ประวัติความเป็นมาของย่าน

ย่าน ‘รังสิต’ เป็นย่านที่มีเรื่องราวยาวนาน โดยมีจุดเริ่มต้นจาก “คลองรังสิตประยูรศักดิ์” หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่าคลองรังสิต เป็นคลองสายหลักในโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่แห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งเริ่มขึ้นในสมัยรัชกาลที่ 5 และเป็นโครงการคลองชลประทานเพื่อการเกษตรแห่งแรกของไทย ที่ริเริ่มขึ้นเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณทุ่งรังสิตให้เป็นแหล่งเพาะปลูกข้าว รองรับการขยายตัวของการส่งออกข้าว ซึ่งเป็นสินค้าส่งออกอันดับหนึ่งของไทยในขณะนั้น

โครงการรังสิตนับเป็นโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ที่สุดในสมัยนั้น ครอบคลุมพื้นที่ 5 จังหวัด ตั้งแต่จังหวัดปทุมธานี บริเวณอำเภอธัญบุรี อำเภอคลองหลวง อำเภอหนองเสือ และอำเภอลำลูกกา, จังหวัดนครนายก ในเขตอำเภอองครักษ์, กรุงเทพมหานคร บริเวณเขตหนองจอกและเขตบางเขน, จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ที่อำเภอวังน้อย และจังหวัดสระบุรี ที่อำเภอหนองแค

การพัฒนาที่ดินตามโครงการดังกล่าวทำให้มีคนอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานมากขึ้น โดยเฉพาะทางตอนใต้ของโครงการ กระจายตัวขึ้นไปทางตอนเหนือตามคลองที่ขุดเพิ่มขึ้น สาเหตุที่มีคนอพยพเข้ามาในเขตนี้มากขึ้นเป็นผลมาจากการขยายตัวของการส่งออกข้าว บริเวณทุ่งรังสิตจึงเปลี่ยนสภาพจากพื้นที่รกร้าง กลายเป็นบริเวณที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่นมากขึ้น

จากคลองสู่การพัฒนาในรูปแบบเมืองสมัยใหม่ จากการเกิดของถนนรังสิต-นครนายก ซึ่งเป็นถนนที่แยกมาจากถนนพหลโยธิน เริ่มต้นจากถนนพหลโยธิน ที่บริเวณทางแยกต่างระดับรังสิตที่หลักกิโลเมตรที่ 32 ในท้องที่ตำบลประชาธิปัตย์ อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี ยาวไปทางอำเภอเมืองนครนายก รวมระยะทางทั้งหมด 74.811 กิโลเมตร

ในช่วงปี พ.ศ. 2528-2538 เป็นช่วงที่เริ่มมีโครงการสมัยใหม่เกิดขึ้นบนย่านนี้จำนวนมาก และเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนแปลงไปสู่ความเป็นเมืองสมัยใหม่ ซึ่งอาจเป็นผลจากการที่กลุ่มทุนเอกชนมองเห็นโอกาสความเจริญเติบโตของพื้นที่ย่านนี้ในอนาคต เพราะย่านนี้กำลังจะกลายเป็นเมืองการศึกษาขนาดย่อมจากการเกิดมหาวิทยาลัยหลายแห่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็น มหาวิทยาลัยรังสิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ

กลุ่มทุนเอกชนได้เข้าไปจับจองพื้นที่พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์หลากหลายรูปแบบ เริ่มด้วยกลุ่มสวนสนุกดรีมเวิลด์ สวนสนุกขนาดใหญ่ เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2536 บนกิโลเมตรที่ 7 (บริเวณคลองสาม) ฝั่งมุ่งหน้าไปนครนายก ต่อมาห้างสรรพสินค้าเมอร์รี่คิงส์ที่เดิมมีแต่สาขาในเมืองและใกล้เมือง ก็มาปักธงเปิดสาขารังสิตในปีเดียวกัน บนถนนพหลโยธิน (ปัจจุบันคือโบ๊เบ๊ทาวเวอร์รังสิต)

