‘เชียงใหม่’ หนึ่งในจังหวัดทางตอนเหนือของประเทศไทยที่นอกจากจะเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับต้น ๆ แล้ว ยังเป็นอีกหนึ่งเมืองเศรษฐกิจที่เรียกได้ว่าเป็นศูนย์กลางตอนเหนือของประเทศไทย

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างมองว่า ปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนสนใจลงทุนในเชียงใหม่อย่างต่อเนื่อง เป็นผลจากการที่เชียงใหม่เป็นเมืองเศรษฐกิจ 2 ขา คือ ขาการท่องเที่ยวและขาเศรษฐกิจท้องถิ่น ไม่ได้พึ่งพารายได้จากแหล่งใดแหล่งหนึ่ง แต่เป็นเมืองที่ถูกขับเคลื่อนด้วยรายได้จากการท่องเที่ยวและกิจกรรมทางเศรษฐกิจในรูปแบบอื่น ๆ เช่น เกษตรกรรม ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับการเกษตร การศึกษา และการค้าขายกับประเทศเพื่อนบ้าน

ประวัติความเป็นมาของ ‘เชียงใหม่’

หากมองย้อนอดีตกลับไป ‘เชียงใหม่’ เป็นเมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน มี ‘คำเมือง’ เป็นภาษาท้องถิ่น มีวัฒนธรรมประเพณี ความเป็นลานนาที่ถูกสืบทอดกันมาจนมีภาพที่ชัดเจน กลายเป็นเอกลักษณ์ให้กับเมืองและผู้คน จนกลายเป็นจุดเด่นสำคัญที่ดึงให้ตลาดการท่องเที่ยวเติบโต

โดยภาพรวมตลาดการท่องเที่ยวของเชียงใหม่ แบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก คือ ท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม และท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ ซึ่งเป็นเสน่ห์ของเชียงใหม่ที่มีทั้ง 2 องค์ประกอบส่งเสริมกันในแบบที่หลายเมืองท่องเที่ยวไม่อาจเป็นได้

ขณะที่การเติบโตของเมือง จังหวัดเชียงใหม่จัดเป็นเมืองใหญ่อันดับที่สองของประเทศไทยรองจากกรุงเทพฯ โดยสามารถวิเคราะห์การเติบโตของเมืองได้เป็น 2 ส่วนหลักด้วยกัน คือ ส่วนของตัวเมืองเชียงใหม่ และส่วนพื้นที่นอกตัวเมือง

ในส่วนของตัวอำเภอเมืองจังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางของจังหวัด นอกจากเติบโตจากชุมชนดั้งเดิมแล้ว ส่วนหนึ่งต้องยอมรับว่า การเกิดขึ้นของมหาวิทยาลัยภาครัฐอย่างมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ มีส่วนสำคัญมากที่ส่งเสริมให้ความเป็นเมืองของเชียงใหม่เติบโต

ด้วยความที่มีมหาวิทยาลัยชั้นนำและเป็นที่ยอมรับในระดับประเทศ ทำให้เชียงใหม่ ไม่เพียงแต่เป็นเมืองท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ แต่ยังได้รับการขนานนามว่าเป็น ‘เมืองแห่งการศึกษา’ ด้วย พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยจึงเติบโตอย่างรวดเร็วจากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง

ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการศึกษา หอพัก บ้านพัก อพาร์ทเมนต์ ร้านค้า ร้านอาหาร พื้นที่เชิงพาณิชย์ และอื่น ๆ อีกมากมาย ซึ่งในแต่ละปีที่มีนักศึกษาเข้าใหม่ ทำให้เกิดความต้องการเหล่านี้ขยายตัวขึ้น รวมถึงนักศึกษาต่างถิ่นที่เรียนจบแล้วบางส่วนยังคงทำงานและอาศัยอยู่ในอำเภอเมือง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่พื้นที่รอบมหาวิทยาลัยจะเติบโตอย่างรวดเร็ว

เช่นเดียวกับพื้นที่อื่น ๆ ในอำเภอเมืองที่เริ่มเติบโตจากเศรษฐกิจท้องถิ่น การเกษตร การค้าขาย การเป็นจุดศูนย์กลางที่เชื่อมต่อระหว่างตลาดในไทยกับตลาดประเทศเพื่อนบ้านที่ใกล้เคียง ทำให้อีกหลายพื้นที่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ล้วนเติบโต

