั้งใหญ่ในปี พ.ศ. 2547 ที่ส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวทะเลอันดามัน รวมถึงภูเก็ต สมุย เมืองท่องเที่ยวยอดนิยมของนักท่องเที่ยวต่างชาติ กลับส่งผลบวกให้กับตลาดท่องเที่ยวเมืองพัทยา ทำให้ท่องเที่ยวพัทยาบูมรอบใหม่

จนกระทั่งเกิดวิกฤตซับไพร์ม หรือที่เรียกกันว่าวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ ในราวปี พ.ศ. 2550 ซึ่งเป็นวิกฤตทางการเงินทางฝั่งอเมริกาและยุโรป ทำให้กลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนชาวอเมริกันและยุโรปหายออกจากตลาดพัทยาอย่างชัดเจน ซึ่งส่งผลกระทบต่อทั้งภาคการท่องเที่ยวพัทยา และภาคอสังหาริมทรัพย์ ตลาดพัทยาซบเซาอย่างหนัก

จนเมื่อปี พ.ศ. 2552 ที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในหลายพื้นที่กรุงเทพฯ ทำให้คนกรุงเทพฯ ที่มีกำลังซื้อต้องมองหาที่อยู่อาศัยสำรอง จากการที่บ้านหลักไม่สามารถอยู่อาศัยได้ชั่วคราว เพราะน้ำท่วม หลังจากเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้เกิดความต้องการบ้านหลังที่สองในแบบบ้านอยู่อาศัยสำรองกรณีฉุกเฉิน ไม่เน้นบ้านราคาแพง เพราะความต้องการกระจายเป็นวงกว้าง ไม่ได้จำกัดเฉพาะคนที่มีกำลังซื้อสูงมาก แต่คนระดับกลางก็เกิดความต้องการนี้ด้วยเช่นกัน

ส่งผลให้เริ่มเกิดความต้องการซื้อคอนโดในพัทยา ระดับราคาล้านต้น ๆ หรือไม่เกิน 3 ล้านบาท ของกลุ่มคนกรุงเทพฯ ที่มองหาบ้านหลังที่สอง ซึ่งหลายโครงการที่หันมาจับกลุ่มนี้ได้ในเวลาอันรวดเร็วส่วนใหญ่แล้วจะมียอดขายที่ดีมาก

ตลาดคอนโดที่เกิดจากความต้องการดังกล่าวเติบโตอย่างร้อนแรงและต่อเนื่อง และมีผลต่อเนื่องไปยังตลาดท่องเที่ยวเมืองพัทยา เพราะคนกลุ่มนี้เป็นตลาดครอบครัว แต่พัทยาในเวลานั้นยังสถานที่ท่องเที่ยวแบบครอบครัวน้อยมาก และภาพของพัทยาไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวของครอบครัว

ตลาดนักท่องเที่ยวกลุ่มเดิมที่หายไป ประกอบกับเริ่มเห็นโอกาสของกลุ่มใหม่ ๆ จึงกลายเป็นจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญของภาคท่องเที่ยวเมืองพัทยา ที่กลุ่มทุนหลายรายหันมาพัฒนาสถานที่ท่องเที่ยวจับกลุ่มครอบครัว หรือที่เรียกกันว่า ท่องเที่ยวเวลากลางวัน

นอกจากกลุ่มนักท่องเที่ยวครอบครัวคนไทยที่เริ่มขยายตัวมากขึ้นแล้ว อีกหนึ่งกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เป็นตัวแปรสำคัญให้กับตลาดนี้ นั่นคือ กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน ที่เข้ามาแทนที่นักท่องเที่ยวชาวอเมริกันและยุโรปที่หายไป ทำให้ตลาดท่องเที่ยวในพัทยาปรับตัวรองรับการเข้ามาของนักท่องเที่ยวจีน

ไม่ว่าจะเป็นปรับแพ็กเกจราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของนักท่องเที่ยวจีน เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียมที่ปรับขนาดห้องชุด ขนาดบ้านให้เล็กลง ไม่เน้นห้องชุดใหญ่ บ้านหลังใหญ่เหมือนยุคเจาะกลุ่มยุโรป

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ตลาดคอนโดในพัทยา ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยายตัวมาก เน้นขายทั้งกลุ่มคนไทยที่ซื้อเพื่อพักผ่อนเอง กลุ่มคนทำงานในพัทยา และกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า แต่ด้วยความผันผวนทางเศรษฐกิจและภาคการท่องเที่ยว ประกอบกับซัพพลายที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในเวลาอันรวดเร็ว ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