ถัดจากนั้น ในปี พ.ศ. 2537 กลุ่มเซียร์ฯ ก็ปักธงเปิดศูนย์การค้าเกี่ยวกับไอทีและอิเล็กทรอนิกส์ ตามด้วยกลุ่มตระกูลหวั่งหลีที่ผุดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ภายใต้ชื่อฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ในปี พ.ศ. 2538 ซึ่งเป็นโครงการศูนย์การค้าที่ส่งผลบวกกับย่านนี้มหาศาล กลายเป็นศูนย์กลางแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำที่มีความทันสมัยของคนย่านรังสิต

จากการเกิดขึ้นของทั้งมหาวิทยาลัย สวนสนุก ห้างสรรพสินค้า และศูนย์การค้า ทำให้ย่านนี้กลายเป็นพื้นที่ชานเมืองที่มีความเจริญเติบโตเป็นอย่างมาก ดึงกลุ่มทุนใหม่ ๆ เข้าสู่พื้นที่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรร ย่านรังสิตกลายเป็นย่านยอดนิยมของตลาดบ้านจัดสรร ทั้งทาวน์เฮาส์ บ้านหรู มาเปิดขายบนย่านนี้จำนวนมาก เจาะกลุ่มคนในพื้นที่ที่ขยายครอบครัว และคนกำลังซื้อสูงจากฝั่งกรุงเทพฯ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยแบบบ้านเดี่ยว ใกล้เมือง

แม้ว่าในช่วงเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี พ.ศ. 2540 จะสร้างผลกระทบเป็นวงกว้าง ห้างสรรพสินค้าบางแห่งในย่านรังสิตปิดตัวลง แต่ส่วนใหญ่สามารถปรับตัวและเปิดให้ดำเนินการต่อได้ เพราะความเป็นชุมชนอยู่อาศัยขนาดใหญ่ และความเป็นย่านมหาวิทยาลัยที่ค่อย ๆ เติบโต ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้มหาวิทยาลัย ตลาดหอพัก อพาร์ทเมนท์ย่านนี้ขยายตัวมาก และมีอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูง เพราะเน้นความปลอดภัยในการอยู่อาศัยของนักศึกษา อีกทั้งการขยายตัวของชุมชนย่านนี้ยังส่งผลให้พื้นที่รอบศูนย์การค้าและสวนสนุกดรีมเวิลด์ เป็นโซนที่ไพร์มที่สุดของย่านนี้ด้วย

ย่านรังสิตในปัจจุบัน

ต้องยอมรับว่า ปัจจุบันความนิยมในทำเลอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ มีความเปลี่ยนแปลงไปมาก ตลาดบ้านจัดสรรย่านรังสิตชะลอตัวลง เพราะไปเติบโตในย่านใหม่ ๆ ของกรุงเทพฯ แทน แต่อย่างที่กล่าวแล้วว่า ย่านรังสิตเป็นชุมชนอยู่อาศัยขนาดใหญ่ ทั้งหมู่บ้านดั้งเดิมและหมู่บ้านจัดสรรใหม่ ๆ ที่ยังมีเปิดตัว ใกล้แหล่งนิคมอุตสาหกรรม เป็นรอยต่อของตัวเมืองกรุงเทพฯ กับจังหวัดใกล้เคียง เป็นย่านมหาวิทยาลัยชั้นนำ ประกอบกับมีโซนพาณิชยกรรมที่แข็งแรงอยู่ตรงบริเวณรอบศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ทำให้ยังเกิดการลงทุนโครงการรูปแบบใหม่ ๆ บริเวณที่เป็นไพร์มแอเรียต่อเนื่อง

นอกจากนั้น เทรนด์คอนโดมิเนียมใกล้มหาวิทยาลัย หรือที่เรียกกันว่าตลาดแคมปัสคอนโดฯ ที่มาแรง และโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต-ธรรมศาสตร์) ทำให้พื้นที่ไพร์มแอเรียรอบมหาวิทยาลัย (ส่วนใหญ่อยู่ตามแนวถนนพหลโยธิน) เกิดตลาดคอนโดมิเนียมล้านต้น ๆ ขึ้น

Rangsit รังสิต

อนาคตของย่านรังสิต

หากย้อนกลับไปดูตั้งแต่ช่วงปี พ.ศ. 2528-2538 ที่มีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์จำนวนมาก โดยจะเห็นชัดเลยว่า หลังจากช่วงเวลาดังกล่าวแทบไม่มีการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ ๆ เกิดขึ้นเลย มีเพียงการเทคโอเวอร์ห้างสรรพสินค้าเก่าเปลี่ยนโฉมเป็นอาคารเชิงพาณิชย์แห่งใหม่