โดยทำเลที่ถือว่าเป็นใจกลางของตัวอำเภอเมือง นั่นคือ ย่านนิมมานเหมินทร์ ย่านเศรษฐกิจที่สำคัญของเชียงใหม่ จากนั้นการเติบโตก็ค่อย ๆ ขยายตัวไปยังบริเวณอื่น ๆ ที่เกิดจุดศูนย์กลางใหม่ ๆ เช่น พื้นที่ใกล้ดอยสุเทพ ห้วยแก้ว-ช้างเผือก พื้นที่ใกล้สนามบินนานาชาติเชียงใหม่

ในแง่การท่องเที่ยวเอง อำเภอเมืองจังหวัดเชียงใหม่ เป็นพื้นที่ทางประวัติศาสตร์ ในแต่ละปีจึงมีนักท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมหลั่งไหลเข้ามาจำนวนมหาศาล ส่วนการเติบโตของพื้นที่นอกตัวเมืองเชียงใหม่ มีการเติบโตจากทั้งเศรษฐกิจท้องถิ่น การเกษตร และการท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติ ซึ่งพื้นที่นอกตัวเมืองเชียงใหม่ มีสถานที่ท่องเที่ยวเชิงธรรมชาติที่เป็นที่นิยมจำนวนมาก

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ถือว่าขยายตัวรับกับเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเป็นการเติบโตทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โครงการเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้าต่าง ๆ และประเภทโรงแรม-รีสอร์ต-โฮสเทล ส่วนตลาดอาคารสำนักงานไม่ค่อยเติบโตมากนัก เพราะธุรกิจในเชียงใหม่ส่วนใหญ่เป็นเอสเอ็มอี เน้นใช้ที่พักอาศัยเป็นที่ทำการค้า และสำนักงาน

รวมประกาศขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดในเชียงใหม่

จากองค์ประกอบของความเป็นเชียงใหม่ที่ทั้งความเป็นเมืองและความเป็นธรรมชาติอยู่ในจังหวัดเดียวกัน และค่าครองชีพไม่สูงมาก ทำให้ในระยะหลังกลุ่มชาวต่างชาติวัยเกษียณเข้ามาอยู่อาศัยในตัวเมืองเชียงใหม่มากขึ้น และตลาดคนวัยเกษียณที่ขยายตัวยิ่งส่งเสริมให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่มีความต้องการมากขึ้น ทั้งในรูปแบบการซื้อเป็นเจ้าของเอง (ต่างชาติใช้วิธีการตั้งบริษัทนิติบุคคลมาซื้อ) และการเช่า

ในส่วนของตลาดเช่าในเชียงใหม่ถือว่าเติบโตมากสุด ไม่ว่าจะเป็น หอพัก อพาร์ทเมนต์ หรือคอนโดมิเนียมให้เช่า เพราะมีความต้องการต่อเนื่องจากทั้งกลุ่มนักศึกษาและกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณ

บรรยากาศเชียงใหม่ในปัจจุบัน

เชียงใหม่ในปัจจุบัน

เชียงใหม่ในปัจจุบันต้องถือว่าเติบโตกว่าในอดีตมาก จากเศรษฐกิจ 2 ขา นั่นคือ ขาการท่องเที่ยวและขาเศรษฐกิจท้องถิ่น ทำให้หลายพื้นที่ในอำเภอเมืองเชียงใหม่เติบโต มีห้างค้าปลีกระดับกลางเกิดขึ้นหลายแห่ง ศูนย์การค้าขยายตัว โรงแรม รีสอร์ตใหม่ ๆ สถานที่ท่องเที่ยวใหม่ ๆ ในรูปแบบสร้างเองเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ร้านอาหาร เชียงใหม่ คาเฟ่ เชียงใหม่ เกิดขึ้นจำนวนมาก จนมีผลให้อำเภอใกล้เคียงเติบโตตามไปด้วยเช่นกัน เช่น หางดง สันกันแพง แม่ริม ดอยสะเก็ด

นอกจากนี้ ความแข็งแกร่งในการเป็นเมืองการศึกษาชั้นนำจากการที่มีสถาบันการศึกษาเพิ่มมากขึ้น การค้าขายกับเพื่อนบ้าน ทำให้นอกจากกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณที่เข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้นแล้ว ยังเริ่มมีกลุ่มเศรษฐีคนไทยที่ขยับขยายจากกรุงเทพฯ มาตั้งรกรากทำการค้าในเชียงใหม่ กลุ่มครอบครัวชาวจีนที่เข้ามาอยู่อาศัย เพื่อหาช่องทางทำการค้าในเชียงใหม่ และส่งบุตรหลานเรียนในเมืองการศึกษาแห่งนี้ ซึ่งกลุ่มหลังเริ่มเห็นภาพชัดเจนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่ ในอดีตที่เดิมเคยมีแต่ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมตากอากาศแบบราคาสูง ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมในตัวเมืองเชียงใหม่เติบโตขึ้นมาก เป็นลักษณะซิตี้คอนโดราคาไม่สูงมากคล้ายกับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และมีผู้อยู่อาศัยประจำวันในสัดส่วนที่สูง ทั้งกลุ่มที่เป็นเจ้าของเอง และกลุ่มผู้เช่า โดยทำเลส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ใกล้มหาวิทยาลัย ใกล้ใจกลางเมืองย่านนิมมานเหมินทร์ ใกล้แหล่งชุมชนอยู่อาศัยเดิม

ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวยังคงเป็นตลาดหลัก เพราะตัวเมืองเชียงใหม่และพื้นที่ใกล้เคียงยังมีพื้นที่ให้พัฒนาได้อีกมาก คนท้องถิ่นยังคงต้องการบ้านแนวราบมากกว่าคอนโดมิเนียม โดยเริ่มขยายพื้นที่นอกไปยังบริเวณรอยต่ออำเภอเมือง หรืออำเภอใกล้เคียงมากขึ้น โดยระดับราคาขายมีความใกล้เคียงกับตลาดกรุงเทพฯ มากขึ้น แต่อาจจะแตกต่างตรงที่ขนาดพื้นที่ใช้สอยของบ้านที่เชียงใหม่จะมากกว่า

กลุ่มผู้ซื้อ นอกจากเป็นคนท้องถิ่นที่ซื้อเพื่ออยู่เองแล้ว ยังมีบางส่วนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าครอบครัวชาวต่างชาติวัยเกษียณและครอบครัวชาวจีนด้วย ส่วนกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นต่างชาติวัยเกษียณ ยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่กลุ่มครอบครัวชาวจีน เป็นสัดส่วนที่เริ่มขยายตัว

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ แม้ว่าจะขยายตัว แต่ก็ไม่ได้หวือหวามากนัก และมีความต้องการอยู่ในวงจำกัด ดังนั้น ช่วงที่มีซัพพลาย หรือโครงการที่เปิดตัวใหม่จำนวนมาก ก็เกิดภาวะที่ตลาดชะลอตัว ขายช้าลงทั้งกลุ่มบ้านแนวราบและตลาดคอนโดมิเนียม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากมีการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ทางฝั่งท่องเที่ยวชะลอตัวลงอย่างมาก ส่งผลโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าปัจจุบันสถานการณ์จะคลี่คลายไปบ้างแล้ว แต่ภาพการฟื้นตัวยังคงเป็นไปอย่างช้า ๆ

ทำไมเชียงใหม่อากาศแย่ที่สุดในโลก

เชียงใหม่ ภายใต้หมอกควัน

ปัญหาหมอกควันในจังหวัดเชียงใหม่นั้นไม่ใช่ปัญหาที่เกิดวันนี้หรือเมื่อวาน แต่เกิดขึ้นมานานกว่า 15 ปีแล้ว โดยตั้งแต่ปี 2550 พล.อ. สุรยุทธ์ จุลานนท์ นายกรัฐมนตรีในขณะนั้น ได้ประกาศให้ปัญหาหมอกควันภาคเหนือเป็นวาระแห่งชาติ แต่การแก้ปัญหาดูเหมือนจะไม่คืบหน้ามากนัก

เชียงใหม่ ขึ้นแท่นอากาศแย่ที่สุดในโลก

ล่าสุด 9 มีนาคม 2564 (เวลา 12.00 น.) เชียงใหม่ขึ้นแท่นอากาศแย่ที่สุดในโลก (ข้อมูลจากเว็บไซต์ IQAir) โดยพบว่ามีดัชนีคุณภาพอากาศ (AQI) สูงถึง 215 สหรัฐ AQI หรืออยู่ในระดับที่มีผลกระทบต่อทุกคนอย่างรุนแรง

จากการพยากรณ์ดัชนีคุณภาพอากาศในเชียงใหม่ คาดว่า ตลอดทั้งสัปดาห์ คุณภาพอากาศจะแย่ตลอดทั้งสัปดาห์

การใช้ชีวิตภายใต้หมอกควันในเชียงใหม่

สาเหตุของปัญหาหมอกควันในเชียงใหม่

สาเหตุของปัญหาหมอกควันในเชียงใหม่นั้นแตกต่างจากในเมืองหลวงหรือภาคอื่น ๆ สาเหตุของหมอกควันในกรุงเทพฯ นั้นจะมาจากรถยนต์และการก่อสร้างเป็นส่วนใหญ่ แต่ปัญหาหมอกควันในเชียงใหม่นั้น ส่วนใหญ่มาจากสาเหตุดังนี้