ในแง่ความเป็นเมืองอุตสาหกรรมในพัทยานั้น เนื่องจากพัทยาเป็นเมืองในจังหวัดชลบุรี ซึ่งชลบุรีเป็นเมืองที่มีนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ และเป็นพื้นที่ดั้งเดิมของอีสเทิร์นซีบอร์ด ส่งผลให้พัทยาจึงมีธุรกิจต่อเนื่องจากทั้งภาคการท่องเที่ยวและภาคอุตสาหกรรม

แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวของพัทยาจะผันผวน แต่ยังคงดึงดูดนักลงทุนต่อเนื่อง เพราะคนกลุ่มนี้มองว่า พัทยาแตกต่างจากเมืองท่องเที่ยวอื่นด้วยความเป็นเมืองเศรษฐกิจสองขา คือ ขาภาคท่องเที่ยว และขาอุตสาหกรรม ไม่ได้พึ่งพาภาคการท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว

Walking Street สีสันยาวค่ำคืนของพัทยา

พัทยาในปัจจุบัน

ปัจจุบันพัทยามีหลายปัจจัยบวกที่เข้ามาส่งเสริม โดยเฉพาะโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ อีอีซี (EEC) โครงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษที่เน้นสนับสนุนอุตสาหกรรมของโลกยุคใหม่ ครอบคลุมพื้นที่เป้าหมาย คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา เป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากความเป็นเมืองอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด

โดยภาครัฐได้ใส่เม็ดเงินมหาศาลในการผลักดันให้อีอีซีเป็นที่ยอมรับของภาคการผลิตระดับโลก พร้อมกับลงทุนด้านการขนส่งทุกทาง ทั้งทางบก ทางอากาศ และทางน้ำ เพื่อเป็นสร้างระบบโลจิสติกส์ที่ดีให้กับอีอีซี

อีอีซี จึงทำให้ภาคอุตสาหกรรม การลงทุนในพื้นที่ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรากลับมาคึกคักรอบใหม่ รวมถึง พัทยาเองก็ได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพัทยา ปัจจุบันยังคงกระจุกตัวอยู่ในย่านวงศ์อมาตย์ พระตำหนักนาจอมเทียน บางเสร่ ส่วนตลาดหลักแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ คือ

1. โครงการระดับไฮเอนด์ เจาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ราคาเริ่มต้นประมาณ 5-6 ล้านบาท และราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาทขึ้นไป

2. โครงการระดับกลางเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยที่ต้องการบ้านพักตากอากาศและบ้านหลังที่สอง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 3 ล้านบาท

3. โครงการบ้านและคอนโดมิเนียมระดับราคาเริ่มต้น 2-3 ล้านบาท จับกลุ่มคนทำงานในพัทยา ทั้งกลุ่มที่ทำงานในภาคการท่องเที่ยวและภาคอุตสาหกรรม โดยหากเป็นบ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านชั้นเดียว แต่หากเป็นคอนโดมิเนียมจะเป็น 1 ห้องนอน และต้องตั้งอยู่บนทำเลตามแนวรถรับส่งของนิคมอุตสาหกรรม

ด้านการท่องเที่ยว จากการที่พัทยาพยายามปรับภาพลักษณ์ให้เป็นการท่องเที่ยวที่มีทางเลือกหลากหลาย ไม่ใช่การท่องเที่ยวยามค่ำคืนเพียงอย่างเดียวเหมือนในอดีต ทำให้ปัจจุบันพัทยา เป็นหนึ่งในทางเลือกการท่องเที่ยวของกลุ่มครอบครัว ทั้งโซนพัทยาปาร์ค พัทยาใต้ พัทยากลาง ล้วนมีแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ๆ เกิดขึ้นรองรับความต้องการของกลุ่มครอบครัว

อย่างไรก็ตามหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และท่องเที่ยวในพัทยาชะลอตัวเป็นอย่างมาก โดยพบว่า ภาคธุรกิจท่องเที่ยวและบริการในภาพรวมต้องปิดกิจการไปแล้วกว่า 70-80% มีผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมและที่พักหลายแห่งทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กทยอยปิดให้บริการทั้งแบบชั่วคราวและถาวร เนื่องจากไม่สามารถแบกรับต้นทุนจากการไม่มีนักท่องเที่ยวได้

