ประวัติความเป็นมาของย่าน

ย่าน ‘สุทธิสาร’ เป็นย่านเก่าแก่ย่านหนึ่งของกรุงเทพฯ โดยหากวิเคราะห์จากการเกิดของถนนสายนี้ที่เริ่มตัดถนนเมื่อปี พ.ศ. 2499 ถนนสุทธิสารวินิจฉัย หรือนิยมเรียกสั้น ๆ ว่า ถนนสุทธิสาร เป็นถนนที่ตั้งชื่อตามราชทินนามของเจ้าของที่ดินช่วงต้นถนน คือ พระสุทธิสารวินิจฉัย (มะลิ บุนนาค) ซึ่งทายาทและผู้อนุบาลของพระสุทธิสารวินิจฉัยได้ยกที่ดินให้ราชการตัดถนน เพื่อเป็นอนุสรณ์แก่พระสุทธิสารวินิจฉัย

ถนนสายนี้มีจุดเริ่มต้นตั้งแต่ถนนพหลโยธินช่วงใกล้สี่แยกสะพานควายฟากทิศตะวันออก ตัดผ่านถนนวิภาวดีรังสิตที่แยกสุทธิสาร บริเวณหน้าสถานีดับเพลิงและกู้ภัยสุทธิสาร ตัดผ่านถนนรัชดาภิเษกที่แยกรัชดา-สุทธิสาร และสิ้นสุดที่สะพานข้ามคลองลาดพร้าว โดยบรรจบกับซอยลาดพร้าว 64 แยก 4 (ซอยเกตุนุติ) รวมระยะทางทั้งสิ้น 4.5 กิโลเมตร

ด้วยถนนที่สร้างขึ้นเป็นเวลานาน ประกอบกับถนนสุทธิสารเชื่อมต่อกับถนนพหลโยธินฝั่งแยกสะพานควาย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีหน่วยงานราชการจำนวนมาก มีชุมชนเก่าแก่อยู่อาศัย เป็นย่านการค้าที่มีมานาน ส่งผลให้ถนนสุทธิสารตอนต้นที่อยู่ทางฝั่งแยกสะพานควายได้รับอานิสงส์ในการเติบโตตามไปด้วย

ในอดีตการเติบโตของถนนสายนี้ จะกระจุกตัวอยู่ทางฝั่งสะพานควายเป็นหลัก แต่เมื่อเมืองเติบโต และฝั่งถนนรัชดาภิเษก เริ่มมีการขยาย มีธุรกิจเอ็นเตอร์เทนเมนท์ตามค่ำคืนเกิดขึ้นจำนวนมาก ถนนสุทธิสารฝั่งรัชดาภิเษก ก็เริ่มเติบโตตามไปด้วยเช่นกัน

สำหรับภาพรวมย่านสุทธิสารก่อนที่จะมีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้า MRT เป็นย่านที่มีหอพักจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นหอพักอัตราค่าเช่าไม่สูงนัก ประมาณเดือนละ 2,000-3,000 บาท ด้วยเพราะเป็นย่านที่ใกล้แหล่งงานและใกล้แหล่งการศึกษาทั้งฝั่งแยกสะพานควาย และฝั่งรัชดาภิเษก

โดยในอดีตฝั่งใกล้แยกสะพานควายจะมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า เพราะแหล่งงานฝั่งใกล้แยกสะพานควายจะมีทั้งหน่วยงานสำคัญของภาครัฐ และหน่วยงานภาคเอกชน ส่วนฝั่งรัชดาภิเษก จะมีเฉพาะแหล่งงานธุรกิจเอ็นเตอร์เทนเมนท์

ขณะที่หลังจากที่มีรถไฟฟ้า BTS เกิดขึ้นในราวปี พ.ศ. 2542 (BTS เปิดให้บริการก่อน MRT 5 ปี) และเทรนด์คอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้า BTS มาแรง ย่านสุทธิสารฝั่งใกล้แยกสะพานควายได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายนี้ด้วยเช่นกัน

ฝั่งแยกสะพานควาย หรือฝั่งติดถนนพหลโยธินจะบูมก่อน จนที่ดินรอบสถานีสะพานควายถูกพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้ว การพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ ก็เริ่มขยับมาทางฝั่งถนนสุทธิสารมากขึ้น โดยส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรซ์ (Low rise) หรือคอนโดมิเนียมที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น และระดับราคาถูกกว่าฝั่งติดถนนพหลโยธินค่อนข้างมาก

จนเมื่อรถไฟฟ้า MRT เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2547 เส้นทางหัวลำโพง-บางซื่อ วิ่งผ่านแยกพระราม 9 เข้าสู่ถนนรัชดาภิเษก ตรงมาทางห้วยขวาง สุทธิสาร คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า MRT ก็เริ่มขยายตัวตามมา โดยคอนโดมิเนียมย่านสุทธิสารฝั่งจะค่อย ๆ เติบโต รับอิทธิพลมาจากแยกพระราม 9 ศูนย์วัฒนธรรมฯ ห้วยขวาง เป็นหลัก

หากกล่าวตามสภาพตลาดแล้ว เมื่อพูดถึง “คอนโดสุทธิสาร” คนส่วนใหญ่จะนึกถึงคอนโดมิเนียมย่านสุทธิสารฝั่งถนนรัชดาภิเษกมากกว่าฝั่งใกล้แยกสะพานควาย ส่วนโครงการที่เปิดขายในย่านสุทธิสาร ใกล้แยกสะพานควาย ก็จะให้ tagline โครงการนั้น ๆ ว่า คอนโดสะพานควาย