แต่เพราะการเจริญเติบโตของเมืองที่ไปไกล โดยเลยไปทางจังหวัดนครนายก จังหวัดพระนครศรีอยุธยา จังหวัดสระบุรี บวกกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง จะทำให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ที่นักลงทุนไม่ได้มองแค่รองรับความต้องการของคนในพื้นที่แล้ว แต่มองภาพที่ใหญ่และบริเวณที่ไกลกว่านั้น

นอกจากนี้ 2 โครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่มีสัญญาณแล้วว่าเกิดขึ้นแน่นอน คือ

1. เมกา รังสิต ของกลุ่มสยามฟิวเจอร์ ผู้พัฒนาเมกา บางนา ที่ได้ที่ดินบริเวณใกล้ถนนกาญจนาภิเษก 250 ไร่ คาดว่าจะพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบที่คล้ายกับเมกา บางนา

2. โครงการศูนย์การค้าของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนาที่คว้าที่ดินโรงงานไทยเมล่อนเก่า ติดถนนพหลโยธิน มาได้ พิกัดของโครงการนี้อยู่ฝั่งมุ่งหน้าไปทางอยุธยาถึงก่อนมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ คาดว่าจะใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีคลอง 1

ทั้งนี้ ข่าวคืบหน้าล่าสุด พบว่า เครือเซ็นทรัลซื้อที่ดินเพิ่ม 145 ไร่ รวมแปลงใหญ่ถึง 761 ไร่ โดยมีแผนจะพัฒนาเป็น “เดอะ เอ็ม โปรเจกต์”

รูปแบบการพัฒนาจะเป็นมิกซ์ยูส เนื่องจากมีแปลงที่ดินขนาดใหญ่ หน้ากว้างถึง 1 กิโลเมตร ตลอดแนวถนนพหลโยธิน โดยในส่วนของศูนย์การค้าจะพัฒนาให้ใหญ่กว่าเซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการเตรียมวางแผนจะพัฒนาโครงการ คาดว่าจะเริ่มได้หลังจากปี 2566

สอดคล้องกับการปรับผังเมืองของจังหวัดปทุมธานี ที่จะมีการปรับผังเมืองใหม่ในหลายพื้นที่ เช่น มหาวิทยาลัยกรุงเทพ บริเวณโรงแรมแมนฮัตตัน ซอยวัดคุณหญิงส้มจีน และที่ดินอีก 100 ไร่ รวมถึงที่ไทยเมล่อน 616 ไร่ ที่เซ็นทรัลซื้อไป จะมีการปรับผังเมืองสีม่วงเป็นสีแดง หรือจากที่ดินประเภทอุตสาหกรรมเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เพื่อให้สามารถพัฒนาเป็นศูนย์การค้าหรือโปรเจกต์ใหญ่อื่น ๆ ได้

รวมทั้งยังเป็นการรองรับรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ-รังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ซึ่งทางที่ประชุมคณะรัฐมนตรี อนุมัติไปเมื่อปี 2562 และเตรียมจะเปิดประมูลในปี 2563 โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565

 

Get the Guru View

ถ้าประเมินจากการเข้ามาของ 2 กลุ่มทุนรายใหญ่ในวงการค้าปลีก อนาคตย่านนี้จะกลายเป็นย่านเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ที่ไม่ได้รองรับเฉพาะในพื้นที่ แต่จะเป็นศูนย์กลางพื้นที่ภาคกลางของประเทศไทย ที่ดึงคนจากอยุธยา สระบุรี นครนายก และมีโอกาสที่จะเกิดตลาดคอนโดมิเนียมรอบตัวสถานีที่ใกล้กับมหาวิทยาลัยและใกล้ศูนย์การค้า

แต่สิ่งที่ต้องจับตามอง นั่นคือ เรื่องผังเมืองที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะไปในทิศทางใด สามารถที่จะพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ได้เต็มรูปแบบหรือไม่ ซึ่งประเด็นนี้จะเป็นตัวแปรสำคัญว่าจะทำให้ย่านนี้กลับมาบูมรอบใหม่ได้หรือไม่

 

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ และคำนวณสินเชื่อด้วยตนเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