1. ไฟป่า พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นป่าเขาสูงชัน ทำให้การดับไฟทำได้ยาก และต้องอาศัยเจ้าหน้าที่จำนวนมาก

2. การเผาทางการเกษตร ส่วนใหญ่เป็นการเผาไร่ข้าวโพด เนื่องจากวิธีการเผานั้นง่าย รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนกว่า ซึ่งพบได้หลายพื้นที่ในจังหวัดภาคเหนือ ไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ น่าน พะเยา และแม่ฮ่องสอน รวมถึงประเทศเพื่อนบ้านใกล้เคียงอย่างเมียนมา และลาวด้วย

3. พื้นที่ของเชียงใหม่เป็นลักษณะของแอ่งกระทะ และมีภูเขาล้อมรอบ

4. สภาพภูมิอากาศในช่วงฤดูหนาวที่มีความกดอากาศสูง สภาพอากาศนิ่งและแห้งเป็นเวลานาน ทำให้มีการสะสมของสารมลพิษเหล่านี้ในบรรยากาศสูงเกินมาตรฐาน

ทางออกของปัญหาหมอกควันในเชียงใหม่

วิธีการแก้ปัญหาหมอกควันในเชียงใหม่

แนวทางการแก้ปัญหาเบื้องต้นคือ การพ่นละอองน้ำจากเขตต่าง ๆ ในเขตชุมชน และพ่นละอองน้ำจากตึกสูง การขอความร่วมมือไม่ให้มีการเผาของภาคเกษตรกรรม การเฝ้าระวังไฟป่า และดับไฟไม่ให้เกิดการลุกลาม ส่วนในระยะยาวนั้น คือ การหามาตรการดูแลภาคเกษตรกรรมไม่ให้พึงพิงการเผา ปรับเปลี่ยนไปปลูกพืชอื่น หรือเปลี่ยนพื้นที่เพาะปลูก

อนาคตของเชียงใหม่

ทำเลหลักของเขียงใหม่ที่ผ่านมา เกิดขึ้นจากสถานที่สำคัญและโครงการเชิงพาณิชย์เป็นหลัก มีส่วนน้อยที่จะเติบโตจากระบบคมนาคมเหมือนในกรุงเทพฯ และคนเชียงใหม่ส่วนใหญ่มีรถยนต์หรือรถมอเตอร์ไซค์ของตัวเองเพื่อใช้ในการเดินทางมากกว่าพี่งพารถสาธารณะ เนื่องจากรถสาธารณะในเชียงใหม่มีไม่กี่สาย ทำให้การเดินทางด้วยรถสาธารณะหลัก ๆ จะมีเพียงรถแดงเท่านั้น

แต่การที่หน่วยงานต่าง ๆ พยายามผลักดันโครงการรถไฟฟ้ารางเบาในเชียงใหม่ อาจทำให้พฤติกรรมการเดินทางในเชียงใหม่เปลี่ยนรูปแบบไป และอาจมีผลต่อทำเลต่าง ๆ รอบตัวสถานี รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ หากเกิดขึ้นจริง ก็อาจเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้หน้าดินของเมืองนี้เปลี่ยนรอบใหม่

Night view Doi Suthep Chiang Mai, Thailand เจาะลึก

 

Get the Guru View

ความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจจากภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจการค้าท้องถิ่นจะยังเป็นสิ่งที่ขับเคลื่อนให้เชียงใหม่เติบโต แต่การเข้ามาของกลุ่มต่างชาติจะยิ่งผลักดันให้เชียงใหม่เติบโตเร็วขึ้นกว่าทีเคยเป็นมา โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยที่จับกลุ่มต่างชาติ และมีแนวโน้มว่า ตลาดวัยเกษียณในเชียงใหม่จะมีภาพที่ชัดเจนมากขึ้น (หากผ่านพ้นในช่วงโควิด-19 ไปได้)

อย่างไรก็ตาม การเปิดกว้างให้ตลาดผู้ซื้อชาวจีนเข้ามามีบทบาทสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันอาจมีความเสี่ยงในอนาคต ด้วยเพราะหลายโครงการที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่พึ่งพาตลาดชาวจีนมากเกินไป

 

เจาะลึกทุกทำเลในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจ และหากคุณกำลังค้นหาบ้าน-คอนโดฯ ที่ใช่ สามารถเลือกชมรีวิวโครงการใหม่ และคำนวณสินเชื่อด้วยตนเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ตรงกับความต้องการของคุณ