Pattaya Flood น้ำท่วม พัทยา

ทำไมพัทยาถึงน้ำท่วมบ่อย

แม้จะมีพื้นที่ติดกับทะเลแต่พัทยากลับมีปัญหาน้ำท่วมบ่อยครั้ง สาเหตุส่วนหนึ่งมาจาก

1. น้ำทะเลหนุน

2. เมืองพัทยา มีลักษณะภูมิประเทศเป็นที่ราบลุ่มสลับเนินเขา ทำให้มีลักษณะเป็นแอ่งบริเวณตอนกลางของพื้นที่เมืองพัทยา และนาจอมเทียน

3. มีการปลูกสร้างที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์จำนวนมาก ทำให้ทางระบายน้ำทางธรรมชาติทั้ง 7 แห่ง ประกอบด้วย คลองกระทิงลาย นาเกลือ นกยาง ปึกพลับ เสือแผ้ว พัทยาใต้ และคล้องห้วยใหญ่ ไม่สามารถระบายน้ำได้ทันโดยเฉพาะในช่วงฤดูฝน เนื่องจากมีสภาพคับแคบและตื้นเขิน

4. พื้นที่ว่างเปล่าที่เคยรองรับน้ำได้มีลดน้อยลง

5. ท่อระบายน้ำเดิมที่ทำไว้ในอดีต มีขนาดเล็กจนไม่สามารถระบายน้ำได้อย่างเพียงพอ จึงทำให้เกิดปัญหาน้ำท่วมขังได้ทันที

 

จากปัญหาดังกล่าวทางสภาเมืองพัทยา ทุ่มงบเกือบ 280 ล้านบาท ผุดโครงการแก้ปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากในเมืองพัทยา 10 โครงการ คาดว่าจะแก้ปัญหาได้กว่า 90% ประกอบด้วย

1. โครงการวางท่อระบายน้ำ ซอยนาจอมเทียน 2

2. โครงการก่อสร้างท่อระบายน้ำและบ่อสูบน้ำ พร้อมผิวจราจรซอยเชื่อมสุขุมวิทพัทยา 93 ข้างตลาดน้ำ 4 ภาค

3. โครงการก่อสร้างท่อระบายน้ำและบ่อสูบน้ำเชื่อมถนนเลียบทางรถไฟหลังตลาดน้ำ 4 ภาค

4. โครงการก่อสร้างบ่อสูบน้ำพร้อมท่อส่งแรงดัน ซอยเทพประสิทธิ์ 7

5. โครงการก่อสร้างบ่อดักทราย บริเวณถนนสุขุมวิท พัทยาใต้

6. โครงการก่อสร้างท่อระบายน้ำซอยเขาตาโล 3/3-4

7. โครงการก่อสร้างระบบระบายน้ำบริเวณแยกมุมอร่อย ถนนพัทยาสาย 3

8. โครงการก่อสร้างระบบสูบน้ำพื้นที่เขาพระตำหนัก

9. โครงการก่อสร้างบ่อสูบพร้อมท่อส่งแรงดันซอยสุขุมวิท 46/4

10. โครงการจัดหาเครื่องมือ เครื่องใช้

ส่วนการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมซ้ำซากบนถนนสายหลัก จะมีการติดตั้งเครื่องมืออีก 4 รายการ ประกอบด้วย เครื่องสูบน้ำขนาด 800, 1,000 และ 1,800 ลบ.ม.ต่อชั่วโมง และเครื่องผลักดันน้ำลงทะเลเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วมขังในช่วงทะเลหนุน ภายใต้งบประมาณ 35 ล้านบาท

ทั้งนี้ โครงการทั้งหมดข้างต้นถือเป็นแผนเบื้องต้นจากจำนวนทั้งหมด 28 โครงการที่เมืองพัทยาวางแผนไว้ โดยบางโครงการจำเป็นต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 6 เดือน-1 ปี จึงจะสามารถแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่ได้

 

อนาคตของพัทยา

นอกจากอีอีซีแล้ว โครงการคมนาคมขนาดใหญ่ของภาครัฐหลายโครงการจะส่งผลบวกให้กับพัทยามาก ไม่ว่าจะเป็น โครงการรถไฟความเร็วสูง ที่เชื่อม 3 สนามบิน คือ สนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และสนามบินอู่ตะเภา โครงการขยายสนามบินอู่ตะเภา