ย่านสุทธิสารในปัจจุบัน

สุทธิสารในปัจจุบัน เติบโตจากฝั่งใกล้ถนนรัชดาภิเษกมากกว่าฝั่งใกล้แยกสะพานควาย และหากเป็นโครงการที่เปิดใกล้วถนนรัชดาภิเษก ก็จะขายความเป็นย่านสุทธิสารเลย ส่วนคอนโดมิเนียมย่านสุทธิสารฝั่งใกล้แยกสะพานควาย จะยังขายความเป็นคอนโดฯ ใกล้ถนนพหลโยธิน และคอนโดมิเนียมทั้ง 2 ฝั่ง ก็มีระดับราคาขายใกล้เคียงกัน ซึ่งคาดว่าเป็นกลุ่มเป้าหมยที่ใกล้เคียง เน้นคนทำงาน แต่ต้องการคนละทำเล

โดยอย่างที่กล่าวแล้วว่า การเติบโตของย่านสุทธิสารฝั่งถนนรัชดาภิเษกได้รับอิทธิพลแยกพระราม 9 ห้วยขวางเป็นหลัก ซึ่งการที่ย่านรัชดาฯ พระราม 9 กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจ ก็ส่งผลบวกกับพื้นที่ใกล้เคียงอย่างย่านรัชดาภิเษกด้วยเช่นกัน เพราะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานใหม่ด้วย

ปัจจุบันสุทธิสารยุคใหม่ที่เติบโตด้วยรถไฟฟ้าแล้ว ฝั่งถนนรัชดาภิเษกถือว่าร้อนแรงกว่าฝั่งใกล้แยกสะพานควาย และมีระดับราคาที่สูงกว่า ด้วยเพราะความต้องการใช้รถไฟฟ้า MRT สูงขึ้น จากการที่มีแหล่งงานใหม่ ๆ ของภาคเอกชนตามแนวรถไฟฟ้า MRT มากขึ้น และการปลุกปั้นย่านรัชดาฯ – พระราม 9 ให้กลายเป็น New CBD หรือศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ยังทำให้ย่านสุทธิสารได้รับอิทธิพลนี้ไปด้วย

คอนโดมิเนียมย่านสุทธิสาร ฝั่งติดถนนรัชดาภิเษก และฝั่งใกล้แยกสะพานควาย จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ ราคาสูง ส่วนคอนโดมิเนียมช่วงตอนกลางของถนนสายนี้จะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง ส่วนตลาดเช่าหอพัก อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง ยังคงมีอยู่ในย่านนี้ด้วยเช่นกัน

อนาคตของย่านสุทธิสาร

ในอนาคตย่านสุทธิสารฝั่งรัชดาภิเษกจะยังคงเจริญเติบโตตามความเป็นย่าน New CBD ของรัชดา-พระราม 9 และความใกล้ย่านห้วยขวาง โดยย่านห้วยขวางจะเติบโตจากตลาดคนจีน และจะส่งผลต่อเนื่องมายังย่านสุทธิสารด้วย ส่วนย่านสุทธิสารฝั่งใกล้แยกสะพานควายจะได้รับอานิสงส์จากย่านที่ใกล้กับสถานีกลางบางซื่อและแหล่งงานขนาดใหญ่ทางฝั่งพหลโยธิน แต่โดยตัวย่านสุทธิสารเอง ยังไม่มีอะไรโดดเด่น

สามารถค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ได้ที่ DDproperty Property Index

 

Get the Guru View

ย่านสุทธิสาร อาจจะไม่ได้มีโครงการก่อสร้างใหม่ ๆ ที่จะเป็นแม่เหล็กใหญ่ แต่โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) อาจจะส่งผลบวกยาวมายังย่านสุทธิสารด้วยเช่นกัน แต่ปัจจัยหนึ่งที่น่าจับตามอง คือ ราคาคอนโดมิเนียม ย่านสุทธิสารที่สูงเกินเอื้อม จะเป็นอุปสรรคในการทำตลาดคอนโดฯ ใหม่ ๆ เพราะย่านสุทธิสารไม่ได้มีแม่เหล็กใหญ่ที่ดึงดูดได้ด้วยตัวเอง แต่เติบโตตามย่านใกล้เคียง ซึ่งภาพลักษณ์ของย่านนี้ยังไม่ได้ขยับสู่ความเป็นพรีเมี่ยม

แต่ราคาที่ดินขยับตามความนิยมรถไฟฟ้าไปแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมจึงสูงตาม แต่ภาพจำของคนที่มีย่านสุทธิสารที่ไม่สูงนัก ทำให้คนยังไม่ยอมจ่ายคอนโดมิเนียมสุทธิสารในราคาพรีเมียมได้ ทำให้คอนโดมิเนียมระดับราคาสูง แม้ว่าจะทำเลดี แต่ก็ระบายออกค่อนข้างช้า อีกทั้งย่านสุทธิสารยังมีหอพัก อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงจำนวนมาก เป็นทางเลือกให้กับคนที่ต้องการอยู่อาศัยย่านนี้

ประเด็นดังกล่าวเป็นโจทย์ท้าทายนักพัฒนาคอนโดมิเนียมมาก จะทำอย่างไรให้สมดุลระหว่างต้นทุนที่สูงขึ้นกับราคาที่คนซื้อในย่านนี้ยอมรับได้ ยิ่งในอนาคตจะมีปัจจัยบวกใหม่ ๆ เข้าสู่พื้นที่ใกล้เคียง อาจทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ภายใต้ข้อจำกัดเดิมที่ยังอยู่ นั่นคือ เพดานราคาที่ยอมรับได้ไม่ได้ขยับขึ้นตามไปด้วย

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