โครงการมอเตอร์เวย์สายใหม่ เช่น กรุงเทพฯ-ชลบุรี, พัทยา-มาบตาพุด, แหลมฉบัง-นครราชสีมา โครงการรถไฟความเร็วสูง ช่วงกรุงเทพฯ-พัทยา-ระยอง โครงการยกระดับสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินเชิงพาณิชย์แห่งที่ 3 ซึ่งทุกโครงการล้วนส่งผลบวกให้กับทั้งภาคการท่องเที่ยวพัทยาและภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่ใกล้เคียง

3 เมกะโปรเจกต์ พัฒนาแหลมบาลีฮาย

นอกจากนี้ พัทยายังเร่งศึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่แหลมบาลีฮาย พร้อมจัดรับฟังความเห็นประชาชนก่อนเปิด 3 เมกะโปรเจกต์ งบประมาณรวม 2,885,774,741 บาท

แหลมบาลิฮาย อีกหนึ่งแลนด์มาร์คของ พัทยา

โครงการศึกษาเพื่อพัฒนาพื้นที่แหลมบาลีฮาย แบ่งเป็น 3 ส่วนหลัก ประกอบด้วย

1. ส่วนของพื้นที่ในการจัดทำท่าเทียบเรือสำราญ หรือ Terminal Cruise บริเวณปลายแหลม พร้อมอาคารอำนวยการขนาด 2 ชั้น ซึ่งกรมเจ้าท่าจะเป็นผู้ดำเนินการเอง

2. การพัฒนาพื้นที่นันทนาการในส่วนท่าเทียบเรือบาลีฮาย ที่จะขยายพื้นที่เพื่อสร้างถนน 4 เลน และเปิดลานให้โล่งเพื่อรองรับการจัดกิจกรรมต่าง ๆ รวมทั้งขยายพื้นที่ในน้ำ (Waterfront) ด้วยการทำลานยื่นลงไปในทะเลระยะทาง 50 เมตร

โดยจะใช้พื้นที่รวมกว่า 15 ไร่ สำหรับก่อสร้างห้างสรรพสินค้า ท่าเทียบเรือแห่งที่ 2 ทางเดิน Sky Walk และพื้นที่รองรับประชาชนที่เดินทางมากับรถไฟฟ้ารางเบา หรือโมโนเรล เพื่อเชื่อมโยงการเดินทาง

3. พัฒนาโครงการวอล์กกิ้งสตรีท ที่จะมีการจัดทำพื้นที่ขนานในทะเลบริเวณด้านหลังอาคาร และจะกันแนวอาคารจากฝั่งในระยะ 40 เมตร เพื่อสร้างพื้นที่พาณิชยกรรมแห่งใหม่ขนาด 3.8 หมื่นตารางเมตร สำหรับเป็นแหล่งท่องเที่ยวใหม่สร้างรายได้ให้แก่ประชาชนในพื้นที่

ทั้งนี้ จากการรับฟังความคิดเห็นของประชาชนและผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง พบว่า กว่า 60% เห็นด้วยกับแนวทางการพัฒนาพื้นที่แหลมบาลีฮายในส่วนที่ 1 โดยเชื่อว่าจะก่อให้เกิดรายได้ต่อประชาชน และยังได้พื้นที่ในการพักผ่อนควบคู่กันไป

ส่วนที่ 2 การก่อสร้างอาคารยื่นลงไปในทะเลจะต้องขออนุญาตจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ก่อนจึงจะสามารถดำเนินการได้

สำหรับส่วนที่ 3 พบว่า โครงการวอล์กกิ้งสตรีท ติดปัญหาเรื่องของการบุกรุกตามมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เดิม ซึ่งอาจจะต้องขอความเห็นชอบจาก ครม. เพื่อให้ผู้บุกรุกเดิมสามารถอยู่ในพื้นที่ต่อได้ในระยะที่กำหนด และจะมีการขอพื้นที่กลับมาเพื่อพัฒนาอีกครั้ง

 

Get the Guru View

มอเตอร์เวย์สายใหม่ที่จะเข้าสู่เมืองพัทยา เป็นโครงการของภาครัฐที่จับต้องได้มากที่สุด และคาดว่าจะมีผลบวกทางตรงแบบทันที เพราะทำให้คนเดินทางไปท่องเที่ยวยังพัทยาได้สะดวกขึ้น ส่วนโครงการรถไฟความเร็วสูง จะทำให้เกิดพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ ๆ อสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่ออยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์มากขึ้น รองรับการเดินทางท่องเที่ยวเองที่จะขยายตัวมากขึ้นในอนาคต

 

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ และคำนวณสินเชื่อด้วยตนเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